陈兴动：房地产冬天还没有到来

法国巴黎证券（亚洲）有限公司董事总经理陈兴动在北大光华管理学院举办的“中国经济与资本市场”论坛上表示中国房地产市场目前处于深秋，冬天还没有来。以下是部分发言。

房地产的问题，我简单讲。我的看法，现在是处在深秋，冬天还没有来。恐怕10月份之后房地产的情况更加严重。最担心的从宏观经济角度讲，房地产的增长速度将会非常可怕。我最近跟万科、北京置地、跟万通这几大家房地产开发商沟通，他们告诉我，基本上把明年房地产投资的计划调了20—30%，所以明年房地产投入非常糟糕。但是对买房子的人来讲，非常不错。如果你们想买房子，我的感觉可能应该是快到了，如果过去的话，房地产价格过大，现在已经应该说给政府提出了巨大的挑战。如果房地产出问题，可能不是房地产开发企业出问题。

简单讲一下，房地产发展里面有六个关系人。

1.房地产开发商。

2.房地产抵押贷款人。包括我，包括你们在内。

3.地方政府。

4.银行。

5.房屋的建筑商。

6.房屋建筑材料供应商。

这6种人里面谁损失最大？不是房地产开发商。大的房地产开发商跟你说我能活着，因为它有现金流，小开发商说我也能活着，因为06、07年土地价格涨很高的时候，我没有钱买土地，所以我的债务很轻，我拿到的地方都是在3、4年以前买到的，中型的开发商，我也能活着，因为地方政府不可能让我死掉，你的土地出让金过两年再交吧，什么时候有钱什么时候再交。还有银行最担心的断供，断供对我来说是假的，现在至多不超过8.5%，如果这种事情发生在海外、欧洲，断供大概在40、50%，华人不会随便欠帐的。尽管我们现在说银行贷款的首付是45%，再加上供了一两年的房子，你去断供吗？你会把奶奶的一点钱拿去还贷款。还有银行，银行的上半年也非常好，而且不良率都是下降的。地方政府，现在很穷，很苦，现在卖不出地，收不上钱，但是地方政府受到媒体的一顿攻击，他们是过去前几年的得益者，现在有苦说不出，不敢说话。像西安政府想支持一下房地产，弄出政策，给买房的人0.5—1%的补贴，让媒体一顿骂。被迫出来解释，说我们给他们补贴，是因为补贴他们地震的损失。他其实是想把地卖出去。还有，房地产建筑商，现在很多建筑商不再是建筑商了，现在变成了卖房的人了，手上拿一大批的房子，开发商我没有钱给你，把房子给你吧！若干年来已经形成行业上的规则，房地产开发商大量帐压房地产的流动资金，这部分流动资金都是从银行来的。

房地产建筑商如果没有钱怎么办呢？他肯定欠房地产建筑材料供应商的钱。所以你看现在很多的零售行业里面，钢铁的价格已经跌破了出厂价了。转回来，三个主体，地方政府、房地产建筑商、材料供应商这三块可能后续对银行的不良资产造成巨大的压力。