郁亮：我们在年报里专门就这个话题进行了回应，我们认为互联网更多是一种思想、一种工具，它会深刻改变我们这个世界。从这里面我们会得到什么、会改变什么，确实是值得探讨的。我们看了之后，我们更觉得要把自己主业做好，不是说抛弃自己，投入互联网行业。

有哪些地方我们会改变呢？其实万科的改变已经开始。比如在互联网时代，很重要一条是信息完全对称，扁平的架构更适合互联网需要，而传统企业更多是金字塔型结构，这样更有效率，指挥起来更容易。比如以前可能是一个主管管三个下属，主管看着下属干活，信息完全透明后，这样的管理成本可以不需要。移动互联网作为思想、作为工具来说，会带来很多变化，我相信大家慢慢会陆续看到万科的变化，从组织架构到业务都会有变化，至于有什么变化，我们还在消化之中。

昨天有一个投资者专门给我们写了一个万言书，谈谈移动互联网时代万科的变化，我也认真看了，我很感谢他，对万科非常关心。确实，用互联网武装，传统行业会赢得很多机会。以前做到好产品的时候，一定要卖出更多的溢价。我们说一分价钱一分货，有没有可能半分价钱一分货呢？应该来说我们对客户还没有极致的好，这方面我们应该继续努力。如果我们具备了这种能力的话，我相信我们将到一个新的发展高度。

郁亮：如果说我对互联网还有怀疑的话，那就是免费模式。满足客户需要是商业逻辑，赚到钱同样是商业逻辑。你可以免费一时，但是要告诉大家这个盈利渠道在哪里。

未来对社会有很大改变的除了IT，还有BT，就是生物产业。提高人类的寿命、整个社会的变化。每家公司给我们不同感触。我和这些公司的老总经常探讨一些话题。我觉得很多新的事物将深刻改变我们的世界，但光有我改变不行，我需要管理团队、中层干部认识到变化的必要性，亲自体会看一看，比我讲100遍好得多，这个情况下我们搞了这么一个活动，带队去学习走访了这些企业。

郁亮：我们这个行业从拿到地到盖完房子，要盖200多个章。这个是互联网改变不了的。但是互联网非常好的工具和思想，如果不适应它，会落伍、未来被淘汰。所以必须用这个思想提高对社会新的认识，用新的工具，在管理上取得好的成效。

具体来说，阿里巴巴我们学到了建生态系统。到了腾讯后，加深了对移动互联网的了解，我们原来以为我们的客户数字非常大了，跟他一比，小巫见大巫，我们才几十万级客户量，他们以亿为单位的客户量，QQ这边诞生出很多新的东西。改变了人和人之间交流的方式，海尔跟万科一样都30年了，跟我们诞生在同一个时期，但是作为一个传统家电行业不断进步、不断改变，比如说他们有9万辆送货车，都是加盟的，用互联网方式组织在一块，只有他的送货员可以送到全中国所有的县。到了小米，给了大家更多冲击，因为手机这基本上是红海的东西，怎么能做到风生水起，无非他们就是新的互联网思维，把客户组织好，严格控制毛利等等。极致、快、专注这些东西构成了它的成功。这些对我们每个方面，每个参与的人都给我们带来很大震动。

正因为我们行业离互联网比较远，所以我们才需要跟他们学习，因为我相信早晚会影响到我们。至于说哪些方面已经在做了，我觉得我们刚开始，还在学习阶段，相信未来万科会不断推出这个东西。比如从组织架构，推出合伙人概念。现在万科职业经理人，为什么不能是事业合伙人呢？从小米来看，这种合伙的关系可能更有利于投资者，也更有利于员工发展，因为可以形成背靠背信任。这一点未来也是可以探讨的。

关于专业化，我们说城市配套服务商，配套会涉及衣食住行，但并不是说万科什么都干，我们只是为衣食住行提供房子。我们专注于为万科客户提供全生命周期产品跟服务。比如我们提供餐厅，第五食堂是我们的配套，但不是说万科会去做饭馆。我们并没有计划把这个食堂做的很大，做到连锁上市，它只是配套。所以，万科非常专注做城市配套服务商，我们为普通人盖好房子，盖有人用的房子，是我们主要业务发展方向。这一点不会改变。

小股操盘并不代表万科只是输出管理跟品牌，万科是操盘，小股操盘，重点是在操盘上，不是品牌输出，但是我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给股东创造更多回报。

