特别策划

去年下半年以来，香港地产大鳄李嘉诚相继抛售了内地多处商业资产，一度引起市场惶恐。而与之呼应的是，国内商业地产龙头的万达集团也从去年11月份开始，整体打包出售其位于武汉经济技术开发区的一个酒店项目，作价2.5亿元。

但是，这个项目却并未因万达多么响亮的品牌而受到追捧，至今已经过去三个多月，该项目依然没有卖出去。

据负责拍卖该项目的湖北汉海拍卖有限公司一位经理透露，该酒店项目主要是要价太高，虽然外界看重万达品牌，咨询的人也多但最终没有客户报名，公司方面只能跟万达协商在价格上做一次调整。

于是，该项目在直降了7000万元之后标的参考价为1.8亿元，并准备在今年2月20日准备第二次公告拍卖，然而这第二次拍卖截至公告报名申请时间时仍无客户报名参与（网易财经曾做报道）。

该项目拍卖时间再度延期，最后，新一轮拍卖时间定为3月12日，但是依然无人报名。近日，网易财经从上述拍卖行了解到，万达武汉经开区的酒店拍卖已经终止，并且发出了终止公告。拍卖行表示，如果有买家想考虑购买，可以直接跟万达集团联系。

长达三个多月的公告，最终以抛售无果收场。

据悉，上述拍卖的酒店物业位于武汉经济技术开发区，毗邻44万平方米的万达广场，该酒店物业属于毛坯出售，地上总建筑面积达3万平方米，地下总建筑面积约6000平方米，总地上层数17层，总地下层数1层，停车场楼层-1层，酒店房间数量达243间。

该地块是万达集团在2010年6月以3.59亿元拍下，2011年8月，武汉经开万达广场已正式开业。不过据媒体报道，万达经开广场至今没有多少人气，有业内人士分析是处于亏损状态，有业主坦言，自收房至今，其商铺一直空置，“这种现象在万达经开属于常态。万达曾试图以低租金的方式引进汉派店铺入驻。但人气不旺，导致收不抵支，难以支撑。”

近年来，武汉是万达集团在全国布局的一大重点区域，万达集团高层在2010年曾对媒体表示，已经敲定的武汉万达广场项目就达6个，总投资达400亿元，湖北也将成为万达在全国投资规模最大的地区。

对于万达集团的上述项目始终难以出手，广州天正投资有限公司总经理梁东昭向网易财经表示，目前该项目以6000元/平方米的收购价，加上每隔2-3年酒店或将进行二次装修，摊派折旧等费用，以及酒店投资可能高达15年长周期等因素，会导致收购方的整体投资成本太高，项目盈利难期。

他认为，酒店单纯靠客房收益是难以解决投资回报的。开发商做酒店，一方面是为了更方便拿地，因为开发商依照当地政府要求承建酒店，可以为当地解决就业问题；其次就是酒店可以作为企业资产，实现融资贷款功能。

据悉，近期不仅万达武汉经开区酒店面临打包出售，万达在成都合作的酒店万达索菲特大饭店也传出转让消息，市场已传出成都本土企业或将接管经营的消息。

网易财经注意到，目前酒店资产已成为房地产企业开发的“标配”，但盈利却差强人意。以近期公布年报数据的碧桂园为例，2013年该公司实现总收入626.8亿元，同比增长49.6%。其中来自酒店经营收入约为9.99亿元，同比微增2.3%，占整体收入仅1.5%。同样2013年中期富力地产财报显示，酒店运营收入呈亏损状态，直接影响了集团净利润率约14.4%，轻微下跌。

“酒店基本属于赔钱的，首先酒店建设成本，其次它的装修成本很高。一般的酒店经营管理公司只是帮你经营酒店，还要对经营管理公司付钱”，一位不愿具名的房企开发商向网易财经如是表示。

这位开发商还表示，酒店项目做起来之后，它的收益基本只能平衡运营成本，留下来的利润很少，基本没办法覆盖建设成本，也没办法分摊，即便做得好能把酒店的贷款利息平衡下来就算不错了。

而对于开发商之所以不求回报地配套建设酒店项目，上述人士透露，现在开发商愿意做酒店一方面就是涉及跟政府要地，政府要求开发商必须承担酒店建设，既解决了当地城市形象问题又解决就业问题，同时税收也可以拉动经济。

网易财经了解到，上述万达出售的酒店区域属于武汉一个新的经济开发区，当地仅有一家三星级的酒店，政府当初引进万达集团一方面是出让土地，而另一方面就要求万达承建五星级酒店。

据悉，目前万达在武汉市场有三个高端酒店，旗下自主品牌瑞华、嘉华已相继运营。熟悉该事件的一位人士向网易财经透露，为避免后期同业竞争、运营收益等方面的问题，万达集团不得不在武汉区域的酒店持有量上做了一定战略性调整。

梁东昭认为，目前国家对于反腐打击力度大，对于酒店这种服务业的市场冲击也很大，一旦发现市场环境不好的话，银行认为酒店资产不能带来高收益，贷款能力下降，开发商必然会甩掉这个包袱。

据万达官网显示，目前万达高级酒店业务拥有五星级酒店品牌万达嘉华、超五星级品牌万达文华和顶级品牌万达瑞华，目前在全国已开业五星级和超五星级酒店51家。

而世联行发布的最新2013年中国综合体布局来看，武汉市场上综合体规模达1303万平方米，数量为36个，而60万平方米体量以上项目占比达36%，参照一般大型综合体标配来看，酒店物业必不可少，也意味着酒店数量或将达到12个以上。

这还不排除房企大型住宅“标配”的酒店物业。华德顾问分析师汪军强向网易财经表示，目前综合国内各地高星级酒店的经营情况来看，投资回收期普遍在 10 年以上，投资回报率约为 2%。

2013年中国旅游饭店业协会统计数据显示，截止2013年底，全国共有星级饭店14392家，星级饭店总量比2012年增加了291家,其中五星级饭店814家。

其中，2013 年五星级饭店平均出租率约为56%,同比下降近3个百分点;平均总营收同比下降近14%,平均客房收入同比下降约8%，特别是餐饮收入同比下降约21%。

而根据华德顾问调查报告的数据，2012年全国640家五星级酒店营业总收入为770.29 亿元、利润总额为54.78亿元、净利润率为7.11%、资产利润率为3.11%。

在汪军强看来，出售酒店主要还是受区位条件等原因导致的市场不够成熟，周边对于高星级酒店的需求还不够饱和，房企过分扩张并同质化竞争共同作用导致目前市场上酒店业产能过剩。

协纵国际和盛富资本总裁黄立冲就认为，超高端酒店前期建设需求资金量大，回报周期至少在10年以上，风险颇大。在未考虑折旧和人员成本下，入住率达到60%基本可作为酒店业大致盈亏平衡点，但国内酒店租金回报率仅约为3-3.5%。他指出，目前若想打包酒店物业上市更难，资本市场对其评估值将会以五折来收购。