博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会
时间：2008年6月28日
地点：海南三亚
主持人：我是21世纪经济报道的副主编刘辉，今天的主题讲一个小的引子，美联储的作用，当聚会开始活跃的时候，拿掉所有的酒和饮料，对于地产商而言，拿掉的不仅仅是酒和饮料，还有面包，今天下午是企业篇不确定时期地产企业的路径选择和中国地产六方会谈。
下面有请中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任黄瑜进行权威研究报告发布：《2008中国房地产企业发展状况研究报告》。
黄 瑜：各位来宾、女士们、先生们下午好，非常高兴来到美丽的三亚，发布研究报告，我们在过去的几年当中，TOP研究组致力于对中国的房地产企业进行研究，企业的研究我们做了百强研究，上市公司研究和品牌价值研究，会务组也是基于我们的研究成果邀请我们做中国房地产企业发展状况的发布，我来的时候，也做了充分的准备跟徐教授一样，做了70多页的PPT，今天只有20分钟的演讲，因此将主要的部分跟大家沟通。
首先，来看，中国房地产企业，所面临的市场环境，在过去的五年当中，应该说，中国的GDP有10%到11%的增长，固定资产的投资大概在25%的水平的增长，中国房地产的投资，跟GDP不同并不是均衡的增长，而是弧线的不断变化方式的增长，总体的水平大概达到30%左右，到了2007年也是同比增长相对于2006年30.43%，今天早场大家知道1—5月月份房地产投资的增长仍然是30%的水平，在这种环境下，政府出台了一系列的政策，包括货币政策、住房政策等等对房地产市场进行调控，政府调控的目的是控制投入，压缩规模，调整结构，优化技术，也希望对行业发挥非常有效的作用，例如疏导需求，规范市场，约束主题和限制产品。
政府整体的思路大小报告都说了，结构性、全方位的、协调性的条件，是否达到了目的，今天早晨任总和聂会长都有说法的，这里就不详细的介绍了，大环境下企业是如何做的，企业调整了经营战略和发展模式，对土地的额战略进行了调整，还有基本战略和运营进行了调整，在内功上进行产品技术上的创新，满足客户的需求等等。
在过去的几年当中，从1998年以后，中国的房地产的企业，迎来了非常好的环境发展的时期，到了2004年达到了5万多家，2005—2007年受宏观调控的影响，但是企业的总数仍然是5.7万家—5.9万家波动，半数以上的企业从成立到结束大概不超过5年，主要是项目公司，应该说，整个企业的变动也是非常快的，虽然总数没有改变，但是企业中的个体不断的发生变化。
在2004年以后，一级资质的企业始终保持500家左右，到2008年5月7日对一级资质的579家企业进行总体数量的统计，总量占企业的1%，市场占有率大概是20%左右，从研究院TOP研究组一直致力于百强企业的研究，在过去的500家一级资质的企业占了20%的份额，到了2007年100强企业的投资额占了20%左右，销售占了行业的17%，对企业进行研究的过程中，绝大部分的企业都是项目公司，应该说是项目公司，不能叫做企业，研究他们的意义是比较小的，对于百强企业的研究，无论是现代还是未来都是代表了行业的主流和趋势，因此我们致力于对百强企业的研究。
2007年百强企业开发投资整体是迅速增加的，具体的数字可以看得到，2003—2007年百强企业完成的房地产投资从600亿元，增加到3026亿元，2007年百强企业投资的均等数据是44.5亿元，从总额来看，百强企业过去五年占行业的比重从5.91%增长到11.97%，百强企业在过去的几年中投资额是迅速增加的。
可以看得到增长的速度也是保持高于行业平均的总体水平，投资额过去五年达到了40%左右，平均的增长水平大概是30%左右。
从规模来看，过去的五年当中，房地产企业的规模迅速的扩大，在2007年应该是整个房地产企业的投资规模，百强企业的投资规模均值达到了110.96亿元，相对于2006年有了很大幅度的增长，净资产达到了37.4亿元，增长率基本上都是30%—40%左右，也出现了万科这种超过2000亿元的企业，500—1000亿元的像保利和中海这样的公司，在过去的一年中，特别是2007年中国的房地产市场大企业和百强企业的资产规模得到了迅速的扩大。
房屋销售的情况，2007年全国房地产销售额是2.9万亿元，百强企业均值达到了50亿元，跟行业的平均水平相比同比增长是44%，2007年是增长最快的一年，百强企业增长了65%，房地产百强企业比行业的同期水平高出了21%，应该说，在此竞争中，百强企业是更有竞争优势，在这一点中，也出现了万科这种上千亿元的企业，中海和保利500亿元左右的大型销售额企业，无论资产的规模还是投资额和销售额的数据反映，整个行业的集中度是越来越高，行业的集中度可以从具体商品销售额可以得出来，百强企业商品房销售额从11.79%上升到16.91%，我们在百强企业前10位的企业在百强企业中又占了47.65%的比重，这两组数据可以得出行业的集中度是越来越高的，万科是最大的企业，在过去的一年中，市场份额和销售额的比例提高了1%，从销售额和刚才提到的投资额来看，行业的均值是逐步的提高，销售和投资增大的情况下，百强企业的盈利能力也得到了全面的提升。过去几年中净利润从2003—2007年是持续增长的，到2007年百强企业的净利润的均值相对于2006年增长了110%，达到了7.09亿元，同时行业中也出现了净利润超过10亿元的大企业，例如保利、万科、中海等15家企业。
在过去的一年中，2007年行业的盈利得到了全面的提升，可以从总资产的收益率和净资产的收益率和长期资本的收益率得出，在过去的一年中有了比较好的表现，在成本利润率中，百强企业的成本利润率的平均水平大概是36.62%，相对于2006年增长了6.5%，从这些具体数字来看，不仅是百强企业，其他的企业在投资和盈利进行对比。
这些企业获得比较好的影立得时候，也获得了市场的资源，土地资源方面，整个的百强企业土地储备不按面积来看，同比增长了39%或者是40%，均值达到了625万平方米，同时我们对前十位的企业进行了统计，前十位的企业土地储备建筑面积超过2000万的有五家企业，总额大概在19000亿元的土地储备量，做土地储备的同时，这些企业在储备资源，同时也可以看得到，在2006、2007年市场好的同时，大家都是卖房屋卖的慢一点，因此销售额有所下降，从总资产的周转率在这几年的数字中可以得出是小幅度下降的，整体行业和先进都是比较慢的。
我们选择了上市公司进行研究，上市公司的整体资金的状况，资产的负债情况，2007年沪深两市的资产负债率大幅度提升达到了76%，香港上市公司情况好一点，大概56%，沪深96家企业低于70%的有26家，香港上市公司中负债低于50%的有10家，高于70%的有4家，可以得出资产负债率的情况。
我们看一下现金的情况，在2007年整个沪深企业的负债率均值大概4.74%，香港上市公司好一点大概2.17%，经负债率小于1%的企业有33家，经负债率在0—40%之间大概有41家，40%—80%有29家，经负债率高于80%的有27家，这是资金确实困难的企业。
香港上市公司是好一点，整个的状况比沪深好一点，现金和现金等价物以及档期的负债进行对比分析，小于1的有70家，现金到债的大于1的有60家。
中海、SOHO、远洋、碧桂园的现金状况比较好，小于40%。也有一些企业现金和到期债务是1：2，这些企业的现金流的进出状况和偿债浮现的发生。富力的资金状况目前还是存在比较大的压力，过去的一年中，投资和融资做得比较好的企业，近期现金流是很好的，大概达到了比较好的状态和比例。
收入总状况，为什么说现在大家觉得房地产企业是有问题的，特别是企业有资金的问题，对于大的企业来说，资金还是比较好的，我们将2006、2007年的预收帐进行对比，过去的一年前五位的收入大概可以占到全年的30%的水平，按照现在的情况预测，2006、2007年是飞速发展的，应该说整个的行业是很好的，特别是大的企业，可以适应决策，2007年收入的状况是很好的，当然无法达到2007年的增长水平，因为很多的企业在2007年达到了100%的增长，2008年对大的企业应收款和存货进行对比分析，很多的企业如果可以达到20%—30%的销售和业务增长已经是非常不错的。
今天早晨有嘉宾说要放松状态，对待市场的应变。负债率和资金成本还有现金的状况是不容忽视的。很多的企业采取了不同的策略，过去的一年中，中国房地产的上市公司的融资额截止到2008年6月6日，融资额是713亿元人民币，大家通过超级配送票据、可转债进行分析，还有资产的注资，最新公布的借壳上市的9家企业在证监会进行了公告，企业在采取融资手段的同时，注重采取战略和地域的调整，说句的研究分析反应，中国的房地产企业是大家想象的，新的时代会到来，一定是属于综合实力强，品牌实力强或者是专业实力强的企业，谢谢大家，我的回驳到此结束。
主持人：控制通货膨胀有一个比喻，就像手里有一只鸟，握的太松鸟会死，太松就会飞走，关于这个问题下面有请经济学家、北京科技大学教授赵晓回答，演讲主题“会再一次紧缩过渡吗？”
赵 晓：跟我一起完成演讲内容的还有北京航空航天大学竞争力与风险研究中心主任任若恩教授，PPT的内容是我们一起准备完成的，如果有讲正确的地方归任教授，错误的地方就是归我自己。
有一位名人讲过一句话，每一个重要的关头，都要向历史学习。这位名人不是别人，就是南方报业集团的丘克军教授，上午的论坛演讲中，他给贡献了一句非常睿智和有警戒的一句话，每一个重要的关头要向历史学习，还包括不久以前的历史。
2007年、2008年有许多的方面跟1997、1998是相同的，因此有必要向1997、1998年学习，学习教训，尤其是紧缩的教训。
1997年中国一轮的宏观调控进行了四年，到了2007年宏观调控也进行了四年，1997年面临亚洲金融风暴，这是很大的危机，但是我们是逐渐认识到的，到了2007年我们也看到了，美国的次贷风暴，中央经济工作会议的时候，市场普遍认为2008年美国经济可以保持2%—2.5%的增长，因此中央经济工作会议作出的政策是从紧的货币政策的抉择是基于美国经济大概还可以保持2%以上的增长，但是短短二个月后我们就知道不可能的，美国经济今年连1%增长都达不到，同样也面临外部的危机，而且是不太确定的，我们对它的认识是一点一点深入的，1997年的时候，很多的宏观指标都是不错的，因此要避免卷土重来。今天的会场所有的论点都是谈论中国要进入通货膨胀，要在通货膨胀的背景下考虑政策和房价的发展，这跟1997年也是相似的，1998年之后，紧缩的政策之后，短短的几个月，我国的经济形势就完全的变化了，中国陷入了通货紧缩，事后看来，在2008年和1998年6月份政府调整政策，从紧缩转化为积极的财政政策，我们想起来，至少晚了10个月，错过了一个时机，那次是活活的将鸟握在手，握死了。这一次我们希望重要的关头可以吸收历史的教训，走得更好，有很多的迹象表明我们也会重蹈历史的覆辙。
中国制造现在似乎提前进入了拐点，今年上午的时候陶董已经发出了警告，中国大规模的出口已经结束了，出口加工型的黄金时代结束了，就意味着中国制造就结束了，现在有许多的企业倒闭，例如珠三角有上千的企业倒闭，成本上升导致企业外迁，南方都市报报多，中国一南一北两地出现众多的企业倒闭，更多的企业要迁移，温州有20%的企业是停工和半停工的状态，上海的数据显示大概有7000家浙江民营企业撤离上海，这是我们看到的数据，没有更多的反映在宏观调控中，也没有反映在今天会议的讨论之中，今天上午有嘉宾提出，今年1—5月的投资增长实际投资比去年是要低的，1、2月份投资增长是逐月回落的，新开工项目是同比下降的，如果是过去的项目是已经开工的项目，还是要完成的，新开工的项目，增幅同比下降，意味着开发商对前景不看好。还有就是成该量积极的萎缩，表明很难维持住，还看到银行和土地的紧缩政策。
从宏观和企业生存的角度如何看待现象，宏观经济管理的目标包含了四个目标，经济增长、物价稳定、充分就业、国际收支平衡等等。
在这些目标中，充分就业实际上是很重要的指标，我国缺乏有效的宏观数据的结合，经常是得不到及时的反映。中国宏观经济数据中长期没有失业率的指标，使得大家的关注利一直是在物价方面，中国是发展中的大国，在宏观经济的控制和抑制通货膨胀、就业增长是值得怀疑的，我们要从四个方面判断。
