主持人： 大家好，这里是网易财经频道，9月7日美国联邦政府接手两房，在全球引起了很大轰动，它这一举措对于中国的房地产业以及中国金融业有何影响，今天我们很荣幸请来了国内房地产业和金融业的知名专家，下面我给大家介绍一下，他们分别是：全国工商联房地产商会聂梅生教授。
聂梅生： 大家好。
主持人： 中央财大银行中心主任郭田勇教授，这位嘉宾大家比较熟悉了。
郭田勇： 各位网友大家好。
主持人： 还有房地产专家北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文教授。
黄兴文： 大家好。
主持人： 9月7日，我们都知道，美国联邦政府接手两房，这在全球引起了很大轰动，三位嘉宾都了解这个问题了，我想请三位嘉宾简单谈一下对这个问题的看法，聂会长您先说吧。
聂梅生： 美国政府出手接手两房实际也在意料之中，因为这个过程是逐渐反映到政府层面来的，简单来说，这次美国政府出手接手两房，是因为它的次贷危机进一步深化，而且触及到了它的底线，影响到了美国的实体经济。在这样的情况下，美国政府必定会出手接管两房。
还不光是由于不接管的话房地产会进一步下锉，我觉得这次主要还是因为次贷危机会波及到全球经济，在权衡利弊的情况下，美国政府接手了两房，还是出于经济底线的考虑。
郭田勇： 我觉得刚才聂教授说的非常好，“两房”这两家公司，由于公司规模非常大，美国房地产行业总资产大约有12万亿，这两家公司就占了大约5万多亿，可以说地位举重轻重，因为这两家公司是专门给一些商业贷款机构提供流动性支持的，如果不去救助它，可能会使得次级债危机进一步恶化，由于这两家公司倒闭，将使很多下游的商业贷款机构进一步恶化。因为影响力太大、规模也太大，确实没有办法让它倒下去。
主持人： 黄老师怎么看？
黄兴文： 郭老师和聂会长都是金融方面的专家，他们说的很清晰，我对金融不是很了解，两房的问题，大家感觉好象是跟房地产直接相关，都认为这也是美国政府拯救房地产市场的一种举动，实际上我感觉不太准确。刚才聂会长、郭教授说了，说白了它实际是为了稳定美国和全球的金融市场，某种程度上是为了挽救美国政府的信誉，因为这两家公司，虽然是房地产底下代管的公司，但它的影响面太大了，虽然它不是国有公司，但它起到了国有公司的作用，如果让它倒闭了，那后果是非常严重的，就像美国财长鲍尔森说的，因为它的资产庞大、关系复杂，这样做违背了市场原则，表面上它不是为了挽救房地产市场，让地产业直接回升，也许会让底下的贷款市场起到稳定作用，但对市场的总体趋势不会有太大变化，因为房地产市场的直接回升，不完全取决于金融，实际走入低谷之后回升，不仅需要金融的支持，还需要老百姓信心的恢复。
所以看起来是房地产的问题，实际要更多从金融方面考虑。
主持人： 郭老师请您给网友做一下知识普及，虽然两房两房的说的很热，但网友对于两房到底是什么机构，它在美国占有什么地位，您还是给我们做个知识普及吧。
郭田勇： 我简单说一下，两房就是房丽美和房地美，两家住房抵押贷款公司，房丽美是最早成立的，大概1938年就成立了，它的成立背景，我打个比方吧，可能像咱们国家的住房公积金协会或者一些政策性机构一样，有一种为居民解决住房问题的的特殊目的，体现了政府的某种政策性意图，希望你能解决这个事。所以在成立时，一开始就是由国家成立的国有化公司。
到了二战以后，因为它能够盈利，所以逐渐被私有化了，私人持有股份后，担心公司一方面容易形成垄断，房地产市场中只有这一家公司做这么大业务量，西方有一种担心，同时也有另外一批人想，不能好处都让一个公司得了，所以后来又成立了一个房地美，房地美比房丽美大概晚好几十年吧，两家希望形成一种竞争，同时两家也希望能把住房抵押贷款的市场规模做的更大一些，这样就形成了“两房”的格局。
