易宪容：消费为主导 房价才能稳定

网易财经6月12日讯 最近，中国很多地区房屋销售价格出现反弹，分析人士认为，中国楼市“小阳春”有要出现了。同时，也有报道称，出现了房地产开发商在“自导自演”的假象繁荣。那么，中国楼市真的触底了吗？

中国社科院金融所研究员易宪容，6月11日做客网易财经频道“北京观察”栏目时说，中国楼市只有消费为主导价格才能稳定，才能可持续发展。易宪容认为，投资行为往往拉升房价。

他说，在整个金融危机大背景下，房地产市场的调整是必然的，而且这种调整不是一天两天或在很短时间内就会结束的，它肯定会是一个漫长的过程。哈佛大学教授今年发表了一篇文章，他对人类有史以来所发生的所有金融危机做了研究以后他发现，房地产在金融危机的过程中价格要下降35%，需要五到六年时间。股市要调整55%，调整时间需要三年。

以下是访谈实录：

网易财经：胡总现在提出来的观点是，很可能房市要跟股市一样来个多次触底，“W”，“V”字反转的可能性小点，我看到易老师一直在微笑，不知道您的笑容背后是什么想法？跟我们分享一下吧。

易宪容：我觉得胡总说得非常好，他来自一线，数据比较实际、客观。目前的房地产市场已经发生了一个根本性的变化，我们从07年10月份开始把过去那种投资为主导改变为消费为主导，这是根本的差别，也是和胡总刚才所说的比较吻合的地方。

第二个变化，大家知道，房地产市场的调整比股市要慢得多，股市是大家集合在一起交易、一起定价，比如你买中石油的股票，在上海或天津买都是一样的；但买房子，不仅市场不一样，而且进去的人也是相当多的，价格不可能突然飙上去又突然降下来，如果是这样的话，问题就会比较多了。所以我比较赞同胡总的说法，房地产市场价格的调整肯定是一个比较长的过程，而且胡总还有一点讲得非常好，这个刚性需求的概念其实是没有的，有刚性需求，但预算也是刚性的，不可能你没有钱就要买一个什么房子，而是有多少钱买什么样的房子，是这样的概念。在这种情况下，房地产市场只有逐渐调整，调整到需求释放出来时，整个交易量才能放大，如果只调整一点点又突然把价格拉上去，好，释放出来的需求一下又休克了。

我曾经有一个基本概念，为什么我认为中国的房地产市场会持续发展？因为如果要保持持续发展，就一定要以消费为主导，是这样的概念。因为我们的房地产市场才刚刚发展了十多年，居民住房消费的需求很大很大，需求大的核心在于居民的购买能力有多大，所以我们的住房价格如果能和居民实际购买能力交织在一起，那么需求就是无限大的。如果把房价推得很高，让居民没有能力购买，价格刚性放得很高，预算很低，肯定就会出现去年那样的情况。去年我就说了，只要价格往下调整一点，就有一部分需求会释放出来，大家知道，每个购房人对房价的负担能力是不一样的，需求释放多大和房价的调整幅度有关，调整深度越大，需求释放出来的就越大，刚才胡总讲了，一些要结婚的小年轻因为房价调整了，所以他们就能马上进去。现在有一个很重要的概念，这一轮房地产发展势头为什么这么快？一是房地产企业的价格调整，另外就是中国最近的一个调整，人口结构发生了变化，都是独生子女，很多人在北京工作，两个人一结婚，两家的爸爸妈妈、爷爷奶奶，两家人一起买一套住房，这样他们的承受能力就会高一些。一旦这样的承受能力释放完以后，价格调整和国内市场的繁荣就结合在一起了。

在整个金融危机大背景下，房地产市场的调整是必然的，而且这种调整不是一天两天或在很短时间内就会结束的，它肯定会是一个漫长的过程。哈佛大学教授今年发表了一篇文章，他对人类有史以来所发生的所有金融危机做了研究以后他发现，房地产在金融危机的过程中价格要下降35%，需要五到六年时间。股市要调整55%，调整时间需要三年。