目前拿到的数据都是从生产法上拿到的，生产法有一点点的问题，我们倾向于支出法考虑的，生产法是中间投入的价格变化，目前生产法计算的GDP是假定中间投入的价格变化和产出的价格变化是同步的，这是比较强的法定，实际上应该是使用产出和投入产出的价格指数分别的缩减，目前我们没有这样做，中国的价格指数特别是服务业的价格指数有较大的改进余地，所以我们没有用这样的方式，而是用支出法，主要是包括了消费投资和进出口，消费增长是44%，经出口是27%，投资是29%。
2008年政府税收是创造记录的，也包括了非正常的印花税，因此我们估计2007年政府的税收是比较快的，与此政府的消费税也是有所反应的，2008年外部的经济受到美国经济的影响，整个的出口会有比较大的回落。从消费来看，2007年社会消费零售总额同比增长是17.8%，实际的增长12.5%，城镇居民的人均可支配收入是17.2%，扣除价格因素实际增长12%，农村的名义增长是14%，农村增长是19.5%，2008年如果将城镇和农村估算在内，大体认为收入增长是11.5%，同时收入增长一般来说，跟消费的增长是同比例的，但是2007年有一点点特殊的因素，资产的增长是比较高的，包括股票和房地产，有了财富的效应，当年的财富的增长超过了收入的增长。
2008年的消费增长会比2007年有所减少，假定2008年居民的收入跟2007恩年持平，但是没有财富效应，对GDP的贡献会减少0.3%，根据2008年最新的情况根据更新。税收比以前高，仍然是很高的，比同期下降了11%，比我们估计的还要低，出口这架马车对经济增长是没有贡献的，甚至是负贡献的，1—4月份的情况也是这样的。
消费品来看，2008年一季度社会消费品同比增长20.6%，跟2007年大体持平。4月份的情况也是差不多的，居民收入的增长存在一些不确定性的因素，2008年一季度城镇居民人均支配收入同比增长11.5%，扣除物价因素实际增长只有3.4%，可以反应有明显的减缓，意味着下一步的销售和零售额的增长可能会出现问题。
从固定资产投资来讲，1—4月的名义增长25.7%，但是实际的增长只有15.7%，低于2007年投资实际增长20%的水平，是比较低的水平。2008年一季度，居民消费价格总水平上涨8%，食品价格上涨21%，拉动价格总体水平上涨8%，全年是逐月回落的情况。
以生产法计算，2008年的GDP按照国家的统计还可以保持10%以上的增长，但从支出法的角度来看，有可能下滑到9%左右，物价会逐渐的回落。
如果今年经济可以保持9%或者是10%的增长，物价是6%，应该还是不错的，问题是相比2007年快速的下滑，是否会使得我们的紧缩在此出现，这种威胁是出现的，出口下降，投资萎缩，消费难以维持，股价暴跌，经济增长回落、物价回落、房价回落，有可能使得我们在2009年突然发现我们连9%都很难保持，物价也不是通货膨胀的情况，物价换比是回落的，大的涨价因素没有释放，物价也可能出现回落的迹象。
这样的情况，有很多人希望物价下跌，尤其是希望房价暴跌，房价暴跌30%或者是50%，是否符合理性和公共利益和百姓的利益，上午有很多的演讲者介绍了，这里不介绍了。
同时我要提醒大家的，要注意调控的累计效应，调控进行了四年，实际上已经到了临界点了，如果再紧缩就会出现问题，例如房地产的贷款的利率，现在已经调整到7.83%，如果再调整的话就会达到临界点，还有一点就是特别警惕信心危机，经济变化中不可捉摸的因素比较难以控制的因素就是信心，例如亚洲金融危机，香港和新加坡是非常好的学生，金融危机来的时候，一样出问题，还有5.30的股灾，我们知道中国经济的基本面没有发生任何的变化，资金面也没有发生变化，短短的几天发生了下跌就是信心的问题，越南的金融风暴也是这样的。
中国的情况，我们看房地产很多情况都是这样的，有一点是是看空的信心不断的形成，从而就会演变为对整个经济的看空，宏观调控实际上是打移动靶，例如股票市场，如果在去年四、五千点的时候，政府就将印花税调整，去年年底的时候，又将大小非稍微的限制一下，股市就不会跌到目前的状况，如果调整在前，信心没有崩溃之前，效果是一种情况，等到市场没有信心的时候，政府同样出台很多的政策但是没有好的效果，目前中国的经济也是这样的，即使不做任何紧缩的政策，按照目前的惯性也是紧缩和向下的，包括今天现场说的，看淡的情况。政府如果进行紧缩会紧缩过渡，政府如果有回调的姿态，就走在市场调控的前面，即使是这样，我个人仍然保持怀疑，现在政府将政策回调，是否已经有一点晚了，谢谢大家。
主持人：听了赵教授的演讲，有一点感受，就是箫条经济学的感觉，紧缩是否会过渡，政府应该如何打移动镖靶值得大家深思，下面有请保利房地产集团股份有限公司副总经理胡在新发表主题演讲，演讲主题“不确定时期的确定发展”。
胡在新：各位来宾和朋友大家下午好，从风神好号台风刚刚过去的广州来到美丽的三亚，聆听各位专家学者的真知灼见，今天的头脑风暴远胜于风神对我们的影响，刚才赵教授对宏观经济的判断给了我很多的启发，目前国内国际的形势存在诸多的不确定性，大家对股市、楼市、汇市也存在不同的理解，有很多深层次的问题，值得我们深思楼市、股市跌到现在的情况是调控的结果，市场经济下看不见的手和看得见的手哪个更重要，这些问题真的是值得在座的每一位深思的。我们是企业，站在公司经营的角度，我们认为不确定时期一定存在确定性的发展机遇，我们看好中国房地产市场中长期的市场，下面，我向各位简单的介绍保利地产今年的发展情况。
保利地产从2002年股份制改造以来，公司保持持续快速的发展势头，2006年和2007年公司的营业收入和净利润率连续翻番，今年上半年保利地产继续了去年的发展势头，公司和项目拓展均取得了令人欣慰的指标，今年保利认购销售额过100亿元，比去年同期增长51%，销售均价比去年同期增长18%，今年上半年新增的土地储备超过了400万平方米，就在这个月的24日，我们通过招拍挂在长期取得了总建筑面积超过110万平方米的项目，下半年还会拓展新的项目，为公司下半年的发展打下坚实的基础，2007年新进的城市，例如杭州、成都、天津、青岛等区域的大型的房地产项目都在如期的推进。
我们计划在下半年推向市场，希望能够给市场一个惊喜，保利地产之所以在这样的市场环境中，能够取得这样的业绩，我个人的体会是，无论大势好坏怎样，政策如何调整，企业一定要有核心竞争力，这是经过多年的市场锻炼和沉淀下来的，不可复制的，应该是包括品牌的感召力，产品的感染力和资本的支撑力，一直以来，保利地产品牌的塑造和产品的创新，已经形成了产品的创新能力，还有营销体验系统，在宏观经济从紧，银根缩紧，我们开发的产品依然得到了市场的追捧，能够实现好的资金销售的回笼。
变化的只是人们对未来的预期，变化的只是人们对于当前经济形势以及未来行业走势的信心，我们来看一下，我国城市化进程持续的有刚性的需求，我国城市化进程只有50%，发达国家的美国达到了80%，英国达到了90%，阿根廷也超过了80%，我国的城市化道路是任重道远。
人口红利对房地产销售的支撑也会持续一段时间，每年新增人口800万—1000万计划，目前的城市化水平估算，新增人口带来住宅需求带来一个亿的情况，根据居民的水平用于房地产购买的比重。经济增长带来的改善性的需求也是不容忽视的，还应该考虑到在人民币持续升值的过程中，造成了流动性过剩和资产价值的过高，国内CPI造成实际利率下调，大量海外热钱的涌入和居民财富意识的崛起，形成较大的投资性需求，特别在目前国内投资渠道有限的情况之下，房地产的投资属性将会被充分的挖掘，我们预计在本币升值和负利率环境结束之前，房地产的投资性需求仍将保持一定的比例。房地产市场供需的矛盾长期的存在，今天上午很多的通航有不同的观点，从2007年我国主要城市销售面积和2008年计划推向市场的面积来看，除了个别城市的供需基本情况，例如上海、杭州、广州、重庆由于调控的原因，供给在2008年出现大幅度的滑坡，供需的缺口对未来房地产投资的信心将会是很大的拉动力，我个人认为，基于以上考虑，我们认为房地产行业未来的发展前景依然是看好的。但是调整在所难免，本轮的调整对不同的城市和企业以及不同的产品产生影响，也会带来价值的理性回归，最后应该清醒地认识到，中国是发展中的国家，房地产行业是一个发展中的行业，发展理应也必将是行业的长期目标，谢谢大家。
主持人：下面有请星河湾地产控股有限公司副总裁梁上燕发表主题演讲，演讲主题“放眼世界、决胜未来”。
梁上燕：各位来宾和朋友，三年前站在博鳌论坛站在讲台上探讨的是暴风雨之夜大家是否准备好了，在座的各位面临的形势并不比现在轻松，甚至是更加的严峻。2005年我站在讲台上比任何人都紧张，当时是5.19星河湾开盘，大家也为星河湾担心，从广东道北京可以赢，面对2005年7月份的宏观调控，国六条等的政策，大家为星河湾担心，最好的盘也会成为2005年中国最大的烂盘，但是仅仅是三年过去了，星河湾不但没有倒下来，而且从2005年—2007年连续成为中国高档销售的冠军，在北京也成为了中国有史以来三十多年来唯一政府出书跟踪发展的项目。
三年中为什么会从广州一步一步壮大，上午专家讲了不轻松的原因，无论是国民经济总的宏观调控，对于企业来讲，不确定的时期如何选择我们的路径，我要跟大家分享，这就回归到我们一直强调的，在品质时代已经来临的时候，暴风雨之夜是否准备好了，品质过硬，抗跌的风险也是很强的，昨天晚上到了这里跟海外的银行和专家探讨的时候，我们共同的回顾也是有意义的，虽然大家看多的是开发前的广州星河湾，90%的同行都看过，当时漂亮的景观原来是滩涂，项目中有很多的桥，首先将周围的环境做好，才会从4000元/平方米的土地上涨到目前的2万元/平方米，大家看到的是北京兴和万也就是北京90%的同行都看过这样的土地，就是这样的空地，在2005—2007年成为北京的销售冠军，拥有了春夏秋冬不同的景致，上个月我们在香港呈现如此的广告画面的时候，香港的同行不相信会在北京呈现。
北京三年努力拿不到状元，我们走路回广州，市场并不是按照我们的意图发展的，开发商一开始就立足于城市是发展的载体，开发商做好产品的同时，也成为城市的一部分，今天广州的星河湾，还有第六、第七期发展，同样北京的星河湾可以在400亩同样的区域和五分钟距离的项目中，很多的项目只能做40亿元，我们可以做到120亿元，也就是说同样的区域价值和同样的地理位置在开发的过程中，我们应该用怎样的心态进行的。
星河湾进行了500多场不同的财经论坛，也许大家觉得这跟房地产是没有关系的，这就像刚才说的未来的发展企业有三个方面可以胜的，一个是适应大众消费者的价值比很高的，一个是细分消费群体，还有就是是否可以尊重当地的城市，细分过程中是否有特色，从土地到项目的发展，各方面是如何把握的，值得大家去关注的。决胜的力量在哪里，在复杂和艰巨的情况下获胜必须站在品质的源头，就是今天听到的潘教授和钟教授说的回归到品质，今天中午二点的时候一，很多的专家说金融谈何容易，现在有很多的热钱可以随便的进来吗，风暴来临之前我们要做好准备，现在我们又要如何改变，下面介绍星河湾未来的想法和做法，设定长远的战略，从2007年开始，星河湾做出了影响深远重大的决策，在我们的企业建成科学的决策，规范的管理，标准流程的现代企业，八年来跟中国差不多同样的园林设计师都是差不多的，我们到太原的时候，他们说星河湾很出名，他们说这里就是参照中国最好的楼盘北京星河湾做的，因此我到太原到每个项目和消费者中间大家都告诉我们，星河湾是我们需要的品牌。
八年来，星河湾没有输出更多的品牌和快速的发展，品牌的链条和员工的链条是否跟得上，经过八年从广州到北京，八年只做了两个牌，到了2007年可以同时做六个品牌，上海陆家嘴星河湾，上海星河湾，还有北京星河湾新一期的产品，八年星河湾没有负债，现在是很好吸纳土地，继续发展的机会。因为八年锻造了一支队伍，从园林规划到物业服务，在未来有限的物理层面，如何突破，向更高层面发展，向国际生活社区进发，这也是今天要跟大家分享的，因此围绕如何做现代化的企业工程，我们开展了一系列的筹备工作，包括引进国际最有影响力的专业水准的咨询工作，为我们提供管理咨询工作，为聘请了国际影响力的战略投资者，快速的推进优质土地的扩展，按现代企业进行企业管理的再造，以上的几点都是过去进行的，大家觉得中国是大国崛起的时代，大家有太多的机会，因此要提升提升，当我们今天工作已经取得重要的进展，特别是战略不断的引进，星河湾企业是值得投资的，刚才我说了六块土地总价值是1000亿元，不需要外债的情况下，是否可以将1000亿元的价值做好，在此时，大家就想拥有更多的土地还是同样的土地做到最大的价值，在风暴来临的时候，有品牌的坚挺才可以吸引真正顶级国际投资机构的认同。
