2013博鳌论坛

4月8日16:30 - 18:00直播经济转型与楼市调控，房价上涨过快，抬高了中国经济的运行成本，在经济运行效率未能同步提高的情况下，必须导致中国经济竞争力的下降。这也许是政府楼市调控的重要初衷。

主持人：各位朋友，各位来宾，大家下午好！非常感谢大家能够坚持到最后，在本届博鳌论坛即将结束的时候，大家来参加这么一个论坛。今天我们讨论的题目是：经济转型与楼市调控。每年博鳌论坛的时候，房地产都是一个经久不衰，也是争议不断的话题，这次把房地产议题留到最后讨论，我想也是有这个意义里面。今天我们要讨论的话题主要包括对“国五条”解读，或者对“国五条”作用的预期，对今后一段时间房地产走势的判断，探讨房价波动深层次的一些原因，还有就是在经济转型期间，楼市调控可以有什么新的思路。开始讨论之前，我先自我介绍一下，我是陆晓明，是新华社从事财经分析的。今天很荣幸主持这个论坛。在我来之前，我有一个朋友在北京问我说你懂房地产？我说我不懂，但是无知者无畏，反正主持人任务就是提问，好在我们今天有几位房地产业大家都比较公认的权威或者大佬，所以我们一些问题可以向他们请教，大家一起来讨论。下面我来介绍一下来的主要嘉宾，按议程应该有7个嘉宾，今天由于各种各样原因，其他3位嘉宾不能到场了，但是我们这边还有四位嘉宾，按照座位顺序介绍：SOHO中国董事长潘石屹，他号称有1500多个微博粉丝，这两天也是不停地刷微博，但是他粉丝里面都是非常爱憎分明，既有很喜欢他的，也有骂他的。而且潘先生也是中国梦一个经典的案例，从甘肃农村的孩子成长为业界领袖级人物，诠释了人人都能出彩的一个梦想。

主持人：下面介绍的是秦虹女士，住建部政策研究中心主任，主持了40多项相关课题的研究。她是非常了解房地产市场，尤其对房地产调控政策非常熟悉。秦主任旁边的是华远董事长任志强，每个人都对“任志强”这三个字有不同理解，喜欢他的人说他是敢于直言，不喜欢他的人也冠以全国人民最想揍的人称号，而且他在台上演讲的时候，也有人扔过鞋子，只有一般像国家元首奥巴马才能享受的待遇。我们现在讲美丽中国、和谐社会，所以也不带扔鞋子的。最后我要介绍的是长江商学院副院长王一江教授，他在国内很多学术机构都担任了职务，这里不一一介绍了，同时他也是美国的两所高校终身教授、研究员。主要研究领域是在组织领域、劳动经济学、人力资源管理，我事先跟他沟通，发现他对房地产有非常独特的视角。以上就是我们嘉宾组成。

主持人：这两天我听了一些会，他们主持人都号称他们的论坛是豪华阵容，不知道我们今天的论坛是不是豪华阵容，但是他们都非常有代表性。下面我们开始今天的讨论。还是从大家现在比较关心的“国五条”来开始，这两天我看到潘总发了一个微博，说是大家都问你“国五条”，你说你很胆小，中央的政策你不敢评论。我们能不能换一个角度问，中央的政策不敢评论，地方的政策能不能稍微评论一下。最近各地也出台了“国五条”地方实施细则，最细的有100多个字，还有更细的，30多个字。出台这样的细则，这么细法你们是不是感到很欣慰。

潘石屹：中央的政策我不敢评论，地方的政策都是根据中央政策制定的，我也不敢评论。开场之前，先让秦主任把政策情况给我们说说大方向，说完了我们就随便说了。你不要让我先说。

主持人：那我们请秦主任给我们作一些政策制定的想法初衷。

秦虹：发言前先纠正一下主持人的说法，新华社邀请我的时候说邀请你不代表政府，要是代表政府 就不邀请你了，我说好地我代表学者研究人员参加会议。“国五条”怎么出来的以及它的背景，我没有参与决策，我真的不知道，因为我不是决策部门、不是行政部 门，我只是一个研究者，所以我没有办法回答你想知道的事情。第二，“国五条”无论细则怎么样，先暂且不论，他的指导思想和政府出发点我认为还是坚持了 2010年4月15日“国十条”以来的调控精神，这个调控精神是什么呢？从供和需两手一起市场，增加普通商品房供应，调控需求。调控需求有两个具体含义： 抑制投机、投资性需求。满足合理的住房需求。“国五条”本意是贯彻一脉相承的“国十条”以来的调控思路，应该是这样。当然细则上的一些具体的问题，“国五 条”最大的存在的问题，包括地方政府的细则，就是细则不细，这是可能是一个问题。我们看一个细则，我们很想解读他有什么具体内容，但是现在看还是比较粗。

秦虹：大家也都在批评政府，好像细则出的不过瘾，100个字、300个字这样一说。“国五 条”实际上是六条，要求地方政府一季度末公布房价控制目标，并没有说控制其他的。今年的17号文件说各个地方政府一季度末公布房价控制目标，没有说公布别 的，所以你们恐怕要耐心等待一下，看看地方政府细则下一步怎么更加细一点。这是我所理解的事情。

潘石屹：第二个发言的应该是任志强，他一发言，会场气氛就不一样了。不信看看会场效果，不要超过5分钟，气氛马上就起来了。

任志强：是你主持还是陆先生主持，你老想抢主持人地位？你没这个资格。

主持人：其实我下面也是想要问任总，“国五条”这个东西，您觉得地方的细则，如果你可以评价一下“国五条”也可以，咱们都是言论自由的今天。但是如果你觉得评判地方细则更好的话，也可以。地方细则是不是需要出更细的细则还是说实施细则这么细就挺好。