这两家公司，我刚才说了，一方面它给下游的各个商业银行、小贷款机构提供流动性，一方面还直接给你融资，或者来购买你发行的MBBS（住房抵押债券），同时转入销售；同时我也可以直接负责设计打包住房抵押债券对外销售，另外它还可以担保。整个“两房”可以说是美国住房抵押贷款市场上游性的，同时也是核心性的两大机构，所以规模做的非常大，也是影响力非常大的机构。
做到这个份儿上以后我们注意到，其实在2007年美国次级债危机爆发时，不知道大家是否注意到，美国，包括伯兰特和鲍尔森都经常表态，他们认为“两房”这两家大的机构，当时的财务状况还是比较好的，只要“两房”稳定，就能够使得美国整个次级债危机不至于恶化，当时有这么一个情况。但没有想到最后这些机构也出现问题了。
如果现在从财务上、经营杠杆上分析，出问题也有一种必然性，我感觉，从“两房”的资本金规模负债相对它的总资产来看，的确有些小马拉大车的情况，两家银行的贷款金资本金加一块只有800多亿美元，但它所经营的资产就达到了5万多亿。要作为一家商业银行，你的资本充足率只有8%，断然是做不出大资本量的。高杠杆，但资本金又非常少，资产一旦出一点儿问题，比如一下少了几千亿形成损失，那你想用现有的资本金来弥补亏损，是不太够的，本身就是一种高杠杆、高负债情形下的经营模式，这种经营特点容易发生危机，恐怕这也是一个潜在原因。
主持人： 谢谢郭老师做的知识普及。聂会长，从07年美国次级债危机以后，全球经济好象陷入了一个迷茫期，美国房地产业有一定下滑，中国房地产业也出现了迷茫期，您看这次9月7号开始救“两房”，它对我们国内的房地产业会不会产生影响，我们国内的房地产业在整个中国的经济大盘GDP中占多大的比例？请您介绍介绍。
聂梅生： 关于美国出手接管“两房”的事情，在国内房地产界也引起了很大关注，我谈一下我个人的看法。就房地产和房地产来说，我认为美国的房地产和中国目前房地产运行的机制是不一样的，所以中国不太可能出现“两房”这类事情，因为在中国的金融和房地产体系当中，银行贷款是它的主要渠道，中国几乎没有房地产的金融衍生品，包括抵押贷款这个量很大的一块，都在银行，它甚至都没有证券化，当然没有证券化也就没有证券化的衍生品，美国折腾到全世界的这套东西，在中国没有这个机制，基本都是在银行。
另外中国直接融资的这部分，包括信托等都比较少，所以两者是很不一样的。咱们先说次贷，和次级贷款这一块隔着好几层体制上的障碍，所以中国真正要复制美国的次贷，从体制上、机制上还不具备，所以不能简单类比，比如前段时间深圳断供什么的，其实都是很小很小的数量。央行做了一圈调查以后，最后得出来的调查结果，个人抵押贷款，我们叫“个贷”这部分，仍然是银行最优良的资产之一，相对于其他部分来说，这类是最好的。所以从直接类比来说，确实差得比较远。这是第一。
但我不这么认为，美国这一轮次贷波及的是投行这部分，贝尔斯登、雷曼兄弟这部分，这时候美国政府并不见得想出手，当时是美联储出手了一下，是在投行范围内，后来就不是，到了房丽美和房地美的时候，就不是在次贷的领域了，而是在金融领域，它引起了美国金融市场的巨大波动。从次贷到投行的波及，影响到金融，因为美国是一个很大的金融王国，美元现在仍然是全世界通用的基础币种，而且美国是金融资产量最大的国家，它波及到全世界的交易，这个市场动荡，就会进一步影响到经济，咱们不好说是经济危机，起码是经济衰退，全世界都认为美国这一场形成的由次贷—投行—金融，最后波及到美国经济，甚至波及到全世界经济。从这点来讲，我觉得对中国是有影响的，而且影响是比较大的，首先直接影响，中国的外汇持有量已经相当高了，而且主要以美元来结算，本来就买了次贷当中的债券，我们是它的债权人，怎么叫没影响呢？所以从外汇储备这个角度来讲，绝对是有影响的，因为它是在高端结构，是在金融经济进出口那个地方接口，怎么叫没影响呢？
