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本期导读: 融创中国发布中期业绩,下半年可售资源高达500亿,年度销售目标是否会再度提高?融创与绿城联姻,究竟是成就了宋卫平还是成就了孙宏斌?一线城市的建设到底还有多大空间?敬请关注本期《财经会客厅》专访融创中国董事长孙宏斌!

孙宏斌
融创中国董事长

孙宏斌,融创中国董事会主席、执行董事兼集团行政总裁,负责公司整体的发展战略和日常重大经营事项的最终决策,包括土地采购、股权收购及高级管理人员的任命。 【访谈全部文字实录

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保底300亿年销售额

  孙宏斌:因为我们这500多亿有的可能是10月份出来。其实300个亿对我们来说已经挺多了,我们要保证完成,从220亿到300亿是挺大的一个调整。

商业地产比住宅难做

  孙宏斌:我们定位做高端产品,一定在比较好的地方,地点比较好的地方纯住宅越来越少了。将来我们一定会持有核心城市的核心地段的。

不会改变绿城项目定位

  孙宏斌:我们的文化挺像的,大家都很努力,都想把产品做好。当然两家公司合作肯定是会有一些要解决的问题,比如说我们对目标的制定。

京沪新房建设依然有大空间

  孙宏斌:其实像纽约曼哈顿每年有大量的新房建出来,还有很多的房子在盖,有的是拆了盖,其实有大量的新房在盖。所以北京、上海这个空间还很大。

孙宏斌接受网易财经专访

孙宏斌与网易财经编辑

2010年,融创在香港上市

孙宏斌与宋卫平

问答

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你对融创中国今年的中报业绩还满意吗?

孙宏斌:很满意,大家做得都挺辛苦,结果也很好。

你觉得未来房地产还有没有暴利?

孙宏斌:不会有暴利,那个时代过去了。

你预计下半年楼市的走向会如何?

孙宏斌:会比较平稳,政策不会大起大落,市场也不会大起大落。

融创是否会布局到深圳、广州?

孙宏斌:不会。在我的定义里面,只有北京、上海是一线城市。

对于未来全面取消预售制度,实施现房销售,你觉得可能性大吗?

孙宏斌:没可能性。

对于收购的绿城项目,你会调整它们的产品定位吗?

孙宏斌:不会改变。我们还会用这个平台拿新的项目,它会自成体系的。

全部文字实录

融创中国发布中期业绩,营收同比增长224%。下半年可售资源高达500亿,年度销售目标是否会再度提高?融创与绿城联姻,究竟是成就了宋卫平还是成就了孙宏斌?为何融创格外钟情北京和上海?一线城市的建设到底还有多大空间?敬请关注本期《财经会客厅》专访融创中国董事长孙宏斌!

第一节  保底300亿年销售额

2012年8月29日,融创中国发布中期业绩。财报显示,2012年上半年,融创中国实现销售额125亿元,属超额完成目标;营业收入为43.02亿元,同比增长224.4%;实现利润5.23亿元,同比增长65%。融创中国宣布,由于受益绿城合作项目等利好因素,公司全年销售目标将从220亿元调升至300亿元。

网易财经:看融创中国今年的中报,销售额、营业收入、利润都有大幅增长。您对这份业绩还满意吗?

孙宏斌:这些数都是非常好的数,增长都挺好的,最主要的是我们跟绿城的合作。其实上半年到7月底,我们对自己还是挺满意的,因为大家做得都挺辛苦的,而且结果也挺好的。

网易财经:由于中期业绩销售额是超额完成任务,所以你们把全年的销售目标提高到300亿。可是你们也说今年下半年的可售货量有500多个亿,那到年底销售额会不会有进一步的提升空间?

孙宏斌:因为我们这500多亿有的可能是10月份出来,或者11月份出来。这样的话,销售不会卖太多,就是时间太短了。其实300个亿对我们来说,已经挺多了,我们要保证它完成,从220亿调到300亿还是挺大的一个调整。

网易财经:中报也提到了,你们去年的毛利率是48%,今年受收购的影响下降了六个点,到42.3%。再加上2010年和2011年,你们拍了很多地王级别的地,那么接下来怎么保证以后的毛利率呢?

