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开篇语利好分析投资机会精选牛股

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央行8日起下调人民币存贷款基准利率0.25%，近日，发改委内部人士表示，调控房地产引发的经济真空比预想的情况还要严重。从目前的经济发展情况来看，通胀可能比通缩更好应对，此次开闸放项目，意在拉动快速回落的经济。

全国楼市销售面积首度转正一线库存首降

全年楼市行将收官，商品房销售面积年内首次“转正”，直接推动购房者看涨明年行情。“暖冬”的另一佐证是，房地产营业税增长显著，同比增速达58 .7%。中原地产、广州经纬行等机构向南都记者分析认为，11月销售一改往年淡季特点，推动购房者看涨行情，全年销售实现正增长将成为不争事实。

央行降息当日发特急文件:首套房贷利率最低可7折

昨天，记者从商业银行获悉，就在这次降息的前一天晚间，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。不管8.5折也好，基准利率也罢，很多市民都认为，是2010年4月开始的调控，导致了首套房贷利率取消7折。

利好不断

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· 降息重大利好政策放松预期兑现

中国人民银行于7日晚公告,自2012年6月8日起下调人民币存贷款基准利率25个BP,同时扩大利率浮动空间,其中贷款利率浮动区间下限由之前的基准利率的0.9倍进一步下调到了基准利率的0.8倍。降息通道开启,政策放松预期开始兑现。降息将直接刺激于地产购买力的上升和真实需求的释放。以25年期100万贷款计算,降息直接促使月供下降2.2%,159元。[详细]

· 住房公积金贷款利率下调

记者从住房城乡建设部获悉，即日起下调个人住房公积金贷款利率，五年期以上下调0.20个百分点，由4.90％下调至4.70％；五年期以下（含五年）下调0.25个百分点，由4.45％下调至4.20％。另外，从2012年6月8日起，当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点，由0.50％下调至0.40％；上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.25个百分点，由3.10％下调至2.85％。[详细]

· 北京楼市成交量创限购后新高均价再回2万元大关

5月，北京的楼市和最近越来越热的天气一样持续升温，量价齐升的局面也再次出现。根据北京住建网的数据显示，截至5月22日，5月内北京商品房住宅签约套数为6673套，较4月同期的5791套上涨15.2%。二手房住宅签约8076套，较4月同期的6201套上涨30.24%。5月北京新建住宅均价为20106元/平方米，较4月份的19364元/平方米上涨了3.8%，再次突破2万元大关。并且，进入5月后北京的绝大部分项目也都收窄了优惠幅度。[详细]

· 社科院房地产蓝皮书：部分城市楼市限购条件或变

社科院24日发布《房地产蓝皮书》，预期2012年部分城市具体限购措施可能有所变化。同时，蓝皮书指出，2012年房地产调控将加大对自主性需求的支持力度，进一步体现差异化、精准化；对首套住房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求限制也有可能逐渐松绑。虽然这仅是研究机构的一家之言，但折射出房地产调控的复杂性。值得关注的是，在房地产调控尚处在关键时期，蓝皮书首次对房地产调控做出"松动"预期。[详细]

· 地方楼市微调进入活跃期房地产政策底部初显

有市场传闻称，福建省拟对限购进行松绑，该消息随后被福州市房管局公开辟谣。不过，根据记者了解，福建省确实在近期调整了户籍制度，而户籍又是与限购直接相关的重要准购条件。根据福建省公安厅的介绍，未来福建省外来务工人员在城镇落户政策放松：在县(市)城区以外建制镇申请落户的，不要求暂住证或居住证；办理暂住证或居住证只需满2年，即可在县(市)城区申请落户；办理暂住证或居住证只需满3年，即可在福州厦门外设区市申请落户。年限要求比之前有所降低。"最坏的日子已经过去，但市场还在冬季，调控还在继续。"政策能否真正微调，关键参照指标是二季度经济数据。[详细]

投资机会分析

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降息周期开启地产股催化剂出现

下一阶段地产股的新催化剂包括:降息、松限及政府对房价上涨的容忍度提升,若出现可进一步加仓。本次降息意味着加仓地产股的新催化剂已经出现,选股把握5大投资条主线。

①商业模式特殊、利用业务线协同效应获得与地方政府议价能力的个股。

②受益土地市场复苏。

③高杠杆进攻品种首开股份、中天城投、苏宁环球等。

④今年销售好或业绩锁定性强的品种,如中南建设、金地集团等。

⑤区域概念或题材:金科股份(重庆板块)、世茂股份(横琴概念)、招商地产(前海和城市更新)、重组及资产注入的招商地产、广宇发展、宁波富达、津滨发展。上述个股中兼具多条投资主线特性的华夏幸福、中南建设、招商地产、金科股份,我们认为表现会更强、更持续。 [详细]

