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近一年来，越秀地产（00123，HK），华侨城A（000069，SZ）、海印股份（000861，SZ）以及开元酒店集团等国内开发商纷纷开启不动产的资产证券化之路。

日前，深圳房企花样年在其金融转型路上，高调宣布与海外私募高盈集团联手，筹建酒店信托。据悉双方分工合作显示，花样年方面将会借助其国内资源优势物色潜在酒店并购项目，提取一定佣金，同时提供品牌运作和经营管理，获取相应收益；高盈则将从并购项目中的运营利润中获取收益。

高盈集团副总裁潘嘉豪在其媒体会上透露，此次募集客户主要为海外投资者为主，首期的募集资金规模约100亿元。首先关注的将会是一线城市的10-15家酒店，经过统一管理后，才将酒店范围扩大至二线城市。

“由于经过统一管理，管理成本等相应降低，将会给予投资者较高回报率”，上述人士如是说。

对于酒店资产证券化，花样年集团董事局主席潘军更是给予高度期望，他认为随着酒店数量和资产规模的扩大，公司旗下酒店业务板块自然受资本市场青睐。

梦想总是美好，现实却是很残酷。此前花样年业绩数据显示，2013年1-6月份该公司累计实现合同销售金额约36.7亿元，累计销售面积450987平方米，不足年初销售目标四成。而根据近三年公司年报显示，酒店业务收入呈现亏损状态。这无疑使得行业对其运营能力以及是否能达到预期投资回报产生质疑，百亿募资或成空谈。

在仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松看来，酒店收入能为公司带来一定的现金流，实际回报率却不是很高，酒店信托无疑是为公司提供了另一种融资渠道而已。

盛富资本和协纵国际总裁黄立冲指出，在中国市场内，花样年通过打包收购国内酒店不好操作，首先遇到估值问题，除非是自己持有酒店，一般而言经过市场评估值将会打五折的来收购，酒店老板是不愿意干的。

其次，如果通过高估值对其物业进行七折或八折，到了房托市场打五折，收购方就亏大了。最后如果没有酒店管理公司的话，光持有酒店物业，就算做得很好的话相对经评估后的物业价值回报率也仅在2-3%。

在国内酒店市场新增供给不断增加，资金流动性趋紧影响下，不论是开发商还是投资者面临多重压力。对市场风险管控以及投资回报，花样年面对媒体时也并未给出较为清晰的答案。

戴德梁行策略发展顾问部高级助理董事邵丰指出，从一线城市来看，像广州由于有广交会之类需求支撑，高端酒店收入影响不算太大。毕竟长远来看，利用资本市场融资、持有酒店物业走向证券化途径是未来一种趋势，但当前央行给予银行一些警告也意味着不确定的风险。

作为国内首只酒店REIT，开元酒店集团旗下的开元产业信托（01275，HK）市场曾厚望。然而在赴港上市路上，恰逢国内“钱荒”导致资产市场一片恐慌，开元产业信托也遭遇挂牌延期、发行规模削减等波折，最终本月10日在香港联交所主板得以成功上市。

值得注意是，开元产业信托首日开市报价就跌破3.5港币的招股价，报价3.4港币，此后一直在招股价附近徘徊。一香港投资人士向网易财经透露，新股上市，在香港有个律协机制，意味着在发行规模外还有15%超额配置，一旦破招股价，大股东就可以购买这15%基金单位，力撑股价。

“一旦这15%的子弹打完，后续将如何支撑呢？”上述人士担忧到，当前国内酒店行业供大于求，特别是一线城市的高端酒店供应过大，导致回报率小，使得开元信托不太受市场喜欢，此外市场还认为这是一种套现行为，通过发行基金单位，向开元房产购买了酒店物业，帮助大股东的套现。

“在北上广深一线城市，非会议期间，我可以用大约250元的价格买到四星级酒店一晚，350块以内可以买到五星级的酒店一晚”，由于公务需要，频繁出差的黄立冲如是说，上市公司的表现应该算比较好的，通过对比其入住率、房租也有一定意义。

这样来看，入住率达到60%基本可作为酒店业大致盈亏平衡点，由于五星级酒店和快捷酒店性质，加上一些折旧等成本，快捷性酒店盈亏平衡点要高一些。

他以开元为例，指出注入五星级酒店资产其入住率大约60%，查询招股资料显示，其发行总规模是经评估后估值的五折，此后在承诺分配、加上折旧，额外分配以及确保投资者收益后，最终看到租金回报率也在2-3%左右，且很难往上涨。

根据中国旅游酒店协会的最新报告显示，目前中国平均每四天就有一家国际品牌酒店开业，目前有超过1.6万家星级酒店，截至2012年底，全国共有660家五星级酒店。

“当前国内酒店情况是市场上僧多粥少，严重影响租金回报率”，黄立冲说，而高端酒店受到影响是重灾区，由于要维持星级标准，五星级酒店的人员投入成本是不可能下降，只能维持这么多人员才有星级标准。但现在酒店业面临中国低端服务业劳动价格不断上涨，房费不涨，成本上涨的三面夹击。

“一些综合性的房地产公司也进入商业地产开发领域，诸如大型综合体，基本都会配备酒店，形成同类竞争”，他说。

网易财经注意到，中国最大经济型品牌连锁酒店如家快捷在其今年一季报显示是亏损1.03亿元，另一家快捷酒店汉庭连锁一季报也亏损940万元。

在仲量联行一则报告中也明确指出，监测的国内酒店2012年期间租客房收入明显低于2011年全年的实际增长率10.0%。此外，饭店经营成本压力持续不断上升，人力资本的控制成为重要关注点之一。

仲量联行酒店集团中国区高级副总裁何超也同样指出，目前国内很多城市的饭店市场都面临需求和供给的不平衡，这种现象在五星级酒店市场十分明显。预计未来在供给增长速度大于需求增长速度的情况下，饭店市场总体业绩将面临较大压力。

一专门做资产收购人士透露，现在不少快捷酒店因出租率下降正谋求转型，近期接洽类似城市客栈这些酒店，欲将部分房屋转成公寓项目，但实际操作有一定的困难。

随着国际酒店品牌和本土品牌相继涌入，一线城市以及旅游目的地市场高端酒店投资迅猛，加上开发商运营酒店难度比纯商业地产小，项目上大量配备酒店，造成市场僧多粥少局面。

在黄立冲看来，商业地产的过度投资，将会使得酒店业恐成为中国第一个商业地产领域出现困难的产业，其次才是购物中心。