同时星河湾地产未来的目标，我们希望将广州、北京、上海三个中国最大的城市的星河湾搭建成金三角，为消费者提供彼此的思想和交流的空间，因为中午跟大家交流，北京的大气、官场的文化，首都的文化又如何结合广州的务实和商业南方的文化，还有上海国际时尚的文化，将北京的官场、上海的官场和时尚场和广州的商场结合高的品牌，如何将旗下的高端业主共同共享一个大的市场，需要开发商有世界的眼光，前段时间跟大家交流的时候，大家感受到世界是平的，全球化不仅仅是现象，已经是新世纪的秩序，我们是处于同一个时代，是资源流动的时代，星河湾地产将着力于打造超越国界的高尚社区，要求我们有国际化的视野，大家也许理解，做房产可以跨越区域吗，星河湾跨越了，我们要在国际上发展才叫国际化吗，企业做到的产品和设计是国际化的生活社区，生活场、娱乐场和工作场相互渗透是庞大的场地，因此大家看到很多的画面不一一的介绍，大家对星河湾三年来有很多的领袖人物的聚集，营造中国最高端的生活以及社交的平台，因此，2008年对于星河湾地产来讲，就是要整合全球的资源，打造在中国具有标志性的国际高尚社区，使星河湾不仅仅成为地产商，而是高端品牌的供应商，在星河湾正在打造奢侈品宫殿和世界奢侈品俱乐部，7月3日会有北京外商俱乐部，北京外商俱乐部会带来未来各国的商会包括欧洲、意大利、德国以及中国各阶层的商会在这里经常有不同的聚会，星河湾的高端业主群也在这里可以作为圈层业界的代表共同的交流，中国十年、二十年走过了国外三百年的发展，很多人具有了财富，是否具有共同向世界获取财富的能力，无论是马来西亚的园林部长还是所有国家的元首，包括很多的国王、奥运的官员来到星河湾当做新的景点和名片，在未来我们希望共同的打造金三角。
星河湾汇集了对接世界的资源，星河湾就像航空母舰可以承载很多的企业，让更多的企业和商会通过此平台，认识更多的朋友，这是星河湾独特的做法，将广州、北京、上海串成平台，北京和上海都拥有1600户业主，广州友5000多户的住户，上万的高端人群和世界的人群进行交换。通过中国20年物理空间的发展，汇集成文化的空间，很多的企业都追求文化的境界，不仅企业是这样的，项目也要这样，星河湾是具有高度社会责任感的房地产企业，我们经过多年是否可以形成独特的品牌发展，星河湾也会聚了企业家、文化艺术家、世界冠军、社会名流以及顶级品牌的代表和政府代表，必然会相互的影响，也会形成一种文化，文化的形成需要很多年，影响很深远，我希望开发商的社区都可以设计更多的生活平台，突破过去所说的物理层面 和建筑的模型，让我们跟业主和社区相互影响，相互的结合，共同促进、共同的成长，并且成为具有强大的社会主流的人群，从而形成新的阶层和新的文化，刚才直播的采访中，大家也问道不同的产品和不同的区域和企业，应该有不同的路径，只要我们可以尊重当地的人脉地脉，带任何的城市和困难期都会找到共同的方向，朋友们正在处于非常伟大的时代，我们要有伟大的气魄才可以决胜未来，这个层面和意义来讲，星河湾的品牌意义，在于会产生和传递精神的文化，从而促进国内外顶级生活的文化的交流，沟通与发展以及培养出中国阶层的文化，成为中国新阶层文化的摇篮和园地，所有在座的同行一定可以度过短暂的难关再创辉煌，实现不断的跨越，最后祝愿博鳌论坛举办圆满成功，欢迎各位到北京星河湾做客，每个企业都会找到自己的定位和思路，我们一定会共同赢得更大的市场，谢谢大家。
主持人：下面有请泰盈置业集团总裁黎振伟发表主题演讲。
黎振伟：谢谢主持人，很荣幸参加本年度的博鳌论坛，今年的论坛谈了很多，因为主题叫相对论，但是我们发现今天上午跟下午的企业家，他们都似乎在阐述一个道理。
中国房地产市场以及企业面临冬天的来临，经济有周期，中国房地产市场其中的企业，当然也有冬的严寒，这是自然、这是规律。过冬有什么征象呢？跟自然一样。我们房地产企业面临的挑战，它的挑战今天说了很多，我也经过中国房地产企业的20年的发展，这一点我有自己的独特理解。
首先，我们的冬天来自资源的紧缺，外部环境的因素的不可控制。这是我参加国际论坛看到的资料，令我吓一跳，我们广州从1990年到2000年，广州的发展从红色的发展，到点的扩大。城市的扩张、土地的占用也是非常惊人。如果按这种发展下去，我们不要说做一个百年企业，我们再过十年怎么找土地都非常困难。我们过去说美国的经济如何的高涨，房子如何贵。我在海滨看到别墅最低的价格只需要25万美金，价格已经跟中国差很远的。但是美国人的收入跟中国差很多倍。我看到美国真的泡沫来临了，房地产的价格真正当泡沫破裂的时候会回落的。
同样我们看到，房地产面临着资源性的产业，我们的资源、环境面临严峻的考验。当大家关注地震的时候，不要忘了广东今年春天的雪灾，对广东的影响也是非常严重。同时经济转型的困惑，今天赵教授讲了，其实很清楚，东莞要搬离的厂家远远不止500家。今天广东的汪洋书记，到广州第一个就提出解放思想，让广东的产业面临新的转型，这个转型面临新的挑战。
我们的商业地产还是很低水平的。因此我们可以看到，中国房地产靠过去土地增值，靠成本获得资金的时代已经过去了。看到地王的时候，我们没有困惑，我们的土地都是高于底价几倍的，我们为企业顾问的时候，我们也困惑，为什么拿这么高的地，拿了以后又做不好。看来还是企业的问题，不能只怪政府。
我们今天的资金跟金融已经不是那么容易了，我们在很多的论坛上，也不像过去那样，我们有很多土地可以上市。我们市场供应方式的改变，与消费者日益成熟，令产品开发营销模式要调整。
在广州限价房已经严重的影响商品房，广州最低的限价房带装修已经低于4000元/平方米，同时还有一点，我们可以看到的泡沫后，我们的企业要面临回归。不要说资本市场的影响，银行的金融家说得很好，我们要关注市场与企业自身的能力怎么控制，不要上市而盲目的追求规模和土地储备量。因此我们要看到，我们今天的企业在回归了。
从关注政策，关注金融、关注市场、关注产品的营销，最后到关注企业自身管理的能力。这是我们今年要看到的，我们不能期望金融的变化，我们不能期望政策的变成，我们房地产发展企业，我们企业发展能力从起步阶段，把握机会，既把握市场的营销能力，在第二阶段发展创新阶段，我们要务实、进去、创新。今天我们提升转型阶段，我们要加强优化资源能力。在广州90年代一个商圈，但是这个神话已经不有了。华南板块成就了众多的企业的成长，可以看到华南板块他们最低的价格才卖2700元/平方米。那么，过冬的体验，其实我们认为不同的体验，感觉是一样的。我认为大型企业他们船大好抗风，小型企业就船小好掉头。每一个企业都有自己的生存之道，政策是相同的，在今天并不是每个企业都是回落的，西安是中型的企业，刚完成三个地块的研究地因为市场是不确定性的，政策是不确定性的，西安上个企业一个月卖一套房屋，并没有阻碍他们拿地的信心，他们是认真的，他们是严谨的，我们做的研究是非常之详细的，同时在地震之后马上研究，地震后后代表性的城市，并没有说地震后市场不好，也没有说地震的机会来了，他们是专业的，上个月刚刚成立了投资基金，整合了1000多个企业，2000多个会员和3000多个项目，这些都是中小企业，他们是自救，寻找新的发展之路，他们也在跟国际资本和金融的结合，泰盈集团如何过冬，我们经过了十四年的发展，我们是成长性的企业，我们深刻的记住了两个发展的心得，一、立足市场，我们从市场起家的，所有的东西都是要从市场入手的，因此我们要紧贴市场，我们的销售是优于生产的，我们的产品变化非常快，同时集团在建立全程的地产开发和服务链的完善，今天具备了开发、融资到拿地和营销策划和营销，整合产业链是很难的，多元化对企业的管理是挑战，回过头来想，不挑战不多元化怎么做，今天是金融为本，国际化的团队专业化的运作，稳健的发展，我们的发展得益于欧洲的基金，跟基金团队的合作，令到我们有国际化的视野有国际化的思维我们才可以在发展中稳健的发展，最后，今天也正面临的问题，冬天是变化的过程，冬天也是企业成长的必然，冬天促发了内心的觉悟，也激扬奋发，但是万象依然，冬天是一年的尾声也是迎接新春的开始，最后用我们的一句话，用心建设新生活，我们不仅迎接冬天还要做好冬天。
主持人：下面有请百士达地产有限公司董事、常务副总经理罗雷发表主题演讲，演讲主题“未来竞争”。
罗 雷：各位同行下午好，我最欣赏的是刚才上一位演讲的嘉宾，时间控制的很好，我公司不是非常主流模式的企业，所以我也希望尽量的减少时间，将时间都让给主流的开发商来讲，实际我没有太多的内容，作为百仕达为什么有这样的心态，15年都不敢将自己作大，所以跟大家分享这样的心得，我们认为上午易总提出了新时代的到来，这个观点我是同意的，我们心目中的新时代在未来是对房地产企业来说是战略竞争时代的到来，也就是说，今天这样的宏观调控下，哪些企业是最难受的，一定是没有战略或者是战略错误的企业。
如果一个企业本身有比较好的战略，，就算冬天来临也会找到过冬的办法，为什么说战略的竞争在未来的选择性会越来越重要，大体有几个重要的原因决定的。
实际上行业有越来越多的进入者，竞争的程度已经变得非常的厉害，四、五年前在深圳做开发的时候，同一期的企业，不是那么多的，以前在我们后面的很多企业都已经用很快的速度跑到前面去了，竞争是非常大的。我们认为政策和市场的波动性也是越来越大的，使得企业业面临很多竞争的压力。
实际上房地产行业已经出现了具有明显竞争优势的企业，在座的有很多的企业已经在市场上具有非常明显的竞争优势，在这样的环境之下，企业如果没有战略是非常糟糕的事情。
消费的模式变的日益的复杂和多元化，给中小企业提供了生存的空间。过去的二十年中，中国的房地产行业主流的模式是什么，实际上主流的模式是，大家都想做万科，大家都想做中国第一，最好是世界第一，这就是主流的模式，确实在过去成就了一批非常优秀的中国房地产企业，成功是有背景和原因的，我认为第一个背景是，大的市场背景，最突出的一点是，中国在八十年代以后，突然出现了巨大的房地产需求以及市场，以前大家都是由单位分房，突然变成为要走向市场，这样的增长没世不知道在那个国家可以找得到的，要用规模领先的模式，实际上要求公司要有非常好的治理结构，有非常优秀的管理团队，这一点也是不容易做到的。
要让你的团队和治理结构长期保持非常稳定的高水平，需要企业有优良的企业文化。这一点就更难做到了。
你需要你的产品有一定的定位，但是我认为这个在过去的20年，还不是最重要的。过去20年中国的消费者还没有太明显的分出层次，所以产品定位不是很重要。但是在未来情况发生了转变，以后会变得越来越重要。
在未来这种模式会面临什么挑战呢？我认为它也会面临下面几个方面的挑战：
一、土地开发的成本是在快速的提升过程，对这种模式本身带来的资金压力也是非常大的。
二、政策和市场波动的风险非常大。再快速扩张中，很可能会面临一些困境，这个是快速扩张的面临两个比较大的问题。
三、快速扩张给公司的治理和管理带来复杂性和挑战也是非常大的，一年之内搞十个八个项目，是六个分公司，怎么着到管理人员完全按照公司的制度和理念去实行这个目标，实际上不是非常容易的事情。
四、由于上面提到消费模式的多元化和复杂化，会造成客户出现结构性的流失。如果过去20年，消费者在这个层次不是很明显的话，从未来来说，这个速度在加快，中国的消费者正在从简单的消费行为，向复杂的消费文化转变的过程中。这个过程在产生的时候，你想为所有客户服务的可能性变得越来越小，所以客户会出现结构性的流失。快速扩张的企业，比较好的应该是前期，IPO成功上市的一些企业。他们好的一点，就是有好资本的平台，有更多资金的渠道来支撑他们的战略。反过来要小心的就是，资本市场的管制理念，和管制一个企业本身的理念不是完全一样的，有时候会有很大的矛盾，我认为资本市场的阻力性，比这个企业本身会更强，并且短期阻力性的特别相当明显，很多时候会跟一个企业正常的治理，所需要花的正常的时间和精力会有一定的冲突。如果一个企业完全是按照资本模式去发展的话，有时候是会有陷阱的。
