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张玉良

绿地集团公司董事长

高级经济师,现任上海绿地(集团)有限公司董事长、总裁。 (详细)

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公司名称:绿地
公司性质:国资控股的混合所有制非上市公司
创建时间:1992年
主营业务:地产,能源,商业,金融,酒店等
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网易财经专访绿地集团公司董事长 张玉良

精彩内容 即将呈现

第一节 张玉良:房地产调控需因地而异

网易财经:我们想了解一下今年总理的报告也对咱们房地产提出了一个分类调控,这个分类调控对当前市场的影响还有今年的形势?

张玉良:我觉得今年总理提的分类调控非常有必要,也符合目前中国经济跟房地产市场发展的状况,我们不能在全国用一个政策,不同城市、不同的地区,甚至不同的产品都需要有相应的调整,要按市场行为,比如房价继续有向上压力的同时,供小于求,不能满足供求的,那就是要增加供应量,继续辅之以一些市场的欣慰调控,同样有一些城市已经供大于求了,有一些城市后续的成长性也没有,人口都在净流出,产业基础也比较差,需求在下滑,如果你还是按照全国一个政策去搞,那么对对这个地区的经济,乃至整个社会都会造成很大的问题,比如大家关心的三四线城市,你已经供大于求,已经房价都在下滑,如果你还是什么限购、限贷这些东西都要上去的话,显然对整个国家,对整个地区,当然也包括对这个地区的消费者跟这个地区的人民群众都不是好事,所以他需要上下的调控。

网易财经:前一段时间很多中小企业出现了违约,从您看整个的行业,这种是不是大家觉得可能资金上是不是有一定的紧张,毕竟现在整个政策层面还没放宽,您怎么看今年的资金情况?

张玉良:今年整个房地产市场跟前两年比可能是一种偏紧的状态下,这个原因一个是整个宏观的资金面,第二是整个经济发展的状况,第三就是我们整个市场今年的消化,可能总的市场规模来看,不一定比去年再有什么好的增长。所以这三个因素,我认为整个地产企业,特别是中小企业,特别是相对融资比较困难的这些企业,他的资金面要比前两年肯定要从紧一些,但是大企业我觉得目前还是比较正常的。

第二节 张玉良:京津冀一体化 民众看好保定房地产市场

网易财经:我们看到今年第一季度市场上有两个比较相对极端的情况,一个是长三角那边降价,第二又出现了保定因为京津冀一体化之后马上炒房,现在又炒得很高,从你们开发商的角度来看,这两个现象正常吗?

张玉良:首先从全国的市场情况来看,它完全是一个分化了的市场,比如北京、上海、广州这些市场你去看,它就是目前有一些变化,但是总体上依旧会平稳成长,地产的市场由什么决定的呢?实际上是由人口的导入决定的,为什么大家都觉得保定的房价要涨呢,因为大家都觉得北京城市的一部分功能要放到保定,短时间内保定要有巨大的人流导入,大家看好市场,所以觉得这儿的房子要涨,同样有一些地区下滑,是什么原因呢?是这些城市的人口在导出。比如好多地级市,这些地级城市不仅人口不能增长,而且在流出,他流到北京、上海乃至其他的地方去了,当然人口流出去了,自然需求量下来了,需求量下来了,房价就要向下。

至于你讲到的长三角的杭州,我还有一些不同的观点,有人把杭州跟宁波、温州比,我说杭州跟温州是两种概念,温州下滑的比较厉害,我相信杭州总体上是稳定的,因为杭州是全省的杭州,杭州据我了解的市场大概50%以上都是来自于全省到杭州购房的,而且这种省会城市的人流继续在增加,在导入,段时期可能有一些企业的原因,或者产品本身的原因等等各种因素造成的,但是都是普遍性的。中国绝大部分的省会城市,在未来五到八年,我认为都是会平稳而且会向好,这是一个基本面,没有变化。

因为我们国家整个的行政体制你也看到了,省会城市的行政、医疗、教育资源,跟一般的城市完全是两个层面,当然北京上海那更加,层面更高,于是乎全国的人都跑到那里去,全省的人都跑到省会城市,所以它的积极度空间很大,这些城市总体上不会有问题,它是我们发展的一个基本面,只是因为短时期有各种因素,可能我们要关注到一些问题,这是对的,应该说基本面好不等于不关心问题,不等于没问题,也有问题,只是问题的其他方面也需要我们要改进,这样才能使这个城市的行业,使整个国家经济平稳增长。

第三节 张玉良:目前是发展海外地产的最佳时期

网易财经:近一年来绿地在海外基本上遍布全球,而且今年也调高了海外的销售目标,想问一下,其实有很多人也很纳闷,为什么十三亿人口这么大的一个市场。

张玉良:要到海外去?

网易财经:对,一个是要到海外去,第二就是咱们的绿地选择这样,因为我知道咱们绿地也是参加这种开发建设的,这块选择的标准是怎么样的?

