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访谈时间：9月18日14：00 访谈嘉宾：王珏林、仲大军、黄兴文、曹建海、樊建伟 主持人：张沉 主持人：大家好！这里是网易财经频道北京观察栏目，今天我们讨论的主题是“房地产如何调整及自我救赎”。2007年以来，房地产进入了调整期，似乎出现了冬天，如何看待中国房地产业以及它下一步的走势，今天我们特地请来了国内知名专家学者和房地产开发商代表。他们分别是：住房和城乡建设研究部政策研究中心副主任王珏林，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员，京师范大学不动产研究所黄兴文教授，北京西贵国际房地产开发公司总经理樊建伟先生，北京大军经济研究中心主任仲大军研究员。 今年中国的房地产业我们感觉房地产业进入了调整期，应该如何看待这次调整？房地产业是不是真正进入了冬天，王珏林先生在城乡建设部工作了多年，请您谈谈对这个事情的看法。 王珏林：简单谈一下，现在咱们国家房地产，可能大家比较关注的主要是两点：一是住宅的价格涨幅趋缓，另一个，住宅的销售量下滑比较快，我想，价格变化是正常的，因为我们搞的是市场经济，也符合市场发展的规律，价格不可能一直攀升，也不可能一直下降，正常的浮动有上有下，这才符合市场规律，销售量下滑可以说现在是不正常的，因为这样会影响市场发展，也影响行业发展。所以我认为这一点很值得研究，应当找出它的原因。 我认为主要有几项政策的效果比较明显，第一就是土地政策，现在的土地政策要求不能长期持久，缩小招牌挂的面积，而且采取一些措施，这样对一些企业来讲，尤其原先一些利用屯地来扩大市场、扩大自己企业发展的，肯定遇到了困难。 第二，在金融方面倾向于保障性住房，中小户型，而且对企业的贷款也有一些限制，有一些倾向，尤其对一些短期投资性、投机性的人来说，提高他的成本。 第三个影响就是我们国家的住房保障政策越来越深入，制度越来越完善，因为广大城乡居民大部分都属于中低收入阶层，大家有了个希望，有了个期盼，期盼保障政策能够到达自己的身上，所以对政策也有一个了解时期。 总的来讲，现在的市场属于调整期间，所以应当属于正常现象。 主持人：刚才王主任说调整期属于正常现象，曹主任，您之前在接受媒体采访时做了趋势的判断，请您谈一下您的判断。 曹建海：应当说，从今年以来，房地产的价格结束了自04年以来加速上涨的局面，就上涨趋势来说，我关注过北京市的增长速度，07年一年是最近以来价格上涨幅度最高的一年，所以房市从04年以来是加速上涨，包括07年在深圳，仅仅上半年就上涨了70%，07年是房地产价格上涨最疯狂的一年， 在咱们国家，我记得任志强等很多开发商经常提到，“不要把房价跟收入挂起钩来。”我觉得它的道理是非常荒谬的，收入是什么？收入就是可买房的钱，你手里有多少钱可以用来买房，房价呢？就是这个标地值多少钱，如果它们之间没有一个合理的比例关系，这个房价理论显然是缺乏支持的。 原来是十年的收入买一套房子，现在突然变成二十年收入只能买半套房子，如果绝大部分家庭用20年以上的收入才能买你半套房子，那你的房子注定是卖不掉的。所以有的人强调房子本身就是差异化产品，别墅的价格永远是上涨的，但一个富人一家我估计也只能用一套别墅，他不可能用数十套别墅。对他来讲，消费是有限度的，除非他再买九套，是为了转手卖掉，他是用来投资，投资就必须找到下家。如果每个富人都买到别墅了，那你的下家只有找穷人。 不管别墅怎么金贵，它也是土跟钢筋、砖头做的，它的价值是非常有限度的，如果你做成了接近黄金的价格，甚至比黄金铸成的还要贵，那注定价格肯定是不可持续的。就像君子兰炒到别墅的价格，那是他认为还有人能出更高的价格来接受。 应该说，04年以来上涨的价格全部都是虚高的，甚至01年以来的价格都是居高不下，甚至将老百姓的收入透支掉了。 主持人：为什么今年会出现开发商抛售楼盘，降价销售？ 曹建海：应当说在上涨过程中，投机者会大量参与，投机者参与的目的是为了通过投资获得财富，但一旦趋势发生了逆转，对投机者来讲，就不会再到开发商手里买房了，会急于抛掉自己手中的房，我们知道北京市场现在二手房跌得非常厉害，东三环去年年底是2万块一套，那时候还有数十个人争着买，但今年房价已经跌到一万五了，并且三个月还无人问津。所以大涨之后下一个要面临的就是大落。 房子，即使包括地价，一个房屋的价格包含房屋的造价，造价和房价销售价格不能脱离，因为在中国不允许老百姓自建房，所以我们没有自建房的比较，如果有的话，这些房子都是什么价格？过去都是两千多块，现在也不过是四千多块，单位也不会为了给职工建房子让自己出现亏损。甚至可以说，98年以来的房价上涨都是不正常的，特别是从04年以来的上涨，04年建设部的18号文导致消费者只能直接面对开发商，这个价格都是不正常的。 主持人：04年以来房价虚高，现在是在正常调整？ 能不能回到04年不好确定，主要要看货币币值和04年相比，比如现在我们明显出现了通货膨胀，也许回不到04年，但回到05年水平，应该是没有什么问题的。 主持人：黄老师，您怎么看待现在的趋势？ 黄兴文：刚才王主任说了“调整”，好象大家比较忌讳用“周期”、“牛熊”来分，就像股市，跌成那样还说是调整，现在房地产也不能叫调整了，我的说法是已经进入了萧条期和周期轮换了，应该是进入了下降通道，按照一句话说就是“进入了冬天”。 