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本期导读:近日传闻二三线城市也将限购,在史上最严厉调控政策之下,房地产市场将交出怎样的答卷?养老地产成地产界新宠,盈利模式尚需哪些探索?1000万套保障房任务箭在弦上,这是否成为不可能完成的任务?本期网易《财经会客厅》专访任志强。

任志强(微博
华远地产董事长

对于房地产宏观调控政策,任志强认为,只要是行政命令限制的结果,都一定是最不好的。同时,他还认为保障房的完成基本上是一个梦想,除非弄虚作假。【访谈全部文字实录

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行政干预一定得恶果

  任志强:如果房价不涨,在GDP高涨和融资成本高涨的情况下,包括劳动成本高涨的情况下,材料成本高涨的情况下,它就已经等于降价了。

养老地产要和医疗挂钩才行

   任志强:养老应该和保险联系在一起,但不是像现在我们推崇的那些养老地产,现在所谓的这些养老地产,是度假型的养老地产,根本就没有医疗配备。

保障房政策是错误的

  任志强:1000万套完成要七亿多(平方米),不可能要翻一番去完成的,所以这个基本上是一个梦想,除非弄虚作假,否则的话是不应该完成。

已开始写作回忆录

  任志强:我不再当华远集团董事长的时候,会写一本回忆录的,我正在起草,已经开始了,但是会用一个比较长时间才能写完。

任志强接受网易专访

华远地产董事长任志强

华远地产董事长任志强

任志强与网易编辑

问答

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前段时间上海、深圳的部分楼盘价低出货,您怎么看当前的市场情况?

任志强:在中低档的房子里头,价格敏感性比较强,所以稍微有价格的波动,就会引起数量的增加。限购导致的交易量下降是很正常的。

2008年市场下滑得很厉害,那今年面临持续地调控,您认为会是怎么样?

任志强:对于房产企业不存在破产的问题,因为房地产企业所持有的主要是土地资源,所以它可以任意转移,它可以通过兼并重组的办法去解决。

房地产调控的现象你认为合理吗?

任志强:历史上看政府只要是进行行政干预,从来没有合理过。从经济的增长来说,宏观经济是讲究总供给总需求之间的关系,而现在的宏观调控是把经济的波动要拉平。

开发商面临持续地调控,这是不是意味着对于开发商的作用减弱了呢?

任志强:就是因为政府无能就造成这种常态,政府如果有能力的话。完全可以用更好的办法,或者用市场化的办法来解决。

在商业地产方面,您觉得国内有合适的盈利模式?

任志强:有,泰康已经做了,已经做了两三个项目了。泰康就是用人寿保险的一些优惠政策,和用养老基金相结合的一种养老方式。

您写了一首《蝶恋花》,最后提到“跃马扬鞭重上路”。这个路指的是什么呢?

任志强:这个路就是我不归国资委管了,归我自己管了,这不就是重上路。过去国资委不让我拿钱,我也不能拿,不让我干的事我也不能干。

全部文字实录

第一节 行政干预一定得恶果

从2010年到2011年,中国房地产市场遭遇了史上最严厉调控政策。从新国十条到新国五条再到新国八条,全国已有35个城市加入到限购的行列。对于贷款购买第二套住房的家庭,要求首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但据相关数据显示,同比去年6月,全国100个城市住宅平均价格上涨5.19%,其中34个城市涨幅介于5%-10%间。

网易财经:这轮楼市调控持续时间相对持久,目前也没有松懈的迹象。您怎么看当前的房地产市场?对房价起到了怎样的作用?

任志强:房价的涨幅已经开始回落了。如果房价不涨,在GDP高涨和融资成本高涨的情况下,包括劳动成本高涨的情况下,材料成本高涨的情况下,它就已经等于降价了。市场现在明显看到的是,限购的城市里头销售都在急剧下降,信贷公司投资也在下降。只能说非限购的城市,获得了一些资金支持和转移。非限购城市销售和价格上涨的幅度,比原来的提高了。它等于现在是两头,一头是重点城市被些严格的限购政策抑制了,另外一头没有严格限购政策的城市,还在充分发挥市场的作用。这两者之间是有差别的。中国比较大,所以用一刀切的方法,常常在不同的城市反映出来的结果是不一样的。我们现在的房价也是,只能说是有升有涨、涨幅下降,不管是环比还是同比,涨幅都是在下降的。

网易财经:前段时间上海、深圳的部分楼盘价低出货。而近期不少的机构数据显示,各地的成交量开始上涨。您怎么看当前的市场情况?