曾经有一举名言，金钱是企业家的仆人，也是可怕的主人。对企业来说，也应该分清楚，我们对资本和金钱的概念。十年多年去读一个名言的时候，没有太大的感觉，因为那时候中国的房地产不是太讲究这个。大师在竞争战略里面已经提高到三种最基本的战略模式，
一、是成本领先的战略，战略是支撑规模领先的发展模式的。
二、标新立异的战略，在创新方面也会得到非常好的发展。
三、目标的战略，我们主要的去进攻某一个特定的客户群和某一个产品系列的细分段，或者地区的市场。对于文件的企业来说，在冬天来临的时候思想自己的战略的时候，一般会思考最后的战略。
如果过去的20年，我们都想让自己做第一的话，现在我们可以想想，我们是不是也可以做最好。
主持人：下面我发布一个消息，7月26日，21世纪经济报道、21实际商业评论、博鳌21实际房地产论坛组委会将在深圳举办一场叫赢在战略的博鳌21世纪房地产论坛2008（深圳）高峰会，如果感兴趣的话，可以到大会入口处进行咨询。
感谢今天下午的6位演讲嘉宾，接下来我们会有一个茶歇时间。
主持人：下面进行中国地产六方会谈
会谈主题：（一）寻求楼市的确定性因素
高通胀对经济的影响，进而会对房地产市场产生怎样的影响？房价是不是影响CPI的主导因素之一？信贷略微放松还是继续从紧？未来一段时期的信贷政策取向是什么？有经济学家认为，防止经济过热，已不再经济工作的重心，而是在解决高通胀问题的同时，还要保持经济的适当快速增长，为此应适当调整当前的信贷政策，由从紧转为略微放松。股市和热钱对楼市的影响。
对话主持：刘 晖 21世纪经济报道副主编
嘉宾主持：任志强 华远集团总裁、华远地产董事长
对话嘉宾：单伟豹 路劲基建主席
陶 冬 瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师
梁上燕 星河湾地产控股有限公司副总裁
代建功 搜房机构CEO
张 辉 富力（北京）地产开发有限公司副董事长兼总经理
佘学彬 大自然地板董事长兼总裁
刘 晖：通过今天各位嘉宾的研讨和讨论，不确定的因素越来越多，什么是不确定因素是今天下午的焦点，本次对话分为两部分进行，第一部分是每个嘉宾有五分钟的主题陈述，之后是对话。
陶 冬：因为上午主题演讲的时候，大家听的没有展开，所以我不想耽误大家的时间，我将自己的浓缩一下，我想讲的是今后的18个月，中国经济和中国房地产有以下几个特点：
一、政策不确定性，进一步的上升，经济不确定性，进一步的上升。带来几个主要的动力：
1、我相信通货膨胀除了食品通胀外，还会有第二波，因为工资和生产要素价格调整带来第二波的通货膨胀。
2、经济增长的不确定性，会进一步的加深。到目前为止，尽管年年喊增长的问题，过去十年中国没有出现通货膨胀的问题，中国的GDP不是9%就是10%或者是11%，但是我相信如果出现双位数的通货膨胀，在某些时间政府发出保8%的呼声，因为中国的出口回落势在必行，已经呈现，政府的消费回落，政府在投资商举棋不定，海外的环境依然不确定。因此增长是担忧的，房地产会出现不同性质的变化
首先如果通货膨胀不往双位数走的话，本轮的房地产调整在今年年底前就可以结束的，因为政府的口径已经变了，六个月前政府讲通过打压进行调控，今天讲的是风险控制。从打压到控制实际上北京决策者对于房价大跌，房地产成为经济下一个不确定因素的忧虑正在急剧的上升，这种情况下，如果政策不出现打压，我相信最终是由需求决定的，需求什么时候进来不敢讲，需求进来的时候，大家会发现新盘没有想象的多。过去的一年中，因为资金链出现了问题，实际上宏观调控有所放缓，如果出现第二种情况，我所说的，双位数的通货膨胀，增长也成为问题的话，我认为中国的宏观调控至少会有二、三年，大家要回想1997—2003年房地产的走势。记住今天中国面临的问题不仅仅是通货膨胀，同时还有经济的问题，谢谢大家。
刘 晖：因为任志强先生4：30要去机场，所以您先来发言。
任志强：陶冬讲了不确定性因素，跟讨论主题有一点不同，我们想谈的是确定性因素很多的，固定的需求是经常存在的，大家也是知道的，人口结构和城市化各方面来说，现在只是要让这些需求爆发出来的背景和条件，但是背景和环境条件变成了陶冬先生所说的不确定性不是中国的房地产如何走，而是如何的对待，前几天听到令人兴奋的信心如何稳定房地产市场，没有细则出来，只是看到央行紧缩的信心和银监会进一步审查房地产信贷资金，现在所有的银行中都有大量的审查人员专门的查房地产到底怎么了。
这两个信息是不对称的，一个是要稳定，一个是不管是否稳定都先打击再说，这就变成了确定性的需求，不确定性的政策，我们知道不确定性的政策比确定性更有杀伤力，政策要职抑制需求，从2003年以后，很多都是先从抑制投资开始的，2004—2006年的政策都是抑制需求，需求带动才让房地产产生了高增长，实际上在1998年就是通过需求拉动中国的经济和GDP的，现在反过来了，我们只是知道作为国家称之为支柱型产业的产业，受到不公正的虐待，会延续多长时间我们不知道，不确定性因素比确定性因素更多，左右今天的市场变化。境外的投行和分析家，用国际的情况以及对中国的影响来看中国，中国是不完全受国际化的影响，受影响的是计划经济，决定我们的市场向哪里走，如果计划经济说今天的GDP下跌了，用房地产作为重新拉升经济的指数，可能房地产就会从今年下半年开始调整。如果抑制通货膨胀可以牺牲一部分的GDP，就会继续的打压房地产业，历次的宏观调控都是固定资产投资，因此1993年禁止房地产企业上市等等。
我们知道，到了保8%的时候，房地产的日子不好过，历史上改革开放三十年，最低的时候就是我们称之为通货紧缩的1996年、1997年，该阶段全行业或者是房地产的全行业是亏损的，连续两年出现高速的亏损，到了7%或者是8%以下的时候，房地产的日子不好过，预期GDP下降的情况下，人们的收入和增长水平是下降的，CPI下降的时候，人们的实际收入是下降的，预期是长期的建立或者是二、三年没有建立起来的，人们的购买住房就是购买预期，预期会升值预期以后的收入会支付今天购买的预期，一旦出现了陶冬先生说的局面，连续几年的投资情况都会出现的，李荣融说大型国有企业要过苦日子，利润下滑的情况下，经济会下滑，有的行业会面临破产，例如通货萎缩，今天上午说，投资增长30%，仍然生产资料价格增长的话，就变成了负增长，我们必须看到钢材、水泥价格的增长对每平方的造价产生较大的影响，将这些因素扣掉，我想会在今年的八、月十月份就显现了，非房地产行业的部分的增长比我们预期的要大和多，这些不确定的因素就否定了现在已经有的可确定的因素，让市场变成了不确定的市场，谢谢。
刘 晖：按照之前的顺序，下面有请张辉发言。
张辉：我接到话题的时候想了一下，今天讨论的是房地产发展的不确定性因素，确定性因素来说，我是比较支持这样的观点，我认为现在的房地产市场中，刚性的需求还是未来房地产发展不确定性的因素，刚才任总也提到了这样的观点。
从在宏观的层面来说，作为房地产一线的企业来说，简单的看法是，目前市场销售的情况来看，很多的房企采取了价格回调的措施，只要出去必定有用的，在现在的时期内，我认为从一个方面来说，也证明了这一点，证明了实质性的购房的需求还是大量的存在，从很多的资料反应，从南到北很多大的城市，广州、深圳、北京、上海、包括一些二线的城市的房地产企业都用类似的方式，我认为可以证明这样的趋势。
去年在这里开会的时候，整个行业还是信心十足的，尤其是对房地产的发展充满信心，也有很多的观点，包括了投资性的需求和住房性的需求是支持行业的发展的，现在感觉到国家在政策上的调控，尤其是银根的紧缩，房贷和购房首付利率的调整，有效的打击了部分投机和投资商的需求。某种程度来说，政策使用过程中，或者是用误伤了有效需求，中央的调控希望房地产企业良性的发展。作为房地产的企业来说，也给我们造成了困难，尤其是有效需求被打击的情况下。
根据前几个月的销售状况和各个地产公司的销售状况反应，政策上是否需要进行审慎的考虑。
刘 晖：刚才张辉先生提到的一个观点，需求是确定性的需求，是否有购买力支撑，还需要看政策的情况。接下来有请代建功先生发言。
代建功：这个世界已经没有确定性的因素，基本上面对的是不确定性的因素，今天早晨我看刘洲伟发言的时候，市场部确定，房地产企业如何管理不确定性是作为博鳌论坛的主要议题，今天上午认真听了每一位嘉宾的发言，包括聂会长和任总和易总的发言，绝大多数谈的都是不确定因素下企业如何做，我认为目前中国不仅仅房地产业的很多因素都是不确定的，整个世界也是不确定性的，谁将世界搞的这么乱？实际上是美国，很多年前已经感觉到，不知道大家是否看过一本自传，就是美国攻打伊拉克之前，世界发展的局势和公司发展的战略是非常清晰的，甚至未来多少年的计划都可以预见到未来的结果，但是伊拉克战争后，就看不清世界的发展，唯一可以掌控的就是适应世界的变化，就是适应不确定性的因素。
上周我参加大活动也就是澳洲电信，也就是CEO的会议，会议上讲了一个故事，他跟摩托罗拉的老总再一次晚宴上就问到了企业领导力的问题，摩托罗拉的老总说他们现在是很糟的，不会像以前那样心情很平静，每天早晨照镜子的时候，就想今天要面对怎样的变化的这些变化对公司和企业造成怎样的影响，世界现在已经变成很多不确定性的因素融合在一起。
我们看花旗银行，前些时间跟花旗地产部的负责人谈在中国房地产的投资以及收购方面的内容，华旗集团在房地产的战略已经不会像之前那么清晰。去年年尾的时候，整个集团还在提倡大力的收购，在全球收购不动产，到了年尾的时候，去年年底的时候，领导又开始说，尽快的卖出，将手上掌握的不动产卖出去的。花旗公司战略的变化已经变得非常的快，以前是一个战略下来可能是五年甚至十年不会改变的，现在的变化是非常快的。
地产中有两个例子，去年碧桂园上去了，今年恒大没有上去，基本上是没有成功的，我相信他们之间的做人是没有如此之大的差距，但是公司是不同的，而且世界的变化是很快的。我觉得，一个企业在新的状态下，如果大家认为有什么不确定性的因素，还是相对理想化的状况，我们必须塑造历史，就是加强管理不确定性因素的能力，我相信这是企业未来，包括领导人需要具备的重要的管理意识或者是能力。
刘 晖：谢谢代建功先生，他为我们描述了不确定性的世界，是混沌的，非线性的，当然也提出了最后一个问题，到底对不确定性的世界我们应该如何做，请佘学彬先生做主题陈述。
佘学彬：我不是做地产的，我是做地板的，我是这样看待的，我们是否可以用基本论看房地产，我认为房地产是很大的产业，也是一个很大的行业，我比较认同张总的观点，从中国的发展来说，我发现有几个特点，一个是城市化不断的增长，虽然专家有些悲观，但是规模也达到了1700万，人民的生活水平是不断上升的，企业的增长最大的是员工工资的增长，实际上这是购买力。
中国人的特点是，喜欢有自己的房屋，他们会比较踏实的，跟国外是不同的，我们到国外和欧洲的时候，一条路他们30年没有动过，那很糟糕，如果我是做地板的就要死了，中国不要说30年，3年都不知道是怎样的，我认为从基本面来看，房地产是很大的产业，这是很大的行业，关键是如何经营行业的一情况，我认为目前是短期的行为。反过来说，如何多一点研究房地产行业是如何做的，可以在自己的范围内变得更加的可控。
今天星河湾的梁总说一个因得出三个果，是否可以用品牌，将企业的形象做出来，要达到怎样的产品，从而控制风险。
我认为还是要将内功锻炼好，行业中，毛利润达到了40%，今天在座的美的空调、海尔他们的毛利率是多少，大家就比较一下行业就明白结果是怎样的，有的是千分之四或者是百分之一，我认为可控的风险要取决于老总。例如经济是否有泡沫，房地产价格是否下滑，中国的CPI以及油价达到了140美元，楼价高跟人的血糖高是一样的，洗澡都会出问题的，现在是否可以控制是一个问题。
有的人说，现在发现全球的央行掌控的能力很差的，从总体来说，现在有很大的不确定因素，有专家说中国的GDP会维持在8%，拉动中国经济的增长，8%比美国的1%的增长是比较明显的，今天的核心是如何抓好房地产行业的内功，将品牌核心产品，最终是跟产业链的管理结合起来，一定要将产业链的管理做出来，我过去参观了很多的房地产，问他们的核心产品在哪里，是否是品牌中的品牌，这是非常重要的话题。
单伟豹：房地产的需求是刚性的，是非常确定的，我们分析原则上的东西，城市化每年是1700万，在欧洲就是一个国家了，每年我们是建设一个国家，民间储蓄率是18万亿元，需求是良性的，我不认为会有大的变化。