而且影响还越来越明显，越来越大。所以在国外是把房地产放到金融类，只有中国把它放到产业类，房地产的本质是金融属性，这在发达国家是很清楚的，否则你无法解释刚才咱们讨论的次贷，闯了那么大的祸，就是从房地产引起的，这个事情对中国，除非你不发展，你一发展就毕竟要跟金融接轨，尽管国内控制的很紧，但国外金融这个渠道早就通了，它一定会产生影响的。咱们报几个数字吧，中国房地产占中国GDP大概10%，但它对GDP的增量大概是10%，单一产业对GDP最大的拉动就是房地产，其他任何产业都不可能拉动五分之一以上。
再还有它的投资，中国把它放到投资类，这是很矛盾的，一方面呼吁老百姓买不起房子，什么供需，这是从消费角度考虑，因为是用工资买房子的，但中国把它放到投资类，如果放到投资类的话，它占了投资比例的五分之一以上，占了20%到25%，它的产业关联度又很大，房地产投几块钱，其他产业投几块钱，一般是1.7到1.2，就是说，房地产投一个亿，其他产业可能会投1.7个亿到2.2个亿，影响波及很大的，比如钢材、能源，原材料那一块，然后建材，再加上装饰装修这一块，轻工这一块，包括家电，包括汽车。今天我听说上海统计汽车，大排量小排量的，基本是买房买车，买房就肯定会买车，买电器、买家具，这是一套，所以它带动了三分之二的波动，从经济总量来讲是相当大的，在中国更大。但美国房地产没有那么大，它已经过了快速发展期，在快速发展期里差不多占到10%，但现在没有，因为美国人都有房子了，所以它现在在金融那方面、炒作那方面、泡沫那方面比我们厉害，但我们在实体这方面是相当大。
主持人： 聂会长您刚才给了一个数字，占GDP10%，现在还有数字吗？
聂梅生：
主持人： 人民币吗？
聂梅生： 40万亿人民币的资产。所以在这种情况下，没有一个持有房产的人不考虑他个人固定资产的升值和贬值，这就可以解释为什么现在万科要降价，结果原来买它房子的人就捣乱，昨天把几个售楼处都给砸了，原来用房价收入比来解释这个问题很苍白。要说我买了万科的房子，我有100平方米，住得好好的，降价又不影响我的生活，房子在我手里，将来可能还涨价呢，不是从这个角度来砸它的楼，也不是因为第二期质量比我买的好，是因为它的固定资产价值缩水了，这就是中国居民在房地产上的基本观念。我有一次问央行的一位，他说房子买完以后就跟资本没有关系了，跟金融没有关系，我说你这个说法不对，现在可以看出来了，波及全国的是降价引起的，还不是去年涨价引起的，你看去年涨价了，我买的房子便宜了，有人偷着乐，涨了我的资产就升值了，一降价就坏了。
主持人： 房产是跟每个人息息相关的，美国那边没有直接影响到我们，但是间接地影响到了我们，刚才您说到对中国可能产生两大块影响的，一块是外贸这一块，还有一块是金融机构这一块。郭教授，您这是方面的专家，就我们了解，六家银行在这边买了“两房”，中国外贸企业的对外依存度对欧洲和美国达到60%左右，这“两房”推出以后对我们国家出口的外贸依存度这块会不会有所改善？
郭田勇： 我上礼拜开一个会大家讨论了一个问题，房地产业以后要降了，未来中国经济的新的增长点在什么地方，大家有这种担心，现在房地产业也存在一个价高量缩的情况，以后它对中国经济的风险度可能会变小，讨论半天也没讨论出来。我在想，以后能不能用三农作为拉动GDP，但我想，但可能还是比较弱，所以我们还是希望房地产业不要跌得太多，或者马上丢掉龙头地位。当然我们认为，如果房价出现适度回调，能刺激交易，使需求释放出来，可能房地产对经济的拉动作用仍然会非常大。
