中国的泡沫并没有金融危机前的美国大

　　清华大学教授李稻葵日前表示，中国目前的房地产泡沫比美国危机前还要严重，因此主张通过加息、人民币升值来紧缩货币、抑制房价上涨。

　　李教授对中国房地产泡沫程度的判断我不敢苟同，但我对他主张的政策措施表示赞同。

　　我认为，中国的房地产泡沫并不比美国危机前严重。

　　什么是泡沫？很多人认为高房价就是泡沫，这是错误的认识。“高房价=泡沫”是外行话。所谓泡沫，是指由于货币的膨胀，而在某个领域投资过度而导致某个领域生产的产品数量过多，从而导致资源配置错误、资源闲置。在美国土地自由买卖情况下，由于宽松货币政策导致货币过度涌入，使得土地供应大量涌出，一些穷人住上了本来无法购买的大房子，并使得投机购房导致的房屋空置大幅度上升，这种超出其本来生产能力的消费就是泡沫，当经济下行时，必然要将泡沫挤破，此时，那些过度投资的房子就显出其浪费来了。

　　而中国的房地产泡沫实际上不如美国严重，这主要是因为中国的土地制度，由于垄断的土地供应加上十八亿亩红线的控制，使得中国的土地供应量极其有限，从而供应到市场上的住房数量其实远远不能满足人们的需求（刚刚看到一条消息，说北京打击小产权房动真格，拆除小产权房，这样的政策加剧了土地和住房供应的紧张）。正是这种住房供应的稀缺使得中国的房地产泡沫并不那么严重。

　　垄断的土地供应对冲了房地产泡沫。很吊诡，但逻辑上就是如此。原理并不复杂，其实就是：物以稀为贵。

　　这个逻辑的合理推论就是：把货币的泡沫去掉之后，房地产的价格仍然会得到有力的支撑，房屋不会出现大面积的空置。这也正是我的判断。至少在经济发达地区和大多数大中城市，住房供不应求仍然是基本面，目前在新政之后很多城市住房租金大幅度上升已经说明了人们住房需求规模有多大，很难想象北京、上海会出现大面积的住房空置。

　　而主张中国房地产泡沫超过美国危机前，则会认为泡沫破灭之后会产生大量的空置和烂尾，我认为，这种情况不会在全国范围内出现。当然，在局部投资泡沫过高地区会出现空置和烂尾，例如海南、内蒙古的某些城市。

　　中国这几年房价飙升，在多大程度上和货币有关，在多大程度上和土地供应有关，这是一个很难以量化指标来衡量的问题，对此，我们只能进行一些定性的分析。2009年总量达十几万亿的天量货币涌入整个中国经济，其中相当大部分涌入房地产领域，这的确推高了房价，我们也可以判断这是这一年多以来房价突然飙升的主要原因，然而，土地的供应量在这里也起到了决定性的作用，任志强在其文章里提到从2004年以来我国的有效商品住宅用地供应量并没有显著增加，甚至在一些年份还在减少。用一个形象的比喻来说就是货币如洪水，有限的土地供应是大坝，洪水的水位的抬高可以说是因为水量大，但大坝的拦截却是在短时间内水位迅速上升的决定性因素。

　　继续用这个洪水的例子，如果上游水源洪水水量减缓，那么大坝内的水位也会下降，但是由于大坝的存在，而使得水位下降的速度没那么快，水位是有支撑的。

紧缩货币放开土地才能降低房价

　　中国的房价也是如此，如果中央决定回收泛滥的货币，用加息、人民币升值等手段紧缩货币，那么房价的涨幅就会放缓，或者开始下降，但是下降幅度不会很快，因为房子仍然稀缺，供求关系没有根本改变，有效的住房需求仍然会支撑房价。当然，你说普通人的购买力已经买不起房子了，这在部分中心城市的确是事实，但你买不起，并不等于别人买不起，此时的购买主力就不是普通人，而是富裕阶层以及中产阶级中的上层——这样的事实只能表明一个事实，那就是：住房的供应稀缺程度使得其只能满足较富裕人群的需求，不能满足中下层收入人群的需求。同时，这个事实说明了另一个事实，那就是：中国的住宅土地供应太少，远远不能满足需求。解决这个问题的办法就是放开土地供应，包括农村土地上市、土地私有化都应在政策考虑范围之内。

　　最后声辩一句，我不是为高房价辩护，我并不喜欢高房价，但如果政府一直坚持其18亿亩红线政策，坚持土地垄断，坚持不让农村土地入市，则住房稀缺的局面不会改变，房价超出普通人的购买力的现状就不会改变，这是客观的经济规律决定的，没有人能够超越经济规律。

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（作者：陈青蓝 他的博客是：http://chenqinglanblog.blog.163.com/）