任志强:我没有看见。在中低档的房子里头,价格敏感性比较强,所以稍微有价格的波动,就会引起数量的增加。那么你说这种现象,在一个城市里,是因为那个城市的总量太小了,所以一个楼盘降价,就有可能影响整体的销售。比如说,北京现在销售大概一个月只有几千套房子,所以一个楼盘如果余下的卖了一千套房子,在这一个月的比重中就是非常大的。如果总量很大就看不出来了,就是因为总量在不断缩小的情况下,所以个别楼盘就可能影响整体的销售动态,所以只能说中低档盘,在价格比较敏感的销售人群里头,有波动的时候会引起价跌时候量升。高档和中档以上的楼盘,都不会有这种的现象。十万块钱的房子降五万块钱,降50%你也买不起,没有任何影响。但是在北京比如说一万五千块钱以下,或者两万块钱以下的房子,如果降一两千块钱它就降了10%或者20%,它就会引起疯狂地购买。所以不要以为一两个楼盘代表的是整体趋势,这是不是意味着目前的市场成交量依然处于一个低迷的状态。

限购导致的交易量下降是很正常的。除了限购以外,还有限价,还有限制银行信贷等等。如果有交易但是没有银行信贷支持的话,很多交易是不成功的。所以我们还可以看到,交易量增长的时候还会有很多退贷。贷款支持不了的时候,他就会退房。这是很严重的一种情况。如果中国取消了所有的贷款的话,我们的市场还会继续下去吗?那就是价格下降不下降,他都没有能力去购买住房。所以只要是行政命令限制的结果,都一定是最不好的。

网易财经:2008年市场下滑得很厉害,您当时也认为2009年可能有一些房企会破产。那今年面临持续地调控,您认为会是怎么样?

任志强:我没有觉得2009年(有房企)会破产,潘石屹觉得2008年的时候

会有一些人破产。对于房产企业不存在破产的问题,因为房地产企业所持有的主要是土地资源,所以它可以任意转移,它可以通过兼并重组的办法去解决。我觉得除了房地产以外,别的企业都可能是破产,但只有房地产(企业)不会。因为它可以说,我卖掉90%的股权我还活着。因为它主要持有的是土地和原料,这个完全不一样。我们更愿意说它是重组,只能说有洗牌和重组的过程。从过去到现在,我们基本上没有见到房地产业的破产,我就剩一块烂地了,我这个烂地还是值钱的,我别的可能都没了,可是我的地还是值钱的。

从2008年的情况来看,是国内国外都不好。今年不是,今年应该说国外不太差,国内应该说很好。国内的GDP增长都在8以上,2008年已经降到6.3了,高两三个点了,现在是九点几,好得很。所以大家的收入、就业,并没有像2008年那么严重,包括出口都没有那么严重。所以基本上从全世界的情况看,

没有一个国家在经济增长或者是高增长的情况下,房地产会掉下去,不会。只有中国是用看得见的手,或闲不住的手,在那里摆弄。让这个市场出现了一些,非和经济同步增长的情况相适应的特殊现象。

网易财经:这个的现象你认为合理吗?

任志强:本来就不合理。历史上看政府只要是进行行政干预,从来没有合理过。从经济的增长来说,宏观经济是讲究总供给总需求之间的关系,而我们现在的宏观调控是把经济的波动要拉平。这是两个完全不同的概念。所以我们从来不认为它是宏观调控的过程,它是在微观操纵的过程,操纵到恨不得一房一价的问题等等,这都是微观的问题,这不是宏观的问题。不要把我们现在出台的政策,认为它是宏观调控,它不是,它只能叫做微观操纵,人为的在操纵市场。比如说 地方政府要控制房价的增长幅度,地方政府能管货币吗?地方政府能管土地的供应总量吗?地方政府不能。没有权利去说,我越过国土部去增加土地供应指标,

它增加不了。它能管CPI(居民消费价格指数)吗?它的粮食可能不是本地生产的,它的钢铁可能不是本地生产的,它的水泥可能也不是本地生产的,它怎么能管得住房价呢?但是我们的中央政府非要把这个自己应该承担的责任,压给地方政府,就变得地方政府只能去弄虚作假了。因为它没有别的手段了,除了弄虚作假它没有别的手段。它不能钢厂说你给我便宜点吧,它也不能说输入的大米你给我便宜一点,它也不能说银行你别往我这个地方增加货币或者减少货币,它也决定不了利率,它也决定不了汇率,它怎么能管得住(房价)呢?