黄兴文：现在才感觉到寒风凛冽，实际上冬天的预兆早就有了，去年二道房贷的细化方案一出台，那很明显的你就可以看到冬天来临了。今年年初我们开了一个会，也说过是不是冬天马上要过去，房地产的春天要来临。那时候我们说，冬天肯定没有过去，我觉得这个冬天不是一般的冬天，可能是北极圈的冬天。 主持人：您认为是冬天刚刚开始？ 黄兴文：应该是，你现在才感到冬天的寒冷，它不会很快过去，北京房市的冬天应该是很长的，这不是自然差，从北到南，从南到北，从深圳往北走，从特大城市向大中城市转移，房地产的梯度是很明显的。 主持人：下一步会不会波及到小城市？ 黄兴文：这是必然的，因为发展程度有差异，但一定会波及的，这种萧条肯定是全国区域的，而且到目前为止，我觉得冬天只是刚刚开始，想要很快渡过冬天还有点难。倒不见得会像曹教授说的那样有多少多少年，但房地产的一个周期起码有几年吧，现在才过去一年吧？ 主持人：以前做过研究吗？ 黄兴文：我没做过研究，有人做过研究。 曹建海：一般就是四五年。 黄兴文：孟晓书（音）做过一个研究，按照国外来看，是七年一个周期。 主持人：曹教授说04年以来一直在虚高，仲老师以前一直在研究国家宏观经济政策，您能不能从宏观经济的角度谈一下？ 仲大军：刚才几位先生谈到了几个因素，没有谈到国际因素。就国内的情况来看，如果不是外部的环境发生了变化，可能今年还处在一个涨的坚挺状况，正是由于美国的经济危机，美国的财富泡沫破灭了，才导致中国的房地产开始出现调整，我们首先要把这点搞清楚。 仲大军：要单纯就中国的经济周期规律来讲，本国炒作的力量还很强，包括海外的热钱，投机资金加在里面，势力还是很大的。但由于美国的次贷危机，导致金融危机的到来，使中国的热钱停止了投机，首先在上海，在深圳等沿海城市停止投机之后，真正消费用的购买就减弱了。 仲大军：并且也出现了观望，刚才几位先生谈到，为什么好象开始出现了调整，我们必须要把调整的根本原因搞清楚，一是，如果没有这些投机性的购买，我们的房价，按照中国的收入水平是购买不起的，它已经远远超过了中国大多数消费者的购买能力，它是在一种投机力量的拉动下导致的连续几年的房价高涨。如果投机取消了，仅靠消费者的购买能力，买不起就只好降价，这是一个非常重要的原因。 仲大军：好，第二我要谈一下政策问题，我发现在座的学者也好、企业家也好，我们必须要有一个立场和观点，刚才王珏林先生谈到了两个政策问题，土地政策和贷款金融政策的问题，这两个政策是非常鲜明的站在普通消费者的立场上制定的政策。屯地就是要限制开发商无限制的圈地；贷款金融支持就是要支持普通消费者买房。 仲大军：我认为中央政府在这几年出台的政策是非常正确的，遏制了金融界的恶性炒作、投机，支持了真正需要住房的普通消费者，平民大众。所以说，中国的房地产，现在来看，不仅有国际原因对中国市场产生了影响，中国国内市场也急需要调整，因为中国的房地产市场已经变得相当畸形了。它这几年的房价高涨是由一些不正常的资金拉动的。 仲大军：因为中国的国民收入拉开了巨大的贫富差距之后产生的，我刚从西安回来，我参观了西安的一个高级住宅，七八百亩土地的一片住宅全部卖出去了，每一栋都四五百平米，但没有一个居住的，建起来就卖走，卖走了没人住。那么请问，我们整个房地产界像这样的情况又有多少？这也是中国房地产业这几年拼命的盖，拼命的卖，卖了以后大量闲置，这就是中国房地产业畸形发展的重要现象。 仲大军：说到这里我们要问一句，我们房地产业的目的是什么？为谁服务？必须在这个历史关头鲜明地提出这样的问题，如果我们是为了占地、闲置资源、浪费资源，我们绝不搞这种房地产！ 主持人：目的是什么才是根本的问题。 仲大军：所以这一波调整，我们在政策上要继续遏制这种浪费资源性的开发建设！要惠及那些真正需要房、住不上房的人，要解决人民群众的生活问题，这是我们的目标，我们的政策！我们的房地产开发商，我们的全体社会都要奔着这个目标发展！中国的房地产才不至于出现恶性的、周期性的问题！ 主持人：仲老师，房地产业价格虚高，你的意思是有外部环境影响，国际上金融危机，同时也是被炒作的结果？ 曹建海：毕节是外因，包括宏观调控也是外因，本质上原来有一个层层炒作机制，当房价和居民收入脱节时，它一定会崩盘的，如果没有外部因素，没有宏观调控，也许北京的房价会涨到五万再开始跌，但它还是会跌回五千。 主持人：那您怎么看待潘石屹涨价的情况？ 曹建海：他以商铺来混淆住宅，我不知道它的商铺到底有没有提价，因为商铺值多少钱是可以计算的，买到这个房子租多少钱，多少年收回，是可以算的。 黄兴文：我们对老潘比较了解，他绝对是炒作的意义大于实际。 曹建海：他以为自己不同一般，他希望把自己跟其他开发商区别开来，认为我是可以其他于大势的，我是游离于大势之外的，只能成为跳梁小丑，世界大势，浩浩荡荡。 主持人：就目前的趋势，作为开发商代表，从事了十几年的房地产开发，樊总您怎么看待现在的房市呢？ 樊建伟：我觉得是这样，目前的房地产市场情况比较复杂，复杂的原因有市场的因素，也有国内经济发展周期的因素，另外也有国际的一些因素，应该说这几方面因素交织在一起，导致目前的房地产市场，方向不是特别明确，情况也非常复杂。 樊建伟：具体情况，我个人认为有几个方面，站在开发商角度来讲，目前普遍存在这么几种情况，从销售的角度来讲，部分楼盘销售的速度无庸置疑，相比较前几年，或者相比较去年来讲，销售速度是明显下降了，这点我觉得是比较客观的情况。 