第一财经中国经济论坛•暨2009国际地产投资高峰论坛
时 间：2009年9月9日
地 点：厦门国际会议中心1F会议室
主办单位：第一财经、中国国际投资贸易洽谈会组委会
承办单位：中国（厦门）国际投资促进中心、图智策划咨询（厦门）有限公司
嘉宾演讲实录
张国正：
各位领导各位嘉宾，非常高兴今天下午能参加第一财经举办的2009年地产投资论坛。我今天跟大家分享的几个方面不同的角度，第一个关于机构性投资房产，在中国最近的情况。还有就是外资房地产开发商在最近一段时间的动作。还有因为大会要求我谈一下第三代城市房产开发的角度。我关于这三点跟大家讨论一下
所谓房地产机构性的投资，不知道大家了不了解。大概在5年前出现的。当时开始有一些国际性的机构性投资者，大博、美玲等等。在机构性的角度来投资房地产。当时媒体给新进来的投资者一个很奇怪的形容。就是一匹“狼”。大家觉得他们有的是资本和经验，一进来大陆的投资，大陆里面的开发商没有这样的技巧跟他们对抗，肯定被他们吃掉。当时有一种说法，我们肯定给狼吃掉，另外一种说法，鼓励大家，我们要与狼共舞，不一定要吃掉，要跟他们一起拼。
在五年下来，大概是2005、2004年，是怎么样一个状况呢？今天在金融风暴以后，是一个很奇怪的现象。跟当初我们预期的，有很多的出入。
我们今天发现，当年我们认为是狼的，现在不一定那么凶猛。当年认为是羊的，其实也不一是一般地小绵羊，也不一定是温柔。为什么这样讲呢？大家看一下这个图，是2008年跟2009年对比一下。在不同板块上面外资跟内资做了一些投资的对比。因为这些投资者集中主要做现金流的项目交易，所谓的大宗的就是1000万亿美金起，小的就不说了。
如果从写字楼，酒店公寓综合这几个方面，首先因为金融风暴的原因，在所有的环节里面，在投融资这一块的业务是全面下滑。从2009、2008的对比。从背景上面是有下滑的，这个很清楚。但是最重要的是我想说明的是，在办公楼领域在商户领域，内资的份额要比外资大。尤其是在近期里面。这些说明什么问题了？大家都很清楚，因为外资在欧美市场出现问题，他们就会把手上面在中国的资产变现。要不就是重新整合，要不就是把这些资金送回老家去了。这段时间就出现了外资回笼资金，内资接盘的局面。我们举了三个例子。第一个上海的中海中心，SOHOO的一个交易，这样的一个计划，我觉得比较有方向性的，主导了后面的内资怎么去处理整幢这样一个物业，我们无法评论对市场是一个好还是坏。但是明显是一个内资跟外资有所不一样。这个物业很有趣，他处于上海最核心的地段。上海这些核心地段的办公楼的持有者基本是外资，这次SOHOO进去把它享受了，代表了。这种形势在中国出现或者在上海北京这种市场的出现，那么我觉得是一个非常好的机会。上海或者北京最高的大概办公楼，就是大概5万到6万人民币每平方米，上海跟香港这个速度发展，上海的办公楼完全是被低估了。上海是机构性投资活动最为频繁的地区。我们公司推荐了一个项目给上海的投资者，上海的投资者一看这个项目，我觉得很熟悉，为什么现在还卖不掉？第二天就出一个价格给外国人考虑。但是他就说我马上很快的时间做成交。不要调查，要马上进行交易，很快就交易了，同跟他当天买进来的时候，大概跌了20%左右。他最后不买了。这也说明了内资投资者因为熟悉市场，可以作出很快速的反映。这样状态下，我自己的观点是后面的机构性投资市场，外资垄断的局面将会结束。取而代之就是最起码是一个平衡的双线发展，大陆的出现的投资市场三分天下，外资不会撤，第二，中国的机构投资者会出现，第三块从来很少出现大陆本身的个人投资者，他们有很大的资本容量，比如说一个老的家族，或者是做了其他行业，但是有大量的现金，或者募集资本的能力很强。把外资垄断的市场完全改变。
这是我一个观点。
第二个通过这次的金融风暴以后，我们看到，大家的兴趣几乎从二线城市要返回一线城市去，刚刚我们听到秦老师说，二线城市或者是中西边很大量的发展，但是从事实、从投资角度我们看到，因为一线城市，他们的物业的质量，他们收入，所谓租金的回报比较稳定，在金融风暴的状态下，再加上，一线城市的房价地价，在这段时间相对以前有所回落。所以一线城市集中把这些资本重新集中。
大家可以看一下，上海2008、2009年，北京08、09年，这两个对比，相对其他城市很明显的涨优。上海这个图上面很明显是一个机构投资很活跃的城市，刚刚讲到了，因为他在不同的板块上面，商业、办公、住宅、公寓，他都有很成熟的产品和很强的现金流项目做收购的对象。在板块上面，我们可以看到什么不同的东西呢？大家可以看到酒店在08、09的区别是有所下调的。给大家收购的时候兴趣低了。因为金融风暴，比如说陆家久，上海金融风暴之后租金下降了30%。北京的CBD总部地区，租金也一样，主要是跨国公司他们扩张计划给停止了。所以在租赁上面比较慢，形成到了办公楼并不是一个最垂青的项目。还有就是住宅，因为宏观调控的影响，同时也有一个因素，也没有很多保存好的整幢的住宅去卖。但是相反的有趣的是，商业在2009年金融风暴还没有结束，市场微型反弹变成了一个售后对象。我跟他们讨论，因为他们相信中国国策是推动内需长时间做。变成商业是一个很基本的东西。
作为商业房地产来讲，也因此在几个板块里面可能是相对稳定的。而且有一个，它的特性，二线和三线城市甚至是四线城市，都可以找到类似的品牌。它的稳定性很强，办公楼做不到这样的。好的办公楼都在北京和上海可以找的到。别的地方，从区域角度来讲最多是乙级办公楼。在上海和北京有甲级的。19%的增长是综合体，综合体以前是很少很少收购的。综合体就是两到三不同的板块放到同一个项目上面，有些是办公楼有一些是酒店，因为我们发现在市场越成熟这样一个发展理念，如果是综合体的话，更有协同效应。大家共同发挥互补，所以我们看到了综合性的项目在这段时间特别受重视。有两个信息告诉大家，一线城市在这段时间里面重新成为一个集中资本的地方。商业和综合体是我们机构性投资者追捧的对象。
我刚讲到了机构性投资者在中国大陆里面三分天下，外资大家很熟悉，个人是一个新发展，还有一个内资机构性投资者。在这些这么宽松的环境下，银行的信贷还是比较宽松的。支撑的局面里面有私募基金的募集，在国外非常流行，但是国内针对这个房地产私募基金的法律法规不算太完善，还是有很多公司的方式作为一个PE的运作方式。现在看起来，会很快发展一个正统的去主导PE在国内房地产市场运作的法规出来。领先的比如说一个是美国的黑石，不久前在陆家嘴公司成立一个私募基金。他的名字叫“百事通中国发展投资基金”。50个亿，他们组成后，收购我们这些刚才讲的物业，作为一个长线投资，是一个很清楚的发展。
10月1号会出台保险业怎么动用内部基金来做房地产业投资。我在北京访谈了很多保险业，他们非常强烈整合这快活动。保险业可以提供给房地产金额，我的数据是1000个亿。这种的资本力量是非常非常厉害的，其实是远远超越了我们这些外资机构性投资者的份额的。这些加起来的话，是不是我们将来房地产在中国投资的整个地貌会天翻地覆的变化。