任志强：你的意思就是说地方政府的细则还不够细？

主持人：可能国务院要求地方根据各地实际情况制定本地实际细则，对各地实际情况，咱们也不太了解。

任志强：“国五条”第一条写的是如果供过于求的地区也可以采取灵活措施，这和原来不一样。原 来是一刀切，现在是两刀切，就是你也可以往高了调，也可以往低了调。“国五条”我觉得最明确告诉大家中央政府不管了，然后把这个责任推给地方政府去管。他 只传达了一个信号，就是我们是希望房价不要高涨，然后你们地方政府去承担责任，你们地方政府去限定一个目标，你们去管，你们管不好的话，我们就收拾你们。 于是也给地方政府一个权力，你要管不好的话，就不给他销售证。这是“国五条”给我们地方政府一个权力。但是什么是宪法、什么是市场没有说，我觉得“国五 条”就是违反十八大精神的一个做法。十八大明明说把计划经济改为市场经济，我在博鳌论坛上听了好几场演讲都是强调中国未来转型就是要把计划经济转型化市场 经济。我们两会期间，李克强总系答记者问的时候说的很清楚，要把政府闲不住的手斩了，而“国五条”不是壮士断腕。从三个方面中央政府发出一个信号，要继续 关注房价。社会层面叫做我们大家都反对，因为大家都离婚。都抢房子。3月份房子交易量猛增，用这种行为明确表示我们不满，但是我们没有推翻政权，我们就离 婚，拼命买房子。“国五条”基本上没有说出什么道道，最严厉的就是北京，一个人也不准买第二套房子，把单身户口的权力限制了。海南最聪明，我们不出了，海 南没出细则，就执行原来的。

任志强：从各种已经出台的情况看，基本上都是软磨硬破。处理“国五条”，中央政府心里没底， 换句话说不知道该怎么调控房地产。网上微博说中央政府出台这个政策就跟三年级小学生一样，搞不清楚他应该干什么。我们这个题目是经济转型与楼市调控。从 2000到2010年十年变化中，个人消费八项分类里面，住房消费从2点几涨到8点几的比重，加上买房6.4万亿，我们个人消费比重涨到了20%，这个变 化从2011年开始。按美国说，住房个人消费25%多一点。中国是2010年第一次住房消费超过了食品消费，说明他已经从生存型消费变成享受型消费，不仅 仅吃饱肚子，能活下去了。这是从个人消费上看最大的特征。从此以后住房消费就一定是超越个人消费中其他任何消费中的最高消费。而我们现在离国际上发达国家 指标可能住房消费比例还很低，可能还要差个7、8个点，还有一个相当增长的过程。所以这个经济转型就是从食品消费转型到住房消费。

任志强：总理宏观指标里去年6.4万亿消费，接近7万亿投资，也是第一次超过了全部食品的总 值。当然不算农村的食品消费了。没有一个行业比房地产单行业消费最大了，大家都评论说房地产不应该是支柱产业，那汽车能是支柱产业？汽车加起来不就是 1.2万亿，大概就占房地产1/5。索罗斯先生说中国不能靠房地产拉动中国经济，那靠什么？高铁投资最高的一年也就2万亿，比房地产接近7万亿差远了，1 /3左右，其他还有什么更大的吗？食品原来最大，现在也就是6万多亿，比我们7万多亿还少一点。换句话说，经济转型就是转到住房上。如果不转到住房上，我 觉得中国梦是实现不了的。都没有房子住，还实现什么中国梦？习主席告诉我们的就是要让大家有房子可住。谢谢！

主持人：王教授，您是旁观的学者，您对房地产调控这方面有什么看法跟大家分享？

王一江：本来我感觉我坐在下面更合适一些，但是他们好像需要一个学者在上面平衡一下。其实我 更多的是问题，对整个调控思路是感到非常的不清楚。调控了十年了，调控了八年了，调控了五年了，最近又在加紧调控，对这个思路完全的不清楚。你说做学者最 讲究的就是逻辑上要统一，要讲得通。现在房地产市场上我们看到的就是逻辑上怎么去统一也统一不起来。你看政府推出的各项政策，一方面创造了各种条件推高房 价、土地政策、财政政策以及税收政策，各种政策在推高房价。另一方面在宏观方面，他购买力的政策，货币的发行和流动性通货膨胀政策在拉高房价，一手在推 高，一手在拉高，真要高的时候，一手按下来，不准高。这个就让我们感到非常困惑。而且这个不准高的手段在很多情况下显得非常的强制。就是说已经要高了，不 可阻止的要高的时候，还是有经济手段可以使用的，可以把调控做得更符合市场经济原则的，他又不采用，他又直接采用了行政手段。

王一江：按照比较符合市场的原则思路，把房地产市场分成三类，一类是高端消费。像这种能住得 起豪宅的人，可以有多套房的人，一类是大部分白领中产阶级消费，一类是低端消费，新进城农民工。低段消费政府补贴，中端消费市场调节，高端消费可以重税， 用额外的政府收入补贴低端，这样总体房价该涨就涨，该降就降你越涨，我有更多资源可以补贴低端。我们简单思维中好像这样可以一切都摆在顺。为什么比较容易 掌握实施的经济手段都没有采用，非要来一个硬性的，限购，什么有户口的、没户口的，一套房的、两套房的，我只有问题，还是请业内大佬来解答我们的问题。

主持人：从“国五条”进入到对整个房地产调控的讨论中。咱们房地产市场调控，从2002年算起也好，从2003年算起也好，到现在10年了，有人说房价越调越高，这当中有没有什么具体的原因，潘总，这个能不能给大家说一说你的感受？