房地产：政策微调+成交放量仍是基本着力点

5月12日-5月18日，45个重点跟踪城市整体成交469.9万平方米，环比微幅下降4.2%，同比上升28.8%，成交量仍在相对高位，有利于助推商品房销售的"红五月"。据国家统计局5月18日公布数据，70大中城市4月新建商品住宅价格环比下降或持平的有69 个，同比下降或持平的有47 个，显示在宏观调控作用下，商品住宅的价格处于"稳中有降"的局面。

我们认为，在房企"去库存"的背景下，当前稳步放量的商品房成交不会使房价有明显回升的态势，缘于"回笼资金"是房企的第一要务。与此同时，"稳中有降"的房价，为房地产宏观调控的进一步"微调"提供了政策空间("微调"不重内容，重态度。)；尤其在宏观经济处于下滑探底过程中，保持投资的合理规模将是管理层必然的选择，即"投资拉动经济、货币配套投资"的模式有其必要性。我们维持行业"看好"的投资评级，房地产宏观调控"微调"及商品房成交继续放量，将构成板块行情的 [详细]

多方面连续刺激地产股五主线布局

然而在上周7日晚间央行突然宣布降息，这对于深陷调整的A股而言无疑是一帖强心剂。研究机构普遍认为，虽然此次降息对于实体经济的刺激作用还有一个传导过程，但从中可见管理层稳增长的决心，有助于A股投资者信心恢复。从受益行业看，利率敏感型的周期性行业与房地产行业将受到实实在在的推动。

中金认为，压市场对于政策全面放松房地产的乐观预期，市场的情绪面可能因此受到影响。但总体而言，市场对于降息、基建投资力度加大、房地产“挺刚需”等正面预期依然存在。 [详细]

券商荐股

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券商观点

关注个股

一线

近三周销量稳定在年初以来相对高位，同时近期国务院常务会议对"稳增长"的表述及有关人士对扬州事件的仍可，使得政策微调预期愈加增强，因此当前仍处于基本面和政策面正向推动阶段，地产股估值修复行情有望持续。

安信证券认为：1、二季度地产行业基本面仍有优势；2、地产股估值方面未必处劣势；3、短期内行业调控在抑制需求方面明显加码的可能性较小；4、不排除股市对于宏观和行业政策放松预期重演；5、行业中期前景不明朗，对于板块估值回升空间形成抑制。对板块二季度表现谨慎乐观，推荐一线龙头个股，万科A、保利地产、招商地产、金地集团。

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二线

长江证券表示，展望未来三个月，我们认为地产股仍将呈现震荡上升的走势，反弹动力关键来自于政策的进一步刺激。在经济加速恶化的情况下，政策鼓励很可能从首次置业扩大到首次改善；即便未有实质动作，政策放松预期也会更加强烈。销量方面，重点城市近期销量持续攀升的主要原因在于，信贷政策的边际改善和开发商低价入市的推盘策略，对刚性释放起到了明显的推动作用，而购房者在楼市人气起来后增强了置业的信心。在政策和开发商推盘策略不变的情况下，6月有望延续5月的人气，而7-8月的销量能否维持将取决于是否有进一步的刺激政策。

我们维持行业的推荐评级，建议逢低介入。选股思路方面，我们看好在行业利润水平下滑背景下能实现高周转的公司，同时对二线城市销量的复苏持更乐观的态度。仍然建议重点关注：荣盛发展、金地集团和首开股份。

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三、四线

东莞证券表示，土地市场成效略减少，商品房销售平稳。受发改委审批投资项目力度加大等消息的影响，房地产作为周期类股的风向标表现出色，我们认为房地产仍有趋势性行情，但分化明显，高周转和中低端产品的企业仍可坚决看好,专业于三、四城市的公司更需要关注如中南建设和荣盛。西南房地产仍可看好，关注迪马股份，其它区域性公司找超跌反弹机会。

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全国楼市销售面积首度转正 一线库存首降

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