中国本身国产机构性投资者他们的主导性我觉得是非常强的。这个是我们新风向里面第三个。
谈了一段时间关于机构性投资直接收购以后我们也做了一些调查，关于土地方面的。最近如果说从土地获取这个角度，我们也还是发现了北京、上海在这段时间应该还是比较受欢迎的。我估计因为他们的参与者比较多。我跟一些开发商讨论的时候，他们说最重要的，他现金流快不快。为什么北京、上海这些地方速度快，因为他的客源多。有本地人，外省市的人，还有港澳台的人，还有华侨老外，等等有五类。他们特别喜欢集中在北京上海做。北京上海特别受重视。
如果说在这段时间，他们买些什么物业是最受欢迎的。我们也是看红颜色的。这个红色的就包括刚才说的综合体，就是让他们将来以后发展成为一个综合体，我觉得有点方向性，是什么道理呢？我们内资开发商过去做的大部分项目，就是盖好了之后就卖拿现金流。综合性都是交给外资来做。现在如果54%说明一个什么呢，他们思维上面转变，他们看，我现在要长时间的营运我这样项目了，因为他可能发现，他发现把整体性的项目可能跟我现在散售更有力量。可以跟其他的投资者合作。整体性强。现在大家都来做综合性的项目，因为我觉得看到往后整体性是非常重要的。这个也是新的趋势。
综合了刚刚讲了，基本上关于外资“三分天下”、一线城市重新受到重视、商业和综合体是追捧的对象、上海北京这些大城市土地获取来讲是涨优，投资市场金融风暴以后引起的一些现象。
我是香港人，对香港开发商或者是新加坡的开发商，对外资这块比较多接触。外资开发商主要是在一线城市里面做。尤其是欧美的开发商。因为二线三线城市，从语言到法规他们掌握的不是很好。相反在外资里面，香港的开发商新加坡开发商，他们愿意到二线和三线城市去做。大家明白必须要全面拓展。
在过去一段时间里面，香港外资开发商发生什么事呢？我觉得是错过了复苏的机会。这是我个人的判断。包括我自己，在金融风暴最严重的时候，大概2008年11月份，12月份。大家都忙着预测市场会怎么去变化。冬天什么时候过？大家那时候都在推断，我把香港或者大陆过去20年，整个周期做了一个模型推论，也要到2010年第一季度，才会有一个回暖的迹象。甚至有些稍微悲观一点是2010年的第二个季度，没想到今年第二季度有一个V型的反弹。香港的开发商也好，2009年碰到他，都说，我们看六个月再说吧。这段时间完全没办法预计的情况下，都没有参与前三个月征求土地的动作。当然有另外的声音，他们其实是很谨慎，他们看到不理智的土地价格的增长，他们其实很聪明躲在后面，让其他开发商去抢。我看到同时间里面，他们在香港新加坡用很高的价格去获取土地，收购楼房，为什么在大陆不去这么做呢？我觉得他们对市场的敏感度或者能接受的风险，没有内资房地产有优势。因为房地产本身就是很地道的东西。你没办法感受。
最后一个环节，我谈谈第三代城市，我去做了很多挖掘，成功的案例不多。大家都明白第三代城市通过生态性的，在资源配对上面有非常合理的城市，是住的很舒服的这样的环境，这样叫第三代城市，环保的元素在里面含量是非常高，这个绝对是国家要推动的一个方向，也是全球发展的方向，但是从房地产开发商今天在看这个东西，很简单我这个面粉什么价格进来，我的面包卖多少钱，一个很清楚的道理。所以要这样产品成功的话，政府必须要站出来，给一个更优惠的土地价格，给税务的安排上面也要有一个优惠。但是严格执行环保的含量是足够的，千万不要把他作为一个纯粹的房地产运作，而是作为扶持，这样的产品去做才有可能，完全教给市场的话我觉得是很难，最后还是我可以买高多少钱，我们在不同的地方都看见。比如说天津，我们看到一两个项目他环境做的好，是有号召力，但是到目前为止，不仅是中国地区，我找了很多其他的，可相比性的项目也不一定很明确的因为环保原因促使你的价格高。政府要扶持，才有机会从房产收益这个角度使价格合理化。我跟大家分享就谈到这里。非常感谢！
凌克：
今天我在这里跟大家谈一下，新秀城市也就是像我们厦门，像我们大连青岛啊，还有我们的大家有要看到武汉这样的城市就是新秀城市，这些二线城市甚至是三线城市地产市场将有甚么样的机会，我们有很多的发展商在二线城市做。其实不要这山望着那山高，去到北京上海不一定舒服。我们看到二三线城市的时候，跟以前不要同日而语，在这里我跟大家谈一下房地产于是的形势。对于房地产发展的经验和想法。
第一个就是谈一下房地产发展的形势。说到房价和地价，谁都说不清楚。在这里也只能说是谈一下自己的意见总体来说房地产发展的形势前景广阔，城市化的进程还没有结束。由现在40%增长到70%多，城市化是一个和大家生活和开发息息相关的这样的一个事情。
我们在10年前我们当时说，全中国人都开始在北京，开始在上海买房，但是到了这纪念开始，我们就会看到，福建的人，都在厦门买房，厦门统计一下，非厦门户籍的人房产销售的比重有多大。我相信也不会低。我们看到浙江的人在杭州买房，湖北的人在武汉买房，这就是城市化的进程，中国的城市化进程是非常形象的。我们这样的发展商所带来的好处也是非常明显的。所以从这样的一个实例来看中国房地产发展的形势前景是广阔的。第二点就是最近开始的一直延续到明年我们中国各个城市，房地产销售将会下降。下降的幅度可能还会比较大，一个原因就是其实在这一论房地产复苏的过程当中价格的增幅已经是比较大了。所以现在的房价已经是很高，改善性需求的购买来还没有真正的影响。改善性需求所占的比较非常大。第一批人，这样的一些房地产销售仍将继续，从这样的一些原因来看整体来说住房的销量，是要下降。另外就是价格。我们最近做的一个测算我们预测未来的房地产价格稳步上升。为什么呢？其实现在是我们流动性很高，流动性可以支撑我们的房地产价格的上涨。从具体的各方面的政策来看，一方面是货币的政策。第二方面房地产按揭的政策。特别是第二套房按揭的政策在收紧。所以这样看一下接着中国房地产怎么去发展，我觉得最主要要看中国的货币政策，货币政策的走势直接决定了中国房地产的走势。这个是需要大家去留意的。