网易财经:今年的情况似乎有点不同,尽管面临持续地调控,不少开发商将这一政策已经当成了一种常态。这是不是意味着对于开发商的作用减弱了呢?

任志强:就是因为政府无能就造成这种常态,政府如果有能力的话。完全可以用更好的办法,或者用市场化的办法来解决,但是它用计划经济就是一种倒退

这种计划经济的倒退,所导致的结果就是,我们可能会到了过去买自行车要发票,

买电视机要发票,你没有票的话买不了。你要有多少个工业券,你才能去买什么什么东西,一样的道理。而过去给我们的苦头是非常清楚的,最后的结果是谁也买不了。那么今年也一样,我们是不是还会走到非市场化经济的一个道路上去。

房价只是整个经济活动中的一个环节,但是我们却用这一个环节,去影响其它所有的宏观经济,这本身就是个错误。我们可以看看,当汽车不好的时候,工信部会向中央政府提出我们要解决汽车的限制问题,希望振兴和发展我们的汽车产业。

外贸不好的时候,中小企业不好的时候,我们的商务部会向中央提出,你不要调汇率,不要影响我的进出口,要增加出口退税等等。我们还可以看到商务部,还会对奢侈品境外消费问题,提出我们是不是要减免税费。为什么房价没人说呢?银监会可以批准中央政府,第一套信贷用七折的办法,它可以自己擅自调整,那么为什么房价不能调整呢?银行可以说,因为我要挣钱,我就可以调整我的利率,我可以自由浮动。那为什么房价不能自由浮动呢?同样是一个市场,为什么你要对某些行业进行歧视?所以我们认为,这种歧视性政策,最后一定给全民带来的是灾难,不会给国民带来幸福。

第二节 养老地产要和医疗挂钩才行

虽然国内的住宅市场还处于政策调控的煎熬中,但并不妨碍房地产大佬们寻找到新的利益增长点。继商业地产之后,养老地产正在成为各大开发商的新宠。2011年5月,保利的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点。去年底,万科宣称开拓养老地产,将养老地产列为产业链的新分支。而华润置业、首创置业也宣布成立了相关研发团队。据统计,到2015年,中国的老年人口将达到2亿,占总人口的15%,到 2050年,中国60岁以上的人口将占比31.1%。

网易财经:有言论认为,一些开发商打着养老地产、旅游地产的旗号进行商品房开发。你怎样看这样的观点?

任志强:不不不,养老(地产)是应该的。因为我们过去没有保险,养老应该和保险联系在一起,而国外它市场化的养老已经很发达了。但是不是像现在我们所推崇的那些养老地产,现在所谓的这些养老地产,是度假型的养老地产,根本就没有医疗配备,两回事。国外的养老地产,通常是和养老基金配合的,国外有临终、医疗救助等等一系列问题。所以最典型的养老是指要有医疗救助,和养老保险相结合的一种方式,我们现在还不能完全做到。比如海南说,我可以到海南养老,它是指自然资源和天气、气候,它并没有很好的医疗服务。如果有了病以后,半天都找不着医生,这不叫养老。只是说老年人适合在这度假,误解。养老最重要的是和养老基金挂钩,用养老基金的钱,最后可以变成我的居住,然后它可以配备的是,我有一套医疗服务。如果没有这个,就是打着养老的牌子,最后做的不是养老的事。

网易财经:在商业地产方面,您觉得国内有合适的盈利模式?

任志强:有,泰康已经做了,已经做了两三个项目了。泰康就是用人寿保险的一些优惠政策,和用养老基金相结合的一种养老方式。已经开始了,我们应该说刚刚还是起步,还早着呢。但是从总量来说,在未来发展过程中,它在总量上

大概也就是不可能超过10%。现在我们说还是零或者说1%都没有,还有一个巨大的发展空间。但是并不是所有人都能做,因为你如果没有和医疗系统,和养老系统比较密切的配合的话,很难做到。因为现在医院是受审批控制的,不是所有人都可以做到。包括丧葬,都是受严格控制的,不是随便谁都可以做的。这个在医疗服务体系里头,还有很长的路要走。所以不是很轻易能解决的问题。