不变的因素是，现在面临的环境是正常的循环，从2002年开始，国家的宏观调控不断的出台，房屋的价格就不断的上升，实际上是不正常的，2007年成为沱江的野马，现在是面临冬天，春天很快就到了，不是结构性的问题，房价上涨了很多，应该调整了，同比数量和价格都会变化的，就像深圳的价格也调整了，国家干涉后，市场就会提早的调整，整个的趋势不是任何人可以预知的。冬天来了春天一定会来的，我们没有在结构性上有大的变化，因此房地产中长期一定是变化的。
中国的GDP的增长，去年是11.6%，今年也会保持在10%左右。就算受外部的影响，未来的五年也会维持5%的增长，对于中国来说也是正面的。
我认为确定的因素是资金链的问题，这也不是很大的灾难性的问题。我没有了解整个的行业，我看了十大上市公司，有的在香港上市，有的在国内上市，他们虽然在降价，不断的促销，成本高了，他们还是完全有利润的，十大经销商都是在正常的情况下经营，价格比较稳定，如果在亏本的情况下，例如10亿元亏损了10%，就剩下9亿元，在有利润的循环下，资金链是不会断裂的，最多将自己开发的节奏减慢拿土地的速度减缓，我认为6个月内大的公司没有发生任何的问题，当然中小企业和上市公司有可能会发生问题，这也是非常正常的。
最后一个确定性的因素，在这种发展比较慢，步子比较慢，大家比较保守的情况下，为我们提供了一个机会就是优化企业，所有的房地产要注重人员的培训外，其它的也很重要，我们要将自己的企业优化，将我们的人员和规章制度规范化，优化自己的企业，春天来的时候，无论是明年还是后年，基本功练好了，企业就会很快的发展，这是谁都要做的，快速的发展是否可以跟得上调整和管理，趁此机会，现在大势是慢的，每个企业都应该这样做，我对房地产的前景是乐观的，不觉得会有灾难性在我们的面前。就算有了灾难性，中国政府对市场的干预是比较厉害的，反过来就会将20%的产业扶持住，这是有可能的，大家不要担心，春天很快就会来的。
刘 晖：下面有请梁上燕女士发言。
梁上燕：确定和不确定每分钟都在变化，我来博鳌之前我知道我自己的服装，给了我一个大号，晚上一看是加加大号，我知道自己的号，很多的专家很高，就我跟聂会长是女的，今天很感动的，我比以往都早一天到博鳌论坛，以往是下了飞机就发言，不知道前面讲了什么，从早上到下午，发现没有发言的专家和行业领导都座在哪里，有很多的董事长，这是这几年很少见的，大家发言后都走了，确定性每一分钟都在改变。今天有很多的海外企业和投资家进来，当年做广州华南板块的时候，广州人认为不可能的，十年内不会变成中央住宅区，全广东和中国的媒体都在批评华南板块，八年后大家就认为是可以这样超越的，国外很多的发展经验不一定适合今天所遇到的问题，确定和不确定掌握在大家的手中，今天从来没有如此的关注，第一排和第二排有很多的领导和专家，我们要确定今后要做细做好挖掘企业做内功，我们不确定的是，今天大会有几百人，是否可以给政府和各方面递我们共同的宣言，我们知道跟过去的十年不同的是，我们知道责任在哪里，知道行业的规范在哪里，大家趁此机会在这里，大家意识到可以规范自己的同时，不确定性就会变成确定性，现在有很多的不明朗也可以早日的明朗，实际上做好内功，还有一条路就是共同的找出解决的方法，就可以早一点的结束，而不是等着看一、二年，还是三年内有渠道，跟政府层面沟通，因为国外的不一定适合中国，谢谢。
刘 晖：谢谢梁上燕女士，提到了重要的方法论的问题，各位嘉宾都进行了主题阐述，在此邀请嘉宾主持对他们进行评点，任志强先生对各位嘉宾的发言进行点评。
任志强：确定和不确定性看法不同，有的人说企业的确定性是最重要的，及时下降了一半，房屋也可以卖出去的，去年是4亿元左右的销售额，如果企业的产品是最好的，可能下掉了一半也可以活的很好，这就是企业基本功和产品所决定的确定性，佘总就是这样的看法，我们的企业只是管理风险，风险是不确定性，代总认为的不确定性是否可以发展，企业家承担的风险是企业拥有的能力之内，超出了能力控制，不确定性就承担不起这种风险。不确定性对每一个人来说是必要的，张总更希望现有的刚性需求可以满足发展的要求，政策的改变有利于启动需求，让企业发展的更好。
陶冬先生更多的是从国际市场的眼光看中国，关注的是宏观经济面的不确定性，宏观面的不确定性比行业的不确定性更为重要的，因为房地产在所有的宏观经济中是一部分，不可能那个国家的房地产脱离了宏观经济谈房地产，因此我不同意王石的观点，如果其他的行业都下降，房地产上升，就不是同步的，房地产业跟宏观经济是同步的，亚洲金融危机后房地产曾经一枝独秀，不管受国际还是过类的因素如果出现大幅度的下滑的时候，应该就会很大。
单总说下跌到5%，我们还是世界最前列的增长速度，但是对中国来说就不一样了，每下跌1%，下跌的就是企业的利润，也是密集型产业的劳动就业，如果下跌3%—5%，跟国外是不同的，就意味着有大量的事业，有其他的并发症产生了，对中国的宏观经济来说影响会很大，房地产也不会一枝独秀不受伤害的继续保持高速增长，我认为不太现实。
总的来看，如果中国在高速发展过程中，保持了高于其他的国家，但是远远低于自己速度的增长，就是一种危机，我们在1997年7.2%、7.8%就出现了滞胀中国高速发展的情况中跟发达国家的增长是不同的，也许他们的1%或者是2%很好的，甚至日本连续多年没有增长也过得去，如果中国出现这样的情况，就未必可以像日本那样度过难关，或者是像只有1%或者是2%经济增长的国家那样过得好，因为有很多不如别人的发展状况，例如政府加大社保的支出，如果没有经济的高速增长社保的漏洞是很大的，发达国家不存在这样的问题，有多年的积累和成熟的GDP的沉淀，中国没有那么多的沉淀，这样就出现了陶冬先生说的比较大的经济波动和其他的问题，不知道我评点的是否对，我没有太多的时间，谢谢各位了。
刘 晖：谢谢您精彩的点评，刚才任志强先生已经将论坛代入了第二个阶段，就是主题陈述后有一个对话的环节，陶冬先生提到了GDP增长8%就要达到滞胀，佘学彬先生认为5%也会很好，任志强说经济就会受到影响，陶冬是先提出这个观点，为什么下降到8%就要打保卫战。
陶冬：中国经济两个比较大的重要的因素，第一个因素，中国有大量的就业不足的情况，这是过去若干年农村经济和城市就业市场，分开割裂开所产生的必然结果。如果要想中国的经济增长，过低的话，就业势必成为一个大的问题，这也就是为什么北京的决策层对于8%如此的关注，关注的不是数字，而是数字背后的社会稳定。
第二，中国经济中的非效能性、相关性。中国8%的经济增长不是全部由经济产生的，有很多是浪费的，多少的衣服生产出来是卖不出去的，中国的经济不能按照美国和欧洲的经济来计算2%或者是3%。单先生讲5%并不是没有问题，他讲的是春去春来，我对这个问题是赞同的。
今天在这个问题上忧心重重，在地球上，我们经历了很多次的冰河期，一批的生物被淘汰了，一批生物适者生存，而且发展的越来越好，这就是生物发展的规律。这也是房地产发展的规律，适者生存在房地产业意味着什么？
1、企业和产品定位的问题。
2、产品的竞争力的问题。
3、现金流管理的问题。
三个问题中间，由于中国地产商起步点比较低，都是从比较小逐步起来的，在市场定位和产品定位以及销售商各有一套，对于现金流的管理是有偏差的，小企业是由销售管理为主的，大企业CEO管的是现金流，而且现金流的管理，根据不同的宏观宏观环境需要的现金流是不一样的。对于此的管理，对于今天面临不确定性的中国房地产来讲是至关重要的。
刘 晖：谢谢陶冬先生的发言，请单先生对陶冬先生的观点进行回应或者是对自己的观点有进一步的解释。
单伟豹：GDP的背后有很多的学问，我的意思是GDP要持续的增长。五
刘 晖：刚才谈到了不确定性因素，各位嘉宾的观点是一致的，就是要找到正确的方法论，都是要练内功。我想各位嘉宾尤其是从事实操的老总简要的谈一下如何做，刚才陶冬讲现金流是CEO抓的事情，你们是如何做的？你们认为方法论最有效的是什么？
梁上燕：下午发言已经讲了，暴风雨来临之前做好品质和团队的整合，市场不好的时候，还是有你的市场空间。今天所有的专家都谈了，如果面临风暴，实际上也是调整内部，过去是等待政策，现在我们可以将共同的声音传达上去，不知道是否可以帮助我们自己，但是我们会早一点知道风险在哪里，或者是开发商应该知道自己的责任和规范，过去的十几年和二十几年的路是我们自己走下去，以前没有遇到的不代表今后没有遇到，以前不规范的不代表今后不规范，今天有众多的媒体和行业的领袖将我们的观点传达上去，企业在其中应该做好自己的基本工作。
单伟豹：国际的大环境是不断的改变的，中国政府政策的改变我们都是无法改变的，希望他们可以可怜一下我们，一个企业来说，要顺应环境的变化，在环境变化之中，政策出台后无法抗拒的，目前最重要的是现金流。因为销售额的降低，开工率和工程量也降低了，新的政策有不确定性的因素，新的土地取得是要非常谨慎和保守的，保持先进比土地储备更重要的，某些企业坚持到今年年底和明年年初遇到了非常大的困难，尽量的保持值钱的现金，为企业很好的项目准备，为自己的企业创造有利的利润。
佘学彬：我认为有两个办法：
一、贴近市场。拐点可能会更快的出现，要跟着政策和市场来走，原来的国八条出台后，我们要顺着走就会更快。
二、要完善风险管理，包括现金流的管理，核心产品的提炼，品牌的支撑，最后做到人力资源以及支撑系统和全部的风险系统来做的。
代建功：论坛中我听到了阳光的易总提到了新时代，他的态度是非常好的，刚才保利胡总和星河湾的梁总表达的观点，都是企业对待不确定因素下的做法，这已经告诉我们企业应该如何应对不确定因素的方法，这些方面已经是有章可循的，我个人的观点是，应该是与时俱进树立科学发展观。
张辉：方法论不同的企业有不同的方法，不同的地区也有不同的对应方式，我们还算幸运的，在调整之前，我们在香港上市了，一方面啊土地储备基本上可以满足未来几年的发展，最起码过冬的粮食现在有了，粮食就是抵抗风险的能力，手头上的土地拿的价格也是合理的，这段时间，可以做的事情就是练好内功，包括了企业人才的培养和治理。
面对市场来说，现在更多的时间是将产品做的细致，例如市场当中精品的企业学习，将手头上的资源发挥的更有效，我们也进行调研，以往的项目是求量，现在也会转换思路，对一些项目更大的挖掘附加价值，在有限的土地资源上创造更大的附加价值。
刘 晖：谢谢各位嘉宾的发言，实际上大家讲的用一个词语来看待，就是新法，希望中国经济持续健康的发展，希望行业持续健康的发展，法就是各自有自己的法，各有自己的技术和锻炼自己的内功，因为时间的关系，第一场的论坛，寻求楼市的不确定性因素就结束了。
中国地产六方会谈（二）：观望态势下的地产资金链
如果市场继续观望，地产商应该怎么办？打折或降价，是最好的选择么？如果销售仍然冷淡，股市融资仍然受阻，信贷仍然从紧，哪些地产商的资金链会断裂？有人说，每一次大的金融危机，都要以一两家著名投行的破产倒闭才能结束，而每一次大的房地产宏观调控，也都要以一两家知名地产商出让股权而告一段落，果真如此么？什么样的地产商容易死去？
对话主持：袁一泓 21世纪经济报道地产事业部新闻总监
嘉宾主持：赵 晓 经济学家、北京科技大学教授
对话嘉宾：柴志坤 北京天鸿房地产开发有限公司/上海天鸿投资控股有限公司董事长
杨晓辉 泰盈集团董事长
袁 浩 德意志银行董事
张章笋 北京国瑞兴业房地产有限公司董事长
李晓东 联华信托投资有限公司常务董事、总裁
赵先信 浦发银行风险政策管理部总经理
杨 熙 新浪房产频道主编
袁一泓：以前谈的也是市场层面的话题，叫做高档的房价可以持续多久，今天谈的是观望，什么时候可以走出观望，观望持续的过程中，我们如何应对地产的风险的问题，今天有不确定性带来的问题和市场的变化，给企业带来很大的风险。
赵 晓：将更多的时间让给台上的嘉宾，他们最能感受目前资金链的状况，因为时间比较有限，前面的论坛也谈了现金流，先将机会给我们的老总，一会儿我在穿插。
袁一泓：有几个关键词，大家认为观望可以持续多久，在观望的过程中，你认为最大的危险是不是地产资金链的问题，如何认为的话，如何应对。