大家可以看一下，货币的供应和房价增长的关系。这个图表里蓝色的就是ME的同比增速，黄色的是深圳市房价的同比增速。所以大家可以看到，货币的供应量，和房价的同比增速表现出来相当高的相关性。所以今后货币政策的走向对房地产市场有着重大的影响。但是我们预测增幅并不会变成一个负值，加房价下跌的可能性并不大。在这里还可以看一下货币政策和全球的经济和中国房地产的关系。第一美国失业率仍然是非常高的，一直延续到明年。突破10%。领域一个方面美国的零售同比增幅比较低。而且美国现在是一个高负债的国家，家庭的负债都在10万到20万美金。美国人民大把花钱的时间还比较长。公司的杠杆比较高。负债比较高。公司处于一个相对比较停止的状况。美国经济很难说来帮助中国。对于中国而言货币的政策，对中国经济的发展起的作用重大。我们今年的投资，其中用信贷来做的投资非常高。比重占到了80%。比往年都要高的多。而且我认为，这样的一个作用还将持续。第一上半年7点几个亿，作为一个存款，第二个国家，我们的政府，投入德国这些项目之后，他不能停顿下来，一个城市要开一个隧道，停下来的损失很大。但是在这些数据中间，贷款的比重很高，第二资产的价格很高，大家经常看到拍卖的利润越来越高，资产的价格也在上涨。银行业要考虑自身的风险。这样的因素都是对我们的房价会有影响的因素。大家应该密切关注。这是我们对房价的预测。我们最近也和清华大学联合做了一个对未来一年房价预测的模型。接下来就是谈一下我们公司包括我个人对二线城市投资的经验和最近的二线城市投资的一些想法。首先我今天因为大家所讨论的话题，主要是二线城市的投资，并不代表经济公司在一线的投资。他在14个城市的投资，一线城市很有限。在城市数量来说，二线城市的数量更多。经济公司在一线的投资更多。为什么呢？今后诚实的发展，会发展出来城市群，珠三角的城市群，像香港深圳及周边的东莞惠州这些城市再一体化，公路交通，铁路交通都在一体化，我们将会在珠三角长三角，大的城市群里面将是重要的投资，可以说经济公司半数以上的投资都应该集中在大的城市群。这些城市群叫三个大的城市群。但是同时我们也看到二线城市的投资潜力巨大。我们最近比如说在西安，我们在沈阳，我们在这些城市的投资都是在50个亿人民币左右。投资规模很大。
所以对经济公司而言，我们是要用同样重视的态度对一线城市和二线城市投资。我们一开始是投资于深圳北京上海，这个就是我们三个大的城市群，随着公司不断的发展壮大接下来就是投资在广州天津东莞，沈阳，西安南京这些城市。我们现在在全国的投资了14个城市，在珠三角在深圳，广州，东莞佛山，还有珠海，这些城市里面你会发觉有很多是二线城市，我们在长三角投资上海南京宁波，杭州。我们在北京投资北京和天津，在西北投资是西安在东北投资沈阳。我们的路子是投资一线城市，在2005年以后我们投资很多的都是二线城市。这是我想讲的经济公司的投资事项。二线城市经济发展也是非常非常快的。我们以一个武汉的城市为例子，同时以海峡西西岸为例子我们近期做了一个研究，中国在这些重要的二线城市的发展前景是非常大，规模会有多大呢？中国会形成10个左右大型城市，这些大型城市的人口规模都超过1000万人，这样大批的人口还会进入到我们说的二线城市，这些省会城市和计划单列市。我们50%的买家都不是武汉的户籍，可能是全湖北的人都往武汉走。这是城市积聚的效益，如果从今天来看，这些省会城市，这些计划单列市。今天我们看到这些城市房地产的销售在700万平方米甚至到1000万平方米，这些诚实的积聚能力和居民的购买力大幅度提高。所以一开始我就讲，我们也有一些朋友是在二线城市做。我觉得你就不要非要去北京、上海。你看经济公司一开始投资在一线城市，以后也得往二线三线城市走。我要讲一下最近一段时间，二线城市的房价的增长和地价的增长，跟一线城市做一个比较。
首先我们可以看到最近一线城市房价的涨幅远远高于二线城市。大家可以看小的左边的图，涨幅最高的蓝色的线是一线城市，小的红色的线是二线城市。
第二个我们可以看到一线城市，房地产销售占全国房地产销售的比例逐步在下降。数字由40%降到了20%左右。所以这里也可以凸现出来，我们这些二线城市的重要性，在我们公司也是如此。如果说在2005年或者是2006年我们再作投资的时候，把钱都要投资在北京和上海，我们北京上海深圳也要投，但是武汉西安沈阳东莞佛山，这些城市我们都会投。所以我觉得二线城市，今天我们会投，而且明天我们也还会投，因为这个市场增长的空间非常大。起初在二线城市做的时候，也有很好的增长空间，在一线城市经营当中，竞争是非常激烈的。我们怎样做都很难在北京或者上海我们在市场里面所占的比重。但是到了今天我们看一下，尽其在其他的市场里面，有的城市经过3年时间的努力，所占的比重都很大，而且近几年我们在二线城市里面，销售的增幅提高的非常快。大家可以看到这个图我们在武汉我们在2005年进入武汉，到了2008年我们在武汉操作的盘50%我们在2007年我们开始进入西安和沈阳，我们在2007年在西安和沈阳，我们开发的规模土地的规模近100万平方米，这样增长空间在一线城市里面是不存在的。另外一方面就是，在最近这段时间，二线城市的地价上涨比一线城市要缓。而且土地的供应量也比一线城市要大。这个都是二线城市的机会。大家就觉得一线城市的楼板价是比较大。，如果说对地价上涨的所承受的压力和对未来依靠这个房价的增长所带来的利润空间的压力，现在其实二线城市反而低一些所以现在是在二线城市赚钱的好机会。还有一点，二线城市取得地的机会比较多。我们在一线城市基本上只能采用拍卖的方式，我们在二线城市，比如说在西安在沈阳在东莞天津都有协议出让的方式。我们要把投资开始关注二线城市。
另外二线城市开发的机会要优与一线城市。最近你到沈阳到西安包括到厦门，你还可以在不错的地段获得土地。其实在怀柔地价也不高了，所以在厦门找一个好地段，赚的钱也是很多的。
另外一方面二线城市可以帮助发展商打品牌，比如说我们隔离小城，我们一年可以销售在8亿元人民币左右，所以在武汉是一个冠军同样我们在西安，我们最近开的盘和未来开的盘，有30万到100万平方米不等。芙蓉世家现在销售了8亿元。最近在武汉在西安在沈阳，这样的二二线城市里面品牌很好。客户很买账。所以在二线城市里面可以帮发展商增强他的号召力。对经济公司而言，我们会对北京会对深圳，对上海这些一线城市有大量的投入，对经济公司这样一个思考方法是可以值得大家借鉴的。总结一下我们不是一个大规模的发展商，我们资产几十个亿，我觉得你可以做成一个二线城市的房地产投资。如果你是一个大型的房地产商，就要考虑首先投大型的城市，一线城市，同时加上二线城市。这就是我对二线投资的一些想法。谢谢大家！
戴志康：
各位下午好。我是戴志康从上海来。这纪念房地产行业很热闹很丰富，大家都非常关心。但是分界线行业造的行业是很单调很无聊的。总体来讲一线城市和二三线城市所有的房子都差不多。基本上千篇一律，城市没有城市的特色。叫我来讲房地产，我不知道讲什么好。
厦门的城市本来是很漂亮的。鼓浪屿我10几年前我看到厦门很多的高楼大厦跟上海看的差不多。看上去房子造的很新，但是城市绿色很差，园林不怎么漂亮跟鼓浪屿旅游时候的感觉，不一样。我们搞城市化现代化都追求高楼大厦总觉得这是我们要追求的东西。实际上我们这两次来相隔10年来厦门，我感觉还是以前的鼓浪屿漂亮的多。现在的城市我觉得有点遗憾。
我本来做投资出身的，80年代初做投资，90年代末做房地产到现在。不算做的太早也不算太晚希望在这个行业里面建设起一些自己的特色和特点。能够在这个行业里面站稳脚跟。但是在探索过程当中，我本来不是做工程的，理工科的背景。所以我想在建立独特优势的时候，我想到做人文，造房子不是单单做一个物理的东西，我们追求一个美好的社区，一个温馨和谐的生活。尤其是运用到商业地产方面。更是需要你这个项目本身能不能持续不断地吸引人们到这里来活动，不管来吃饭购物聚会。他得有人气，什么东西吸引人气，我相信他有一点跟我们物理的空间物质的东西相对变小，更多的是有没有文气，我今天想利用这个机会，分享一下我正在做的一个项目。先给大家放一个动画片。叫喜马拉雅。