樊建伟：另外，从价格上涨的速度来讲，步入08年以来，价格上涨趋缓，这也是一个共识。一些个别楼盘，比如一些远郊区县的，或者是产品本身存在重大缺陷的项目，应该说最近一段时间价格松动非常大，打折比较厉害。但这个东西，单独要看价格，我觉得不能以偏概全，还是要分区域。 樊建伟：拿北京来讲，分位置，同时也要根据不同项目、不同产品的类型来说它的价格情况。 主持人：您认为现在北京的价格高不高？ 樊建伟：是这样的，北京三环以内，或者一些核心区，比如CBD、中关村、金融街，一些在售的商住项目，价格即使高，我觉得它也不是严重脱离了市场的情况。当然，有些区域，比如五环以外，门头沟、房山、密云的楼盘，应该说价格还是偏高的。 樊建伟：去年年底，门头沟的普通住宅价格都在8500以上，无论从位置、从区域来讲，价格还是高。 主持人：拿北京来说，您认为这个价格还是比较合理的？因为刚才几位专家教授都提我们的价格虚高。 樊建伟：合理不合理，我觉得不能以偏概全，还是要具体分情况、分项目，甚至分城市，一个城市里还得看它的具体地段，看它的位置。比如CBD，它这边的写字楼、商业住宅，它的价格在三万以上，我觉得也有一定市场，而且最近一段时间，应该说它的销售进度变化不是特别大。但对于一些远郊区县，确实销售下降。 主持人：我想请教一下王主任，刚才仲老师和曹教授都在说价格虚高的问题，决定房价有几个因素呢？ 王珏林：决定房价的因素比较多，但我们衡量房价应当有几个主要因素，首先我想阐明一个观点：我们实行住房制度改革，建立一个市场的目的要明确，目的的第一条应当是什么？是解决和改善大多数家庭住房问题，这是一个关键问题。 主持人：和仲老师的观点一致？ 王珏林：我同意。这是目的。因为我们国家是建立社会主义市场经济的国家，要建立一个和谐的、稳定的社会，所以国家要掌握这个资源、国家建立市场、国家出台法规和政策。这是一个目的； 王珏林：当然也有其他目的，带动经济，带动产业，这是贡献，但我觉得第一位是要改善大家的住房问题，要提高大家的生活水平，住房很能体现这一点。 王珏林：第二点，市场应该和收入有一个比较……让大多数老百姓摸得着、看得见的东西，摸不着看不见的东西是给谁盖的？大家肯定会有想法和意见，所以现在的房价确实是大家不敢看、不敢摸的，你算一下，你一辈子的收入才是多少啊？动不动几十平方米的房就是上百万以上，可望不可及呀，我们都是工薪阶层的。 王珏林：但是原因在哪儿呢？具体原因咱不讲，还是因为我们的市场刚刚在初级阶段，还不成熟，咱们的市场刚刚发展起来，发展起来很多，不管是企业，还是消费者，包括政府的政策法规配套，到管理各方面，全部都是属于“在运行中完善”。 王珏林：可以说，现在企业和我们消费者对市场都回归理性了，买房子要考虑了，以前买房子都得走后门，排着队，涨多少都抢，这肯定不正常，那不叫市场，市场是什么？有竞争才叫市场呢。 主持人：可不可以这么理解，一些屯地的投机商被挤出去了是吗？ 王珏林：就像大军刚才说的，这个市场是不正常的，所以现在慢慢地，市场的各方面开始走向理性回归。 主持人：上午我正好参加了一个会，原来央行的副行长吴晓灵女士也说，金融资本的过度介入造成了房地产业的泡沫，现在泡沫是一个逐渐破灭的过程，所以房价开始理性回归。刚才您说现在的房地产市场是一个非理性市场，除了投机炒作，您认为还有什么其他原因？ 王珏林：实际上还是市场阶段性的的不成熟，因为市场就要有竞争，前面的市场，大家都说是求大于供，有东西就抢，这就是不正常。就好象股市一样，大家都想买了就赚，那肯定还是因为大家对股市不了解。对房市也是那样，怕明天还涨，我就赶快买，觉得买了以后肯定能升值，所以我现在买，我要赚钱，就是属于这种情况。 王珏林：所以政府要调整这种不理性，限制一些非理性，我们的土地紧张，你就不能占有过多土地。前段时间大家都讲了，面粉价格高于面包，他买面粉，绝不是现在马上就把面粉做成面包来卖，他卖不出去，他要等五年十年以后再卖，地价就不是现在的价格了，这叫预期，他看中五年、十年的预期，他觉得到那时候卖房，他就可以赚钱。买房是这样。 王珏林：金融投资也是这样，我看好这个投入进去，过几年我再卖。现在国家限制了土地，不能长期占有，金融中投资投机不行，增加成本，限制你投机，现在大家都知道了，实际上是制度的完善和管理的逐步到位解决了市场的问题。 主持人：曹教授您怎么看？ 曹建海：市场，或者说所谓的市场，参与者是政府、开发商、炒楼的，消费者全部参与在里面。现在的市场完全是弱肉强食的市场，虽然房地产带来了GDP的增加，但这是从老百姓手里掠夺来的，是以老百姓的财富减少为代价的，如果把老百姓的财富减少和GDP加起来的话，恐怕房地产根本不创造任何财富，它就是一个掠夺游戏，抢了一大笔钱。现在泡沫破灭是一个中性概念，现在应该是一个大落的过程，不仅仅是郊区县的价格要回落，而且CBD、公寓、商铺、写字楼价格都应该回落！因为地价之间都存在着密切的关联关系，都是要大幅回落的。 主持人：刚才三位对房地产回落做了分析，黄老师您怎么看这个事儿？ 黄兴文：房地产产业链这么长，带动了建材业、装修业，这种拉动还是不可忽视的。可以评估它是不是可以作为支柱产业。