孙宏斌:我们没拍过地王的地, 2008年拿那块地的时候,大家说是地王,其实现在看很便宜了。其实刚才你说的,我们近年的整体的毛利率有下降,主要是因为两方面,一方面就是收购,这个影响是比较大的;另外一个就是因为我们扩张比较快,扩张比较快的时候,包括一些融资成本,包括一些费用会对当期的利润有影响。但是我们所有项目的经营,在同比口径下是没有变化的,所以从经营上来说,我们的毛利率是没有变化的。

网易财经:我注意到像招商地产等有些地产公司的毛利率已经达到了50%,即便是整体房地产行业来说,都是在35%以上。您觉得未来房地产还有没有暴利?

孙宏斌:不会有暴利,那个时代过去了,将来还要拼的是你对市场的判断,你的产品品质,就是说客户服务这些最基本的东西,

网易财经:既然融创经营的是高端产品线,那么您预计以后会保持在一个什么样的毛利水平上?

孙宏斌:我们单个项目的毛利率40%以上肯定是有了,但是因为你在发展嘛,有些新的项目的积累、费用积累以后可能会低一点。

网易财经:你一直在说你们的单价会保持在1.6-1.7万/平方米,但其实第一季度也跌到过1.39万/每平方米。那中报业绩,是不是价格调整的结果?

孙宏斌:没有,我们的价格都没有调。这主要是结构的事,你比如说北京卖得多了,因为北京的价格贵嘛,它的价格就起来了,北京的卖得少了,重庆卖多了它就下来了,我们所有的项目的价格都没有那么大变化,主要是产品结构的事。

网易财经:这一块对公司的利润有没有比较大的影响?

孙宏斌:产品结构肯定有,北京积累的多的话就好一点,要是重庆积累的多就稍微差一点,但是慢慢地我们会把它抹平了。

网易财经:下半年融创中国在推货这块是怎么样的一个情况,会不会有什么变化?

孙宏斌:没有,我们的节奏都跟我们原来想的是一样的,包括推货什么的我们都没有什么变化。可能就是我们跟绿城合作这块,会有一些梳理或者一些调整,其他的都没变化。

网易财经:会不会把某一个区域这种比重加重?

孙宏斌:没有,我们目前没这个计划。

第二节 商业地产比住宅难做

网易财经:除了高端住宅,你们也做一些商业地产。商业地产在你们的整个战略构想中占有什么样的地位?

孙宏斌:对,我们也做了很多的商业地产,因为必须的。因为我们定位做高端产品的话,一定在地点比较好的地方,地点比较好的地方纯住宅越来越少了,肯定是综合的,所以这方面能力是必须有的,要不然的话你就做不了高端。但是我们目前还是以销售为主。将来我们一定会持有核心城市的核心地段的,像北京、上海的核心地段,我们会持有它的物业,其它的物业我们都不会持有。

网易财经:这种比例有多大?

孙宏斌:我觉得很难说比例,就看看项目合适的话,我们就会持有,但是我们没有给自己定这么一个目标。

网易财经:由于受调控政策影响,很多做住宅的地产商进入商业地产领域。作为行内人,你怎么看?

孙宏斌:我觉得做商业地产应该是难度比住宅要大一些,因为业态的规划。做住宅的话不会太错,你肯定不会把卫生间忘了,厨房忘了,但是商业地产你要定位错的话,再做起来就会非常难的,所以商业地产其实难度挺大的。但是这两年因为宏观调控以后,很多人说住宅限购了就去做商业地产,这肯定是不对的。为什么住宅限购呢?是因为住宅不够卖的,所以你再去做商业地产,这个逻辑就不对。但是前几年商业地产都挺好的,所以主要还是供求关系的事,如果现在大家都去做商业地产的话,这供应量肯定是有问题的。但有的城市还好啦,有的城市供应量是偏大的,就是这种综合体。因为市场经济根本就是供求关系,供求关系出问题的话,那全出问题了。

网易财经:你承认是有些城市会有泡沫了?

孙宏斌:一定的,一定的。

网易财经:像重庆、成都这种?

孙宏斌:我不好说哪个城市,大家都做的话,比如说小城市,一个的话就特别好,要两个的话,那要三个的话就有问题了,所以我想肯定有这样的问题。

第三节 不会改变绿城项目定位

2012年6月22日,绿城与融创联合宣布,共同组建高端地产合作平台——上海融创绿城控股有限公司,其中,绿城与融创将各持合营公司50%的股权,绿城将自己分布在上海、苏州等地的9个优质项目注入合营公司,融创将支付33.72亿元人民币作为这次合作的对价。

网易财经:我们很关注融创和绿城的合作,融创为什么会收购绿城的项目?