我们的房子基本上已经封顶装修做完准备做内装修了。我们的项目取名喜马拉雅中心，在我的心理一直有一个梦想，世界上最高的山脉是喜马拉雅，我希望创造一个在我们心目当中有一个人文理想的高度。不是物质的高度，而是用人类所积累的智慧人文精神来对接。有一个无穷的无限的高度。所以希望能够在长江的尾巴的地方，树一个我们智慧的喜马拉雅。长江一头连青藏高原。到了我们上海浦东就是长江的另外一头。我希望把这两头连接起来。这个项目我再简单介绍一下他的一些功能。我2001年买了这个项目当时在浦东还是很偏的一个地方，对面是国际展览中心，展览中心当时还刚开始，只造了三分之一的地方，在浦东已经建设了两三年，同时我也住在浦东。但我觉得作为一个家园浦东还缺些什么，缺少一个艺术文化的地方。政府对我们的想法比较支持。没有可能给我们一个地，那我们找一个自己的土地，增加文化设施的容量。我来做一个艺术中心，这样我就把商业的和艺术的结合造在一起。一开始只是说一个简单的理想。以为就是建这么一个空间，但后来我们把这个想法真正找大师给我规划出来以后，这个东西要建起来，不是几千万是几个亿，单独增加投资部分就是4到5个亿元，总建筑规模需要20几个亿，后面还要4、5个亿开张。我们当时预算的时候17、18个亿元。在我刚拿土地的时候，还没有地铁线，现在我们增加了地下的容量。增加2万多平方米的艺术空间，加起来我们17、18万平方米。理想规理想，但是所有的投资都要考虑回收，如果只是几千万的纯粹的工艺投资还可以承担，但是几个亿，我们企业目前，我们没有力量承担。如何把文化艺术的投资不只是作为一个承诺性的投资，使得商业价值提升。这个事情就挑战大了，我们在2006年底终于感觉到找到一点自信，这样做下去问题不大，这样才开工。
现在已经建了3年，过程当中你可以发现，中间是一个流体的结构。是一个大城市的雕塑。又影响了工期一年多。加上去年金融危机，银根紧张，又拖了一年。现在我们没有预热期，只能跟世博会同时开张。这个项目地下三层，又面是酒店我们有两个酒店，上面三层是一个我们叫他，超五星的精致酒店。一开始也指望用国际品牌来做。他们看不上我们这个地方，太冷落了，不是上海核心区域。我们看中他，他们看不中我们。有的看中我们的，我们还觉得他们不合适。我们只能自己做我们的品牌。我们希望有喜马拉雅的精神来创建国内真正的五星级的品牌。整个上海，全国，所有的高端酒店都是外国的品牌，原来的外国品牌到了上海代表着他的高档也代表他的水准，也有市场占有率，但是10几20几年，品牌之间的互相竞争。我觉得他有独特的优势，我干脆自己搞品牌，经过两三年的筹备，现在酒店体系基本完成，我相信明年开出来一定是上海最漂亮的酒店。中间粉红的地方是剧场，剧场左边是艺术馆。然后下面蓝色的地方是商业，我们有大概3万4万平方米的面积。左上方是创意空间。这是我的一个梦想。就是我做房地产10年，我这个项目从2001年买进到建成开张前后整整10年，做这个项目之前，我们同时完成了大拇指广场。上海最好的商业中心。我们还做过两个甲级写字楼。当然广场里边包括一个五星级酒店，我们跟美国合作，引进海外管理。我们在外面8、9个城市，我们也做复合地产。做地产最复杂的就是做五星级酒店。做商业、做艺术馆剧场，都具有挑战性，我把所有的第一次都放到这个地产上面。我希望为上海的城市，为我生活的家园带来一点美好的感受。上海虽然有中国最高的楼一开始经贸大厦，现在是环球中心，但是高楼大厦在这个时代不算什么。对我们20年心理感觉很伟大的。但是放到世界来看，高楼大厦的时代已经过去了。我想能不能作为上海为中国现代化创建过程当中做一个贡献。当然这个项目成功了也能够为我们综合地产开发带来很多的经验和品牌的力量。
喜马拉雅中心是一个产业地产的尝试，喜马拉雅中心今后在上海是一个产业孵化器这么一个地方。为什么呢？在商业定位里面我的商业是作为中华品牌成长的孵化基地。喜马拉雅中心是原创性的中国品牌亮相的一个舞台。中国过去叫制造中国，品牌比较弱，怎么把品牌亮相。怎样创造一个中国式的时尚生活中心？我们的地理位置也是一个上海最大的展览中心的对面。展览中心做商品品牌的推广的。他做大陆货，我做品牌。今后很多品牌在我这里走向世界。我这里是这么一个创意。是一个创意的中心，整个地产是一个产业地产，这个房子不是为了好看而好看。本身好看有亲切感能吸引人，甚至成为一个旅游的地方。但我还是希望这个地方有一个原创力能为城市的生产和生活同时带来创造力的因素。商业地产真的跟搞住宅地产差异非常大，住宅地产做完后卖给别人里面再发生什么故事跟我们没什么关系，做住宅是一个工程预算数学和物理的工作，商业地产必须考虑房子造完了之后有没有人气。我是按照一个人们生活最基本要求出发来考虑问题。房地产的行业，我一开始讲到非常火很多开发商都在想，我们作为一个城市和社会的建设者在公众面前露脸，但我自己感觉到另外一个方面，就像我们布置是建设者同时是一个破坏者，大多数人破坏比建设厉害的多。我们开发房产首先破坏良田我们把很漂亮的土地变成很难看的社区、住宅区。我们建设过程当中制造很多的垃圾，我们排很多的二氧化碳造成我们今天所面临的困境就是全球气候变暖，现代化过程我们这些人都有很大的贡献，但是实际上我们是极大的破坏者，如何在建设和破坏当中，我们尽量建设多一点，破坏少一点，我们思考起码要把房地产把社区把城市建更漂亮一点，更人文一点，更自然一点。具备一个可持续的一种状态。接下来我顺便讲一下，我对房地产行业的其他的思考。
今年房地产全国上半年反弹非常好，开发商都很开心，但是在开心之余担心这个行业可持续性怎么样，从我生活在上海这样的城市，我有一个感受，如果房子涨的越高，经济越麻烦。上海的GDP的增长成了全国最差的。我在思考为什么？实际上，房地产发展价格如果太快了，给这个城市营商成本带来极大的压力。房地产价格贵表示人力资源价格增长。上海面临着大量工业往其他方向转移。所以GDP上不来，还有一个问题说，作为上海的中心城市，他如果不能有一个合理的价格，他的人口，上海的人口积聚能量迅速下降。虽然上海房地产价格涨的很快，但是他销售房子的套数和外来移民的数量这几年大大出入。都是富人买房，不能保证大量的新的移民顺利进入。我在上海做第一个项目的时候，2000年正大家园我们是2600起步价，到4000、6000很多人来自外地，很多江苏的，他们都来买房，今年再卖的时候，家乡人就不来了。上海的这个城市用房价，房价本身就是城市一个围墙。他极大地把城市跟周边的乡村隔离开了，城市的持续发展被这个围墙围住了。怎么样通过内需来促进经济的可持续性增长？