另外关于他们老提到的资源问题，就是一个资源节约和非节约的问题，我们不说占用了多少土地和建材，就一个住房标准的问题，原先穷，大家都住小房子，到了市场化时根本就不考虑我们该住多大的房子，没有想在资源的约束下，我们住房标准多少才合适，大家都觉得房子越大越好，开发商开发大房子我们就买大房子，所以如果大家早有概念，对面积适当控制一下，对90平米以下的，早几年，可能也不是这种结果，这是一个大的失误，住房保障早点做，也不会是这个结果。 黄兴文：十七大提出来，我们这个行当早就有这个概念，在资源约束下，不应该再搞住房大跃进，我们的住房标准应该更像新加坡或日本看齐，不应该向美国看齐，但我们那时候一直是向美国看齐。 黄兴文：还有一个，刚才他们提到了很多开发商的疯狂和贪婪，这个疯狂和贪婪不是他们天生就有的，商人都有。虽然考虑到风险，怕他们卷款逃跑，把风险转嫁给老百姓，但因为那时候他们规模小，所以问题没有暴露出来。到了98年时，规模扩大了，问题马上暴露了出来，原来弱小的开发商变成了强势利益集团，但他们还享受这种政策。当然很多人提出来，卖期房价格便宜，这就是规则问题，如果起售规则是卖现房，那绝对没有这种，起售规则就是卖期房，形成了惯例，这是一种不公平，到现在还存在。 黄兴文：另外一个是土地，土地是根本，刚才曹教授批评了，我也知道问题太大，我们现在的游戏规则就是建立在土地垄断的基础上，很难改变。虽然我们说房地产不可能市场化，但什么叫市场化，我们是产品市场化，土地根本没有市场化，金融这块也没有完全市场化，但要素不市场化的情况下，谁跟要素近，谁就占便宜。 主持人：作为房价开发商，对于现在的回落，樊总您怎么看待？ 樊建伟：刚才几位专家都谈了，我呢应该说不全赞同几位专家的意见，刚才王主任讲房地产市场不是很成熟，这点我比较认同，不成熟表现在几个方面，从06年开始的全国性的疯狂圈地，实际上这就是开发企业不成熟的表现，另外一个，可能从消费者来讲，也有不成熟的地方，不管是受哪方面的影响，在07年、06年，也都出现过昼夜排队买房、托关系买房的事情，我觉得这也是很不理性的一个地方。 樊建伟：我的观点，比较认可这个市场目前还不是很成熟，开发商、消费者也都有不成熟的地方，这是一个问题。第二，我还是讲，不能否定房地产市场化的功绩，不管怎么讲，中国搞住房市场这么多年，老百姓的住房条件和住房环境，这个确实是得到了改善，这一点是值得肯定的，不能说因为当前房地产市场出现一些问题而否定房地产的市场化，这是我的观点。 樊建伟：另外一个观点，就目前的问题，一个方面，从国家的住房政策或住房制度的执行和落实角度来讲，可能存在一些问题，有些政策落实的不好，执行的不到位，像刚才有的专家讲的，西安那边有成片的别墅区空置，我印象中，五年前国家已经停止了别墅项目的立项，但为什么还有现在这种大面积的别墅项目，可能这在其他城市也有，我觉得这就是政策的执行和落实不到位了，这也是很重要的一个方面。 樊建伟：再一个，目前从开发商来讲，说开发商（疯狂贪婪），实际也就是市场经济条件下的很普通的企业，如果定位为开发商，可能这是人们习惯性的叫法，实际就是一个普通公司，它也有它的成本，也需要自有资金，也需要一些管理和方方面面的投入，这也是值得考虑的地方。 主持人：您的意思是，市场化还是要分开看。 樊建伟：对。 主持人：王主任您觉得现在中国的房地产业要调整，最先要从哪里调整？ 王珏林：这个我先说明一下，今年是咱们改革开放三十年，可能马上各行各业都要进行总结、回顾，首先要肯定我们的成绩，因为我们只有改革开放，我们国家才能强大，才能办奥运，在世界政治地位提高，外交地位提高，成为了经济大国。改革开放最关键的体现点是我们有了市场，市场把我们的资源盘活了，我们的资源价值升值了，我们发现了很多人才，调动了大家的积极性。 王珏林：所以房地产市场也是一个市场，它的作用可以说是多方面的，必须加以肯定，市场的目标和方向没错，改革的方向和思路中央已经说了，必须往下走下去，这没错。而且房地产给国家带来的利益是非常大的，首先刚才樊总讲了，改革开放初期我们的人均面积才五六平方米，现在我们达到了多少？将近30平米了。 王珏林：我们的住房环境，过去住的是啥条件？啥环境？现在我们住的是啥环境？过去洗个澡都困难，现在随时可以洗澡，过去空调有吗？没有。我们小区的生活环境改善了，我们的城市变化了，基础设施改善了，漂亮了，这是一个方面。 王珏林：另外我们在经济方面，我们房地产业和建筑业合在一起占整个国家GDP20%，它的增加值在10%左右，不肯定这个是不行的，它不是一个简单的一个市场、一个行业的问题，而且它直接带动的产业就有20个，间接带动了50多个。所以如果说我们这个产业，这个行业失败了，走下坡路，它对国家经济的影响会非常强，关联经济，所以要从大角度考虑。 王珏林：实际上我们的房地产市场从98年到现在10年，10岁，强调的发展多，但我们其他的没有跟上，我们的市场就应该是在发展中进行调整规范，最后达到发展，这是一个规律。 主持人：王主任，您认为现在最需要被规范的是什么？ 王珏林：第一方面就是管理规范，现在咱们国家好多部委提出很多措施，比如炒房炒地，还有坑害消费者行为的必须要管。 主持人：就像刚才两位教授说的，炒房炒地应该怎么控制？ 王珏林：就是严格控制、严格管理，这个必须到位。比如炒房的话，限你开发时间，限你拿地时间；销售限你销售时间，这都是一个好办法，都在进行中。为啥市场有外面的经济大环境，有我们国家经济发展的整个调整思路，但也有它自身的发展规律，我们现在从政策上完善以后，也稳定一些了。 