孙宏斌:对我们来说,肯定是两方面的好处,一方面就是说确实我们进入上海了,这个合作跟我们的布局是吻合的,第二方面就是我们高端精品。其实我们这两个战略都支持了,因为绿城确实一直是我们做高端精品学习的榜样,我们看过很多绿城的项目,也学习过,也挖过绿城的人,他的产品做得确实好,我们要学,这样的话对我们的高端精品肯定是个促进。因为像宋总说的,绿城的资源,绿城的设计,绿城有2000多设计师,这些设计师包括他们的经验,包括他们的积累我们都能用,宋总说所有的东西都是不光是对我们平台公司,对融创也是开放的,这个对我们是真的是一个特别特别大的收获。

网易财经:之前融创说,还会在和绿城的合作中再投20个亿,那么你们在资金链上有没有压力?

孙宏斌:没有压力。我们现在现金流挺好的,我们就是说买地是买多一点还是少一点的事,我们不管是买多少地,一定让它现金流绝对安全。

网易财经:有没有一些考虑融资发债,毕竟现在很多地产商都喜欢这种融资方式。

孙宏斌:没有,我们目前没有任何这样的打算。

网易财经:还是说就用自己的回笼资金来做?

孙宏斌:对,回笼资金,也有一些境内贷款。我们没有发债,至少目前我们没有任何这样的打算。

网易财经:是觉得说海外这块成本很高吗?

孙宏斌:麻烦,现在我们不缺钱,就是麻烦。

网易财经:之前收购绿城项目,你保留了绿城原有的团队和产品线,现在你把他们纳入到融创的体系来进行管理。那么在管理上,两家的融合有没有出现什么困难?

孙宏斌:没有,我们的文化挺像的,大家都很努力,都想把产品做好。当然两家公司合作肯定是会有一些要解决的问题,比如说我们对目标的制定,今年的目标,明年的目标。因为融创对目标的更坚决一些,或者更咬得住一些,在这方面我们也是希望大家能够对今年、包括明年的这个目标能想清楚,因为这个目标你得早点定,你要是说现在把明年的目标定下来的话,那明年的目标一定能完成,但是如果说你要是半年以后定的话,那肯定完不成,因为很多人需要腾,需要空间,需要时间去做,所以我们还是希望尽快地大家把目标一致了。

网易财经:既然绿城这部分被纳入你们的管理体系,那对于绿城的产品的定位是否要接受你的设计或者说调整?

孙宏斌:我们没有,不会改变,现在绿城的产品定位我们都不会改变的。因为我们以后还会拿新的地,就是这个平台还会拿新的项目,它会自成体系的。

网易财经:对于这次融创和绿城的联姻,有评论说,这次成就的不是宋卫平而是你。你有什么感想?

孙宏斌:我觉得任何一个合资都是互相的,对我们来说肯定是,不管是对我们高端精品战略也好,对我们的布局上,都是一个特别大的促进,对绿城也是。我想最后肯定是双赢的。

第四节  京沪新房建设依然有大空间

网易财经:融创一直是走高端住宅路线,那这轮房地产宏观调控对融创有什么影响呢?

孙宏斌:我们一直是高端精品,但是我想说这是个误区,很多人觉得宏观调控对高端的项目影响大,其实我觉得不是的。我觉得对高端影响应该是好的,因为宏观调控了以后,高端的供应量少了,可能有7090的政策,有供地的政策,各方面供应量少了,另外一个就是限购也让客户惜购,惜购了以后,他更会选择好的产品,地段好、品质好,自己满意的。当然干什么都有好的,高端有卖的好的也有卖的差的,低端也有卖的好的也有差的,但是宏观调控对高端的影响要大,这肯定是不对的。我们也没有什么调整,我们聚焦的这几个区域,我们一直都没变过。

网易财经:之前到你们有项目卖到4万,在当前这样的形势下这样的价格能卖得起来吗?

孙宏斌:卖得挺好的。我们的高端项目现在都卖得挺好的。

网易财经:今年豪宅市场,从5月份就开始火了,特别是北京、广州,甚至前段时间广州有一个单价14万的项目在出售。那么您觉得支撑这一轮豪宅市场反弹的因素是什么?

孙宏斌:正常,因为需求在那儿呢,我觉得很正常,这个需求会持续的。

网易财经:限购之下,需求还会很高吗?

孙宏斌:现在我觉得真正的客户第一次买房的人太少了。大部分至少都是第二次,有的甚至是三次、四次的,第一次买房的人太少了,你很难在市场上见到第一次买房的。

网易财经:我注意到,融创的发展区域比较集中,主要是就是京沪和重庆、无锡。可是你之前在创办顺驰的时候,风格迥然不同,扩张速度非常快。那为什么融创的扩张脚步那么慢呢?