房地产过分的泡沫化，接下来不只是带动可能是一个障碍。但是上海面临什么问题？上海面临造成这个结果他一个问题就是上海没有建设指标。上海每年都在涨的土地。上海还没有建设用地，上海这个这么大的城市，没有住宅用地的动静。今年虽然抛出一个地，30、40家来抢，因为实在供给太少了。不是政府不想卖地，是没有指标。没有什么可卖的。所以我们思考，建设用地指标，国家有一个限制，18万，18亿亩耕地要来发展。我们在土地做叠加式的复合利用，我们造的城市里面有乡村，乡村里面有城市，我异想天开上海往周边发展的时候，能不能道在道路上造城市。现在土地规划分的很清楚，工业就是工业，商业就是商业，我们把规定改变一下，我们把城市建在道路上，道路占了建设用地的10%20%还有一个好处就是节约能源，我们甚至不需要汽车就解决了交通问题。我们城市再往乡村扩张当中，乡村就在网格当中。像这样的就是我们住房造到稻田上面，我们可以增加很多的住宅面积。立体式的农业，我就在我家的院子里面种蔬菜。而且自己家的不大的两三张桌子，夏天都不需要买蔬菜。实际上有很多方法能够解决我们建设用地问题。所以我们在整个国土的规划方面在城市规划方面我们能不能重新思考一下我们对土地利用利用的弊端。在城市发展的土地问题和能源环境问题。这些大文化解决，也是解决我们房地产最根本的问题，尽量解决泡沫化，他往往在空虚不平稳下产生的。就需要一些我们中国自己的创意，城市规划方面的创意，城乡规划方面的创意。我们很多城市的法规都是在国外学来的。他们跟我们的问题是不一样的。这是我从上海这个城市我自己生活里面感受到的一些启发，希望能够跟各位在各个城市里面也许你们还有在座搞规划的搞国土的，推进现在法规的改进。我们带着这个想法我们也在实施一个西安就是把第一产业第二产业第三产业合在一起做了一个项目，就是农业的地方，这个地方正好可以种葡萄。种麦田的，种玉米的，拿来种葡萄。我们还可以建酒厂。这个农村又在大城市周边他同时可以建别墅。把酒庄庄园和城市来建设，搞这样的发展。真正做城乡一体化的发展模式。城市发展到乡村里面乡村。就地城市化。我相信在各个地方都会有。我今天的演讲到此为止。
秦虹：各位来宾下午好。非常高兴有这样的机会来到第一财经中国经济论坛。在这里和大家交流一下对房地产的看法。
我今天的题目是第一财经给我出的，《十二五视野中的中国房地产业》。我尽可能在45分钟之内把我准备的问题解释清楚。
谈三个问题，第一个当前房地产市场的变化。大家看这样一个图三个曲线，这条红色的曲线是2008年全国商品房销售面积的增速，大家知道去年房产销售下降20%，蓝色的曲线是2007年全国商品房销售的增速。他是增速最快的一年，黄色是今年上半年的增速，这是今年3月份之后，第二季度之后销售速度加快。今年上半年一共销售了3.1亿平方米的商品住宅。平均每个月销售面积超过了500万平方米。量比较大，不但超出了2008年销售总量，也超过了2007年销售面积总量。也就是房地产上半年形势迅速回暖，比较迅猛。不仅是在增速上比较在绝对量上也比较客观。随着房地产终端市场销售面积的迅速回暖，市场的前端，土地市场也在回暖。国房景气指数和房地产开发景气指数，以及土地开发面积指数，在第二季度也出现了一个回升的态势。去年全国60个城市大概流拍的土地160宗，今年开始流拍减少，很多城市东北的大城市土地出现了议价。开发企业缩量保价态势有所改变。由于去年市场销售的态势不好，很多开发企业采取了主动的缩量保价的举措。就是不拿地，不开工，缓施工。去年到现在，全国的新开工面积一直是负增长。开发企业通过缩量维持来他的价格，不至于下滑太多，这是一种主动自我保护行为。今年第二季度随着楼市的回暖，企业的缩量保价的态势有所改变。我们期待市场前端的房地产开工、施工这个速度能够加快。以便对我们上下游产业产生一个实质性的带动。怎么看待，特别是今年房地产市场的变化？我们怎么认识这样的变化？当前房地产市场表现说明什么问题？我想谈一下我的思考和研究。
今年上半年已经销售了3.1亿的商品住宅。这些房子卖的什么房子？仔细研究一下全国的统计数据，全国的商品房里面90平方米以下的商品房销售的增长速度50%，同时140平方米以上销售面积的增长速度是70%。90到140平方米之间的这样一个面积类型的商品房销售面积增速在1到3月是负增长，1到6月是10.5%，我们发现当前支撑这个市场两个主要的力量，第一个力量就是小户型90平方米以下。我们相信绝大多数是出自于置业者他们购买的购房。140平方米以上的大户型，支撑这部分房子的主要是一些改善性投资性的需求力。市场上占有的份额是非常大。反映了我们当前市场上，比较明显的一股市场销售的两股力量。
从3.1亿平方米的商品房销售面积还可以发现一个现象，去年到今年的市场波动中，我们的大企业特别是品牌的大企业，在市场上占尽优势。我们发现3.1亿平方米销售的商品房里面，销售面积在2万平方米以上的，这些项目只占在售项目的17%。但是这些项目销售了全部商品房70%的面积。所以我想这带给我们一个思考，我们作为房地产企业，我们提供什么样的住宅？什么样的产品？我个人的看法，我觉得作为一个房地产企业做大做优做强是铁誉。我们的市场证明了这一点，中国的发展不平衡，房地产产业做大才可以做结构。我们做了结构，我们才有不同的大户型小户型，我们东部西部，不同的液态我们也有商业也有住宅。这样一个做结构，我们企业才可以应对市场的变化。另外就是做强，房地产行业资金密集型行业。一个房产企业不做强，资金不青睐你，不可能在这个行业里面有持久的发展。这一次我们说了，去年下半年到今年的考验，有品牌优秀的大企业在市场上的占有率是逐步提高的。你不做优就得不到市场的认可。目前房产市场的销售具体的数字可以得出来，房地产行业如果我们企业提高竞争力应对市场的变化，只有做大做强做优。这就是我们房地产发展的铁誉。另外还说明我们政策效益是非常明显。也就是说去年下半年开始，党中央国务院保增长的一部分是涉及到房地产政策。政策的出台是非常果断。措施非常有利，效益是非常明显，所有的政策里面特别是信贷政策，无论是支持购房者购房的政策，还是支持开发企业，加快开工、加快施工进度的信贷政策，这些政策里面，信贷政策的效果是最为明显的。房地产为什么对信贷政策如此影响敏感？是因为房地产本来就是资金密集型行业。这个行业里面国防经济指数和我们这个行业房地产贷款的增速走势是完全一致的。这个行业资金是否充足，信贷政策是否宽松以及对资金能否顺利流尽这个行业。这个行业景气状况关系非常密切。
所以我们说，这些政策里面，信贷政策在支持居民购房方面，也使我们广大的购房者买房子这样的问题上得了一些实惠。这是支持市场回暖的因素。