潘石屹：任总刚才谈的有一些观点我是同意的，就是我们要用市场经济手段调控房地产，而不要用 计划经济行政命令的办法。今天的房地产像一列火车一样，你如果要用行政的手段这根缰绳可以把马勒住，要勒住火车就勒不住了。十年前就是在亚洲博鳌论坛上， 一个房地产论坛上，任志强参加了这个会，因为下面有一个记者老来挑战他，所以他就比较兴奋，说的比较高兴，成了第一届亚洲博鳌论坛上最热烈的论坛。第二 年，亚洲博鳌论坛秘书说能不能再把任总请上，说任总只要参加房产论坛，大家就比较爱听，我就请任总，任总说没有问题，我把别的事都推了，我去。十年前更多 用经济手段、市场手段调控房地产，结果得到有关部门指示，有关部门给亚洲博鳌论坛秘书处说，这个任志强以后再不能参加亚洲博鳌论坛。然后又让我去做工作， 我说刚给做工作让参加，现在又做工作不让参加，我很为难。我想了办法给任总打电话说，博鳌挺热的，别去了。他可能明白这个意思，就说了一句话，把我的会议 费给退了。所以任总这次来也不太容易。但是他刚才有一些说法我不太同意。人家这里写经济转型，他说经济转型就转到房地产上去，这好像不太对吧？

潘石屹：另外习主席说的中国梦，他怎么绕到房地产上面去了。所以这可能只能代表他的观点，不代表我的观点。

任志强：刚才在小会议室说怎么讨论的问题，潘石屹说“国五条”出台不久找他讨论，然后他就说你们不能限购，你们得加税，于是得出一个“国五条”，我们突然发现原来“国五条”是他搅和出来的。

潘石屹：这是谣言。

主持人：潘总，您从事房地产行业也很多年了，房地产调控之前，以你们公司来说，那个时候发展更好，还是房地产调控十年你们发展更好，过去赚钱更多，还是调控后赚钱更多？

潘石屹：我必须先把任总的问题回答出来，传出去很麻烦。情况是什么情况呢？住建部的领导请我 去征求意见，我就说限购的办法确实非常不好，而且限购可以是一个短期的措施，不能是长期的措施。就像一个人病了，需要动手术了，可以打麻药，可是你不能把 麻药当饭吃，天天打麻药，这个东西不行。而且通过市场机制，会让优秀开发商脱颖而出，让一些差的开发商淘汰掉了，这就是市场的进步、社会的进步。限购的 话，价格限制死了，市场上最敏感的调整信号价格限定死了，长期下去对房地产创新、质量都不好。我是提过税收的问题，我建议能不能在第二套、第三套甚至第五 套房子之后收物业税或者房产税，因为现在中国的情况，整个的房子不是像任总说的少，房子已经不少了。有一个专家说中国每一个家庭人均住房套数超过了1套， 人均住房面积超过35平方米，和改革开放的7平方米已经不一样了，今天只要调控手段对头，房价不会涨的，供应量摆着。而且开发商生产能力也是非常大的。我 查了年报，土地储备量，超过可以建的房子平均数，超过1亿平方米的上市公司有2家，超过5000万平方米的好多家，所以房子供应量并不像改革开放初期那样 紧张，所以把持有物业的税增加，把流通环节的税降下来，就会形成一个压力，让持有好多套房子的人挤出去，让没有房子住的人能够把社会上宝贵房子资源充分利 用起来，而“国五条”加税是持有的没有加，把流通环节的税加20%，所以这个事情是不对的，我要不把这个东西说清楚，麻烦。

任志强：现在你说加税，不管加什么税，人家都加了。反正加税这个事是你挑起来的。

主持人：请问调控预期效果是否达到了？

秦虹：中国房地产调控开始于2003年，十年了。我分析研究房地产政策，我的体会，我觉得房 地产很重要，涉及国计民生，也涉及国民经济发展，但是再重要也是国民经济一部分，是一个局部，不是整体，再重要也是一个重要的一个部分，而不是全部。这些 年来，房地产的调控，我认为他一直在服从一个大局，服从什么大局呢？如果把从2003年到2013年十年调控梳理一下，大致可以分成三个阶段：第 一，2003-2008年上半年，这段时间房地产调控在做什么？为什么一方面抑制供给，一方面控制房价，出这种大家难以理解的调控政策呢？就是王教授说 的，我们不理解调控政策，一方面抑制供给，一方面控制房价，这是不可能的。我觉得那个时候主要是防止国民经济从偏热走向过热这样一个大局。中国经济上一轮 经济增长起步于2003年，止步于2007年，这五年应该说中国经济是增长速度最快，效益最好，通胀又不是特别低的五年，经济发展最好的五年，但是这五年 面临的最大的问题就是用国务院文件来说，面临着资源环境压力过大，油电煤运全面紧张，20多个省拉闸限电，经济增速太快，而且经济增长主要靠投资，投资过 热。那一轮整个国家经济宏观调控是有保有压。压的主要是四大行业，是因为它的固定资产投资增速明显高于全国平均固定资产投资增速，钢铁、水泥、电解铝、房 地产。四大行业投资明显过热。

秦虹：当时有保有压，通过紧银根、地根控制房地产固定资产投资增速过快。怎么紧银根 呢？2004年开始对房地产开发企业贷款融资控制。2004年开始把开发企业资金比例从25%调整到35%，降低杠杆率。2004年起开始提高了首付贷款 个人购房比例。831大限，2004年8月31日开始全部招拍挂。2004年停止了半年建筑用地审批。就是控制固定资产投资过热，控制房地产。90、70 怎么出来的？在经济那么好情况下，需求是猛增的，这个时候房价没有办法控制。怎么不增加供给，又能够防止过快下降。当时就采取调结构。不能增加目的供给的 情况下，多建设小户型，等于增加套数就多，等于增加了供给，总价低，买得起家庭就多，初衷是这样。我始终认为政府在总量调整上是有主动权，有效的，结构调 整从来都是市场形成的。政府调结构是很困难的。