郁亮：过去两三年越来越多房企走出去了。其它企业我不知道，万科走出去基于三个原因：第一，为了学习。比如我们小股操盘就是学习铁狮门，铁狮门是操盘赚钱、经营也赚钱。你不是具体跟别人合作，就不知道别人怎么运作的。跟别人合作，我们有一个要求，派人去里头工作，了解实际怎么运作。万科所有海外项目我们都找当地优秀发展商进行合作，主要为了学习他们好的经验、好的做法。

第二点，万科走出去是为了请进来。我们通过海外走出去之后，发现有更多机构会主动找到万科希望谈合作问题，现在越来越多机构也在谋求国内发展，把他们在发达市场上积累的经验在国内来复制。这块我们也在做一些安排。

第三，为中国投资者提供一个海外置业渠道。随着中国国际化程度提高，经商、留学等等，配置海外房产需求是存在的，我们为他们提供这个机会。基于这三个，万科做海外投资。现在万科有400个项目操作，我们有4个海外项目，比例非常低，未来会提高，但是不是说一定要提高到多少，我们走出去并不是因为要抄底，是为了学习，提高自己能力。从这一点出发，万科没有给自己设置需要达到多少的比例。但是毫无疑问，万科会越来越多的加大国际化比重。

郁亮：万科年报很早就已在说现金为王，这是行业金融属性决定的。

万科对民营银行没有什么兴趣，对经营银行也没有兴趣。万科参股徽商银行难道是为了给我们开发贷款？银行也要接受银监会管理的，开发贷款有严格管制要求。而且如果成为大股东，涉及关联交易会有相应的规定要求。弄个银行让自己有钱花，这个想法是不切实际的。我们为什么还投资徽商银行？很简单，我们当时想为上下游合作伙伴提供资金安排，不是给万科，徽商银行有兴趣，而且这个东西不受地域限制，我们觉得入股有助于加深合作。现在有传言说万科要建立前海银行，我也不知道这个消息是怎么来的。

郁亮：特斯拉也好、小米也好，都是控制利润率。用互联网方式经营传统企业都需要遵循基本商业逻辑，对客户好是一个基本的商业逻辑。你看房地产主要上市公司这几年的年报，毛利率在下降，但是利润总额在上升，也是通过薄利多销来完成这个行业变化和进步。这也符合调控时代对房地产行业的总体要求，从政府到老百姓都乐于见到房企利润率下降，同时这个行业还要正常发展。我也希望房地产行业能够为客户提供更多更好性价比产品来获得自己的盈利空间跟增长，而不是指望通过囤地捂盘方式来实现利润率提高。

郁亮：我一直感谢媒体对我们的督促，告诉我们狼来了，好在万科都是跑马拉松的好手，擅长长跑。其实我们真的不在乎老大问题，小股操盘更是为了瓦解所谓的老大意识。小股操盘后，只有20%、30%的股份了，怎么还算销售额呢？我们走的已经不是规模扩张的跑道了，千万不要以规模扩张来衡量我们是否胜利了。今天来说，万科如果能够吸收移动互联网的思想，运用工具、适应这个时代，把产品做的更好，做好城市配套服务商的话，万科就转型成功了，才真的发展起来了，真正引领中国房地产行业在发展，而不能再靠一个规模来引领这个行业往前走。否则规模越大，越危险。就好像中国经济如果继续要追求10%以上增长，就没法给结构调整留下任何余地、时间、空间。

万科被超过没有关系。就像过了青春期之后，我们不能再用一个人每年长高几公分来衡量他是否成熟。我们今天行业也走到下半场了，不能再拿规模衡量了。万科早在08年以来就放弃了速度规模的模式，我们走的是质量效益模式。

至于第二个问题，顺丰、韵达、淘宝等等都跟我们签订了合作协议，一旦小区业主订的东西送到后，业主能在第一时间收到信息。

郁亮：为什么分红提高一倍，有多方面考虑。万科有各种不同类型投资者，有短期、长期的，有些投资者希望我们更多现金分红，我们现在有这个能力来提高。另一方面，香港上市地产公司分红派息大概在30%左右，我们既然要转板，势必也要提前来适应这个规则来做事情，这也是为了照顾到不同类型投资者对分红派息需求的呼声。还有一个原因，股票低迷的时候，分红成为一个很重要收入。如果没有B转H，我们也会提高派息水平。有H股后，决心更大。