另外我再补充一点，我个人认为，对万科的降价，很多人去要求退房，可能也体现出中国居民的消费投资心理不一定很成熟，我想到当初李嘉诚在香港开发房地产，我看他的一篇文章，当时香港房地产跌下来了，很多人也去找李嘉诚退房，李嘉诚说，想当初房价涨的很高时你们赚到钱了，你们怎么不把你们赚到的钱跟我分呢？现在跌下来你们就要求退房了？投资买房，是作为一种资产，这也是刚才聂老师讲的，为什么房地产消费放在投资里，并没有放在居民消费里，不像买菜买肉一样放在消费里，因为房地产本身是一种资产，就像买股票一样，买股票肯定不能算消费，所以我想做这么一个解释。
再回到刚才说的，的确，从现在“两房”的问题来看，中国现在官方没有给出准确数据，我们看到的数据主要来自两个方面，一个方面，中国这边总共持有美国“两房”债券的数量，据来自美国的数据来看，大概持有了3000多亿美金的量；第二个层面，来自中国这边的，我们从刚刚披露的各大银行的中报来看，大概也持有了几百亿的量，其中以中国银行为多，持有了100多亿，一开始将近两百亿，后来又减持掉了四五十亿，大概是这样的情况。可以说，美国是否接管“两房”，的确和我们的银行利益息息相关，我想中国机构对这个问题也会很紧张。因为从各家银行公布的中报来看，比如中国银行，持有“两房”债券一百多亿的量，但它在中报时并没有做出相关的资产减持的准备，并没有做播被（音），去年公布年报时，它持有美国次级债，已经相应作出了减持准备，从盈利中先提出一部分，因为他知道这块要出问题了，但这次“两房”没有做准备，没做准备是什么意思呢？可能认为这块还不一定会发生损失，因为你一旦救了，就意味着我们持有的它的债权，未来它要买账了，所以没有做准备。如果这次“两房”破产，美国不救市，那么你就可以想象，中国银行持有的这一百多亿美元的“两房”债，未来就要进行大额的损失冲销，假如冲销50亿，那好了，中国银行的盈利可以说就丧失殆尽。
由于它救了，接管了，对中资银行来讲，大家都松一口气了，不会给2008年的业绩带来大的负面影响，至少暂时我们仍然把它当做一种国债类的高信誉的资产来看待，总体来说是这样一个情况。
主持人：
聂梅生： 财政补助。
主持人： 黄老师，您以前也是做不动产研究的，“两房”政策对我们国内的房地产产业会有刺激吗？
黄兴文： 刚才聂会长已经说的非常透了，非常好，可能它对中国的影响是更高端的接口，直接的影响我们看不出来，一般很难观察到，关于救市，现在我也在媒体上看到了不少报道，地方有一些措施，当然没敢明目张胆说，但意图很明显，河南的公积金降低首付，西安这段时间讨论比较火热的就是政府给补贴，我觉得这确实反映了一个问题，刚才聂会长提供了很多关键数字，说明房地产这不到一年时间不大好过，地方政府可能已经感受到了压力和问题，他们出于地方利益考虑，可能会采取措施，但从目前中国的体制来看，这些措施都不是根本性的，我估计起的作用不会很大，实际上救市不救市，地方政府没太多决定权和多大力量，主导权一定是在中央政府手里，救不救实际取决于中央政府对整个房地产市场和金融形势的评判，他觉得现在是不是到了该救的程度，如果要救，救到什么程度，现在我是看不到中央政府出手的样子，而且感觉美国政府出手救市，感觉中央政府反而不会轻易出手救，因为现在给人的感觉是房地产刚刚开始降温，老百姓，舆论刚刚开始欢呼。
主持人： 没有记错的话，聂会长好象给上面的机构提到了这个问题，请求救市。
聂梅生： 我没有说救市，我说建议。
郭田勇： 救市这个词不敢说。
主持人： 聂会长，现在是这样的，美国房地产协会说救市在两周之后有助于回暖，他们说在中国，房地产绑架了中国经济。美国房地产又给中国经济提出了什么警示？