秦虹：到那个时候为止，当时房价就跟不能增加供给有关系，服从国民经济防止过热大局。 2008到2010年这一轮服从另外一个大局，保增长，中国经济7个季度下降了7个百分点，十大保障措施，第一条就是房地产。当时谁愿意刺激房地产？当时 把房地产开发企业资本金比例从35%降到20%，当时买房子可以利率打折都是那个时候出来的。第三个大局，2010年之后，中国经济的确是克服金融危机影 响，我们走向一个平稳发展新阶段，在这个阶段，我觉得房地产调控服从了另外一个大局，就是当前影响中国经济社会发展最主要矛盾是什么？我认为还是我们发展 过程中不平衡、不协调，贫富差距大的问题导致不稳定的问题。贫富差距有很多原因造成，受一次收入分配不公，靠垄断资源获得收入等等，但是对普通老百姓来 讲，房子成为另一个影响家庭财富分配差距扩大一个重要因素。因为随着房价上涨，拥有多套房的家庭财富倍增，没有买房子的人的家庭，越来越买不起房子，这个 时候国家通过限购、限贷这种政策抑制继续多占有住房，缓解社会矛盾。本身这是有逻辑的。

秦虹：任总说的非常对，搞市场经济。但是市场经济本质是什么？我认为是法治经济。而房地产， 我们房地产市场间隔时间段，如果改革开放开始就搞市场经济，中国房地产市场经济是98年之后才有的。只不过十年时间里，我们很多和房地产市场发展相适应的 法律法规没有建立，比如你说的税就很重要，对多占有房的人多征税，但是要依法征收，没有法怎么征收？我们一系列法律手段不充足的时候，这个时候政府解决眼 前房价过快引发的社会矛盾，以及背后所显示的贫富差距大的问题采取一些行政手段解决眼前的问题。我是这样理解，他是肯定要这样做，不是永远坚持下去。最终 当我们法律法规和尊重市场规律一些制度建设能够尽快建立起来后，确实是要更多发挥市场经济手段进行调节。当然反过来话也说，你说美国、日本、欧洲，他们是 市场经济国家吧？房地产法律法规建的充分吧？但是房价该涨就涨，该落就落，也有房价起伏的时候。市场价格也会有变化，我们要承认这个基本事实。这是我对调 控政策的理解。

任志强：我原来说房地产就是夜壶，需要的时候拿出来用，不需要的时候就往床底下一踢。很多媒 体反对我说的话，听完秦主任的话你们应该理解了吧？他得服从整体宏观经济的变化。陆先生问十年调控的问题，98年开始的房地产改造，2003年我们每年平 均房价增长3.5%，但是收入平均增长9.5%，是不是房价过高，增长过快乐？那个时候是市场化，为了保八，把房地产市场化。但是文件要求面向70%人群 的保障制度。可是到后来就变了，2003年开始调控，调控的前提是2002年7月1日出台的土地招拍挂制度，严格执行是2004年831大限，从此以后房 价按不住了。为什么呢？以前是划拨土地，后来是招拍挂土地。所以第一轮我们房价上涨是因为土地招拍挂把价提起来了。王一江教授刚才说的把地价弄那么高，不 是就是推的吗？很明显。2003年我们调控做了什么呢？因为房地产投资快速增长，所以中央政府出台了121文件，限制房地产投资快速增长。但是这个政策对 吗？我认为从十年调控的根儿上就弄错了。为什么2003年房地产投资高速增长他们弄错了？98年的时候我们很大一块房子是分配制，那个时候房地产投资只占 总投资20%左右，80%投资是单位自建房，98年一开放后，单位自建房从80%降到40%，这块就转到商品房、房地产投资。所以替代作用让房地产投资上 去了。但是我们固定资产涨了多少呢？从98年到2003年之前，固定资产投资增长1.8%，没涨那么多。但是房地产投资一下涨17%、18%。这头基本投 资建设往下滑，这边变成70%、80%，那边降到20%、30%，分配那块就降的很低很低了，除了保障房就没了。但是中央政府没有认识到，只看到表面现 象，所以就狠狠往下压，他不知道这个替代作用。

任志强：03年我们就告诉你忽视这个替代作用是一种误解，因此从根上十年调控政策就没有对， 以后的问题都是基于那个根搞错了。我们宏观经济高了就是因为房地产弄的，所以把房地产弄下去，08年宏观经济掉下去就拿房地产拽上来。房地产调控能好得了 吗？所以这十年调控结果就是让房价越来越高。如果要把房地产搞上去，一定是让供给迅速增加。你们想想都把猪杀了，猪肉价格能下去呢？只有让大家多养猪，猪 肉价格才能下去。非常简单的道理，我们恰恰做的所有都是相反。“国五条”其中有一条叫增加有效供给，这个话是上一年5月22日国务院政府工作报告里就有这 一条。但是去年执行了一年为什么没有增加土地供给？北京上海等大城市供给只完成30%多任务，全年也没有完成预订目标，大概只完成60%多。既然5月份提 出供给，为什么不增加供给？因为你抑制需求。如今我们还是提出要增加有效供给，然后还在拼命抑制需求，这也不准买房子、那也不准买房子，然后说我们买房子 利率还得提高，有可能增加供给吗？很简单一个道理，不能增加供给的任何调控政策一定是把房价推高的。因为房子供应越来越少。至少到2月份已经公布的数据看 来，去年我们也是这样，负的10%多土地供给，2月份还是负的。出了这么多政策，也没有让连续三年负增长变成正增长。小潘说计算的土地挺多的，那个是个别 现象，也可能是当年的地盖了一半，但是还在土地储备，因为房子还没有卖。其实有的房子已经卖完了。小潘说一个人有一套房子，我们拥有第二套住房的比例是 14%%，那就是说另外14%没有房。人口老龄化后让家庭分裂，小孩都分出去了，原来一户变成两户，五普和六普调查数据看来我们住房私有化率越来越低了， 现在只有70%多，连80%都不到。因此自以为我们供应足可以满足市场需求，其实是错的。名义上任新洲讲的住房已经超过1.1套是非成套，成套住宅比例我 们还很低，大概0.9左右。非成套住宅还在拆，成套住宅不足以满足需求。我们每年还有1200-1800万人进城，大量农村进城人怎么办？即使给他盖公租 房，也得给他盖房。房地产要扩大一定是开发商卖的房子，用别的办法盖房，你得满足这么多住房需求，如果没有这么多住房需求，不管政府盖的还是开发商盖的， 你怎么满足城镇化开发需求？

