一直有这样一种声音：北京的房价由于刚需支撑将持续上涨。那么北京楼市的供需状态到底是怎么样的呢？

北京共有多少套住宅？无法找到官方的权威统计。但北京市住建委曾在一份公告中披露：截止2011年11月，北京累计建成节能住宅30817万平方米，占全部住宅的77.2%。据此可测算出，截止2011年北京的住宅总面积约为39918万平方米。

2011年北京市人均居住面积为21平方米，若以此作为居住的刚需标准，北京已有住宅总面积可满足1900万人的刚性需求。2011年北京常住人口为2018万人，即缺口为118万人。

这一缺口将放大还是缩小？2011年北京新增住宅面积1325万平方米，可满足63万人的刚性居住需求，高于同年度北京新增常住人口（58万人）。

以上测算说明，若以居住面积为衡量标准，北京楼市目前的刚需缺口并不大，而且没有证据表明这一缺口将会扩大。但这一结论依托于两个前提：一是刚性需求没有被投资需求所挤占。二是所增加的住宅面积没有被开发商捂盘而确实投入了市场供应。

这个两个前提在北京均无法成立。2005至2010年北京常住人口增加423万人，增长27%。而同期北京城区住宅均价由5000元每平米增至逾2万元，涨幅超过300%。到2012年8月，在长达一年多的去库存周期后，北京商品房库存量还有7.7万套。

当我们再听到刚需将支撑北京房价持续上涨的声音时就会知道，北京楼市的供给能力是可以满足刚性需求的。巨大的缺口是由于投资需求挤占和开发商捂盘惜售所致。房价的未来走势也不取决于刚需的变化，而是取决于楼市中已经积聚的巨大泡沫何时破裂。