最后一个，城市宜居性提高带动需求增长。我们从现在开始，中国进入了新一轮城市质量的提升期。在这一轮里面城市的发展，城市化发展开始是一个粗放的。我们开始的面积扩张，人口集中，粗放型的发展。改革开放30年，中国城市正在通过内在的质量的提升、现代化水平的提高，以及它内在的功能的完善方面，正在下很大的功夫，进行巨大的投资来提升城市质量。现在大家可以看到城市质量，现代化的水平迅速提高，城市环境迅速改善。在这一轮的城市内在质量的大发展的提升期对房地产影响最大一项举措就是城市的轨道交通发展。
我们说2003年之前，全国只有4个城市建设城市轨道交通。我们现在全国超过两百万人口的城市，百万人口城市有118座。超过200万的人口48个，百万人口的特大城市，它需要快捷方便的交通支持城市的运行。现在全国14个城市正在建设地铁。每一个城市每一条地铁线的开通，都对地铁沿线的房地产带来极大的需求。因为他使过去交通非常不方便，通达性非常差的地区，改革了居住的环境和位置。
我们看到十二五时期，全国26个城市开通地铁，轨道交通的发展极大的刺激了带动了房地产的需求。我们觉得这个不仅是在城市内发展，而且现在城市化正在以城市群这样的形态扩张。城市群形成的最重要的一项举措，就是要建城际的轨道交通。城际快速的交通线连接起来，现在我们提出来要建城市群内，城市的轨道交通的公交化，这样的举措极大的改变了土地的区域价值给房地产开发带来巨大的机会。现在城市旧房改造，城市地铁的建设，一方面带来了大量的被动需求，另一方面大量改善城市居民住房。对一些新的居住地点和市场需求所有的因素，都是当前房地产市场出现这些表现的原因。这是对当前房地产市场表达了一些个人看法。第二点主办方希望我谈一下，在我们今后发展中地产商机。
我想谈这么四点看法。
第一点，我们房地产同我们中国房地产市场发展。以及当前中国住房的基本状况来看，中国房地产特别是住房市场，他的基本需求仍在处于匀速的增长期。也就是基本的需求的基础仍然是坚实。为什么？三点依据。我们现在城镇里面的屯量住宅，124亿平方米。在城市里住半年以上的人，大概6亿人，人均20平方米，户均大约60平方米。是一个什么概念呢？是一个保障性住房的概念。廉租住房的标准是户均50平方米。经济住房控制在60平方米以下。我们住房改善的空间还是非常大的。
大家说，为什么你说的数字和我们感受的不一样呢？我身边的人没有住这么小的面积。这是因为我们住房市场上，对市场需求的改善需求是存在的。中国市场问题在于我们城市内，对住房资源占有的极不平衡。城市里面一部分住了很好的房子，他有很多套住宅。但是也有一部分人，住房的面积很小很差，但是他们在城市里面工作了很长一段时间。我们市场上目前存在最大问题就是住房资源占有不平衡。这样的问题，后面还有他的根源，这是由于我们社会收入分配的一个差距。
从我们平均数上来看，我们住宅需要改善的空间很大。这是一点理由。
第二点理由，中国仍然处于城镇化发展的阶段。中国城市化的水平46%，这个数字不及世界的平均水平。我们今后随着城市化的发展，我们城市人口的积聚，城市的扩大。对我们房地产会产生很大的需求。第三个理由就是我们当前的人口结构。我们现在全国13亿人。我们城市人口有6亿人。对于城市人口里面，60岁以上的人口占到了城市人口的12%，已经开始进入了老年化的社会。但是35岁以下的人口，仍然占到40%以上。如果假定35岁以下的人，将来都要成家，都需要住房的话，这部分就是人口红利因素目前还没有过去。所以一个市场的基本需求，在未来一段时间内，仍处于匀速增长的过程。
去年一个例子来证明我的观点。2008年全国房地产市场遇到了前所未有的挑战。我们2008年，由于我们受到了自身市场的调整再加上全球金融危机的影响。中国房地产市场销售面积比2007年下降了20%。在东部的特大城市，北京、上海、广州、深圳包括厦门。在去年商品房销售下降了40%左右的水平。尽管在东部的大城市，房地产销售面积急速下降40%这样的情况下，全国2008年仍然是6亿平方米的商品房。仅仅比2007年下降了20%，总的销售面积仍然是高于2006年。一年销售6亿商品房。这样的销售面积在我们东部特大城市成交面积下降40%的情况下实现的。中国发展不平衡。很多中小城市中西部地区。当在东部地区市场严重萎缩的情况，中国的房产市场是相对稳定的。基本需求量还是存在的。
基本需求的一个匀速增长。住房改善集中改善期还没有结束。这样的情况，对我们房地产的发展带来机会。
第二个我想说的是市场需求增长重心开始发生变化。东部地区一线城市，在房地产市场占的份额非常大。东部的两市四省，北京上海山东广东浙江江苏，占到房地产市场的60%左右。这些年来，我们的中西部地区，二三四线的城市房地产增长速度加快。也就是说，大家看这样一个图，红色的曲线是西部房产投资增速。绿色曲线是中部，蓝色的曲线是东部地区。这些年来中部和西部房地产投资的增速是超过平均水平。市场投资增长的重心已经开始向中西部地区以及二三四线城市转移。这可能源于中国经济发展的阶梯式。
当东部房产市场已经开始火热的时候。中西部房产刚刚起步。特别是最近，去年为了应对金融危机。中央提出4万亿投资。在这个投资里面，很多基础投资是中西部地区的。这是今年年初的各个省份，固定投资增幅前几位超过30%的所有的城市都是中西部地区。随着中央以及地方政府在基础设施投资力度的加大，这些地区投资环境得到极大的改善。实际上对我们房地产产生极大的需求和依赖。我们的媒体也好，开发企业也好，除了关注东部的一线特大城市之外，把更多的注意力放在二三四线城市以及中西部地区。
第三个房产商机，主要是谈一些城市化的因素。城市化对房地产带来商机。为什么呢？主要因为城市化的加快城市内人口增加。人口增加就会使城市内原有的土地稀缺性提高。造成土地价值提升。同时城市化不仅仅是单纯人口增加，也是城市规模的扩张，带来土地区位的变化。过去的郊区变成了市区。一些偏僻的地区，由于城市化的发展城市建设规模的扩大可能便成了一个繁华热闹的地区。由于城市土地区位价值发展了变化，也造成了土地的议价。所有这些都对房地产带来投资机会。
就拿中国城市化的进程来说，如果2007年和1990年相比城市内的人口密度增长了7倍，也就是说城市内的人口大量积聚，造成原有土地的稀缺性提高。同样2007年和1990年相比，城市建成面积，已经完成了基础设施配套形成完全的城市功能的，2007年和1990年相比扩大了两倍。城市建成区面积的扩张造成了城市的土地不断区位价值不断变化。这些都造成了土地的议价。土地开发和再开发。它的价值提升，这是由于区位价值变化，产生了增殖和议价的过程。
所以房地产在过程中带来很多投资的机会。中国的城市发展的特点就是，一方面我们的规模和速度是惊人的。改革开放30年，我们新增了4亿人，这里面其中的1.5亿人是最近10年增加的。我们同时城市化发展还有一个特征，一方面城市人口密度增加，大量人口往城市里集中，另一个，伴随着郊区化，城市化和郊区化同时并进。这是中国城市化发展的独有的现象。为什么中国出现这样的特征呢？有很多因素支撑这样的变化。一个方面由于中国的城市化在改革开放之后，在政策上给予支持和调整。第二个原因，是因为我们政府有强大的行政力量，来推动企业的“推二进三”。城市内的企业大郊区发展，我们在郊区开发了很多的工业园区。第三个原因在快速城市化的同时，也进入了快速机动化的时代。小汽车大量进入城市家庭，支持了郊区城市化的发展。这是中国的一个特点。
