一、公司基本面分析
1. 股本结构
公司成立于2002年12月27日,由南京金陵饭店集团有限公司作为主发起人(以原南京金陵饭店五星级酒店经营性净资产出资),联合新加坡欣光投资有限公司、江苏交通控股有限公司、江苏省出版印刷物资公司和南京消防技术服务事务所四家发起人(均以现金出资),共同发起设立。
2. 主营收入结构分析
公司主要经营实体为南京金陵饭店,其主营收入主要分为酒店业务收入和商品贸易收入(主要是其子公司苏糖烟酒食品公司的批发业务)两部分。由于商品贸易业务利润率低,因此,酒店业务是主营利润的中坚力量。
3. 公司在全市五星级饭店中位于龙头地位
南京市现共有8家五星级饭店,据招股说明书披露,8家五星级饭店共有客房2918间,床位4336张,金陵饭店客房数、床位数分别占据其中20%与18%的份额。从经营指标上看,金陵饭店在全市五星级饭店中也是举足轻重。
二、上市定位预测
金陵饭店:步入外延式扩张之路 合理价值在4.72 -5.30元
三、募集资金项目分析
募集资金项目为金陵饭店扩建项目,项目工程投入总资金估算为104,703万元。
公司成立子公司南京新金陵饭店有限公司(公司占股59.33%),吸引战略投资者南京三宝科技集团公司入股(占股40.67%)。
项目定位于豪华型全套房商务酒店和高档写字楼,同时具有展览、休闲、餐饮、商业等配套设施。项目建设期为3年,预计2009年-2010年投入使用。
1)全套房有利于形成与其他五星级酒店形成差异化竞争。2004年,美国已有全套房酒店4400家,占全美酒店总量12%的市场份额。在中国,全套房酒店刚刚起步。目前南京地区仅有一家五星级全套房商务酒店(苏宁环球套房饭店)
自开业以来入住率达75%以上。我们认为,一方面,由于在一般高档酒店客房结构中,套房仅占20%-30%的比例,因此全套房酒店可以形成与其他五星级酒店(包括目前的金陵饭店)的差异化竞争,另一反面新金陵饭店的地理位置优于苏宁环球套房饭店,发展前景看好。
2)高档写字楼将与金陵饭店形成客源共享。对于写字楼的前景我们关注两个方面:地理位置与物业管理,显然,而新金陵饭店在这两方面都具备独特优势。
同时,募集资金项目是全套房酒店加高档写字楼的商务综合体,两者的目标客户有一定重合,因此,可以形成客源共享的优势。
四、风险提示
1土地使用权未置入上市公司
公司成立之初,集团并未将土地所有权置入上式公司,而是签订了租赁合同。新金陵饭店的土地使用权也只是部分通过出让取得土地使用权。由于新街口地区土地资源“寸土寸金”,将来更有升值空间,公司未获得土地使用权有点遗憾。
2募集资金项目建设期真正体现效益约在2009-2010年,之前公司业绩难超预期增长。
3公司实施酒店实体收购计划存在一定不确定性。