王珏林：第二要做的就是住房保障工作，这是大多数人民的利益问题，因为我们这个制度，实际上我们刚刚起步，现在北京市各种政策全部出台，正在执行中，有的城市还没有全部配套，只是刚刚起步阶段，它需要一个时间段。所以在市场中，在发展中遇到问题是正常的，但是我们必须正视这个问题，一个行业发展，一个市场发展，它的主流是对的，它的方向是对的，它的成绩也应该肯定，最终目的还是解决我们国家经济问题、行业发展问题，大家的住房问题嘛。 王珏林：刚才黄教授说了，这个市场和国外的市场完全不一样，我们国家的土地是国有的，我们的经营是国家调控控制的，我们的市场在一定的条件情况下完全释放是不可能的，这是由我们的制度决定的。 王珏林：那是另外一个层次，那是属于我们的管理问题上的缺陷，不是说我们的市场、我们的方向有问题。 曹建海：拍卖制度就是赚钱啊，这不是管理制度，这是设计。 王珏林：你说的不对，从另一个层面讲，你说应该由谁建立市场？不由政府吗？我问你哪个企业能建立市场？还是哪个新闻单位？研究单位？ 曹建海：做裁判和做角斗士是不一样的。 王珏林：你说政府不参与，那是不可能的，招牌挂土地那是公平的，关键是招牌挂土地的钱用在什么地方，不是卖的不合理，而是如果我拿一部分钱用在解决大家住房问题上，它就是合理的，看你怎么用钱，不是卖的不合理。 主持人：我们正在找原因，刚才也问王主任了，王主任也提到了市场政策需要规范，曹教授，您刚才一直强调回归理性，您认为现在房地产市场中最大的、最急需解决的问题是什么？ 曹建海：我对改革开放，中央定的调子是，必须承认它是对的，必须朝着这个方向走。我觉得这肯定不是实事求是的，这种态度我是坚决反对的，像医疗、教育、住房改革的成就和问题必须客观地来分析，有成就，但是问题更大，比如住房，不能说数量大了，就是好的，那奶粉的数量也大了，但都是毒奶粉，是好的吗？所以说，住房有数量，还有质量，质量是什么质量？是不是百年建筑，如果都是竣工就报废的，那这个数量没有任何意义，这是第一要考虑到的。 曹建海：第二要考虑到的，房屋的获得是不是在家庭开支比重中保持了一个合理比例？比如20%，甚至更低，或者一直在下降，在房屋建设过程中，大家的负担并没有加重。现在你以黄金的价格让老百姓买，买了之后就变成房奴，那你的面积扩大有什么意义呢？南方有一个诗人，他的家庭居住面积是扩大了，但他上吊了，我不知道他是不是幸福，按照开发商的定义就是，他是幸福的死了。 主持人：现在的房地产进入了初冬，王主任说房地产业对GDP有20%的贡献，您认为现在的房地产业对我国的宏观经济产生了多大的影响？请五位再谈一下这个事。 黄兴文：房地产业对中国比较特殊，因为我们的经济还属于成长阶段，房地产发展很快，扩张也很快，虽然我不懂宏观经济，但确实经济有点房地产依赖型，就像易宪容说的，房地产要挟经济，虽然没有到要挟那么严重，但在很多地方，依赖是存在的。房地产业有它的特殊性，产业链特别长，从上游、中游到下游，牵扯了多少个产业，投资成熟的效应大概是1：2点几吧，投一个亿，能拉动另外几个亿的投资。 黄兴文：建筑、建材、家电、运输、装修、物业管理，光是解决就业就不得了，房地产在这个环节中是核心环节，如果参与的幅度比较大、参与时间比较长，那影响是很明显的，很难幸免的，经济肯定会受到影响。如果像刚才曹教授说的，房价真的能跌50%以下，那次贷危机可能会在中国再现。 黄兴文：因为中国的社会信用基础还不如美国呢，现在就跌那么一点点，现在就有那么多人搞断供，中国市场如果跌50%以下，很多人会主动断供，那银行肯定就完了。 主持人：仲老师，您是研究宏观经济的，您判断一下。 仲大军：好的，中国的房地产业现在在很多地方都是拉动经济的主力，火车头，有些地方的城市都扩张了好几倍，整个都是房地产拉动起来的，带动了很多其他相关产业，但我们房地产业的这种发展我认为还是良性的，因为中国是发展中国家，人民生活水平比较低，我们还是应该改善人民生活水平，但我估计会受一点外部影响在哪儿呢。 仲大军：由于美国的经济泡沫一破灭，首先带来的是全球性财富效应的破灭，这个财富效应是非常重要的，美国现在几十万亿的财富瞬间没有了，我估计美国的债券，美国这一破灭，至少20万亿的国民财富没有了；对于中国来说，至少10万亿人民币的国民财富没有了。因为什么？我们的外汇储备以美元储备，美元一贬值，加上我们海外投资一损失，这2个国民财富，就是16万亿，一贬掉，一损失，20万亿就没有了。 仲大军：所以必须从宏观来判断，从微观是判断不清楚的，所以中国在这波全球财富破灭的过程中，一些有钱人现在也没钱了，就像去年的股市，有些家庭好象在去年还赚了一些钱，今年一通胀，请问，你的财富是不是缩水了？升值的是你最常用的，吃穿住用在升值，所以这次通货膨胀导致的国民财富的缩水，外部输入性的通胀，对中国的国民财富来了一次巨大的吞噬。 仲大军：我们的财富没有了，请问，当你的财富缩水时，你还有能力消费吗？你还有能力投资吗？ 主持人：对宏观经济会产生很大的影响。 仲大军：是啊，这是一个逻辑性的问题，你有钱的时候才会去消费，才会去投资的，没有钱的时候你有能力投资和消费吗？所以说，从大的宏观来判断，我从今年年初，很早的时候，我早就指出来，中国的房价是要下跌的，房地产商和消费者的僵持战的分水岭早就展现了，在我的文章中我早就预测掉了，并且中国外向型的发展战略遭到重创，我在春节之后的文章很早就显示出来了。