孙宏斌:第一就是说它是个教训嘛,你要吸取教训,不能犯同样的错误。第二,我们也没有窝在那儿。这几个地方挺大的了,北京那么大、上海那么大,你把一个城市能做好就不容易了,我们还有四个那么大的城市,我想没有窝在那儿,上海和北京的市场太大了。

网易财经:但是现在你们股价低于发行价,是不是投资者也会考虑你们的规模因素?

孙宏斌:没有。我觉得主要是投资者对我们还有一个认识的过程。其实土地储备多了不见得是好事,没准儿是包袱对吧。第二就是,我们的规模增长得很快,今年我卖了300亿的话,已经是在比较前的一个位置上了,就是规模上肯定不是问题了,所以我想很快大家就会认识到我们这个公司的优势。

网易财经:刚才你说到是教训,是因为顺驰倒下以后,你格外重视现金流这一块。那么现在你怎么控制融创的现金流?

孙宏斌:一方面是销售,销售的话你定的目标一定得实现,你不能说你定了200亿,最后完成100亿,你的销售就一定出问题了,要保证200亿一定得实现,实现不了的话你就别定200亿,这是第一件事。第二件事就是买地的时候,买地的时候你一定有钱才买地,没钱别买地,买地以后等着米下锅,将来风险会特别大的。第三个就是,对这种负债的控制。三个方面同时做,现金流才能会比较安全一些,光做一方面肯定是不行的。

网易财经:你觉得现在融创这种发展模式保守吗?

孙宏斌:保守吗?不保守,就是比较明确,比较清晰,保守我想说不上。

网易财经:你刚才格外强调北京和上海这两个城市,可是这里拿地不好拿,调控也主要调这里。你不觉得一线城市的风险很大吗?

孙宏斌:干什么都难,但是容易拿地的话,地肯定不值钱了。另外一个就是说干什么都有风险,三四线城市你拿块地没有风险吗?还是对风险的判断,还是一个总体的把握。

网易财经:那你都会采取哪些措施,来降低风险?

孙宏斌:肯定不是因为你在一线还是二线还是三线,主要还是你的地买的是对的,然后你的产品做的是适合市场的,所以我觉得这个风险不在乎你在哪做,还是说你对市场的判断,你对风险的那种把握。

网易财经:融创什么时候会布局到深圳、广州?

孙宏斌:我不会去的。我们这几个地方挺好的。

网易财经:深圳、广州也是一线城市。

孙宏斌:不算。在我的定义里面北京、上海是一线。我觉得从世界一线来说,北京、上海是可以跟香港、纽约、巴黎、伦敦这样的城市,将来是在一个档次上。但是广州你说将来跟伦敦在一个档次上?当然不同的定义啦,你说北上广深都是一线的也没问题。

网易财经:那像巴黎、纽约这些城市,它们一手楼盘已经很少了,很多地产商都变成一个服务商的角色,二手的角色。那如果融创以后主要做一线城市的话,未来的定位会是怎么样呢?

孙宏斌:没有,这是一个误区。其实像纽约曼哈顿每年有大量的新房建出来,还有很多的房子在盖,有的是拆了盖,有的是原来一些改变用途的,其实有大量的新房在盖。所以北京、上海这个空间还很大,还有很多年。像纽约过去的10年里面有几起几落了,911以后房价一下子跌得特别多,然后很多人搬离曼哈顿了,很多开发商就不盖房子了,到2005年的时候就买不到房子了,开始排队了,到2007年的时候到顶峰,2008年金融危机掉下来,2009年降到底了,然后2009年开始又开始往回走,现在又创了个新高。所以像纽约这么成熟的城市在过去10年里面已经几起几落了,所以我想北京、上海离成熟还差得很远很远。

网易财经:如果遇到这种风险,你会怎么办?

孙宏斌:那你要准备,你要能经受住这种风险。我想现在北京、上海其实也在调整,包括上海这三年没有动了,这已经是个很大的一个风险了,就是说三年这个没有怎么动。

网易财经:你预计下半年整个楼市的走向会是怎么样呢?

孙宏斌:会比较平稳,不会大起大落,政策也不会大起大落,市场也不会大起大落,会比较平稳。

网易财经:现在山东要试点取消预售制度,采用现房销售售。那么对于未来全面实施,您觉得可能性大吗?

孙宏斌:没有,没可能性。

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