城市化和房地产业的发展如此紧密。未来中国城市化将会走什么道路呢？从十一五规划已经明确了，今后推进城市化的健康发展，我们要走以城市群作为主题的空间形态的模式。全国推动城市化的发展，这样一个问题上，都与城市群作为一个空间主题形态的模式推动。全国规划了十几个了。也包括我们海西城市圈的发展。城市区的发展将带动地方经济。如果说再集中一下我们的话题，房地产开发企业如何寻找商机为？城市化为什么房地产带来商机？什么样的地区为房地产带来更大的商机呢？更多的是和城市群和城市全密切的地方发展商机会更大。全国各地的房地产都会得到发展机会，我们更加相信在城市群里面的核心城市以及与核心城市群关系紧密的城市发展机会会更大。希望企业关注这些城市群的发展来寻找企业发展商机。
另外在房地产开发当中，更加密切关注房地产由于和国民经济的发展关系紧密。另外房地产具有双重的属性，一方面他具有使用的功能。同时房地产也有资产属性。这些年房地产市场变化可以看到，影响的因素非常多。如果说房地产市场里面基本需求这一块，比如说初次置业的，必须要改善的这部分基本需求是相对稳定增长的话，影响的市场出现急剧变化的主要因素是外围的因素。是房地产金融属性所至的因素。比如说通货膨胀的预期，比如说流动性多少的变化，比如说信贷政策的调整，比如说资本市场的涨跌，比如说宏观经济的经济景气的状况，这样的因素，影响到投资保值避险的大幅度快速改善需求的进和出。必然对房地产带来一些影响。最后谈十二五房地产政策的曲线。
我首先想谈的观点，当前保增长的房产政策效益非常明显。我觉得一共有三类政策，第一类政策加大保障性住房投资建设的政策，一方面可以使我们过去滞后的住房保障制度完善。避免我们低收入家庭市场受到波动，同时保障性住房他仍然是需要我们的钢材、水泥、原材料他对上下游企业的发展很有利。第二类政策是针对开发企业的政策。一类是信贷支持，放宽了贷款的额度，我们通过降息，使我们对资金依赖程度，扩展了对开发贷款的类型。不仅是开发贷款，银行给予支持。如果开发企业的兼并贷款，政策上明确提出来也给与支持。这样来支持开发企业加快施工。针对用户我们也是通过金融信贷和减税来鼓励居民购房，支持居民购房。一方面对居民住房的改善。另一方面通过对终端市场的恢复刺激开发企业加快投资来带动上下游的发展。
房地产对上游产业和下游产业的拉动效果也非常明显，使房地产相关商品零售额变化增幅变化是非常趋同的。商品房销售面积和家具类销售额增速相关性非常一致。
另外再简单地说一下，房地产在十二五时期，政策趋向是什么呢？我认为支柱产业地位仍然持续。同时我们要有一个制度性的建设来支持这个行业的发展，所以我判断，特在十二五时期长期制度的建设个一定重于短期市场调控政策。
另外政府要保护好公共利益，什么是公共利益？政府加大对低收入家庭的保障。政府要关注长远利益，节能、省地、环保。推广循环材料的使用。这涉及到我们节约用地的方面。政府要完善市场的调控和监管，政府要依法行政，政府要完善市场调控就必须理顺和建立长远的，符合规律的有利于行业规划发展的制度建设。这方面的内容是非常多。我坚信十二五期间，我们长期制度的建立力度一定会重于短期的市场调控政策，这样政策的制订对我们行业的发展，带来持续的支撑，我的发言就到这里，谢谢大家！
何力：
谢谢秦虹女士。首先是从房地产市场新的格局和中国城市化的特点，包括2010年到2015年长周期的房地产方面的政策给我们做了一些很好的演讲。我相信在座的诸位有问题跟她来互动。在这个期间，我想有一个问题请教秦主任。从未来六个月短期看，现在是不是存在一个开工不足和供应上的问题，如果这个问题持续下去，目前虽然成交量有一个调整，但是未来房价还是不断的涨，这个过程之中，也许政府会采取调整这样的行为，也有人说，无论如何政府的调整是非常温柔的。非常和暖的调整。包括土地很多发展商积极的拿地。过去说融资为了拿地，现在是拿地为了融资，土地供应方面比如说地方政府是不是加大土地供应？对于未来六个月的市场参与您有一些什么判断？
秦虹：
我认为，政策是根据市场来变。虽然我们关注到少数城市有一个比较大的变化，但是就全国来看发展是不平衡的。很多城市房地产市场还是比较稳定的。如果说短期政策，我个人认为一定要服从两个目标，首先还是要保增长的大局。充分发挥房地产在拉动上下游产业起到重要的作用。在中国他的增长还不够稳定的情况下，房地产作用还不应该忽视。同时我们应该保持市场的稳定。对一些部分少数的城市，市场大幅的波动政府应该给予关注。这些关注里面我刚才分析了一个考虑，市场一定会有波动。但是影响的原因我认为是外围因素。保值的避险的大进和大出。这里面我格外关注一点就是要提醒房产投资的风险。应该说对房地产投资，大家想把钱用于投资，这是可以理解的。对于我们房地产投资目前的问题在哪里？我觉得一个是房地产投资缺少必要的房产投资的金融品种。如果说我们所有的人投资房地产，都是买套房子放到那里的话，加大供给能平均房价，但是我们不能把所有的房子都放到那里。所以我们一定要金融创新上更多的设计一些和房地产市场相关的一些金融产品。大家投资房地产不一定要买房子放到那里。
第二点，房地产投资一定是有风险的。应该适当加大投资的成本，来规避这样的风险。为什么呢？第一、我们国家的住房抵押贷款和国外不一样。我们是浮动利率，像美国的信用等级以上的都是固定利率。固定利率有一个好处，当投资这个房产的时候，你可以知道你的整个财务成本。但是中国是浮动利率还可以打七折，但是你没有办法判断未来利率变化这是一个风险。第二个房地产变现性是非常差。他与股票投资不一样的。股票的变现性都非常好，但是房地产变现的交易成本非常大。
圆桌对话
何力：
其实在很多城市，比如说在中国一线城市，北京上海广州这样的城市，在整个房地产的发展，和城市的高速投资过程当中有一段相对快的时期。刚才凌总也谈到，还有发展空间。你们觉得从投资到房价都是一个比较快的时期，如果有，大约在什么时间点来出现。或者怎么把握这样的事情？
凌克：
如果房地产的发展，和两方面相关，一方面和经济法相关，另一方面，就应该和人口多少相关。每一个城市他GDP增长速度比较快的时候，在他人口的增加比较快的时候，这个时候都是城市房价低的时候。在厦门我想应该在海峡西岸这样一个经济区，在这样一个大的国策情况下，他来寻找他的发展机会，随着这样一个国策的制订，我想台湾有更多产业的会向海峡西转移，所以形成不同的产业的积聚。随着像厦门这样的城市，整个福建在厦门购房的比重。这个比重不断地提高，这个时候都会对厦门的房子带来很好的机会。另外我认为厦门的房价不算贵也不算便宜。地价所占房价的比重不高，50%多一点，这样比例关系，如果套到北京上海去地价是便宜，这时候投资是比较好的机会。这个需要在厦门投资的房地产公司要珍惜这样的机会。