郁亮：绝对没有任何融资计划，包括H股在内，不仅是A股，我们早就没有这个想法了。万科现在积累的利润也已经足以支持万科发展，已经开始大比例派息了。

前面这个问题，三中全会告诉我们什么起决定性作用？是市场。我们这个行业并不是只受调控影响。行业利润率回到社会平均水平是一个大势所趋，没有任何行业可以长期获得暴利。如果说没有调控了，政策面趋稳定了，但是别忘了，我们还有行业之间的竞争。尤其库存量还是在一个值得关注的水平上的时候，而发展商又想能够有更好表现的时候，竞争会更趋于激烈，这也会抑制大家提升毛利率的想法。

至于股价的问题，每年我女儿压岁钱我都折成万科股票，今年她说能不能不要折成万科股票了，作为父亲我也感觉到压力。我们在过去一段时间里，不断提高经营管理水平，以提高ROE这个指标为目标，但是我们还是忽略了资本市场对我们的要求不止要提高ROE水平，也需要公司有更多的前景展示给大家看。我们也在努力，把公司变得让股东更信赖，更支持我们。

郁亮：万科对养老服务很有兴趣，但我们的养老更多是服务属性，不是地产属性。对于从地产角度做养老，万科兴趣不大。万科做养老服务是基于为客户提供全生命周期产品和服务。当然养老服务里面会涉及到地产的形式，我们在北京、青岛、杭州都有相关的养老社区出现。但是我们更多的不是把它作为住宅业对待，而是作为服务来对待。我们会在社区里面推广我们的居家养老，给住在万科小区的长者提供更多照顾。

前面这个问题，三中全会告诉我们什么起决定性作用？是市场。我们这个行业并不是只受调控影响。行业利润率回到社会平均水平是一个大势所趋，没有任何行业可以长期获得暴利。如果说没有调控了，政策面趋稳定了，但是别忘了，我们还有行业之间的竞争。尤其库存量还是在一个值得关注的水平上的时候，而发展商又想能够有更好表现的时候，竞争会更趋于激烈，这也会抑制大家提升毛利率的想法。

我们在三亚这边有度假物业，但是纯粹旅游地产是没有的，目前也没有特别多想法来做旅游这块。我们对于城市发展所需要的产业支撑这块正在做深入研究，社会需要什么，我们就提供相关的房子、建筑来匹配，这是我们干的事情。

郁亮：如果没有B转H，我们也要提高派息水平。现在我们是一步到位，如果没有H股，我们分步到位。至于新工具、新伙伴、新规则，现在互联网时代的一个变化是说我们的信息都是同步的，我前脚刚离开小米，那边报道就出来了。过往是我们研究成熟了，再告诉大家，从想法到做法都告诉大家，现在想法才出来大家就知道了，做法我们还要再想一想，想清楚告诉你们。大家不用着急。

郁亮：杭州降价，如果有跟进的，一定会报道出来。王石主席说的话要结合上下语境，并不是针对中国房地产市场。如果真的不妙，那么万科不应该轻资产，应该零资产才对。舆论很容易把意见领袖的话摘抄只言片语，在设计好的语境里，拼贴上去。但是我们看东西不能这么简单看，我们看长远、看趋势，顺势很重要。

杭州降价，如果有跟进的，一定会报道出来。王石主席说的话要结合上下语境，并不是针对中国房地产市场。如果真的不妙，那么万科不应该轻资产，应该零资产才对。舆论很容易把意见领袖的话摘抄只言片语，在设计好的语境里，拼贴上去。但是我们看东西不能这么简单看，我们看长远、看趋势，顺势很重要。

政策方面，比如说分类指导问题，不再是个别大城市得病，全国跟着吃药。做到这一步就是很大的进步。再一个，政府把房地产政策目标回归到基本原点，解决老百姓住有所居问题。房价只是其中一个部分问题，不是住房问题全部内容。今天的解决方法，一个是政府保障力度加大，第二，供不应求城市大量增加普通商品房供应。房产税也明确了，首先要立法，我相信经过大家讨论立法后，房产税法一定对发展是有用的。在一个平稳政策环境下，再加上我们相对明朗的前景，为什么需要悲观呢？

回到刚才杭州的问题，任何市道下都有降价的楼盘，只不过没有被关注，问题在于是不是趋势。杭州降价有没有跟进？如果没有，那就是个别现象，而不是全局现象。不同城市甚至同一城市不同区域的供求关系都是不一样的，需要来具体分类，不能一概而论。

关于流动性的问题，当然房地产金融属性很强，所以流动性对行业的影响很大。但我相信优秀发展商和优秀的客户，银行仍然会支持做下去。我们也没有明显看到银根收紧的迹象。这次两会提出的7.5%的增长目标里，也需要经济平稳运行，银根过度收紧、放松对经济不利的话，会进行适度管理。