张玉良:整个绿地的发展战略,首先要做全球的绿地,不仅是中国的绿地,要做世界的绿地,要做世界的绿地就要到全球去发展,要成为全球的跨国公司,这是从中国政府到上海的市委市政府都鼓励我们这样的企业要跨国经营,成为中国在世界的大公司,这是我们最初的目标,而且我们认为,所有行业的龙头企业,最终的竞争一定要到全球竞争,它是必由之路,因此从绿地来看,它最终目标一定要在全世界发展。

第二,我们的战略当中全球发展不等于放弃中国市场,而且我们认为中国市场在未来的五到八年仍然是巨大的市场,我们在国内是坚定不移拓展国内市场。

张玉良:而且这个拓展国内市场是转型拓展、提升拓展,所谓转型,你看我们的住宅地产现在占我们整个房地产开发当中的总量不到50%,也就是说还有50%全部在发展产业地产,这就是转型,这就是顺应了国家经济结构调整的需要,适应了中国要建设新型城镇化的需要,所以我们大规模展现,你看到我们好多空港产业城,好多高铁商务区,很多产业地产都是这样一种战略,坚定不移的做国内市场,而且要坚定不移的转型,当然还要提升、完善它的商业模式来提高竞争能力。

到全球发展我们认为也是一个重要的市场,而且这个重要市场除了坚定的要跨国发展以外,现在是一个重要的窗口期,是一个很好的窗口期,海外的资源相对成本比较合适,未来成长空间在往上,全球经济正在复苏,它的产品价格正在提升,而现在购进的这些原材料,比如以土地为核心的资源价格相对比较低,这个我们前几年买的项目,现在的产品价格都比几年前已经上升了很多,这已经说明了。

比如去年一年整个伦敦、纽约、澳洲、悉尼的市场,它们的房价都是十到二十的在成长,而这些原材料我们都是上一年买的,在这个成长的过程当中,全球经济在复苏过程当中,你的原材料以相对比较合理的价格,你的产品价格在往上,那不是一个很好的窗口期嘛。

第三,有条件的企业我觉得应该积极出去,当然你没有条件你也不能走出去,你走出去那不是先导,可能变先烈了,所以有条件的公司要出去,当然出去还要注意防范风险,政策的风险、税率的风险,法律的风险等等,包括自己可控能力的风险,团队力量的风险,都得防,从这些来看我们已经高度的注意到了,所以我们是拓展两种市场,坚定国内国际两个市场一起走。

网易财经:这种比例有多大?

张玉良:我们成长很快,但是总量还不够大,比如今年我们200亿,那就是不到10%,我们今年全年整个企业4000亿的收入,房地产2400亿,房地产2400亿,200亿,那就基本上10%左右,明年我们要400亿,明年可能这个还要逐步上去,也就是说每年海外收入占整个集团收入的比例在大幅提升,但总量还不是很大,明年我们的目标是销售额400亿以上。

第四节 张玉良:上市后绿城以不考虑融资问题

网易财经:关注一下近期的热点,就是内地的金丰投资,大家有测算过,以后的总产值会超过万科,绿地做好这种领头羊的准备了吧。

张玉良:大家也看到近期绿地比较受关注的在三中全会决定下,上海加大国资改革的力度,绿地成为了一个更加混合所有制的企业,同时要上市,上市我们是金丰作为目标壳,现在从绿地来看,因为我们的各种体制机制,各种商业模式有力地推进了我们的快速成长,而且今年的目标大家也都觉得我们做得比较宏伟,这个宏伟的目标我们认为我们是完全有底气去完成的,至于是不是第一这不是我们要考虑的,我们是认为更关心的是数字背后的竞争能力,这个竞争能力,你的商业模式,你的全球化拓展能力有没有具备,是不是可持续成长,这是我们要关注的。至于企业做出业绩,它的上市公司的市值那自然市场会反映出来。

网易财经:现在你们金丰投资这块转成一个通过合伙人的方式,这个过程当中你们前期也做了很多准备,在这个过程当中你觉得哪些风险是可控可防范的,未来达到你们的预期是怎样的标准?

张玉良:绿地集团从1997年开始,也就是15年前就已经是混合所有制的企业了,就是中央三中全会首要国资改革方向的这么一个模式,我们15年前就已经做了,现在我们只是更加完善,更加公众化,更加混合所有制,因为我们整体要上市,按照现在中国证监会,国家有关的政策规定,它已经持有这个公司股权的,原来这个公司的持股会,要按规定的程序改变成合伙人公司,这是法律跟规定的需要,从股东本身来讲没有变化,原来1000个人一个持股会,现在改变成合伙人公司,仍然是这个公司的股东。

网易财经:咱们在A股这边的上市其实也就差临门一脚了,再加上A+H这种平台,再加上沪港通也已经开通,其实可能对上市公司的资金来源是不是有很大的帮助,从绿地自身案例来看,咱们融资计划的结构比例是怎样的?

张玉良:融资对绿地已经不考虑这个问题了,因为现在在全球配置资源,太容易获取全球更多的包括资金等各方面的资源。第二我们也不是A跟H股的关系,我们香港公司是红筹股,不是H股的概念,是国内在香港的上市公司,并不是香港的上市公司,这个是有区别的,所以我们在配置资金方面,一方面我们在国内市场,另外我们在国际市场本来就已经很容易了,这个模式我们不是A+H,H股是香港的上市公司,我是国内在香港的上市公司,我的资金来源根本更宽松,要比H股余地更大,性质不一样的,H股很多都限制的,我这个是中国公司在香港的红筹股的概念,所以他投资国内根本不用审批的。

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