中国国民财富缩水10万亿，我早就在年初时预测出来了。 仲大军：所以在这种情况下，中国房地产的价格终于坚持不下去了，往下掉了，这种掉是一种理性的回归，这是纯粹的市场因素导致的价格回归，还不是某些政策的因素。所以在大的宏观经济背景下，我想我们今天节目要告诉人们的不是王主任讲的一些政府的语言，什么GDP，什么拉动经济，不是，我们是要告诉房地产商，告诉消费者，下一步的趋势是怎样的，让大家明白今后的走势、趋向会是什么样的。 仲大军：我可以明确地告诉大家，这个价格是在回归，但也不会回归太大，可能不会像曹教授讲的五万到五千，因为什么呢？我们国家现在还仍然处在通胀通道中，在通胀通道中，在一定程度上遏制了房价的大幅下跌。 仲大军：我还继续讲，房价的回归是肯定的，因为它是财富效应的影响，这么多消费者没钱买房，并且他也不借钱买房了，怎么办？房子全部闲置了，这是购买力的因素； 仲大军：第二，市场过剩的因素，因为我们国家95%的行业产品是过剩的，房地产业的产品就不过剩吗？那是不可能的，因为这个行业这些年的高速发展，已经出现了过剩，这是这个行业特点的问题，产品一过剩，行了，消费能力、购买能力下降，价格就下降了。所以开发商要准备过一段紧日子，消费者也要端量好预期值。 仲大军：前几天我到西安，跟几个开发商朋友讲，你们要当心了，刚在市中心拿了一块地，一亩地600多万，我说你在高点拿了地，你将来怎么办？我就替他们发愁。这些问题需要开发商、消费者理性对待，我们的头脑不能再发热、发胀了，我们要实实在在地考虑现实问题。 主持人：好，由于时间的关系，曹教授、王主任、樊总，请你们用一两句话总结一下对经济的影响，因为今天来了很多财经媒体，他们可能还有一些问题要问你们，先让曹教授总结一下对宏观经济的影响吧。 曹建海：我们过去的GDP是一种不创造国民净财富的增长模式，这种必然对传统的经济模式构成重创！但如果我们的经济结构因此而调整，即使我们的速度降下来，即使是零增长，人民生活反而还有可能通过这次经济结构调整得到缓解。所以我认为这种回落以及带来的经济增长的回落、经济结构体系的调整，都属于良性反应，是回归理性，是良性反应。 王珏林：这个市场的相关方是多方面的，我觉得我们国家调整的政策可以说现在才刚刚取得成效，刚才他说不是政策的因素，如果土地不限制，解决不了问题，金融不限制解决不了问题，因为就需要钱，需要地，需要消费者。 王珏林：这是关键的。所以从企业来讲，应当重新思考了，从消费者来讲，我们希望房子价钱更接近我们收入的实际。 主持人：房地产这样下滑，会不会对消费产生一种抑制作用？ 王珏林：你说下滑会产生一定的抑制作用，这点消费者会准确判断的，不会像想象的那样，买东西都有一个性价比，包括我们在一起议论，好多人都讨论现在的房子还是贵，大部分城市还在涨，并不是都在降。 黄兴文：实际这段时间应该看环比，环比下降很厉害。 王珏林：实际对消费者是一个好现象，我们希望大部分人都能买得起。 主持人：樊总您怎么看这件事儿？ 樊建伟：我觉得是这样，简单总结一下，房地产业是一个行业，也是一个重要行业，房价的上涨和下降我觉得都是正常的，我们应该正确看待这轮市场的调整。 仲大军：我有很重要的话，因为我的职业是搞经济观察的，这个职业的特点就是必须要超前，很早看出下一步的问题。 主持人：现在我们给在京的几家财经媒体留点时间让他们提问好吗？ 媒体提问：我有一个问题想问在座几位老师都来回答一下，刚才讨论房价进入了下滑通道，这是一个共识，虽然同比还在涨，但环比确实已经出现回落了，我的问题是，房价的底部到底在哪里？现在大家都有各种各样的看法以及不同的观点，作出判断的依据是什么？请大家回答一下。谢谢。 曹建海：它的底部就是任何一个单位如果按照现行的制度获得土地并且建房，自建房成本应该成为房价的底部，或者开发商把房屋封顶（在销售之前）形成的成本，这是在目前不合理体制下形成的底部。如果说真正的底部，应该是农民自建房的成本，按照不合理的制度，开发商建房的成本应该作为底部，如果允许自建房，任何人都可以以这个成本获得住房。如果杜绝了政府卖地从里面获得的利益，那么郊区的自建房成本，应该成为房价的底部。 主持人：王主任认为什么是底部？ 仲大军：曹教授回答的太具体，我认为用不着这么具体，这个地步是什么底部？就是中国人的消费水平，什么因素能导致中国人的消费水平呢？就是要调整中国人的贫富差距，收入差距，如果我们把收入差距调节到一个相对均衡的程度，那么你的消费能力就是房价的底部，必须要从这个角度来看问题。 主持人：王主任您认为底部在哪儿？ 王珏林：这个底部很难说，因为它是个市场，不是保障性房子，保障性房子有底部，市场很难评价它的底部是多少，评价不出来。 主持人：黄老师呢？ 黄兴文：曹教授说的一是太悲观，二是太理想化，因为房地产的问题比较复杂，不可能按照那个来确定底部，但我觉得这一次房价下降的幅度可能会出乎一些人的意料，下降的过程可能还是要伴随一部分开发商消亡的过程。但指望跌到50%以上不太可能，一是国家要考虑金融风险。我们讨论的问题有一个前提，中国的市场是一个严格管控的市场，政府对房价有一个容忍度，如果降的太多了，我估计政府会救市，如果降少了老百姓也不干，老百姓会观望。所以30%左右是可能的。 黄兴文：为什么不能更多呢？开发商和政府会形成僵持，老百姓不买房，开发商就不买地，不买地就零供地，把那片房子甩完了，马上价格就起来了。 