柴志坤：观望的心里是如何形成的，今天上午的经济学家和同行都说了，不但是中国全球通县了通货膨胀，现在谁也没有办法，今天开会的不确定性是很大的，经济社会发展了这么长的时间，大家面临新的问题，在这种情况下，房地产和消费投资品是有所不同的，从整体来说，是有很强的社会属性和经济属性，政府出台政策的时候就是关注房价和房地产市场，除了行业在固定资产投资中居高不下，行业有高于固定资产的速度发展，除此现象外，产品本身就是人生存的必需品，有很强的社会属性，社会各界尤其是政府的关注，产品有很强的经济属性，而且是涵盖投资品和消费品两个领域，带来了很多的不确定性和可变的因素，这就是大家出现观望的因素，供给来说宏观经济的不确定性对行业产生了不确定的影响，从需求的角度来看带来了更多的不确定性，大家可以做什么，观望心里可以持续多长的时间，谁恐怕都说不准，这是新的问题。原来大家认为欧洲是不错的，今天徐老师说也不知道谁比较好，整体来说我是比较有信心的，中国从历史来说就是一个大国，就能够在各种情况下有应对的办法，中国改革开放三十年的时间，尽管虽然出现了很多的问题，我国的外汇出奔了GDP都是非常高的，我相信可以找到办法的，先进和资金链的问题，以前尝试过很多的方式，或者是实践了一些方式，目前的情况下，不是融资的问题，关键是公司的策略，陶冬说了企业的现金流的问题，尤其是目前的市场情况下，就更加的清楚。关键是如何管的问题，从策略来说，这种情况下不管是买地还是不买地，降价还是不降价都要保持合理的负债的情况下，保证资产的周转率，这也是大家要关注的。
前面听了同行的发言，更多的关注你的产品和销售的执行包括现金流的管理，回技术的问题就是很好的策略。
赵 晓：建议各位老总发言尽量的减少，论坛应该超过上一轮。
杨晓辉：当出现观望的时候，中国的发展和住房的刚性需求都是不确定性的，刚性需求因为信心上的困难，会导致刚性需求的下降，从另一方面来说，金融的紧缩导致资金链的收紧，就使一些开发商抗不住，就会出现降价促销，降价促销跟信心是互为关系的，就会将房地产的形势向下推，不明确是政策的不明确，因为政策的不明确，就是我们各方面说的信心的影响，还有就是对金融政策和未来走向的影响。对于企业的影响来说，可能对不同的企业有不同的影响，对我公司来说，我们的企业不大，我们做开发八年也就是八年左右的时间，前六年基本上是零负债走过来的，到现在为止，做开发的时候负债不超过20%，特别是在去年高峰的时候，我们预计到肯定会出现下滑，因此进行了适当的调整。当我们面对不确定性的时候，就应该是修炼内功更好的时候，谢谢。
张章笋：观望的时候，企业的资金链和我个人的意见认为，房地产公司应该量力而行，在价格回落，市场观望态势之下，应该尽量的少拿地，少做一些项目，少开工建筑面积，将自身的资金链调整的松一些，这样就可以平安的度过调整的期限，这是对企业负责的态度。同时大家都要少拿地和少上项目和开工面积，对整个行业也是一种促进的作用，目前中国的房地产业毕竟是价格回落的调整期，也许这个阶段需要二、三年的时间，2004、2005年价格上升了，2006、2007年上升的过激了，尤其是中央政府认为价格上升太快对经济带来了破坏性和政策的不稳定性，尤其是出台了宏观调控政策，目前的情况来说，最好的办法是少拿地和少开工项目，对行业也是有好处的。
一方面价格不断的下滑，本来预算20%—30%就可以做了，资金成本不断的上升，现在银行动不动就是7.5%的资本金上调到20%，达到了9%多，因此资金成本很高，加上观望期大家都徘徊，不可为的情况下，就导致供求关系相对平衡，中国的房地产市场，实际上是回落期，降到合理的状态，并不是形成泡沫，因此还没有到恐慌的状态，中国的房地产市场，实际上13亿人口的需求还没有激发出来，目前是处于城市化的高峰期，消费刚刚开始，中国八亿农民的农村市场还没有开始，房地产的春天还没有到来，目前的调整期我认为是短暂的。
我还有一个请求，对于房地产业我认为是大有可为的，举办这样的论坛有这么多的媒体，应该给予正面的报道，不要造成太多的负面报道对市场造成更多的破坏性。
袁一泓：袁浩先生，您认为资金链问题严重吗？
袁浩：今天我认真的听，做了很多的笔记，我认为不确定性可以引发大家的思考，一定程度上我感觉是确定性，确定性是什么，我们知道后面的日子可能会难过一点或者是长时间的难过，但是我们不太愿意接受这个现实，经常会出现不确定性，在中国使得房地产不一定会很明显的，但是从世界的情况，包括美国的市场以及世界资本市场的影响来说是非常明显的，为什么这么说？实际上看一下，今天提到了很多的问题，包括通货膨胀以及经济放缓，仔细的回想一下，实际上根源在哪里，我认为根源不是次贷，不仅仅是次贷危机，根源不仅仅是美国，危机绝对不是美国的危机，根源在于全球的市场，对于风险定价保持了长期的过松的环境导致了今天的局面。
长期过于宽松的环境必然引起发展最后的阶段，杠杆作用非常的大，市场非常的疯狂，这是必然的现象，很多业界人士头脑不一定很冷静，在疯狂过后，进行适当的调整是必然的，杠杆作用，在逐渐的减少最后回到了平衡阶段，有的时候会矫枉过正，回到极端的阶段是需要时间的，尤其是在调整的过程以及初期的阶段，我们都很难去直接非常冷静的面对这种现实，我认为可能是造成观望的状态。
早上我记得有一位嘉宾提到，老是认为外资银行为什么对中国市场产生了很大的影响，我认为一定程度上是因为跟我国的货币政策有关的，我们很多的出口是靠美国的需求带动的，因此美国的货币政策和增加流动性以及美国市场的变化和消费者过渡的消费不可能不对中国的市场产生影响的。中国的政策机构和监管机构的人士是比较聪明的，及时的进行了反应，进行了调整。
这其中还有一个确定性，中国的经济我相信长远来说，会发展的非常好。我不知道未来会达到怎样的局面，我相信在未来的阶段中，美国会经历困难的时期，最后也会回来的，欧洲会更坏，中国长期一定会发展的很好，现在的时间很有可能是中国的一次千载难逢的机会。因为中国人很聪明，如果能抓住此次机会，十年或者二十年后大家回过头来看的时候，更多的不是埋怨宏观调控给我们带来短期的伤痛，会感谢宏观调控以及聪明人，感谢政策的制定者，在他们可以行动的时候，在可以有能力调整而不是被迫调整的时候的作出了调整，使经济从很强依赖于出口的经济转为靠内需，靠消费带动的经济，我相信房地产业就会大大的收益，房地产业可能是最收益的行业，也就是为什么房地产行业肯定是朝阳企业，虽然有公司会赚钱，有公司会赔钱，但是总体会赚钱的。
房地产的认识，因为中国市场的特殊性，在初期的时候，可能很多的需求是消费的需求带动的，从房地产本身的特点来说，应该是资产的一部分，而且是资产中选择非常重要的一部分。
我记得任总早上提到了六大需求，我听了以后很受启发，我仔细的看了一下，回去想了想，这六大需求中，恐怕有四大需求都跟投资有关的，甚至是跟投机有很大的关系的，可能是投资和投机在背后驱动的，另外两大需求中的投资和投机也占了很大的成分，刚才提到了在调整的初级阶段，大家都不太同意的。
赵 晓：我理解他的意思，。有两点是确定的，目前是很难过的，还会继续的往下走，中国的经济会往上走的，我们可以简单一点，不要怀疑听众的智慧。
李晓东：今天讨论房地产的经验的时候，事实上我跟袁浩先生都是属于资金的提供者，因为我是德意志银行，我是本土提供人民币资金贷款的，实际上就是一个问题的两个方面，我相信主办方安排这个环节也是希望多一个角度分析中国的房地产业，除了开发商站在自己的角度来谈，我感觉刚才大家分析的观点，从我的角度来看，去年年底和今年年初的时候，房地产业已经开始下滑，股票正是高峰的时候，我们也感觉到市场是过于疯狂的，大家都知道房地产过去几年做的很好，上个月的时候，房地产在管理的资产配置中已经下降到10%左右，出现这么大的变化，这就是因为房地产处于观望期，从开展业务的角度，开发商的资金需求是非常强的，过去可以找到信托的，大家知道信托是比较灵活的，但是钱比较贵，一般情况下，过去几年都是中小开发商找上门来的，大的开发商很少的。今年以来，小的就谈得比较少，谈的都是大的开发商。在市场中的感受是很强烈的，需要钱的人多了，可以接受资金成本的越来越高。
另一方面，今年上半年股票市场一直下跌，市场对固定收益类的理财产品很欢迎的，信托产品在过去的五年来是最好卖的，按道理我们在市场上是最有优势的，可以说是供需两旺。一般做企业的，要不就是供求很旺盛，我的原材料就会紧张，在这个行业为什么会相对比较紧张，因为认为市场会有一段调整期，而且有一些开发商，能够接受高资金的成本，我不是我们要的按。而是他们开口说有没有钱？3分利都可以接受的，我认为他们不是为了项目的盈利而发展，而是为了生存而发展，此时地产到了冷静思考的状态，我们对某些开发商来说，情愿不做他们的生意，让他们冷静一点，是否应该选择这样的项目，也有人会找一些项目，是否可以换一种思路，将项目卖了，还可以有比较安全的过程，我觉得是这样的。
我是赞成袁先生的观点，有一段观望期，从近二个月内，我们积极的谈一些项目，特别是对大的开发商总体的资产负债和把握的比较看，在发展过程中有一些资金的需求，所以要积极的考虑，而且资金量谈的都是比较大的，都是5—20亿元的项目，我们正在考虑，因为市场有这么多的钱，今年银行的压力是很大的，存款回流很快，贷款规模又受到严格的控制，银行体系有强烈的愿望，想通过信托的方式或者是各种各样的方式将存款压力分流出去，这种情况下，我认为是很好的机会，对于大家来说如果已经到了冬天，现在是晚冬。我个人的判断，在今后的日子应该是不断的回暖的。
杨晓辉：我跟李总是老朋友，我想知道李总在挑选客户的时候想挑选哪些客户，对哪些客户感兴趣。我给李总一个建议，不一定看大的开发商，有的中等的开发商也是很有活力的，我们说观望时期，我认为只是政策的不确定性，所谓的观望应该是在观望中寻找机会，应该是在观望中前进的。
赵先信：只有地产商不好过的日子，你们的日子才好过，浦发银行的赵总跟地产商接触的比较多，您认为地产商是怎样的状况，资金链紧张吗，您发现潜伏的信贷和个贷的风险有多大？上午都是讨论不确定性，不仅仅是开发商自己也包括利益相关方和宏观调控，就像下午赵 晓先生说的，保持经济增长和反通胀的时候，如何的平衡，大家都在平衡，如何看待资金链紧张的问题，我个人也是如此理解的，我认为是市场力量的反应。长期以来大家都习惯了，都是比较快的投融资的模式，特别是传统的计划经济下，投资规模很快，投资效果不一明显的，随着投融资体系的改变，金融中介和银行都要进行评估的，要对投资的生存能力和获利进行评估的，融资过程中有几个资金来源：一、自有资金；二、委托贷款，例如专门的公司提供资金；三、从银行获得的贷款；四、从客户中收到的订金和预付款；最后就是从银行拿到的按揭贷款，如果放大视野的时候，发现资金中有境外的资金和境内的资金。
虽然他们对风险的偏好是不同的，但是有一点，他们都是要关注项目本身是否可行，这是最主要的，有的时候，将问题想的太复杂了，还要回到基本面，当我们说资金链紧张的时候，有一个假设的前提，现在所有的项目都是可行和正确的，我想这样理解就不一定是对的。特别是结合了目前的资产价格处在这样的敏感的时期，是否在比较高的位置进入市场，例如比较高的成本拿了土地，类似这样的问题，都是值得思考的。
当我们说资金链紧张的时候，我认为特别当资金供给放在发挥约束作用的时候，市场的机制是发挥作用的，而且是非常值得我们感到鼓舞的迹象。上午的也有嘉宾提到，如果在投资方面进行创新是否可以解决目前的问题，实际上大家都平安的到达对岸这也是值得思考的，我个人认为金融创新会改善金融服务，让你感觉到更到位和更快，还是取决于项目本身是否有盈利性和生存性，例如用放大杠杆进行融资，任何的事情都是双向的，例如有10元，借了9元，那么存量风险大，收益也是大的，投资了一笔资产，价格下降了10%，立刻就会导致链条急剧的收缩，价格下降了10%，投资的10%就亏损了，其他的利益相关方就会亏钱的，如果负债率不高的话，例如有30%的资金，抗跌的能力就很强，金融创新并不是说无限制的承担风险，只是提供改善性的服务，美国的次贷危机发生后，在流动性带来的负作用大家看的更加的清楚，当银行通过证券化将证券全部卖出去后，证券价格下跌，市场就会收缩，就会殃及到央行，证券化是否评估项目的可行性，从银行的角度来说，我是这样看待的。
银行是如何看待和选择企业的，我们做了相关的工作，尤其是信贷审批。第一是项目的现金流，投资项目产生的现金流是否可以偿还前面所有的债务，首先要看项目本身，还要看开发商本身的实力，是否有这样的财力和相应的资产进行抵押，对于开发商回过头来看是可能的，项目是否确实是非常好的，资产负债率就像上午各位老总提的，是否将资产负债比例改善了，财务报表是否是越来越坚强，对于企业下一步改革和完善自己是非常有意义的。