何力：
会不会有一个爆炸性的增长期？
戴志康：3000美金。福建这样的沿海城市，有两个大的城市，整个福建省福州和厦门两个中心城市，潜力是很大的。看他用什么样的周期来完成这样的任务，城市不要成熟起来。要留有潜力。
冯晞：
刚才他们两位发言了，我有很多问题。第一方面听了戴总的发言，我有很多的思考，戴总的发言好象带来了很多的忧虑。但是他又带来了很多的喜悦。其实他在把梦想跟现实当中结合进去。他说了很多别的人说得出来的话，比如说他说的破坏和建设，谈到了喜马拉雅中心。刚才他提了一个酒店。我有一个问题，“大隐”和“喜马拉雅”在宣传的时候会不会有一个冲突？还有你说有太多的第一次尝试，所以叫综合体的尝试，第一次做的事情，风险有多大呢？第三个可能跟凌总一块来问，我们把金地称为科技地产，戴总称为人文地产。有很多的梦想在里面，我就想问一下，这两个怎么很好的结合在一起？
戴志康：
大还要隐，小了就不要隐了。中国是一个大国在世界上都是一个很大的势力，现在我们要重新复苏，又要成为最大的。大了又不称霸，所以要隐一点。有力量太露头就离死亡不远，一个品牌建设同样如此，中央电视台推出的东西，过不了多久就倒了，现在创品牌很容易，但是你真正理解了之后再创。
凌克：
我想请问一下怎么样把这个解决的更好的一点？
戴志康：你们是策划专家，你们可以给我意见。
张国正：
戴总刚刚讲，房地产是一个沉闷的行业。后来讲了喜马拉雅，我感觉，就是玩法拉力，做一个玩具也可以，做地产也可以。我想问凌总，你的心路历程是怎样的？
凌总：
我们公司本着比较理性和科学的理念来看待地产的设计。地产的生产，这些过程。但是你要说，刚才冯总讲到，一方面科技的色彩，文化的色彩怎么看？另一方面艺术的层面怎么看？我觉得其实文化的氛围是非常重要的，经营一家公司，一定要有一个文化的氛围，比如说我们价值观的理念，我们希望做大做强，这个时候要把几方面的利益来平衡，一家公司我们要对股东负责对员工负责，这几个方面平衡起来公司才可以发展。艺术对公司发展很重要的，没有哪一个投资叫对，哪一个投资叫错。如果说在公司的经营当中对设计的创意，这是艺术的话，公司的经营当中对公司的重大的经营的思想和把握基本上是一个艺术。
何力：
戴总演讲的时候，城市发展当中，由于规划上有没有更大的想象空间？可不可以根据人民的需要，国家资源能源状况，我想问在厦门的城市，来发展一个想象空间？包括带规划上有什么建议吗？
凌总：
如果说对厦门提一些意见。我觉得厦门毕竟是一个岛城市，在这个城市里面，应该控制一个合理的容积率，这是一个需要注意的。另外我怎么把这个岛和大陆联合更好的。
戴志康：
我觉得一个城市在国内有没有名气，主要是看他的文化氛围，没有哪一个是以冒烟工厂出名的。更加长远的城市来看都是人文的城市，没有哪一个城市是工业旅游的。所以厦门还是要维护他一个旅游城市，要搞一些人文积淀的东西来解决长远的问题，否则太多的工业，这样的城市就是死气沉沉。只是你玩没有外地人来玩就没有劲。
何力：
二位还有什么问题呢？
冯晞：
我觉得有一个超前的思想规划，前一段时间我们发展规划讨论的时候，发现城市规划有一个不可逆性，城市规划不允许反错误，这个楼建起来不允许拆掉，最好你建的东西很超前。刚才戴总喜马拉雅中心是非常超前的。我想问戴总，你认为超前怎么样？刚才凌总谈了金地，我想问一下，三线城市，金地对三线城市怎么样？
凌克：
首先经济公司积聚在二线城市发展，随着销售规模进一步扩大，如果销售规模达到了500个亿左右的时候才会考虑这样事情。以前都是在二线城市发展，还有一线城市群发展。在一线城市群里面发展，可能会包括一些三线城市，深圳不断扩展，可能去惠州，惠州就是一个三线城市。
何力：
会不会建设样式建筑风格超前？
凌克：
我觉得我们会5年10年，我们在10年前预测今天的房地产的发展，我觉得应该找到一个合适的，这样的一个超前的时间段，多少合适呢？对建筑的这种未来得预测，能够比别人多看5年到10年。如果你今天完全作为一个发展商比现在的房地产市场超越20年的时候，成本方面可能会做不到。
张国正：
凌总跟戴总就是一个理性跟感性。我觉得大部分都是理性为主，喜马拉雅中心回报是怎么算的？我们做房地产最后的利润是以平方米来算的。
戴志康：
因为我还是一个资本的代理，如果没有合适的回报，资金回不来，银行也不会给你贷款。我们能不能冲出资本的约束，我们不仅要做资本的主人。我的理想就是追求我做的东西，50年不落后。100年还可以。我能做到，不是每件作品都可以做到。我希望喜马拉雅100年后还不会落后。
这个时代就要有这样的东西来引领才有意义。我们以为在这里造了很多的高楼大厦，但是我们要知道，我们造的这些物质东西，不是人类的创造，把地下的矿藏把石头造成水泥，来做房子，我们只是把这些东西搞了一下创造房子。人文才是最自然的。资本的原则就是短期。资本为我们带来很多的繁荣，过分的资本化就是重复的没有意义的。所以还要有一点精采，需要我们拿出感性的魄力来引领理性。
何力：
包括我今天上午去厦门大学，陈先生当时确实有超前意识，他创的楼到现在还是厦大里面最漂亮的。今年2季度以来行情，无论是凌总还是戴总，2008年底的时候，面临将要来临的时候，是一个比较充分的思想准备，这个调整没有想象当中的充分，也许有一些不合格的发展商，但是没有很多被洗牌，出来混迟早要还的。会不会有这样的一个调整？
戴志康：
我们调整不慎，本来就是中国没有大的，这次经济危不是美国的经济危机，我们受了一点附带的影响。出现了一些调整。今后5年的时间里面，中国还是一个大牛市是一个泡沫的时代，但是泡沫要还的。
凌克：
今天中国房地产的形势，应该来说，形势都大家想象的好，今天的形势很好，形势来源是哪里呢？真的就是有一点，美国的金融海啸，救了中国的地产，如果不是美国金融海啸，促使中国政府在非常快的时间，调整我们的货币政策的话，中国的地产今天形势肯定没有今天。
在去年的这个时候，大家所考虑得重要问题是什么了？就是资金链断裂。一年前还是这个问题。一年之后地价很高，房地产公司都不差钱，我刚才预测了明年房地产发展的形势，我也认为，房地产市场和宏观经济高度相关的市场，中国的宏观经济发展比较快的时候，房地产市场发展比较好。宏观经济出现一些调整，房地产市场也会出现一些调整，今后房地产市场走势也一定不是一帆风顺的。我们也可以看到，在厦门很多的房地产发展商，再过10年20年，很多就会消失灭迹了。
何力：
谢谢凌总，经济的周期还会持续进行的，只是你怎么去把握，在这个周期变化当中不断发展壮大。感谢台上四位嘉宾，讨论新型城市房地产投资的机会。包括人文的理念。也谢谢台下各位。经过一下午的讨论，我想大家都会有一个想法。
我想再一次感谢，中国投资贸易洽谈会，还有中国厦门国际投资促进中心。图智策划咨询厦门有限公司。
谢谢你们！