任志强：我们觉得重要的是没有把结构调整好，98年23号文件特别强调相当一部分要用保障房制度提供，2007年才提出用廉租房应保尽保，2009年提出建公租房，09年到98年大概十几年时间，如果十几年前就执行23号文件，可能没有那么多毛 病。那个时候可能一年建300万套就够了，早超过4000、5000万套了，但是一直没有这么做。调控恰恰看是跟我们23号文件相悖的。如果都是相悖的， 就好不了。如果不重新审核我们供给结构和土地制度问题的话，也好不了。去年6.4万亿消费，1.1万亿五大税，再加上3万亿的土地收益，6.4万亿，有 4.8万亿是政府拿走了，70%到80%，这种行为如果不从根本改变或者土地制度不根本改变，我个人觉得今年房价仍然是稳中有升，再出五条也不行，你们不 信你们试试看。

主持人：任总提出土地制度好像是这些年房价上涨很重要原因，王教授作为学者，您是不是觉得土地制度也是其中原因？除了这个之外还有哪些原因使得房价控制好像没有达到预期？

王一江：首先还是要感谢秦主任回顾那段历史，让我第一次明白了政府调控房价各种动机和思路。 明白这个动机和思路后，我当时就联想起来，一方面我是同情政府，经济过热、煤电短缺，所以要压制房价，抑制需求，这可以理解，但是方法太不科学。良好的动 机怎么样转化成良好的社会效果，这个问题有一个差距。听秦主任介绍历史的时候，我脑里想起来一个最响亮的概念叫做：有计划、按比例。30年计划经济时期， 一会儿说这个短了，一会儿说那个长了，政府随时随地都在改变计划，随时随地调节计划，调节到最终结果是我们什么东西都短缺了，从吃的、用的到日常出行，什 么东西都短缺了，因此我们才有一个彻底摈弃计划经济，走市场改革方向，一下子我们在大多数领域都富足了，包括房地产领域。从房地产调控十年回顾，我们真正 要改变的大的问题还是政府怎么样管理经济，还是政府怎么样改变自己的决策机制，这个比房地产问题更根本、更大。像房地产问题走有计划、按比例思路去调控 它，调控效果就是计划经济的一团乱，全面短缺。今天调控的社会效果来看，谁对房地产是满意的？是高端消费者满意还是普通消费者满意，还是低端消费者满意？ 还是供应方满意？

任志强：银行最满意。

王一江：牵扯到亿万民众消费的大商品决策过程中，今天出台这个政策、明天出台那个政策，承受 这些政策后果的人有没有一个正常的、可靠的、有序的渠道来发表自己意见。是不是参与这个讨论当中？这都是一个更大的怎么样改变政府决策的质量问题。具体回 到房地产市场上看，我觉得任总讲的各种政策推高了房价，这是对的。从长远来讲，只有增加供给才能抑制房价，才能稳定房价。但是短期内我们还是要注意，有一 些周期性的，把房价在短期内推的非常高的因素会造成一种恐慌性的需求。造成恐慌性的需求的政府政策，最大的因素是什么？我觉得就是通货膨胀。因为中国的老 百姓特别是中产阶级，赚点钱不容易，赚到点钱，他要小孩受教育、养老等等。他的财富怎么保护好是最大的问题。在全社会面临着长期通货膨胀压力的时候，我们 普通中国老百姓又面临一个问题，我怎样保护我的财产？我投股票，这个股票就是那么一个状态。很多股民惨痛、割肉减仓。你说投黄金，黄金有多大载体能够消化 我们100万亿流动性？黄金太小，股市不可信，还投什么？蒜、姜这些东西全尝试一下吧。少买一套房的钱，要买多少万金姜你军。除了房子，没有东西有这么大 承载力。总体来讲在一个长期通货膨胀环境中，不买房实在没有东西可以买。房子是唯一的看得见、摸得着，我天天看了踏实的东西，而且可以消化那么大流动性， 所以要讲房价为什么高企，从长期来讲供给的管理非常重要。从短期来讲，流动性的管理非常重要。什么时候政府开始把货币供应量速度降下来了，老百姓对长期通 货膨胀的压力这种恐惧没有了，我觉得从短期的恐慌性入市的角度来讲是有利于房价非常重要的因素。现在推的一方没人管，拉的一方没人管，唯独价格涨的时候有 人管。而且是计划经济思路，跟这个不协调了，那个不服从大局了，都按照这个思维，会反映出来政策是多变的，老百姓是感到困惑的。我记得胡总书记在几年前某 一次讲话中讲到三个字，当时受到全党全国人民非常拥护的三个字，叫做不折腾。但是从十年房价调控经验看，还是非常明显的没有遵循“不折腾”这三个字的原 则。

