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今年以来，楼市调控市场基调不变，但房企销售依然畅旺，土地市场也升温明显。进入5月后北上广等一线城市更是掀起一轮“抢地潮”，广州土地市场一个月之内诞生3宗“新地王”。

同时在北京、上海以及长沙等一线二线热点区域，地王也频频亮相。如今在沉寂了两个月多后，全国再度掀起第二轮“地王”高潮。

9月4日，融创中国大战69轮后，以21亿元、配建27.8万平方米医院面积，拿下位于北京东三环的农展馆地块，实际支付地价将高达43亿元，折合楼面地价7.3万元/平方米。融创中国更是豪言，将打造全中国最顶级的豪宅，未来起售单价将达15万元/平方米。

北京中原地产市场总监张大伟直呼，市场完全疯狂了，开发商仅成本价恐达10万元/平方米。

然而融创牵头的“地王”盛宴才刚刚开始。9月5日，港资巨鳄新鸿基以217.7亿元大手笔拿下上海徐家汇地块，彻底解决这幅几经转手、颇为波折的地块，同时也成就近四年来全国总价最高的“地王”。

在上海徐家汇地块竞拍现场，可谓是新鸿基、九龙仓等港资房企包全场，原本九龙仓-恒基的联合体变成九龙仓独立竞拍。新鸿基以及九龙仓两家企业竞争激烈，最终经过半个小时，120多轮的鏖战，新鸿基以217.7亿价格拿下，折合楼面地价37264元/平方米，溢价率24%。

在地块稀缺的上海市场，徐家汇无疑是开发商青睐的优质地。据悉，该地块总建筑面积为58.4万平方米，包含40万平方米的办公和18.4万平方米的商业及宾馆，相当于目前徐家汇商圈商业办公总量。

同一天时间，绿地集团、滨江发展、世茂三家房企以超183亿的总地价款分食杭州、苏州两区域地王，再度引爆市场。粗略计算，在一天时间内，沪杭苏三地政府成功卖楼收金高达400亿元。9月5日，也被行业人士戏谑的成为“地王日”。

同策咨询研究中心总监张宏伟向网易财经表示，高总价的地块对于每一个开发商来讲都不是一件简单的事情，部分房企对大体量的物业还存在一定经营风险。上述全国总价地王超300多亿的总成本必然考验着开发商的资金、开发能力。

对于徐家汇地块成功拍出，在第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可看来，虽然地块最终竞拍人只有两家，仍拍出24%溢价率，必然要求开发商有极强的资金实力，毕竟地块总价高企、投资规模巨大。

同时，上述人士认为，开发商业绩及大型综合项目开发实力，使市场对该项目前景极为看好。

楼市调控持续，地王依然频出。方圆地产首席市场分析师邓浩志笑称今年是“地王年”。他指出，今年房企销售理想，资金回笼得快，其次去年和前年地方政府推地少，开发商同时抢地造成抬高地价。

网易财经注意到，第二波的“地王潮”集中在北京、上海以及苏州、杭州一线或热点区域。

同样在今年5月份的“抢地潮”中，出现“地王”也是与北上广深以及长沙等热点区域城市。5月9日，上海浦东新区上海世博会地块以40079元/平方米的价格创下该市三年以来的楼面地价新高。

5月22日，保利首开联合体以12.82亿元加10500㎡保障房成功拿下北京大兴旧宫地块，剔除保障房后楼面价22320元/平方米，也创区域新高。

而在5月底，广州更是在一个月内诞生了3宗新“地王”。在今年7月份豪掷123亿创下深圳新“地王”的卓越地产，其执行总裁张远向网易财经坦言，当前拍地的价格已非常高，土地市场价格攀升主要还是来源于开发商对于地块的渴求。