盈利的话,如果是卖房子和租房子,是两个概念。养老保险大部分是租的,有养老保险的,通常是用养老保险转换成你租这个房子,不一定是买卖的。但是其中一部分可以买卖,因为我可能没有养老保险,但是我愿意享受他的医疗服务,

或者我交纳这个养老保险的时间比较短,不够一个周期,但是我也愿意享受这个服务。所以它可能会一部分是用养老保险来结合,一部分卖掉了。那就看你的比例来调整了,最后还是要看你的系统的服务,能扩大到什么范围。比如说,一万套你能承受得了,两万套你的医院可能就不够了,医疗人员可能就不够了,十万套的话你可能就更不够了,所以不是所有人都可以做。

第三节 保障房政策是错误的

2011年两会期间,国家发改委官员在解析“十二五”规划纲要记者会上表示,未来五年,要建设城镇保障性安居工程3600万套,使保障性住房的覆盖率达到20%。其中,计划今年完成1000万套。保障性住房,是与商品性住房相对应的一个概念,是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,分为廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房三类。

网易财经:国家的十二五规划计划提出了,要建设3600万套保障房,而今年的开工量将达到1000万套。您认为这是一个大跃进,是不可能实现的。您认为更好的方式是什么呢?

任志强:我们没有更好。我们的政府在国务院总理的文件完成1000万套的基础上,已经修改为今年10月份开工1000万套。即使今年开工1000万套,明年也还是压力,它也未必能完成,弄不好还有相当一部分烂尾。到目前为止,事实上完成30%。我们一年的竣工量,只有六亿一千万的住宅量。全国加上非房地产开发的话,大概只有八亿一(平方米)。1000万套完成要七亿多(平方米),不可能要翻一番去完成的,所以这个基本上是一个梦想,除非弄虚作假。就是我们把所有不该保障都列在保障里去滥竽充数,否则的话是不应该完成。

网易财经:近日国家发改委发布了,关于利用债权融资解决保障性住房建设的问题。您觉得这对于保障房建设的资金,有多大帮助呢?

任志强:这等于给屁股上擦粉呗。为了要完成这1000万套非要开工的任务,

把不该保障的也保障了,所以没钱它就用其它的融资办法来体现我的保障意义,但保障的恰恰是一些不该保障的人。我们更多的是看到各个地方政府,很多人把它优先用于公务员了,那不就是腐败吗?为什么公务员可以享受?它应该是市场公平分配的,但是实际上是不公平分配的。类似这样的情况,不是在一个地方发生过、在很多地方都发生过。那么也就是说,当没有严格的保障法律的时候,他就可以任意违法,因为违法的成本太低了。只有当你变成很严格的一种法律的时候,才有可能去限制住人们不利用这样一个公共资源的倾斜和分配去贪污、腐败

,或者说用于个人发财。所以我们现在不在于要建多少保障房制度,而在于有多少家庭需要保障。如果连有多少家庭需要保障都搞不清楚,你凭什么要建这么多?为什么要建这么多?也许不建,地方政府没完成是个好事,完成了变成了个坏事。从审计局的报告中,已经看出来很多地方是控制的。那么既然控制已经出现了,为什么还要建那么多呢?不是有病么?所以我觉得,我们的政策只要是非市场化的一定是错误的。在非市场化的过程中,在行政干预的过程中,一定会出现更恶劣的一个结果。

第四节 已开始写作回忆录

2011年4月20日,任志强正式接到组织部的免职命令,退去华远集团董事长一职,但仍担任华远地产上市公司董事长。此前,任志强同时担任着华远集团上市公司华远地产的董事长。华远集团是华远地产的控股股东,北京市西城区国资委持有华远集团100%的股权。

网易财经:您当时在接到免职命令的时候,写了一首《蝶恋花》,最后提到“跃马扬鞭重上路”。这个路指的是什么呢?

任志强:这个路就是我不归国资委管了,归我自己管了,这不就是重上路。过去国资委不让我拿钱,我也不能拿,不让我干的事我也不能干。现在我可以干,

我可以到很多企业去当独立董事了,我也可以到学校去当教授了。如果国资委管着的话,我既不能去当独立董事,我也不能去当教授,现在我是自由之身,我不归国资委管。

网易财经:之前您透露要开幼儿园,这似乎和地产没有太大的联系。这有特别的意义吗?

任志强:幼儿园得全退了以后才能开,我们现在正在规划,还没有进行建设。我不再当华远集团的董事长,会写一本回忆录的,我正在起草,已经开始了,但是会用一个比较长时间才能写完。

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