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深圳资金瞄上香港低价房 交流紧密促增跨境投资

2007-07-29 23:42:32 来源: 深圳商报 举报
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  "一个人要五个单位!首期付款超过80%。"香港美联物业屯门-卓尔居分行客户经理陈咏诗凑近吴伟光耳边低声说,带着惊喜的表情。

  吴伟光对记者说,这个豫丰花园是目前香港价格最低的新楼盘,目前售价仅2.9万元/平方米。(香港房屋销售普遍使用港元/英尺,本报道全部换算为人民币/平方米。)

  跨海大桥激活北部楼市

  豫丰花园位于香港新界西北部的屯门蓝地福亨村。这个楼盘共有12座楼,1576个单位,今年4月开盘卖现楼,平均售价已升为2.8万元。深圳湾大桥7月1日通车后,买家剧增,特别是从深圳来的买家增长最快,7月以来已经卖出的102套房中,超过40套被深圳人买走。

  屯门、天水围、元朗"三区"过去在香港属于边远地区,距香港中心商业区相当于深圳中心区到龙岗坪地。西部铁路(香港人称"西铁")开通,特别是深圳湾大桥通车后,使这个地方一下子有了巨大的商业前景。

  低楼价高收益引人

  从深圳滨海大道隔海眺望香港,可以看见对面山上数十座高层住宅,那就是新界天水围的嘉湖山庄,香港三个超过万户的大型楼盘之一,距离深圳湾大桥香港一侧起点约3公里。这个楼盘已经开发了十多年,属于"次新楼",在香港二手楼市场中,这里被公认为价格最低,现在也成了一些深圳资金的目标。据美联物业元朗-嘉湖分行营业经理黎凤萍介绍,现在嘉湖山庄二手楼成交价平均为1.78万元/平方米。西部通道通车以来,蛇口、南山的买家已经买走了大约180套房,占已售房的30%。购房者到这里买房的主要原因一是便宜,二是方便。从这里乘车经跨海大桥到深圳湾口岸,只需要35分钟左右,车资9.5港币。

  就投资价值而言,嘉湖山庄租金比较高,比如一套57平方米的房子,购买价要100万元,月租金可达到4700元,每年大约有5%的回报。

  另外,天水围、屯门的房屋升值空间巨大。吴伟光说,"西铁与轻轨接通后,豫丰花园未来两年的价格应向上水看齐,这里的房子约有60%的升值空间。"

  深港两地现楼不同

  需要指出的是,香港的一手楼都带有基本装修,豫丰花园装修成本大致在2000元/平方米左右。为了促销,豫丰花园发展商还给出多种优惠,比如一次性付款可免收楼契律师费、送全屋家私。如果按揭,首两年免息免供,等于给客户打8.5%的折扣。

  打破以往限制,香港银行业也为内地人到香港买房提供方便,贷款在6成以下的,只要有香港亲友担保即可。但据吴伟光介绍,来香港买房的深圳人一半不用贷款。

  豪宅也见神秘买家

  不仅低价房,香港的豪宅交易中,也隐约可见内地投资者身影。位于香港岛西侧数码港边上的贝沙湾新盘,全部是海景豪宅,共2800套,已经售出2500多套,均价达到9万元/平方米。"售楼处王小姐说,最大的户型有235平方米,要价3300万元,较小的也有140平方米,售价1300万,内地买家多是一次性付款。这些买家不局限在深圳一地。

  有分析人士指出,这些大买家可能也有投资移民的目的,目前香港投资移民的底线是650万港币。

  民间资金对流利大于弊

  深港两地房地产投资已呈现"双向流动"格局。深圳每年出售的住宅中,约10%被香港人买走。而近一年来,深圳人到香港买房也渐渐增多。原综合开发院金融与房地产研究员、现银联国际不动产首席经济学家郭建波认为,"资本互动表明两个城市之间投资和经济交流日益密切,政府应鼓励内地居民向外投资和移民,这可减缓内地流动性过剩,同时减轻人口压力,对深圳对香港都是利大于弊。"

  从嘉湖山庄乘中巴回深圳,道路两侧山色苍翠,这些丰饶的土地仅仅被低度开发。车登大桥,深圳湾波光粼粼,滨海大道、南山、蛇口一带的建筑在天际线附近,散发出现代都市的青春气息。天高水阔,云卷云舒,深港两地经济往来,也何尝不是这样空间无限,并按其自身逻辑不停息地向前运行?