杨 熙：刚才谈了一个问题，银行要给银行贷款，忽略了一点银行即使给开发商贷款，如果房屋卖不出去，没有需求，大家都观望，市场依然是观望下去的，市场之所以到现在，基本的原则就是房价上涨的太快太高了，超过了大多数人的承受能力，就像今天钟伟博士讲的，市场应该是中高收入者观望，没有提到普通人，因为房价已经将普通人需求的剔除了。
之所以有观望期，跟这几年房地产商在市场上取得的成绩有关的，实际上博鳌论坛做了四、五年了，每次博鳌论坛的时候，几次都是政策出台后，就开始博鳌论坛，大家讨论政策是否会对市场有影响，下一步的影响到底是怎样的，实际上宏观调控经历了短暂的观望期，市场依然是高涨或者是出现报复性上涨。以北京市场为例，很多的开发商依然有这样的想法，说市场是观望的，也有可能出现报复性的上涨，一方面宏观调控多年来，从2004年以来，严重的调控，没有一次真正的影响到房价，真正的可以将房价减缓下调，我们的提法是让房价保持稳定的增长，最后的结果是房价依然高涨并没有稳定，只有在去年银行政策出台后，才会有今天的局面，政府不会很快的取消第二套房贷，只有取消第二套房贷这样的政策是不太可行的。
另一方面，市场虽然到了今天会有相对长的持续观望的状态，但是状态之中对优秀的开发商和好的开发商来说也并不是没有机会的。
我相信参加论坛的开发商和无论是台上还是台下的，在本次宏观调控之中，我相信你们会是胜利者，实际上有更多的中小企业根本就没有心情参加博鳌论坛，他们在积极的赚钱和弥补窟窿，他们妄想二个月后钱借过来后，二、三个市场会回暖，他们就会更加的焦虑，我认为会出现优质的整合。
在过去的几年通胀的时候，房地产市场掩盖了其中出现的问题，最近二年很少听到业主维权，开发商告诉业主可以不要，可以无理由退房，因为价格太高了，真正的优秀的企业，例如中海和万科还是少数的，尤其是产品的塑造上，前几年还有很好的产品，尤其是去年的市场而例，没有人会用心的去做产品。去年任总说了一句话，好的房地产企业是不划算的，前几年好的房地产企业产品好，很快将产品卖完了，到了2007年房价暴涨，将房屋卖了以后，就没有受到很大的利益。
袁一泓：请赵晓老师点评一下。
赵 晓：前面的嘉宾普遍讲的都比长，核心的内容是相同的，都是认为当前的形势不太好，同时也认为未来的形势会比较好，我想谈自己的看法。
我认为目前所形成的观望，是信心的造成的观望，去年第四季度形成的观望是信贷的真空造成的观望，那个观望实际上是实实在在的观望，没有钱想买也没有钱，今年以来的观望，已经演变成信心的观望，就是给你钱也不见得会购买的。假如调整了政策，例如第二套房屋的首付开始，今天上午聂会长也提了一个建议，特别对90平方米以下可以放开需求，但是我个人怀疑的是，在目前的态势下，因为市场一致看空的观望已经形成，今天开会得到的结论是大家一致的看空，在这种一致看空的情况下，就算将闸门放开了，也未必有人购买。
现在看到的是信心真空带来的观望，因为中国的房地产市场供需格局没有本质的变化，制度环境没有本质的变化，包括资金面没有本质的变化，例如问徐滇庆教授，中央银行的资料显示今年一季度以来，我们的存款从16万亿元增长到19万亿元其中40%是活期存款，换句话说，去年全中国的房地产的销售是2.7万平方米，今年一季度存款的增加就可以将去年的房屋面积都买完，因此不存在资金不足和经济面出现大的变化，也不存在制度环境大的变化，但是信心没有了，就像“5.30”一样，基本面没有变化，资金链也没有变化了，现在看到的是这样的局面，目前的观望是信心造成的观望。
人不是理性的，我们讨论的都是理性的，银行家讨论如何准确的评估，但是大家都听过一句话，银行家是怎样的人？出太阳的时候给你送雨伞，下雨的时候，又将雨伞收起来，因此是没有理性的。当资产上涨的时候，开发商是会卖房屋的，是用恐慌推销房屋的，你不购买房屋就会上涨，用恐慌就可以将房屋卖出去，那是非理性的。现在是下跌通道的时候，也是非理性的。
在这里我要在此警告中国的经济，包括警告我们的政策当局，在股票市场上错过了时机，如果要达到4000点要投入3—4万亿元人民币，今天又听到陶冬讲，中国的经济明年可能会出现两位数字的衰退和下滑，这就是滞胀造成的，有人开始传递对中国经济看空的想法，如果对中国股市的一致看空，演变到对房地产的看空和中国经济的看空，我们的紧缩就会出现，现在是非常重要的关头，而且要向历史学习，这就是学习1997、1998年的历史。
资金如何办，各位讲的都是微观的，就是要找资金，还有就是降价加快先进回笼，放慢开发速度，减少资金的流动，微观是不够的，提醒政府要注意：
一、不要让房地产市场崩盘，如果房地产市场崩盘，那一定是中国经济的悲剧。
二、如何有的开发商面临大的资金链风险的时候，政府不要不管，这些企业完蛋了，就是中国经济一系列的问题，所以要警惕这件事情。
三、建议政策当局要特别的考虑，包括聂会长上午提到的建议，在某些方面要注意，尤其是90平方米的需求要逐渐的放开，这个市场需要稳定。
袁一泓：因为时间的关系，每个嘉宾只有一句话的发言时间，主要将自己的观点陈述出来就可以了，您认为观望或者是宏观面不明显，是否会持续二、三年，行业会怎样，企业又有怎样的办法。这种情况下，银行家认为自己的资金是否安全，由地产的观望和不确定性带来的风险，给金融带来多大的风险，要将观点陈述出来。
杨 熙：目前的市场上，指望政策有很大的突破和调整是不太可能的，更多的是依靠房地产企业自身的变化，一方面是企业管理本身的变化还有就是产品塑造和品质塑造上，这几个方面包括营销的变化都是比较现实的，而不是指望政府的调控，应该是靠企业自身良性的作用。
赵先信：观望并不是负面的，会引导大家进行调整，目前中国的房地产市场是需要调整的，从基本面来看，银行方面，或者是其他的金融机构资产质量和信贷的增长都是增常和理性的，因此没有特别大的需求。
李晓东：我认为现在市场的主要原因是政策和基本面造成的，国家政策的选择，任何国家的政府都不会跟开发商和行业过不去，做政策的时候要做平衡和战略性的选择，我认为对后市和半年以后的市场我认为政策的转向还是有信心的。我认为适度的通货膨胀，加上有节制的经济增长，国家会将控制CPI放在首位，就像袁先生讲的要转变，以前是外需拉动的，可能要走向内需拉动的宏观调控。这种情况下，房地产也会迎来国家宏观调控政策的转变。这种情况下，金融机构和房地产行业是紧密联系的。现在来看，我们的风险控制和整体的资产状况还是政策导致的，如果继续下去的话，很多的金融机构会出现问题，做出这种判断也是基于各方面的原因，中国的经济增长要考虑改变，过去每年的外汇增长，顺差增长二、三百亿是了不起的，现在继续增长对中国的经济是没有拉动的，如果顺差增长二、三千亿世界经济是受不了的。
袁浩：您的第一个问题我们是否感觉到资金是否安全？风险是否很大？现在的市场环境下，我作为金融机构也好，或者是基金也好，在股权方面或者是债券方面和项目上，所有的投资和新的合作只会比前面疯狂时期更加的难走，而且难走的多，后面不敢说，市场会进行调控，经过调整以后，你所承担的风险和收益比较，对金融机构来说是好的时机。
刚才各位教授也说了，金融机构按是晴天出太阳的时候送伞，筋肉机构和投资机构如果这样做的话也不会赚钱的，这样的机构在业界也不是做得很好的机构，也不会得到很高回报的机构。
观望的时间有多长，是否会两、三年，我现在感觉市场的状况，包括国内和国际的市场，我认为这次的观望期会长一点，有可能是二、三年，我相信在座的发展商，往最坏处准备，以不变应万变，一定会比往好处准备对企业有利的多。
资金链的问题
资金链是否紧张，紧张在哪里？过去拿地非常的激进，完全已经脱离了企业的能力，非常不冷静，现在有很好的价位，可以很好的进入，因为受到技术的限制，找不到资金或者是银行的支持，可能会短期或者是打一个时间差，也会接受高额资金的成本。
张章笋：短期来看市场的供求关系，大家还是拼命的开盘，这是短期的行为。关于资金链的情况，各家企业都是积极的调整，2006、2007年各个企业都很激进，有快速的增长，下一阶段应该积极的调整。
杨晓辉：我想赵老师提出了政策和危机的问题，希望政府和企业之间是否建立对话的渠道。对于企业来说，是危机同样也是机会，我不认为危机到了就完全的没有机会了，包括收地的情况，不一定完全同意张总的意见，现在来看，有很好的机会，只要机会适当，还是会投资进去的。
柴志坤：这次调整会给开发商带来一些想法和变化，原来关注的是地产的法则就是位置，这次调整给大家带来的启示大家一样要关注资产的利润和收益，也要关注资产的周转效果，赵董事长提到信心的问题，实际上从业这么长的时间，这个行业从来不乏有胆识和韧劲的从业人员，尽管面对如此多的不确定因素，如果供需是矛盾的话，从供给的角度来说自己要建立信心，自己的产品做好，才经得起市场的考验。
袁一泓：大家还是有信心的，像赵老师和早晨的聂会长都呼吁，梁总也呼吁救市，及时的调整宏观调控，从几个方面都认为应该及时的救市，楼市和股市是一样的是政策市，大家的信心还是很足的，因为时间的关系论坛到此结束。
中国地产六方会谈（三）：
对话主持：吴伯凡： 21世纪商业评论主编
嘉宾主持：单大伟：中国住交会组委会秘书长、中国房地产报社总经理
对话嘉宾：
罗 雷：百士达地产有限公司董事、常务副总经理
杨益华：中凯集团董事、总裁
王朝晖：绿城集团总规划师、北京御园项目总经理
成少勇：交通银行总行零售信贷管理部副总经理
邬风柏：卓越置业集团有限公司副总经理
徐 斌 伟业控股公司常务副总经理
吴伯凡：今天对话的主题叫做紧缩和通胀下夹击下的多重变量，话题是前面两场对话的延续，同时也是深化，因为这里有多少的变量，在座的嘉宾一个人能说出一个变量来就很好了。
紧缩意味着融资成本的增加，实际利润的增加，导致财务成本的增加，通货膨胀意味着实际收益的减少，开发商还有购房者还有其他的利益相关方，包括建材供应商、银行等等。变量说起来真的很多的，今天的对话说的最多的就是冬天和不确定性，现在进入了很严峻的，不暂时讨论小康和大同的问题，而是讨论房地产温饱和生存的问题，我希望在座的嘉宾对变量有精准的阐释，哪怕是说一个变量的问题，下面请单总进行主题的阐释。
单大伟：紧缩和通货下的变量这是及其复杂的话题，比上两个话题都复杂的，探讨这个话题需要非常专业的知识和水平以及基础。
刚才顺着吴主编的话，我们将话题抛给嘉宾，下面请中海的杨总谈一下看法，多年从事融资，对紧缩有深层的感受。
吴伯凡：用三分钟的时间说出最想说的话。
杨益华：紧缩和通胀有很多的问题，以前的房地产商只是在房价不断上涨的过程中考虑经营策略，考虑经营行为，通过本轮的宏观调控经济的调整后，非常有必要，而且是非常迫切的要求房地产开发商如何应对市场回调过程中的生存和发展，这在以前是没有碰到过的，跟此有关的是，我想延伸两点，第一个刚才讲了，因为有很多的变量，有很多的不确定性，我听了有一点乱，什么是不确定性，在经济管理中，很简单的是指风险的管理。不确定性并不是对未来一无所知，不确定性是可以识别的，不确定性是可以管理的，这叫做风险管理，企业家就是按从事风险管理的，就是要管理好不确定性。
大家都讲到了，房地产市场长期来讲是非常好的，冬天过去了以后，会来春天，从整个行业和经济的角度来讲是可以的，落实到某一个企业，冬天过去了，你是否有春天不一定的，举几个简单的例子，大家都知道几年中国的家电蓬勃的发展，但是原有的家电经销商在百货商场中开的卖场通过批发零售的方式进行经销，这种模式冬天过去了就没有春天了，现在的模式是家电的专卖店，中国传统的服装企业统统的死亡了，不能自然的认为冬天过去了，春天就会来，不是适合所有的企业，目前真正考虑的最迫切的任务是如何考虑市场下调的过程中，如何生存的问题，关键的是要找准房地产企业自己的定位。
我非常迷茫房地产公司算是什么，好象不算投资商，大家都认为投资商是基金、投资银行以及信托资金，房地产商也是投资商，因为购买土地的时候是风险非常大，而且是高度风险的投资行为，但是没有用投资商的行为来做，是开发管理商，也不是的。开发管理商是低风险低收益的，冒的风险是很大的，是有限投资者还是普通的合伙人，也不知道的。现在面临的情况并不是资金是否紧缺，如何融资的问题，关键的问题是如何找准自己的定位，当大潮退去的时候不要随着浪下去，要找准定位，才可以在退潮的时候没有掉下去。