曹建海：老百姓不买房价格还能起来吗？ 黄兴文：总有人会买的，我们不可能到零交易量，土地有可能出现零供应，但是交易量不可能出现零供应。 曹建海：你不考虑二手房市场了？ 黄兴文：这是连通的，不像以前分隔，如果二手房能起来，比如二手房出现供不应求，它的价格起来了，一定会带动一手房，所以指望它跌到多少不可能。 黄兴文：香港房地产涨到现在的高位上是经过四五个周期暴涨暴跌，但恰恰是这样的，我们有一个规范判断和现实判断，现实判断是我们不能脱离一个前提，我们目前的很多土地制度是从香港借鉴来的…… 主持人：简而言之，您认为30%是可能的？ 黄兴文：我觉得完全可能。 主持人：作为开发商，樊总您认为呢？ 樊建伟：房价的底部，我觉得这个东西不好讲，说实在的也没法儿讲这个东西，但我觉得应该肯定的是，房价到达底部的这个过程肯定是漫长的，而且如果这个过程当中出现各种偶然因素的话，也可能这个东西在没有到达它所谓的底部时，可能它还会继续反弹，我觉得这是比较复杂的。 主持人：很难判断？ 樊建伟：很难判断。 媒体提问：刚才听到各位老师说房价的问题，刚才说到的最大的问题是房地产商如果从银行贷不到款，可能会使自己消亡，在这种情况下我想请问各位老师，什么方式能够救一些房地产商？包括万达等企业，他们也在资金链紧张的情况中。 黄兴文：市场不好，狼多肉少的情况下肯定就是杀出一条血路，我年初也说了，我跟仲老师的意见一样，谁先降价，谁先动谁活，多看少动，谁动谁死。 媒体提问：但是房地产企业也包括很多种，包括一些超大型企业，也包括一些中小企业，有一些中小企业最开始贷到一些钱，盖了一些楼，但现在卖不动…… 曹建海：到底想怎么救呢？贷款，贷了之后没人买房，这个款还是变成次款，可能他多活两个月，但银行风险加大了，开发商还是要死啊。没有人回收，你怎么救？现在实际上是没有办法救。你现在给他放贷，让他多活两个月，还是会回到这个地步，实际上没有办法救。像开发商说的，我要一死，国民经济就不能拉动了，这是胡说八道的，因为自建房一样拉动建材，拉动后续。 曹建海：现在是开发商替你建房，从中赚一大笔钱拉动，我自己建房，拉动是一样的，比如我们建经济适适用房，建廉租房，这种拉动是一样的，只不过里面没有那么多钱被赚走，只不过是非盈利机构。所以中国的房地产改革，宁肯100%目前这样的企业死亡，如果能建立起来一个以自建房为主体，政府建房为主体，以商品房为辅的类似新加坡的模式，那我们房地产对经济的拉动不会减弱，并且老百姓可以以很低的价格得到住房，我相信我们安居乐业、城市建设都会比现在好得多。 主持人：曹先生认为救不了？ 曹建海：救的话政府一块儿进去，老百姓对政府还有容忍度呢，政府说我救不了了，我不干，老百姓就不要你这个政府了。 樊建伟：要看到是不是现在所有的开发商都缺钱，是不是所有开发商都面临资金链紧张的问题，我个人觉得这个行业可能有走极端的，或者在06年、07年不是很理性的开发商，目前他的日子可能不太好受，因为现在有一些银行贷款，材料商资金需要偿还，另一方面，确实销售速度不景气，这种开发商目前确实比较困难，但现在也有一部分开发商在想办法找项目，进行拓展，这种开发商现在也有，也占相当大的比重，所以首先我觉得要搞清楚这个问题，并不是目前所有开发商（都资金紧缺）。 樊建伟：也不是中小型民营企业就缺钱，大上市公司、大国企就不缺钱。实际你看，在07年时搞疯狂圈地的，往往是一些大的公司，可能当时一个阶段他的资金比较充裕，那么他就大拿地，这些开发商目前日子可能不太好过；但一些中小型、民营企业，由于它的规模比较小，扩张的力度和速度比较慢，实际它目前还是比较乐观的，我觉得这是第一个问题。 樊建伟：第二个，如果要救，救那些目前资金链比较紧张的企业，应该说最近一段时间有一些企业也是开展一些自救，像地方上的，西安政府，西安市最近也出台了一些办法，我觉得这也都能解决一些问题。但从企业自救来讲，我个人觉得可能比较尴尬，企业自救无非就几种办法，一是降价让利，但是降价的话，可能就会产生退房、断供的问题，可能也会引起一些社会的不稳定；不降价的话，开发商的债务问题又很严重。所以自救也要讲学问，讲办法。 曹建海：我也不赞成一降价就退房，那些人还是以投机者居多。 樊建伟：但在实际过程中，购房者逼开发商退房的，或者要求补偿的情况还是比较多，就开发商来讲，他要自救的话，实际他手里的办法也很有限。 主持人：很多人很尴尬。 黄兴文：为原来的疯狂付出代价。 曹建海：退房者把你卖房的地方都占领了。 樊建伟：所以我个人觉得，自救的过程应该是卖房的，用时间来换空间，来换价值，可能他每年降5%、10%，不是很明显，经过两到三年时间，慢慢的，它自身的矛盾能够得以缓解，这可能是一种很客观的办法。其他的太好的办法目前不是很多。 黄兴文：能顶好几年的公司不多。 曹建海：有人救你们，现在不是热，成立的基金到处在买嘛，它在救开发商，我建议开发商赶紧跟他们交易，赶紧把房子卖给他们。 黄兴文：但房子买过来之后还得卖啊。 曹建海：外资啊，不是好多大型物业、高端物业在买嘛，这时候拥有物业的赶快卖给他。 黄兴文：还是用海南的经验，降价卖了算了，要不然谁都死。 主持人：行，还有10分钟时间，最后一个问题，现在回到一个具体的问题，刚才谈到万科、恒大在江浙沪降价的问题，北京SOHO的潘总反而逆市上扬，请问降价带动的示范效应有多大？其他开发商是不是会显示出联动作用？ 