  楼市掠影

  从三个楼盘看香港房市

  太古城:香港虽然山地多,但交通效率很高。特别是轻轨铁路与地铁构成的轨道交通系统,可以让你很快到达商业繁华区或大型住宅区。从罗湖口岸过关搭乘广九东铁,再转地铁,只需一个小时左右就可抵达太古城,其间距离有60余公里。

  太古城始建于上世纪七十年代,是香港第一个在设计时加入庭园设计的住宅项目。该项目占地面积约20万平方米,建有8个小区61栋高层住宅大厦,居住人口达4万余人,是目前香港少数几个户数超过1万的大型社区之一。记者在采访中注意到,30年过去,太古小区内庭院整洁,凉亭、草坡、小溪布置颇为精当。

  经过30多年经营,太古城的配套设施已经很完善。除医院、教育设施外,太古城中心是一个大型MALL,已经成为香港著名的购物中心,百货、饮食、娱乐设施齐全。太古城居民经过这里下地铁,可在20分钟内到达中环。到深圳罗湖口岸也很便利。

  中原地产长期跟踪这个项目的价格走势。统计表明,2003年底,均价从此前最高的9万元/平方米跌至最低的3万元/平方米。目前为6万元上下(有海景的要9万元/平方米,无海景的要4.5万元/平方米)。香港地产界认为,3万元/平方米已是太古城的"铁底"了。

  贝沙湾:港岛东侧海滨的贝沙湾新盘,可代表目前香港的高档住宅。

  贝沙湾项目背倚港岛,西临西博寮海峡,由8栋36层至40层的高级公寓楼以及29座单体别墅组成,所有住房全部为海景房。公寓楼有2800余套,现在已经售出2500套。此地块原为港府数码港选址,项目开发的同时,政府与开发商合作建起了数码港大厦。数码港由多座楼宇组成,式样现代,有购物中心、酒店、娱乐设施、写字楼,并有部分科技公司入驻。数码港前海滩,被建成一座占地数万平方米的草坪,贝沙湾也"借光"兼有海景、绿地。

  贝沙湾一楼建有空中花园、大型游泳池,可说是极尽豪奢。公寓楼最小面积110平方米,最大230平方米,中等户型均价为9万元/平方米,大户型均价为11万至13万元/平方米。不过从最近二手房成交看,8万元/平方米的房子也能找到。第五期的29座别墅没有销售,预计要22万元/平方米。

  记者参观过后觉得:"惟一的遗憾是不通地铁。"美联物业助理营业董事徐志强笑了一笑:"通地铁什么人都可以来,就不值那么多钱啦。"

  香港戴德梁行董事、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿说,如以规模而论,贝沙湾还不够大。当今香港出现了一个新的豪宅区,在九龙的九龙站附近,已有凯旋门面市,由于有海景,而且可眺望港岛,最贵的复式房卖出了40万元/平方米。

  豫丰花园:在香港新开盘中该项目价格最低-2.8万元/平方米。其实楼盘品质不算太低。记者注意到这里绿化面积比较多,预留有停车位,物业管理比较严格。会所前的游泳池中有好些欧美人士,拉家带口,一副安然享受的样子。售楼人员说,到这里买房的,有香港人,有外国人,深圳人最多。

  这个楼盘较小,只有1576套,而且户型也以中小为主。

  楼体建筑质量属于中等,楼盘素质略高于深圳的梅山苑,略低于梅林一村,单位面积价格则略高于深圳星河丹堤复式房。

  商铺特写

  香港"铺王"是零食摊

  香港二季度写字楼成交量料创新高

  商业地产分写字楼和商铺两种。据香港业内人士介绍,香港房地产商在建成物业后,只出售少量商铺和写字楼,而将多数留在手中出租,使公司有稳定的收入来源。

  中环租金超过1997年

  香港DTE戴德梁行董事、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿说,香港商业地产租金1997年剧跌后,从2003年起开始恢复性上涨,现在中环一带某些写字楼的租金已经超过1997年,商铺也是一样。他说,像置地广场一楼的铺面,只有国际名牌专卖店或者大银行才租得起。

  高档写字楼集中在中环一带,大型跨国金融机构、地区总部、投行、银行、证券公司、港交所都聚集于此,由于供应有限,甚至到了有钱也租不到房子的状况。特别是国际金融中心大楼(IFC),写字楼长期爆满,空置率低于1%,导致租金大幅上升。现在高档写字楼有向北扩展的趋势。九龙站附近正在兴建高档写字楼,一两年内,香港的商务中心区将延伸到那里。

  小食店占据香港铺王

  陶汝鸿告诉记者,香港最贵的商业地段还有尖沙咀的北京道,那里比较好的商铺租金可达1万元/平方米,主要是时装店、小吃店、找换店租用。

  在采访期间,不止一位香港市民或业界人士建议记者去看看香港最贵的地铺(一楼商铺)--铜锣湾怡和街三角地。

  记者到这里的时候正是下午两点钟前后,骄阳似火。崇光百货东侧,怡和街和记利佐治街构成了一个三角地带,其"尖部"貌不惊人,有大约四五平方米,三位妇女在卖果汁、熟鱼丸、熟牛肉丸、雪糕等。这就是香港的"铺王"了。记者几年前曾经在这里逛过夜市,晚上人山人海,来这里买零食的人川流不息,至今仍有印象。但现在是中午,客流量不算很大。据称这里的月租金达到1.5万元/平方米。

