第105期:土地价格调控注定要落空

   
本期话题: 土地价格调控

楼市调控把房价越调越高,现在终于开始直接的行政干预,把土地价格作为调控对象了。但是这一政策并不能达到其目的,人们改变出价方式仍然可以规避这一政策。要降房价,需要让土地交易市场化。

 
 
  评论背景:此次出台的通知显示,政府将运用行政手段直接调控地方的土地价格和土地交易溢价率。 [详细]  
 

土地价格调控政策存在漏洞 

  

  为进一步调控房地产市场,12月19日,国土资源部发布《国土部关于落实房地产调控政策的通知》。由于调控效果不佳,土地价格仍不断上扬,临近岁末,国土资源部和住建部再度表态要加码房地产调控,将运用行政手段直接调控地方的土地价格和土地交易溢价率。

 
  据悉,地方土地交易“异常情况”上报机制已经启动,所有地方土地交易溢价超过50%或者单价刷新高的地块,都需要通过土地监测系统直报国土资源部。

 
  此次政策意图很明确,就是通过行政手段稳定土地价格,从而稳定房产价格。可惜,此项政策漏洞着实太多。最简单地,地方政府可以通过调高土地出让底价的方式,降低溢价率,以避开价格“异常情况”。

 

上有政策,下有对策

 
  假定不存在人为调高土地出让底价,也能控制得了频频出现的“地王”。此项政策仍属掩耳盗铃之举,仍会被相关当事方轻轻松松规避掉。

 
  如果房租市场价格为2000元,政府规定房东只能收取1000元,那么,住房肯定会供不应求。面对供不应求的租房市场,聪明的租客会对房东家的其他东西出价,比如对房东价格的破椅子出价1000元。这样一来,实际房租又成为2000元,此过程只是租客与房东多用了点脑筋,多费了点手续,多花了点劲而已。

 
  同样,土地价格也是由市场供求决定的,政府直接调控土地出让价格,把它控制在供求均衡价格之下,那么,土地肯定会供不应求。既然在土地上不能充分出价了,那么,像上述租客一样,土地拍买者以其他方式出价即可,土地价格又达到了供求均衡水平,使得政府调控地价的意图落空。

 
  就算控制住了土地价格,土地配套措施也会相应改变。如果土地能够自由出价,那么,地方政府可能提供配套措施,诸如土地平整、供电供水、道路建设、环境绿化等。现在土地不能自由出价,这些配套措施就可能部份或者全部取消,改由土地拍买方自己负责。这样一来,土地的实际“性价比”仍然与价格控制前相等,调控政策再度落空。

 
  实际操作中,当事人可以灵活运用调整出价方式与调整配套措施的方法,使得土地价格调控政策无效。

 

完善土地流转制度才能稳定土地价格

 

  在工商业用地拍卖制度下,土地价格一定会反应市场供求状况。土地供不应求,价格上升;土地供过于求,价格下降。现行土地供不应求的状态,从需求方面看,由于经济快速发展,城市化日益深入,土地需求不断增长。从供应方面看,是现行的土地流转制度制约了有效供应。

 
  在现行土地流转制度下,土地从农民与居民手中流转到地方政府过程中,地方政府是唯一的买方,买方垄断导致土地补偿价格不足,土地供求减少;在土地拍卖过程中,面对开发商,地方政府又成为唯一的卖方,卖方垄断导致土地出让价格过高,再次减少土地供应。

 
  面对日益增长的土地需求,只有完善现行土地流转制度,才能打破地方政府双重垄断的身份,合理土地流转价格,增加土地供应,从而平衡稳定土地价格。除此之外,所有间接或者直接调控需求与价格的措施,无疑都将落空。当然,直接的价格调控措施,由于博弈双方调整的余地更少,交易费用与实际危害将会更加巨大。

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  作者:王兴康 博客:http://wxk8042.blog.163.com/

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编辑:lisong 时间:2010-12

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