秦虹：王教授到回来说了，说了一个非常清楚的道理，房地产非常复杂，影响房价上涨因素是众多 的。房地产调控政策控制不住房价，就是他说的那些因素是房地产调控政策能够解决的吗？房地产调控政策根本管不了他说的投资渠道、多发货币、股市不好，房地 产调控解决不了这个问题，只能解决有限问题。但是房地产是表象，它背后的因素是众多的。我们说背后因素没有解决的情况下，调控政策只能有限的对市场进行管 理，房地产肯定是一个表现，你后面的问题不是房地产政策能够解决的问题。

主持人：刚才王教授提到市场供需的情况，两年前秦主任在博鳌房地产论坛上发布了民间投资的报 告。大概其中基本结论就是房地产市场投资趋于理性，从投入市场的前端炒房的投机转向投入房地产开发的投资，比如基金、信托这方面，当时也给了比较有利的数 据，总之体现了市场投资趋势的转变。如果你投资在房地产市场前端的话，是增加了房子需求，可能要推高房价，如果投资在房地产开发这一端可能会增加供应。秦 主任当时提到这个东西，两年后再看这个趋势是不是得到了加强？供应是不是得到改善？

秦虹：应该说供应量不算小，但是为什么房价还继续涨？第一个是结构性问题。任总说的是涨，但 是我的理解是现在来说中国房价涨不涨，很难用一个涨和不涨来衡量，一定是结构性问题。有些城市可能面临涨的压力，有些城市还在面临消化库存的压力，那个地 方根本不可能涨。我们供应量不小，但是仍然是结构性有很大问题，我们三四线城市很多城市面临供应消化库存非常充足甚至过剩的一些压力，需要消化。这是第一 个结构性问题。第二，总需求量还是比较大的。从2010年限购和限贷政策以来，我认为投机性，为卖而买的投机性炒房需求肯定比2010年之前大大减少了。 我们现在每年也卖出10亿平方米的住房，我认为80%都是和自住有关的，或者是第一次买房，或者是改善性买房，纯粹投机的已经很小了。有一些是为了资金保 值，但是也是为了改善。我有一个小房子，我买一个大房子，自己住，你说是投资还是什么？他是把两者结合起来了。现在民间资本投资房地产的确出现了一些变 化。由于这一轮调控政策，使得投机性需求的确是减少了，他的开发端这种投资通过各种形式确实在增加，我们可以看到现在开发企业资金来源里面，自筹资金占比 最大、增速最快，这里面就有各种渠道，企业投资形式、债权股权形式、信托形式以及各种形式来体现企业的自筹这块。这个趋势我是这么认可的。跟2010年相 比，民间投资房地产形式在变化。股票不好，基金没有，没有办法投，买一个房子放在那儿，抵通胀、资金保值。现在政策上不允许，通过信托、内部企业集资等等 各种形式体现在开发企业自筹资金里面，我仍然认为这种变化还会持续。

主持人：我想问一下潘总，房地产调控，您说用市场手段调，但是从现在效果看，是不是限购、限价起到了最重要作用？

潘石屹：这些方法都不是好办法。这两天我到亚洲博鳌论坛上，亚洲博鳌论坛记者很多，见到我就唯一一句话，就问房价会跌还是会涨。任总回答非常坚决，稳中有升。见人就说稳中有升。我是不回答，因为这样复杂的问题我怎么回答。

主持人：希望涨还是希望跌呢？

潘石屹：如果让我提一个建议要让房价往下跌的话，我有办法。第一个办法，把全国房子都联网，任何人拿身份证、名字可以拿出任何一个人房子的号，这个从技术不难，为什么实施这样多年，还实施不出来。其实在出台“国五条”之前我就想这个政策应该能够出台。可是好像不是在“国五条”上写的，是另外一个文件写的。把网联起来的技术要到十二五末期才能联起来。这个你交给新浪、搜狐、腾讯，两个月就给你联起来了，不是一个特别困难的技术。联起来，有多少收入不明的人拿着钱去购买的房子，谁都可以给你查的清清楚楚，只要我们做这个位置，有一个特别权威的人士，副总理以上级别的人士说下个月所有人可以查任何人住房的套数，这样二手房供应会多还是会少？当二手房供应多的话，我就不信房价不会跌。任总谈了很多数字，跟他做了很多论坛，也不知道他说的数字是真的还是假的。有的时候我也觉得不太可信，就是他说的是对的，看到统计年鉴的数字，你怎么知道统计年鉴的数字是真的。只有全国房子联网这个事情解决，所有事情就清清楚楚了，怕的就是不清楚。