聂梅生： 我从来不参加这种讨论，我不认为这简单的两个字就能把房地产说清楚，大概6月底、7月份，中国两大房地产集团，一个是中仓（音）企业，一个是房地产商会，都直接给政府提交了对当前房地产的政策建议，也达到了中央的最高层，也有批示，实际这个事情从两方面来讲，就中国房地产市场和房地产企业来讲，由于去年的透支，过量的地价在资本市场中被短路，把土地作为资产放到上市公司的股票里去，因为去年股票高歌猛进，应该说是有泡沫的，股市泡沫已经达到了共识，所以把地价搞的很高，形成了地王，去年在资本市场上最能体现房地产和资本市场之间的对接。当然上市公司在资本市场上，在股市上圈了钱，把土地装进去，他就举牌，形成地王。案例说上市公司并不多，去年在资本市场大概也就圈了一千多亿，为什么对房地产市场影响这么大，因为它垄断了定价权，这个定价权太重要了。比如我是一个上市公司，我举了牌，把面粉举的比面包（现价楼）还贵了，你们几个要跟着一块儿涨价，是这个效应。尤其大公司有定价权，地方政府就把这个一轮一轮的涨价，地都涨价了，楼能不涨吗？所以地方政府把这个不适当的放大，放的很大，次贷也是这样。
今年肯定要回调，在理性的情况之下要回调，我一般用调整，或者叫目前是“深度调整”的阶段。但是，由于它有积累，它去年赚钱了。因为当时我们提建议是在6月底、7月初，后来我觉得要观察3个月，7、8、9，现在还在观察期，看看到底会有什么变化，在这个观察期当中，也是今天第一次在网易说，第一，房价不会大幅度下跌，因为现在是滞胀局势，交易量下锉40%，50%，这是滞，胀嘛，今年还是同比第一；第二，房地产开发企业不会大面积的倒闭，到现在也没有听到哪家公司倒闭，但底下的并购是比较活的；第三，银行不会大面积出现由于房地产引起的坏帐，这是整个观察期或者说近期的基本调试。
另一方面，为什么刚才讲地方政府开始有反应了，另一方面，你看国防景气指数（音），这和A股股指有差不多的作用，昨天我把国防景气指数从2005年一直做到现在，是一个“过山车”，我把它和上海的A股对比了一下，现在它下锉的力量很大，问题在这儿，去年股指在6000点时你不觉得，你觉得好象4300是一个理想点位，是理性的底，但实际守不住的；现在又是2245点，是牛市和熊市的分界线，现在已经过了，已经2100了，又守不住了。所以有一个触底，好象认为牛市熊市应该在2245就不行了，它是从6000点哗啦就给你整到2100；国防景气指数现在下锉幅度，上个月最大，7月份的下锉幅度是最大的，现在已经到了102了。100点就相当于熊市和牛市在股市上的分界线，去年最高点是106、107，很快就下来，只用了大概六七个月。我是比较担心下锉的态势，因为现在预期不好，虽然现在滞胀，几方面在那儿绷着，银行、政府、买房者、开发商，都鼓着劲，形成的顶牛的态势，但它的趋势还是决定于市场的预期，如果市场预期不好，就会影响将来下锉的力度和速度，这是你控制不了的。说证监会就希望把股指弄到2100，我不这么认为，但你控制不了，我是担心往下扎的这个力量，是很强的，因为他不买房啊，僵持啊，就像买股票，一万块钱就能买股票，而买房子，在三线城市最少都得20万吧，这是多大的量，可不是买股票的量，所以这种情况下，这个僵持的几方面，最开始松动的就是地方政府。
因为土地的松动马上就能看出来，房子的松动，要变成房子再卖出去，这个过程有一年半，看不出来，但土地几乎和股市一样，顺时就能看出来，为什么地方政府开始松动，我刚才少报一个数，地方财政，土地出让这一块在地方，不在中央，而且几乎还不在税里头，它是费，是计划外的财政收入。
郭田勇： 是预算外收入。
聂梅生：预算外收入在很多城市都占到40%，全国平均是40%，一挂牌，流拍，那就少了好多亿，开发商不买地，如果现在土地，土地从7月份以后会往下扎的，肯定会扎下去，我太了解开发商了，现在就是过冬，就是不买地，我就是把房子倒腾出去我也不降价，能不降价就不降，慢慢卖，去年一年卖100套，今年不行卖10套，10套不行就卖5套，就这样。