  中原地产联席董事黄良升说,香港的商铺,最贵的多是卖零食的。这种行业利润毛利很高,比如一杯果汁成本只要1元,却能卖9元,但赚到8元有7元要用来交铺租,所以最赚钱的还是业主。他说不清楚这个铺王的月租究竟是多少,只是在报纸上见过招租广告,上面的价格可能有业主自我炒作的成分。

  中高档物业内的商铺,因楼层和地段不同而各异。像太古城中心里的商铺,月租金为1000至5000元/平方米不等。

  写字楼成交量料创新高

  据美联物业的研究,受香港经济快速增长的刺激,香港甲级和乙级写字楼的销售价格自2006年1月起进入一个快速增长期,当年内分别上涨9%和10%。今年由于甲级写字楼供应过少,造成中环写字楼供不应求,价格高企不下。今年国际金融中心月租达1800元/平方米,已经超过1997年水平。该机构预计今年第二季度写字楼成交量将突破去年水平,成交金额可望创下1997年楼市高峰期后的新高,预计中环甲级写字楼每平方米售价将挑战14万元水平。

  美联物业正在代理出售的一间写字间,位于上环干诺道中信德中心--招商局大厦21楼,面朝维多利亚湾,163平方米,二手毛坯房,楼龄22年,售价要1305.6万,相当于每平方米8万元。

  售楼员刘志威说,跟过去相比这个价格还算低的。这一带写字楼的售价、租金比1997年最高峰时还低30%左右。最近成交的西翼中心上的一套写字间,每平方米8万元,比1997年时的价格还低50%。据中原地产统计,香港7月份二手私人住宅平均月租金为140元/平方米。

  炒楼警示录

  "负资产"日子很难过

  "往事不堪回首!"吴女士面对记者,长叹一声。要不是靠她的熟人带来,记者采访的要求多半会被拒绝。

  为了把她的故事说得清楚,我们有必要把香港1997年房地产泡沫破灭前后的经过叙述如下:若从1985年房地产市场复苏算起,到1997年香港房价已上升了9到10倍。1997年,受亚洲金融风暴波及,香港房地产泡沫破灭,楼价一路下跌。至2003年,SARS更令香港楼市雪上加霜,较1997年最高峰下跌了70%左右,给香港经济带来严重的负面影响。在楼市暴跌期间,部分买楼者出现了"负资产"。

  吴女士一家在屯门美乐花园本来有一套房自住,见到周边亲友一个个买楼发财,也动了炒楼的心思。1997年6月,他们贷款250万,以298万港元买下一套72平方米的居屋作投资。至2003年SARS期间,房价已经跌去5成,仅值150万元。尽管这样,每个月还得按期还贷2.5万港元。幸亏家里开了个士多店,经济还勉强挺得住。

  陪同记者采访的美联物业售楼员刘先生告诉记者,香港像吴女士这样的人还有好多。

  香港市民也不乏对楼市泡沫的警醒者,郑郁文女士便是其中之一。

  受房价持续上涨的影响,她在1989年买了两套房作为投资,到1993年一看,房价已经差不多涨了一倍,她感觉自己赚这些钱应该知足了,便把房子全部卖掉。之后,香港楼市继续火爆,她也没有再进入。很多朋友都笑她傻,她却说,"房价太疯了,我不愿冒这个风险。"1997年,她亲眼看着香港房价的崩盘,她为自己理性的投资感到庆幸。

  香港住宅与深圳住宅的区别

  香港住房深圳住房土地使用年限

  土地通过拍卖而得。土地使用年限有999年的,有75+75年的,有1997年后延期至2046年的。

  土地通过拍卖而得,有使用年限,通常为70年或50年不等。

  使用成本

  使用过程中要交年地租(按不同地段、市场租价收取一定比例的费用,通常为租金的8%左右)和差饷(物业税)、物业管理费。

  使用过程中要交物业管理费。

  交易成本

  交易过程中要交0.75%至2%不等的印花税。对卖房者征个人所得税。

  交易过程中要交营业税、城市维护建设费、教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、契税、土地增值税。新屋配套新楼出售带基本装修(地板、卫浴、厨房,除家电外基本配备)多数为毛坯房成交类型90%成交为二手房60%至70%为二手房。(傅盛宁)

抓取器 本文来源:深圳商报 责任编辑:王晓易_NE0011
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