任志强：联网跟房价有什么关系？美国、德国房子没有联网，又怎么样？和它有什么关系？

潘石屹：中国的人有人有十几套房，美国可能贪官污吏就少一点？

任志强：中国官邸分的房子都不是房管局办的房产证，比如我们秦主任分的房子就是国管局管的。 没在房管局系统里，你联什么网？国管局不听你的，这是国家的机密，和你没什么关系。美国已经到了二手房交易占到总量70%、80%甚至更多。但是中国现在 还是一手房交易占总量最大的时候。这两个差别就是你的存量房够不够满足需求，够满足需求才能说二手房交易为主，一手房弥补存量不足的部分。而中国是一手房 大量生产过程中，二手房交易量和一手房大概也就是1：0.2左右。就是20%是二手房交易。现在接近30%。要把这两个比例倒过来的时候，可能才能说对一 手房建设投资等等其他的供给问题才能提到议事日程。现在明显的肯定还是供给严重不足。秦主任说的差别性在不在？在。我们从土地分配就可以看出来，村镇土地 供应量是大的，大部分都被浪费了，人口往外跑了，地多。地多到什么程度呢？地多了，盖的房子很矮，比如两三层够了。可是人没有在那里住。大城市又出现了土 地严重不足，所以整个城市分配下来达到只有1.1，土地利用率很低。计划经济按户籍人口计算一个人有多少人均用地，批了。北京2020年城市规划是 1800万人，我们提前11年已经超过1800万人，而土地指标是2020年才给1800万人指标。到现在我们加上人口已经将近2800万人，所以大城市 严重土地不足和小城市土地过量或者说用不完、效率低等等，两个一结合，计划上说我们按比例就够了，但是实际现象不够。所以最终导致房价不断上涨是这种不合 理的分配，如果土地完全私有化就不是这么回事。计划经济手段要转化成市场经济手段，第一个是原料得市场化。政府征用的是大产权房，政府不征用的是小产权 房，这两个就导致了不可能实现资源分配自由配比，不能按照市场化有效供给。穷的地方还配那么多指标，但是人已经跑到其他城市、其他地区，现在有1.6亿劳 动力，2.8亿非原地人口的流动，土地没有跟着指标走，2800万人土地指标没有在待的城市给他这个土地指标，这些矛盾都得用其他的配套方式解决了以后才 能解决好楼市调控问题。要不然是解决不好的。

主持人：过去十年我们出过很多国几条，一共出了多少条也算不清楚，但是没有涉及到土地出让制度改变方面的。任总提出土地出让制度的改变，潘总刚才提出公布财产。王教授，您觉得还有什么其他的思路或者其他措施吗？

王一江：除了对供给和需求全面管理以外，税收方面还有一个具体可以考虑的，对那些特别高端的 房能不能给课特别重的税来取代限购。什么叫特别高端的房呢？占人口比例大概10%左右最富有的人消费的房子，你开始征税。这些人特别有钱，又特别爱住大房子炫耀自己，你住的越大，花钱越多，国家收入相应更多。所以除了对第二、三套考虑一些税收办法，对特别高端的房也加一些税，加了税后，这些人是两种选择， 第一种选择不消费高端房子，这是有益社会，更多资金、原材料可以盖一些普通老百姓用的房子。另外一个选择是继续住高端房子，这样国家税收大大增加了。国家 这几年是有点不怕钱多，而且有多少钱，他就都把它花掉，特别花在什么高铁、高速公路没有人去的地方一些大型的铁公鸡投资项目上，对住房问题没有帮助。所以 特别高端的税收我建议专门用于补助穷人住房。

主持人：大家可能更关心的是今后一段时间房价会怎么走。刚才任总说稳中有升，潘总，您觉得呢？

潘石屹：我觉得不按我的办法，我就不知道了。

主持人：任总，能不能说说稳中有升的理由？

任志强：刚才说的都是理由。你不能把人口结构、家庭分户改变了，就是说刚性需求。统计年鉴上 按出生人口算，满23岁年龄人群2015年是最高峰，如果23岁结婚的话，这个需求是最高峰阶段。此后可能会下降。但是他25、26岁呢，也就是说这个时 间还往后推。即使下降了，也没下降多少。你可能还超过2400万对，也就是说起码你得准备这么多房子，不管这个房子在农村还是在镇、市。所以你要把按绝对 年龄人口，就是出生年代算下来这个线还要拉很长很长一段时间。我们每年建多少套房，商品房800万套左右，可能还不到一点。加上保障房，也就是1200万 套左右，换句话说我们只能满足新增户数的50%，反正我觉得是不行。要是把周期拉长或者租赁，政府盖的公租房好像也不便宜，还离的很远。如果都不买第二套 住房，拿什么租呢？第二套自己用了，第三套才能出租。我们从六普调查可以看出，拥有第二套住房的不是都是富人拥有，最低收入人群大概是4.6，比例很低， 然后逐步提高，最高收入人群是23%多，中等收入17、18%，中低收入家庭都有第二套住房。小潘说第二套房得收重税，那就是说对穷人也收高税？中国特点 是有50年分配历史，拥有两套房不是因为收入高或者富人就多买一套房，把这个历史都忘了后，和美国、其他国家市场经济不一样。所以我们这个税，包括王教授 说的收富人税，中国刚开始一代富人都没有完成，你都把富人轰到别的国家。美国和其他国家都在拣这些税，法国一提高税，法国人也跑了。英国一提高税，英国人 也跑了。各国都在研究，这个税法要合理性。中国人说我传三五代的东西，我得把收遗产税收没了。一代人还是非常担心回到贫穷状态里，别老为了眼前利益把老百 姓都搜光了。政府真想让老百姓买房子，美国人、英国人挣那么多钱都减个人所得税，为什么中国不减个人所得税呢。上海施行减免个人所得税的时候，那个时候房 价才4000元，现在房价已经高了，为什么政府不干这个事，说明政府没想你房子。

主持人：现在减免个人所得税，会不会房价更高？

任志强：我觉得不是，按照美国、英国做法，他是有限额，不是纳税人无限制的减，他是按照一个 纳税人减多少额度，折算在利息里头，每个月只能减少很少一部分，但是大大提高了个人可购房的支付能力。这个道理非常简单，我们最主要是政府没有想让你痛痛 快快买房子，这是根本。要是不解决制度问题的话，房地产调控长效机制不可能出台。所以建立长效机制是已经提了，从08年政府工作报告提出。现在一届已经过 去了，五年长效机制也没有出来。如果政府提一个口号，五年都没办成一个事，房地产调控短期调控，能调好了？我不太信。

主持人：那任总，您觉得房价肯定会涨？

潘石屹：我帮任总讲了。刚才批评了半天，就是讲计划经济。我们四个人唯一观点都是认为市场经济好，可是我听了任总的思路是计划经济的。因为市场经济价格不能预计，你非得预计明天房价涨，你以为你是上帝？