主持人： 开发商不买地，地方政府挺不住。
聂梅生： 现在凡是出台这个政策的，都是财政收入占比很大的，最开始不是西安，是成都，成都是因为灾区出问题了，失调，基本把所有紧缩的都给放了。西安算是泛灾区嘛，还有沈阳，沈阳也是出的很厉害的，我可以说从南到部从东到西，地方政府全在出，西边成都、北边沈阳，不动产、不动产，地方政府最清楚它的冷暖，如果影响它的财政收入，会影响公务员的工资，会影响福利，会影响经济适用房和廉租房的投入，经济适用房和廉租房中60%的资金要来自于土地出让金，所以这方面肯定是地方政府第一开始反应，开始刺激市场回暖，它这些政策都是刺激市场回暖，而且刺激到中央紧箍咒中最紧的几套，首付减少，贷款期限增加，20年、30年，这都是当时紧缩政策中最最致命的。
主持人： 地方的房价冒头取决于地方？
聂梅生： 房价取决于市场，但政策它可以调整。而且我认为，这些重要城市政府的书记都是中央委员，怎么能说现在是地方和中央对着干，当心中央收视你，这种说法我觉得太不现实了，他出台这些政策，能够不请示吗？我们给中央写政策建议时其中有一条“因地制宜”，因为中国的房地产发展太不平衡了，广州、深圳去年房价涨这么多，有的还没涨呢，有的GDP还正在上升呢，所以这种情况下，该怎么样就怎么样。这一条我觉得是很好的。
主持人： 您的建议还没有回复？
聂梅生： 这里不能讲这个事情，实际上你看这个市场。
郭田勇： 得到中央高级领导的批示了。
聂梅生： 咱不在这儿说这个事儿，你看吧，现在地方政府的做法，就是一种因地制宜的做法，所以我在这里，我觉得网络媒体有一点，不负责任就在这儿，他自己想这个事儿。
郭田勇： 我想再补充一下刚才聂老师说的话，的确，现在房地产业绑架了各方利益，地方政府的卖地收入形成了财政的主要收入来源，所以它肯定不希望房价或地价跌，但现在的问题，我们认为更为主要的应该是财税制度改革的角度，因为现在中央和地方分税制的制度，一方面给地方政府的利益上有一定损失，另外也不利于提高它的积极性。所以要从财税制制度改革开始，包括未来是不是可以允许地方政府发行一些地方债券，这个问题我们国家也在开始讨论，以此扩大地方政府的财力。我们不能认为由于地方政府的财政收入成为了土地财政，所以形成路径，依靠卖地来形成财政收入，我们认为这是不可持续的。现在的地方政府都是寅吃卯粮，但一个城市只有这么多地，这届卖完以后，下下届政府卖什么？所以土地财政，短期内能够使得地方政府获得收入来源，但其实它是不可持续的，我们希望通过财税制制度的改革和优化来改善现在这种情况。
主持人： 唯独买房者不高兴。
黄兴文： 没买房者不高兴。
郭田勇： 买了房子的人也高兴，这很难讲。但我们只是讲，中央政府在里面经常处于一种比较暧昧的态度，刚才讲了，房地产业影响力非常大，绑架效应也非常强，真不太敢让它出问题，或者今天我可以下一个结论，如果中国房价大幅下跌，政府出手救市的概率比股市大幅下跌政府出手救市的概率要高得多，股市跌了这么多它也不见得救市。如果现在房价下跌，要进行腰斩，我敢肯定，中央政府肯定会出手救市。你看股市从6000点跌了快70%了，也没看到怎么救市吧。
聂梅生： 股市和地方政府没关系，一点儿关系都没有。
主持人： 完全取决于中央。
郭田勇： 我那次说，通过股市下跌，因为炒股票的人很多都是社会上相对收入比较高的，让他们的财富缩水，可能还有利于减小贫富差距，从这个角度看，可能还不救市也没有关系。但股市呢，上次我们讨论了，中央现在也在考虑救了，因为跌的太多。但如果从救市的角度来讲，为什么我说中央政府暧昧，如果房价继续上涨，也很难说，因为老百姓怨声载道，这个问题压力很大，如果整体跌下来，它也会断然出手救市。所以我们想，它可能能跌，但也跌不太多，我们只是希望它跌下来之后把量放大，这是最希望出现的结果。
