13年基本面预测：温和复苏，区域分化，一线城市房价上涨压力最早到来，一二线主流城市的房价在13年2季度压力上涨。预判13年全国销售额增8.1%、销面增4.2%，部分二三线核心城市销售存在强力回暖的可能性；预计库存仍偏紧，主流城市库存将在13年Q2-Q4持续偏低，一二线城市存在房价小幅上涨压力，北京压力最大。[详细]

行业销售同比将降速，重点城市销售量同比增速将收敛至10%左右，同时新增供应收缩5%~10%，房价会在上半年出现上涨。由于主要公司2013 年可售资源量增长仅20%，我们预期主要公司销售额增速将由2012 年的28%，下降至16%，但价格恢复推动的公司销售毛利率回升是最大亮点。[详细]

支持房地产行业长期繁荣的若干因素正在面临拐点。我国的住房自有率从2005年的41%提升到2010年的48%，逐渐接近53%的稳定态；城镇人均住宅建筑面积超过32平米，接近稳定态；居住在1990年以前建设房屋中的家庭占比从2005年的33%下降到2010年20%，旧房拆迁的速度可能减慢；2010年全国人口的总和生育率1.18，社会逐渐走向重度老龄化。

房地产行业正在告别1O多年的繁荣期，进入过渡期。我们测算，十二五、十三五、十四五期间的年均商品住宅潜在需求分别为13.8亿平米、12.1亿平米和10.1亿平米。当前商品住宅需求虽然还末达到市场需要，新开工规模却已经超过了内生需求。因此，我们判断中国房地产周期已经越过长周期的第一个临界点，从繁荣期进入过渡期。 [详细]

2013年房地产行业基本面继续改善，政策走稳。1）2013年仍为刚需主导的需求市场，中性的信贷环境以及供需格局改善决定市场整体销售走稳概率较大，市场整体依处于去库存的阶段，价格鲜有大幅上涨的压力；2）局部地区价格上涨压力可能会带来限购执行严格的压力，但全国整体来看，价格走稳使得政策整体平稳；3）预计2013年房地产销售面积和销售金额同比增速分别为5%、10%。

伴随行业景气回升，行业中期成长空间来自于城镇化的进展，其核心在于制度变革的方向。对房地产而言，若释放农村土地红利，一方面有助于提升农民的购买力，另一方面有助于增强土地的供给，缓解土地资源紧张带来的价格上涨压力，对房地产中长期相对利好；同时，制度变革带来的政策红利将推动经济增长，城镇化进程得以加速，对房地产需求具有增量意义。[详细]

从基本面情况来看，在经济触底回升的过程中，房地产作为早周期行业，率先企稳，房地产开发投资增速、销售增速均从底部反弹，房地产景气指数明显回升。四季度市场成交的暖冬行情有望持续至明年一季度，考虑基数原因，明年销售增速有望前高后低，全年看将维持低速平稳增长。

展望2013年，调控政策继续维持为主基调，整体偏于平稳，微调为主，调整空间取决于房价涨幅，一季度由于供求偏紧与基数效应，房价上涨压力较大，政策面临时间窗口，需关注风险。二季度以后由于新开工回升导致的供求缓解，政策风险也将减弱，市场回归于上市公司的基本面。整体来看，明年政策效应对行业的冲击将大大减弱。[详细]

   目前处于行业4阶段中的第一阶段，双面温和复苏，维持增持评级，建议超配，13年机会来自于行业估值修复、区域分化下的成长性，看绝对收益和估值修复的趋势性投资机会。[详细]

   板块超额收益前低后高，选股重于配置：房价上升带来的政策风险将压制板块估值继续提升，且基金持仓已至高位，但后续将有改革红利持续释放，公司销售毛利率稳步回升两大利好支撑，我们判断，2013 年地产板块超额收益将“前低后高”，股票表现则继续分化。[详细]

  行业评级：维持看好，但超额收益幅度小于2012年。1）2012年销售边际改善和政策博弈空间较大推动板块获得大幅超额收益；2）2013年基本面处于继续改善过程，且政策面实质性动作不大，决定行业依旧具备投资价值，但空间小于2012年。[详细]

    在过渡期，我们认为周期性政策将保持平稳，而制度改革则将继续推进。我们认为，政府会坚持房地产调控政策不动摇，限购放开可能性不大，按揭贷款加权平均利率不会大幅下降。在市场平稳的情况下，2013年房地产行业制度性改革，尤其是房地产交易税和公积金制度改革或将继续推进。[详细]

    落实到房地产板块投资，我们认为机会取决于预期兑现程度，超额收益来源于预期偏差。一季度由于销售同比增长以及一二线公司年报增速乐观，板块短期仍可看高，随着预期兑现以及销售增速回归，板块将面临一定调整压力。下半年行业发展趋于平稳，板块机会表现为优质公司超预期成长。无论是从绝对估值还是相对估值来看，房地产板块估值水平已处于近两年高位，考虑行业业绩增速继续处于较低水平，市场对行业业绩预期已有较充分反映，房地产板块未来获取超额收益的能力降低，明年房地产行业投资评级为中性。[详细]