任志强：就是因为他不是市场经济，所以他涨，要是市场经济，就随着经济变化波动了。别的国家也有波动。我们为什么一路涨，就是因为他用行政手段往下按按不住就蹦上来了。就是水缸里按那个瓢。只要不变成市场经济，就一定是一路涨。

主持人：潘总经常跟任总貌似不同，实际上很多观点都是一致的。其实房价预测很正常，就像股票一样，这个市场讲究预测。

潘石屹：预测股票的人哪有信誉，股票不能瞎预测。

主持人：市场经济更讲究预测，市场中价格波动都是预测所决定的。我们也问问秦主任，您作为一个人购房者，您觉得改善住房，现在出手合适还是一年后可能便宜一点？

秦 虹：我研究了一下老百姓买房的问题，如果买住宅，一定要自住相结合，如果不是为了住就是为了赚钱，要慎之又慎，因为持有成本、交易成本、房价未来涨幅能不能涵盖这个成本，风险巨大的。如果你说买这个房就是为了住，或者我原来住小房，买一个大房住，我觉得还是值得选择的。因为你这样一个买房行为，实际上把你 资金保值和生活改善有机结合在一起了，是一个比较好的选择。买不买住房我是这样的建议。你说住房已经限购了，好像有风险了，能不能买商业地产？我觉得商业地产要选择，优质商业地产值得考虑，不是所有商业地产值得考虑。第三，大家说传统买住房、买实物为主。新型证券化现在可以考虑，不一定是上市公司股票，因 为那个东西涨涨跌跌，不完全反映开发企业真实利润水平。但是有些新型证券化，比如信托、好的私募基金还是可以考虑的。所以关于买不买房子，我是这么一个观点，我始终也和询问我的朋友们是这样交流的，买房子一定要和住结合，买商业地产要选择优质商业地产。不一定买实物住房，可以买一些新型证券化产品，也算是 投资吧。

主持人：预测房价总是一个危险的事情，现在还出现了打赌，还要申请到北京裸奔，这不符合美丽中国形象。最后我们请下面朋友提问。

提问：你好，我是加拿大人。我问一下任先生，有关国际房产，现在政府在调控，也会采取一些税收方面的措施，中国人在海外置业，你觉得这个市场在未来是不是有很好发展，对国外房产是不是有一个预测？

任志强：中国人很担心政府变脸，所以有些人就跑到国外买房子，有些是为了子女移民，不是为了 买房子。有些是为了子女上学，也不是靠房子赚钱。是为了一些其他目的到外国买房。美国去年相当一部分是中国人买房子，大概90亿美元。我刚从沃顿回来，美 国人告诉我中国人去年买美国房90亿美元。英国也很多。但是这只是少数人，像小潘这种最有钱的少数人到国外买房。我们大部分人到国外买不起房，没有想移 民、让子女留学的大部分不会到国外买房。少数人可能受到推动，但是大部分不会，不会形成普遍现象。有记者问现在中国企业到国外投资房地产，万科已经开始 了，从俄罗斯开始一直到加拿大、美国。房地产商会最近准备4月底组织一些中国企业家到美国去投资介绍十几个项目，但这不是主流，数量很少。都加起来没有几 亿美元。中国房子投资将近7万亿人民币，也就是说1.2万亿美元，你要拿出3、5亿去美国投资，是很小很小，不会成为主流。不用担心中国大量资本转移到国 外做房地产，这只是少数现象。也不用担心大量移民，从公安局公布的数据看，年度最高的时候不到8万个移民指标，没有多少，对中国不产生任何影响。谢谢！

提问：我是来自新华社的记者，我有一个问题替海南省国际旅游岛问一问，海南省国际旅游岛设立后，房价大涨，现在作为一个刚需压力非常小的省份，“国五条”以及一系列措施逐渐实施的时候，各位老师对他的房价有没有一些预测呢？

任志强：海南市场和海南有什么关系？都是靠外地人能不能转移到海南。如果海南也限购的话，他 没戏了。但是国际旅游岛你凭什么不让人买房，你还国际什么？海南最大问题是软环境不够好，如果软环境好，世界上富翁都来了。但是我们软环境不好，经常出去 吃饭被人坑一下，成不了国际旅游岛。本来北方人到南方买一个房子想来过冬，可是我们医疗设施都很差劲，都不配套，他也不来了，来两次，觉得有病没法治，也 不来了。所以不在于房子，而在于其他配套能不能跟上，谢谢！

提问：李克强总理曾经反复提及未来十年城镇化将是中国经济的发动机，但是2012年出现一个有趣现象，大量房企巨头逃离三四线城市，重回一二线城市，任总怎么看待这个现象？

任志强：你们搞错了，有人说国企是大量，国企在所有投资只占12%，比例很低。你们说大量都 往一二线城市跑，一二线城市土地供应就那么多，供应量决定了跑不进一二线城市。去年北京土地供应就只有30%，他怎么大量进入？都是记者瞎说了。如果数据 分析一下，没有什么大变化。个别城市土地量充足的时候就没有人投资了，土地量少就集聚投资，别以为商人都是傻瓜，他们会算帐。在限购情况下，价格信号不 灵，所以有些三线、四线城市投资过热，就剩余房子多了。如果价格信号灵，就不会出现这些毛病。我们觉得调控政策通常只起坏作用，不起好作用。谢谢！

主持人：我替记者辩护一下，记者掌握的信息很多也是房地产开发商或者是学者、政府官员、房地 产中介研究机构告诉他们的，他们拿了这个专家的话问那个房地产开发商往往引起一些误会。记者只是起到一个沟通和中介作用，这是我要补充的一点。我知道大家 还有很多问题要问各位嘉宾，但是我们只能在这个时候结束了，再次感谢到场的嘉宾，再次感谢各位朋友，希望大家能够在这个论坛上有所收获，谢谢大家！