聂梅生： 其实现在地方政府出台的政策都是在促进房地产的正常交易，恢复它的交易量，而不是让房价涨价，没有一个政策是让房价涨价的，就是恢复交易量，理性交易，该买买该卖卖，别绷在那儿。
聂梅生： 现在交易量巨缩，交易量倒是腰斩了。
黄兴文： 北京8月份不同比比去年降了60%，缓比降了30%多。
主持人： 今年银行收紧之后，很多中小开发商很难融资，出现了断链情况，他们去了很多金融机构，地下钱庄融钱，这样会不会出现大量的中小开发商自然而然被市场淘汰的情况？
黄兴文：
现在很多老百姓还在观望，有些人的心理底线就是降50%，当然他很难判断是不是降了50%，这跟股市不一样，点位很好判断，但房地产价格，没有几个人能判断哪个是低点，哪个是高点，没有明确的界限，不过这样下去，大家都观望，观望是有传染性的，你要去买，别人会说，先不要买，这就麻烦了。再这样下去，很多中小企业肯定（会倒闭），而且很多人都是看样子，都不会行动，都是跟随者，跟随者都是要死亡的。有一条我所了解到的，现在绝大部分开发商都是98年以后成立的，黄金十年后成立的，这部分人是没经过磨炼的，过惯了好日子，赚惯了大钱，没有经历苦难，这次可能是一个契机，本来就需要重组，我们本来是需要更多的房子，但是不需要这么多开发商，那就肯定会重组，有的变大，有的消亡，只有能应对房地产低谷的，能够熬过冬天的，才是真正的优质开发商。香港也是经过了低谷，淘汰了很多开发商。
主持人： 您的意思是会大浪淘沙？
黄兴文： 那是肯定的，没经历过低谷的都不算优质企业，要在黄金十年之后的开发商，没经过磨炼的都是不行的，这次是力量比较大，一个是政府力量，一个是买房者的力量的双重挤压之下，会有一部分淘汰，从数量上来讲，淘汰30%—50%都不奇怪。
主持人： 很多人对这次美国救市所产生的效益一直持怀疑态度，二位都是这方面的专家，请二位说说美国这次救市会产生怎样的效果？
郭田勇： 美国这次拯救“两房”，我个人判断，大概是因为美国次级债危机达到高潮了，未来有可能会朝着一种经济平稳的方向走，我们讲美国房地产泡沫，“两房”在其中的助推作用是非常强的，刚才我们讲，它把下面的商业机构发放的贷款收购回来再打包，再卖，为什么它能收购这么多呢？就是跟它的高杠杆的负债关系有关，它就这么点儿资本金，到处借钱，都给买来，当这两家公司经营一遍，理清以后，情况就发生了变化，商业银行敢拼命贷款，我大量发放贷款，反正我放完贷款以后可以通过发行次级债把风险转嫁出去，就形成了这样一种机制，而为什么能形成这种机制呢？就是因为“两房”从中作祟。
现在“两房”出了问题，而且为了规范“两房”经营，美国专门成立了一个住房金融管理所，专门监管“两房”这样的经营机构，我们感觉，在“两房”被接管以后，当然，由于这种所谓的金融创新受到了很大的抑制，有可能会使得美国房贷的满足程度降低，什么意思呢？有一些本来收入低的人由于金融创新手段都能买到房子、住到房子，所以也有人讲，这次美国次级债危机是全世界人民为美国中低收入人民买单。由于这个金融创新手段，都给它贷款，先买房住吧，住完以后再把债分散到全球各地债权持有者的手中，为什么形成这种机制呢？就是以“两房”为代表的机构在其中起到了一种非常重要的枢纽作用，这样美国政府把“两房”接管以后，包括从美国领导人、管理层，都给撤了，然后从金融监管上，也发生了变化，未来美国的房地产贷款，我想可能不会盲目创新，发展会更理性、冷静一些，我们认为这并不是什么坏事。