曹建海：降价本身没有什么可赞扬的，也没有什么可批评的，作为企业来讲，这是一种救命的本能，就像海啸来临一样，谁跑得快谁就活下来了，但这个比喻也许不贴切，后面有老虎在追你，有三个人跑，只要不是最后一名，可能就能活下来，最后一个肯定会被吞噬。所以从这个来说，凡是降价的，就可以从日益萎缩的市场份额中获得较大的比例，市场份额越来越小，销售会越来越小，占到80%的，即使占100%也是越来越小，这时候只有降价才有生机，如果不降价，那就注定死路一条。 主持人：现在中国的刚性需求还很大，这种降价会有什么影响？ 王珏林：降价是一个企业发展需要的，根据它的拿地情况，资金周转情况、利润空间，它是按照现在市场的不景气情况采取的措施。说到中国的刚性需求，主要看老百姓手中的钱有多少，老百姓的存款流向在什么地方，这是关键，属于住宅市场的关键。 王珏林：现在由于我们的各项保障制度不完善，所以老百姓存着钱不敢动，又没有其他投资可以使用，所以用于住宅的面儿比较大，今年上半天居民存款余额已经达到…… 曹建海：20万亿。 王珏林：所以这笔钱，应当引导老百姓的存款导向，最好转移到各项保障上去。 主持人：王主任我插一句，我们最近听说国家可能要出台一些这方面的政策，您透露一下吧。 王珏林：没有，没听说。 黄兴文：我觉得万科降价是明智的举动，一看形势不对，赶紧跑，它这个庞然大物要是不跑，到时候想跑就跑不了了，死起来比谁都惨，万科是非常精明的商人，这才是真正的企业，还碍于面子，前怕狼后怕虎，一会儿考虑别人砸我的场子，一会儿怕别人砸我的售楼处，那它就死了。这我不是危言耸听，不像曹教授说的降那么多，很多企业顶不了的，因为没人买你的房子，现在老百姓就是跟你僵持着，我就不买，他有一个底线，可能不像曹教授说的降50%，但我觉得降30%左右。老百姓迟迟不动手，没达到他的期望值，这就惨了，房价你说到底一万八是底还是一万五是底，他没有明确界限，就是不买。 曹建海：刚才我提到的，自建成本。股票就是净资产，这都是很明显的。 仲大军：我在夸奖万科有水平的同时，我很同情另外一些不降价的企业，因为大企业的确有大企业的水平，万科的确是比这些固守的企业有优势，一看形势不好，也许他们从大的宏观把握上已经感觉到要赶快跑了，问题是中国还有一批不了解大宏观行情的企业，我现在最担心的是，这样一些企业，我认为我们的节目不仅仅是做给像万科这样有分析能力的大企业看的，还要告知那些没有宏观判断水平的中小企业，他们对大的形势全然不知，还固守着过去的经验，那就要吃亏了。 仲大军：所以我们现在最重要的是，要告知这些企业，当前大的宏观经济形势是处在一个什么状况，大的市场形势已经发生变化，你必须要快速应对，该降价就降价，否则你就惨了。现在我的心情是对这样一些企业家们说的，我要告知他们，大的市场形势不妙，现在你们不能还追求高利润，要顺应市场，避难，避损是最主要的，不是挣多少钱，而是避免损失多少钱。 曹建海：不是避损，是活命。我对这些企业还是很钦佩的，我钦佩他们对贪婪的坚持，但他们离死确实不远了。 黄兴文：其实不是贪婪，是无知，因为现在的企业80%、90%都是十年黄金期出生成长的，没有经历过97年的冬天。 曹建海：他们不惧死，但确实是离死不远了。 黄兴文：他们不知道，如果经历过95年困难时期的，像万科经历过，一看形势不对就逃跑。 仲大军：我的开发商朋友打电话问我，我就告诉他们，赶快的，见好就收。 主持人：作为开发商，您是直损，还是坚持？ 樊建伟：我觉得降价和涨价，对于企业来讲都是一个很正常的市场化行为，对开发商来讲也是很正常的，需要降的时候，该降的就降，这是很正常的，像以前固有的买涨不买落，相当一部分是对投机和投资者而言的，真正对有住房需求的人来讲，开发商适当降一点儿价格，对楼盘的销售是非常有利的，降价是很正常的。 曹建海：我觉得不管怎么跑，总有很多跑不掉的，这是海啸，跑得最快的，像万科，它至少是可以晚死的，会不会被海啸吞并，我不敢打保票，跑得慢肯定会死，但死不一定是坏事。 主持人：是优胜劣汰？ 曹建海：是改变房地产结构，把经济发展GDP变成人们的净财富。 黄兴文：下一轮有故态复萌的，别指望了，这批下来之后又多了一些身强力壮的。 曹建海：不要低估老百姓对政府的容忍度。 仲大军：我现在在全国走，我到处看到一些现在就存在的烂尾楼，我担心有一些烂尾楼可能会在一些城市保留下来，甚至一保留好多年，我担心这种情况的发生，但我又更希望这些烂尾楼不至于留得太多。 主持人：不至于脱离地方？ 仲大军：不像南一样一保留就保留十几年？ 曹建海：现在宏观经济基本面已经彻底破坏了，过去我们经济增长的动力，汽车、房地产、出口，可以说全面熄火。刚才讲了，虽然20万亿的存款，但基本都是富人的存款。 仲大军：现在20万亿有一半是热钱，总共储蓄存款40万亿，居民储蓄有20万亿，我想至少有7、8万亿是富人的钱。 曹建海：绝大部分穷人是没有能力消费的，靠消费拉动经济增长是做不到的，我们最多的农民现在都处在贫困状态，他们想住宾馆，下馆子，还需要很长一段时间，所以说，在很长一段时间，中国经济将步入衰退、萧条的周期。 主持人：谢谢五位嘉宾今天对中国房地产业趋势做的判断，分析了这期间产生的原因，同时几位嘉宾也对我们的开发商提出了提醒，以免他们更大的损失，好，今天的北京观察就到这里，下期再见，谢谢。
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