单大伟：刚才杨总讲了，昨天我备课列了九个问题，主要是针对紧缩和通货膨胀的，今天的论坛要改变一种形式，过去都是我们提出问题嘉宾回答，我出九个问题让大家回答。一、对紧缩政策的预测，今天应该有经济学家，但是一个都没有，赵老师补应该走，对紧缩政策的预测，请每一位嘉宾根据自身行业进行判断。
是否会从紧，何时放松，根据每个人工作的特点进行判断，每个人用一、二句话。
王朝晖：一、二年内不可能的放松，简单的就是这样的，对房地产行业不仅仅是房地产的事情，关系到中国的宏观经济跟全球经济之间的关系，如果从这个角度考虑短期一、二年的放艘是不可能的。
成少勇：我在实操层面了解，对贷款的额度来说是比较少的，并没有减少，主要是看客户的情况而定。
邬风柏：实际上还要看中国经济下滑的情况，银行也要看资产的质量，这种情况下才可以进行很好的预测，现在大家都提到了是观望期，刚才王总也提到了，银行总的来讲并没有收紧，房贷的额度是增加的，开发贷款也没有比以前减少，这种情况下，并没有收紧政策，要到年底看中国经济的情况和自身的情况。
徐 斌：央行的调控还没有达到初期的效果，明显是将房价和泡沫压缩了，央行认为效果是很好的，还会继续的，同时银根紧缩，央行的目标就是针对CPI，年初提出4.8%相差很远，所以我认为调控是继续的。
吴伯凡：有放松的可能吗？
徐 斌：我是做市场的，我是无法预测的，我们每年卖掉1万多套房屋，个贷的情况来看，购买起房屋的人银行不贷款，贷款不起的人又无法贷款，至于如何调控我就不知道了，银行是金融机构是趋利的，选择放贷的对象是考虑企业是否可以还得起贷款，我们应该建立起对企业的评价，我们能够帮助开发商在只是银行一条线的情况下，是否可以增加新的融资渠道和出台新的法规，至于政府如何制定政策就无法说了。
罗 雷：我们只能做自己的事情，如何在紧缩的市场下，令企业的风险是可控的，产品的流动性仍然是很好的，从企业的角度会关注的更多的问题。我们做了十几年，在当地是有知名度的企业来说，我们也是同意大家的观点，因为开发贷款也好，我们感觉在政策上有特别大的转变。他们也是基于建立跟企业的关系特别的好，体制是否是非常好的关系，资金回流是怎样的状况，每个企业在冬天最后的结果是不一样的。
我们是比较幸运的，在低潮的时候拍卖了一块土地，当时是3100元，我们知道碰伤高超的时候。
吴伯凡：有一种说法，说房地产是目前通胀的肇事者，应该由他们负责的。
杨益华：任何国家经济发展的过程中，企业的活跃和发展是一个细胞，不能把洗液的发展当成罪魁祸首，从经济发展的角度来说是说不过去的，从房地产的角度来讲，房地产开发商在整个房地产的价值链中只是其中一个很小的环节，并不是全部的，政府有土地储备，后端有很多的二手房，房地产开发商的价格上涨太快是没有好处的，因为房价上涨后，最后土地也上涨，将高房价做成高房价，周期回来后就要提出，真正的高房价和通货膨胀以及物价上涨的角度来说并不是房地产开发商的医院，这跟整个经济的方向是有关的，我认为从结构的角度都不应该埋怨房地产开发商，企业只能顺应市场的要求，在均衡的情况下加快发展，才会对股东负责和适合市场的行为。
单大伟：严峻的形势下，都认为投资房地产是面对目前通胀的避风港，这种说法王总是如何看待的，
王朝晖：我赞成杨先生的意见，制定规则的人比较保守。
单大伟：目前面临的通胀和紧缩的状况，我们的地产企业有不同的应对的策略和方法，今天的话题是多重变量，现在在不确定的因素下，最能确定的一种方法和办法是怎样的策略，请陈总谈一下看法。
成少勇：好的时候会好，接下来是观望期，银行本质上没有在总体上缩紧，基本上特别是住房按揭和消费是支持的，今天的情况下需求不足的时候，就发展不下去。如果银行收紧就会造成恶性循环，这轴变量还没有出现，这种情况下，我希望宏观政策和消费者的信心可以晚会，实际上我们对房地产行业是长期看好的，中期要调整和观望的，是值得关注的。
吴伯凡：现在开发商的资金链是很紧张的，从银行的角度来说是没有的，应该如何解释这个问题。
成少勇：基本上来讲，初步的了解，我也是奇怪的，跟去年的比例来讲，基本上是没有变化的，贷款增长的比例应该控制，因此增长的幅度是下降的，他们也感受到资金受到调整了，
吴伯凡：杨总是否感受到。
杨益华：企业贷款的多少是两回事，我本身企业来讲，我不紧张的，为什么？去年的论坛过程中，主持人最后问了一个问题，你最关注的是什么问题，最担忧的是什么，我的回答是盈利模式，是指我刚才讲的，在市场不好的情况下，如何去生存和发展，如何管理好现金流，我在去年就做好准备了，去年开始没有做大的土地，从整个行业来讲，从央行调整和提高贴现率，从这个趋势来讲对行业相比是下降的，这是两回事的。
成少勇：开发贷款没有紧缩，说明今年增长了30%，投资的拉动是很大的，地产业还有很大的问题，现在的个贷和销售是下降的，这一块的压力是很大的，
吴伯凡：如何解释现在很多房地产公司资金链紧张的状况。
成少勇：我们是没有这样的问题，这个问题需要地产界共同来解决。
杨益华：房地产资金紧张从几个方面分析，交通银行没有降低贷款，但是整个银行的贴现率提高了很多，尤其是存款准备金提高了很多，因此资金就紧缺。从去年开始到今年上半年，准备上市的房地产企业很多，上市前有大批量圈地的过程，就要有大量的资金的需求。市场处于观望期，原来计划可以通过销售回收的资金现在减少了，有这些方面的减少，整个房地产行业就要进行调整。
吴伯凡：就是说紧张是因为销售造成的。
徐 斌：说到这里，就是多重变量。我今天的探讨表达的是一定的焦虑，这个问题并不是很复杂的，今天的问题很简单的，就是昨天的错误要纠正，大家看到拿了土地的企业就上市了，就可以上涨，有了股票盈利就可以购买房屋，我认为无论是消费者还是开发商，对昨天问题的解决太简单化了，才会出现今天的问题，1998年市场化后，住房保障放了十年，这个问题解决的时候就会产生一系列相关的问题，这就是沟通和变量，因为变量的词是立刻的词语，实际上就是一种博弈，实际上就是消费者和开发商和政府如何看待这个市场的，如何看待市场的发展。
单大伟：现在的通胀和紧缩是我们面前两个不可逾越的问题，面对这样的问题，房地产在面对通胀和紧缩，我们面对现在的经济形势是否可以做出我们的贡献，如何环节紧缩和通胀的形势，地产行业应该起到怎样的作用。
王朝晖：聘职位阶段，我们始终相信，好的东西会有人购买的，我们始终相信国家的宏观调控包括九十年代的调控都是为了经济总体的良好，我们也希望更加的专业化，向专业的公司学习，对风险规避有所前瞻性并且采取措施，还会寻求资本化其它的解决措施，至于单总这个问题还是交给经济学家来解答。
吴伯凡：邬总在公司是负责融资的，如果出现紧缩严重的情况，公司融资方式是否有好的建议，从您的工作实践跟大家分享一下。
邬风柏：房地产公司的资金来源是两部分，银行贷款是一部分，融资后将钱拿进来，同时产品销售是重要的资金来源渠道，这是不可忽略的。变量的情况下，企业如何做好，要谈经济学中核心的问题，就是投资收益率的问题。
投资收益率是利润率×周转率，过去在很长的时间内，因为不销售价格就上涨，大家认为后来的利润会更多，不用做不销售捂盘就可以赚钱的，当潮退下去还离不开经济学的投资收益率的问题，至于资金来源的渠道，几乎将所有目前可以做的事情，我们推出一个品种，银监局就出台相关的政策，除了贷款外，我们就搞信托，马上就有东西出来，单一信托、股权信托和委托贷款等模式，委托贷款银监局已经开始关注了，会出台相关的限制条件。
单大伟：今天的话题是复杂的，没有经济学家在场，我们也探讨不清楚，紧缩是相当专业的话题，作为开发商和专业人士来说，经济学家来探讨这个话题更加的妥当一些。
刚才各位老总包括银行界的人士也谈了，紧缩变量下每个企业有不同的看法和认识，杨总谈了核心的问题的竞争力，要加强竞争力和市场的分析。
今天下午谈的话题比较沉重，谈的都是变量和不确定的因素，造成今天的经济状况和局面，不是地产行业带来的经济的状况，当地的经济状况也不是一个国家要面临的调整，而是全球性的问题，资源价格的上涨，全球货币的通货膨胀，各个国家都出台了紧缩的政策。最后一个问题，还是留给大会的主持人吴总编辑，面对这样的状态，地产行业应该如何展望未来。
吴伯凡：实际上，我认为大家最关心的是地产企业的心态，我们的讨论的问题是真问题还是伪问题，紧缩是否是真实的威胁，通胀对地产企业是幻觉还是真实的，多重变量和两面夹击是否不存在，还是有十面埋伏，消费者、银行、合作伙伴和供应商等环节哪些对我们造成了影响。通胀和紧缩是否是真实的存在的，其中的变量大家最关心的是哪个问题。
杨益华：对于通胀和紧缩是否存在，这要从宏观经济的数据来说话，我个人的判断是，确实是存在的，而且现在还没有见到有多少好转的迹象。在此过程中，因为影响着通胀和紧缩，实际上已经远远超出了房地产本身，最主要的原因是，为什么房地产在此领域受到的影响是比较大的，主要是因为房地产的投资属性决定的。流动性比较大，中国仅有的投资品是非常少的，除了股市就是房地产，还有就是矿产和金属品，如此小的投资和如此小的投资情况下，要解决问题，作为个别的行业是很难挑选的，我所关心的全球的经济是否会逆转，在此龋失补逆转的情况下，如何用更多的投资品化解房地产的投资。
王朝晖：我们关心的还是市场的信心的问题，不是味我们所控制的，政府都是有很大的关系，我很同意今天上午易先生的基本观点，实际上调控对于房地产企业来说是好的事情，应该会营造更加健康的环境，政府将该做的事情想清楚了，市场也存在净化的问题，购买土地的理性回归，对于保障大部分消费者购买房屋，这样的局势是有利的，我们对产业还是有乐观的看法。
吴伯凡：这个问题实际上是说，从企业自身的角度感受，实际上宏观调控和通货膨胀已经是事实，企业感觉到了没有，认为是冬天的话，现在是严冬还是初冬，或者是冬天有多长，还有就是变量，关注的是哪些变量。
成少勇：通货膨胀的危害性来说，一旦通货膨胀是否接近10%今年年底和年初就会出现变化，包括政策的政策是很难预测的，我们在观望中看，包括年底通货膨胀有多高，要综合的进行判断。
邬风柏：从企业的角度回答，企业到目前为止要降低负债率，做好资金的准备，准备过若干的冬，上市公司来说，悠着点，不要做的很辛苦，对于没有上市和准备上市的公司，不要轻易的引进策略投资者和私募，因为潜伏的危机很大的。我们在香港邮几家没有上市的公司中已经显现了此问题。
徐 斌：我们的感觉是，市场大家都认为有很大的问题，因为跟2007年相比，今年是有问题的，如果不认为2007年是正常的情况，2008年就是有问题的，相关的数据来看，例如1/5的项目出现了问题，大量的项目还是没有问题的。个别项目的销售量例如保利在北京的一个项目开盘认购了12亿元，这是上个月的事情，同时很多的项目在上半年的销售超过了10亿元，实际上去年所有的企业都没有问题，这就是问题。
从房地产的角度来看，并不是说市场上出现了灾难性或者是不可抑制的趋势，房价不断的下降，虽然官方统计是略微下降的，实际上房价是稳定的，成交也减少了40%，但是在五月份我认为数据是不断上涨的，我认为问题不是很大的，最大的不确定性我认为是政策的不确定性，实际上市场成交和价和量的变化，包括土地市场的情况，我们可以看到市场的情况，还是有机可循的，政策还是最大的不确定性。
罗 雷：作为企业来说，目前通胀和紧缩也好，不管企业所谓的经营状况会感受到，如果企业号一点，在开发贷款的层面感觉不那么明显的，在销售的层面会感觉到很明显的。去年第二套房贷政策是最有抑制性的对需求起到了遏制的作用，企业就感受到了压力。从企业的角度来说，也许不应该关注通胀，我们关注的是紧缩。在紧缩的情况下，对局部的运营来说，影响是最直接的。
大家也要在调控的过程中，学会一些东西，首先要学会对市场必要的敬畏之心，中国过去的二、三十年处在特别好的市场情况下，很多的企业对市场没有敬畏之心，认为自己无所不能的发展。
另外，也应该对企业有系统的战略定位，每个企业都要有战略定位，在未来的竞争中肯定是会被淘汰的，这两点是重要的，也是应该我们学习的。
吴伯凡：敬畏之心，在不确定成为常态的，时候回归基本面，保持敬畏之心，而且是时刻注意“黑天鹅”事件，就是非常规的，对后来的进程有决定性影响的，看似偶然性的事件，就会影响未来房地产很重要的因素，今天按照预订的时间还短了一点，大家谈的还是比较精彩的，时间也到了，感谢各位嘉宾，感谢各位听众，今天的六方会谈到此结束。