中国在总结美国教训时通常会说，你看，美国出问题了，我们没有出问题，我们的房子都要20%、30%的首付，美国的确在这个问题上过于信奉自由竞争原则、市场经济原则，不对商业银行进行干预，包括格林斯潘退役时也注意到了这个问题，但他没有管，这样，美国不但是零首付贷款，而且第一年、第二年都不用还息，它预期以后你的收入会变得更好，从第三年再开始还，现在不用还。所以一方面是在赌房价往上涨，房价涨的话银行巴不得你不还我款，你把房子给我，我还赚得更多。第二，它也是预期经济向好，买房人未来的收入会增长，虽然前两年你还不了我的按竭，但未来几年你可以还，它有这样一种隐含的假设。
同时作为放贷人，就敢于放贷款，同时又有风险转嫁机制，它可以把风险转给像“两房”这样的机构去打包次级债，而“两房”又在其中乐此不疲，“两房”一发债之后，都给它很高的信用评级，可以很顺利地销售掉，它就能从中很顺利地赚差价，大家都在这儿其乐融融，直到最后（次级债危机发生）。我们从中得到什么启示，房价也绝对不能让它一直往上涨，因为风险都是涨出来的，无论是股价还是房价，都是一样，越涨风险就越高。所以美国也是这么个问题，让它涨，涨得越高时风险释放时带来的损失就越大，肯定是这个道理。
但总体来讲，由于次级债危机给中国带来的实质经济影响并不太大，但由于美国是世界经济的龙头，它的经济一出问题，一衰退，会带动周边其他国家都衰退，所以我们以前用的束缚（音）型的通货膨胀，其实我觉得也有一种束缚（音）型的经济增长减速，现在我们的房价下滑，为什么下滑？周边国家，以美国为代表的都在下滑，它的需求变少，肯定也会传染到中国来，所以我们分析中国经济下滑，的确也有来自美国次级债危机的影响，这块现在我们也正在想办法克服，但总体来说，如果我们能把次级债危机的教训充分汲取，来对待我们的金融也和房地产业，可能最后我们的收获会比我们遭受的损失大。
聂梅生： 还是回答你的问题，这次美国接管“两房”会不会达到预期目的，我认为不管怎么说，接管比不接管好，起码接管以后，对中国来讲，你是它的债权人，起码这个债由政府接管了，变成了国债，不会泡汤了，完全损失殆尽，起码这是保住了。我们好歹还有几千个亿吧，各说不一，但起码超过3000亿美元吧。
同时，从这两天的情况来看，由于次贷一轮轮的波及，搞得美国金融市场股市也非常低迷，这么一来，干脆把房丽美、房地美的股票变成ST，原来它是优先股，现在它在债券方面一下往国债升级了，另外它的股票变成了垃圾股，这对美国整个股市也是一个好事儿，不要让它在里面兴风作浪，所以道琼斯什么的股指也在涨。这是从短期来看。
从长期来看，还要看美国能不能通过这个手段切断次贷危机波及到它的经济上去，如果不切断的话，美国经济保不住，如果它这么做了，对美国消费这一块，买房这一块，还是有一些拉动作用的，对房地产止跌还是会起作用的，形成的一些不良贷款，由于美国政府接管以后，比完全由“两房”解决这个问题稳妥得多，实力也大得多。最后我想美国房地产市场的房价在上升通道过程中积累了很多的风险，现在它刚刚一进入房价下降通道，就在全世惹了那么大的祸，实际它平均才下降了13%左右。所以在上升通道里积累的风险，在下降通道当中释放的灾害大得多，美国房价最近几年翻了番，绝对不是上升13%的问题，也不是50%的问题，有些地方大概是100%，全世界这样上升的地方多，比如俄罗斯，现在上升幅度大概是60%，和去年的深圳差不多。但它下降时，可不是下降到60%、50%时才体现出对经济的破坏力，现在下降5%时，已经就在次贷阶段了，然后10%、13%，现在差不多了。所以它在下行通道当中，为经济的杀伤力是巨大的，这一点要特别注意，并不见得中国的房价要回调30%、回调50%才到位，请注意，在下行通道中的杀伤力是巨大的。
黄兴文： 中国有句话“房价一增遮百丑”，上涨时能掩盖很多问题，一下降时问题就全暴露了，就像刚才说的，杀伤力是很大的。
主持人： 好的，今天由于时间问题访谈就到这里，谢谢三位嘉宾在百忙之中给我们解读现在比较热的“两房”问题，下次再会，谢谢。