在9月4日融创中国拿下“地王”的拍卖现场，就有开发商坦言，市区地块稀缺，地价已不能简单用价格来衡量，即使单价拍到10万元/平方米也会有开发商拿下。

“房企上半年融资状况比较好也使得‘地王’频出，值得注意是现在房企有回归一二线城市的倾向，大型企业出现回流”，邓浩志说。

张宏伟认为，在市场回暖中，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌能力强等原因都会吸引企业来拿地。这样一来，优质地块向大开发商集中，土地市场集中度越来越高。

邓浩志分析认为，现在三四线城市供大于求，有泡沫倾向，但一二线城市的人口还在增长，教育、医疗等资源更好，无疑对房屋的需求旺盛，从房价上来看也有明显的需求支持。

网易财经注意到，一度围绕二线甚至是三四线城市拿地的恒大、佳兆业，今年公司在其一线城市土地储备持续攀升。公开数据显示，佳兆业今年在土地市场斥资超80亿元，进入5月份后，先后在广州、深圳以及上海等一线城市拿地，地价款高达60亿元。

恒大地产今年7、9月先后两次，斥资75亿元进京亏本拿地。其总裁夏海钧在2013年的半年业绩会上直言，将继续开拓一线城市的项目比重，使其成为公司未来提高毛利率和净利率新增长点。

另一方面，根据中原集团研究中心报告显示，2012年一线城市平均供求比为1.01，二线城市为0.86；2013年上半年一线城市平均供求比降为0.8，出现供不应求情况，市场存量下降，房价上升；而二线城市供求比升至0.98，接近供需平衡点，市场价格相对平稳。

截至2013年6月，中原监测的15个重点城市库存量较2012年年末普遍有所减少，但是总体下降不多，不足1成，其中一线城市库存量下降较为显著。这无疑使得一线城市土地市场陷入疯狂。

链家地产市场研究部张旭则认为，尽管“地王”价格攀升，但目前还未落实到成交层面，因此并未出现房价快速上涨的局面，例如北京目前依然处在严格调控过程当中，部分需求被抑制，投资性需求目前在交易中的占比长期低于10%，房价缺乏大涨的基础。

“毕竟一二线城市的市场需求摆在那里，但一二线城市的供给有限，三四线城市则供大于求”，在合富辉煌首席市场分析师龙斌看来，房地产市场整个两级分化的倾向将会持续。正常的房地产市场就应跟人口规模、财富水平、基础设施、城市动力等基本城市价值对应。

同时他也指出，市场资金充足，一二线城市的需求旺盛，开发商有比较乐观的情绪，但是近期“地王”的地价接近或者超过当地房价，再加上有政策风险，市场依然存在风险。

“土地市场偏热，优质地块推出导致市场‘地王’频出，而地方政府也倾向于此时推出优质地，能卖个好价钱”，上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。据链家地产市场研究部统计，截至9月4日，北京市今年已经出让土地140宗，成交总价为1099亿元，为2012年同期的4.4倍，规划建筑面积为去年同期的1.7倍。

中国指数研究院数据显示，截至8月底上海今年的土地出让金已达1138亿元，而加上9月5日的217亿总价地王，一举突破1355亿元；广州今年土地出让金达534亿元，赶超去年全年总和；深圳今年土地出让金已达273亿元。

难怪地产大嘴任志强也在其微博调侃，“政府做了一笔好生意！何愁地方债务”，同时任志强也直言，这一切最终将让购房者买单。

杨红旭对当前的土地市场热潮持慬慎态度。他说，一方面市场去年二季度回暖以来，已接近高位，明年市场会有所降温。另一方面，“地王”频现让人们预期房价还会更高，所以导致一线城市出现恐慌购房情绪，房价大涨，可能招来地方收紧政策。

“最大的风险来自未知政策调控，即使不调控，利润也不高，当地地方房价起码得上涨50%才足够匹配‘地王’房价”，张大伟说。

张远也认同，开发商对于一二线城市的热衷必然导致三四线城市分化越来越严重，当前最大的风险就在与国家土地政策的调整以及资源配置方式改变。

(实习生袁梦婷对本文亦有贡献）