博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会
时间：2008年6月28日
地点：海南三亚
主持人：尊敬的各位领导、来宾、媒体朋友们，大家早上好！欢迎各位参加博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会。
首先，我代表二十一世纪经济报道，博鳌二十一世纪房地产论坛主委会，全国工商联房地产商会，向前来参会的地产界、金融界、学术界、传媒节的各位领导和嘉宾，标识诚挚的欢迎，欢迎你们的到来。博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会是由商业报纸的二十世纪经济报道发起中国经济规模最大的房地产论坛，作为行业风云人物的交流阵地和通航的交流平台，已经成为中国地产界的顶级盛世，地产界和学术界的意见领袖纵论宏观大事，为中国的房地产界留下了智慧的闪光点，提供了大量值得分享的路径指引，也留下了举轻若重的时代注脚。
博鳌论坛成功举办的八年来，中国的房地产业也是有了非常重大的发展个，伴随着一些争论和意见的分歧，作为仍在高速增长的国民经济的支柱，中国房地产市场得到了政府越来越多重视的同时，不可避免的受到了国家宏观调控运行形势的冲击，博鳌二十一世纪房地产论坛，在时代的大背景下，邀请很多的嘉宾透视现象，剖析本质，力争为中国房地产界的健康成长提供有价值的观点和前瞻式的判断，2008年人民币持续升值带来的输入性膨胀，已经对宏观经济的经济造成重大的冲击，受此影响CPI造成了新高，美国次贷危机蔓延，内忧外患，寻找调控的平衡点这是非常宏大的社会问题，外需放缓，流动性紧缩，人民币升值，重重压力下，中国经济的步伐越来越沉重，让房地产承受价格和资金的双重考验，融资困境热钱的截留和回流，可以说房地产业面临前所未有的生存压力，所以就在今天在博鳌二十一世纪房地产论坛主委会携手全国工商联商会在这里隆重的召开2008年会，我们也邀请了地产界、金融界、学术界和媒体界的各位精英和首脑人物汇聚一堂，以地产相对论、紧缩和多重情况下的变量为主题，找寻中国地产界的未来，在今天的论坛正式召开之前，请允许我为大家介绍今天到会的主要嘉宾：
全国工商联房地产商会的会长聂梅生
南方报业传媒集团副总编辑丘克军
经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌
海南省三亚市副市长李柏青
海南省报业集团主编钟叶长
21世纪报系主编刘洲伟
中央人民广播电台频道总监潘晓文
二十一世纪经济报道副主编刘辉
二十一世纪商业评论主编吴柏凡
主席住交会和中国房地产报社总经理单大伟
21世纪经济报道副主编刘晖
21世纪经济报道地产事业部新闻总监袁一泓
瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬
华远集团总裁、华远地产董事长任志强
REICO工作室刘琳博士
北京师范大学金融研究中心主任钟伟
阳光100置业集团董事长易小迪
金地集团董事长凌克
经济学家加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆
摩根士丹利中国区执行董事赵瑜
中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任黄瑜
经济学家、北京科技大学教授赵晓
保利房地产集团股份有限公司副总经理胡在新
星河湾地产控股有限公司副总裁梁上燕
泰盈置业集团总裁黎振伟
百士达地产有限公司董事、常务副总经理罗雷发
路劲基建主席单伟豹
搜房机构CEO代建功
富力（北京）地产开发有限公司副董事长兼总经理张辉
华高莱斯国际地产顾问（北京）公司董事长李忠
大自然地板董事长兼总裁佘学彬
民生银行投行部总经理郭鸿飞
北京天鸿房地产开发有限公司/上海天鸿投资控股有限公司董事长柴志坤
泰盈集团董事长杨晓辉
北京国瑞兴业房地产有限公司董事长张章笋
保利房地产集团股份有限公司副总经理胡在新
联华信托投资有限公司常务董事、总裁李晓东
浦发银行风险政策管理部总经理赵先信
新浪房产频道主编杨熙
各位领导、嘉宾、演讲之前有请南方报业传媒集团副总编辑丘克军先生致辞。
丘克君：尊敬的李副市长，各位来宾、房地产界的朋友们、女士们、先生们，大家上午好！来到三亚，总有一种冲动，这里的碧海蓝天永远让人流连忘返，回去了又想来。五月的三亚，刚迎来了北京奥运圣火境内传递的第一棒，六月的三亚又迎了中国房地产的盛世，我谨代表南方报业集团和二十一世纪经济报道，欢迎大家来到迷人的三亚，出席博鳌二十一世纪房地产论坛2008年会。
二十一世纪经济报道创办开始就发起了博鳌二十一世纪房地产论坛年会，那是跟WTO同行的2001年，那是中国发展最快的一年，中国的房地产已经成为中国国民经济的支柱，对经济社会和人民的生活产生了重大的影响，顺势而生的博鳌二十一世纪房地产论坛，已经成为这个行业最重要的年度大奖坛之一，折射了地产界的风云聚会，以史为鉴方知道未来，我们要善于向历史学习，即使是刚刚过去的历史，也要善于思考问题，中国的房地产经过几轮的宏观调控，逐步走向了健康发展的轨道。但是2008年我们面临前所未有的挑战，美国次贷引发的国际危机让我们警惕，高通胀带来的全球通胀又携手前来，在此国际背景之下，我国的信贷紧缩、通胀高起、股市暴跌，夹杂着沉重的自然灾害，令人无法轻松。
在六月份酷暑和暴风骤雨中，银监会又下了授信管理和委托贷款调查两道严管令品牌象过山车一样的中国房地产业在政府宏观调控和发展商焦灼的状态下出现了两个大问号，政府、发展商和百姓期待的是什么，从2007年进入调整期的房地产业将走向何方我们需要冷静的总结和回顾，此刻我们在美丽的海南，在远离喧嚣的亚龙湾，我们停灵智者的声音，没有谁可以提供一套安图索取的完整解决方案，唯有理性的分析房地产的现状，探讨深层次的结构性的矛盾和问题，才可以让前行的方向在不确定的道路中逐渐清晰，或许这正是在座各位朋友所期待的，也是博鳌二十一世纪房地产论坛一直所愿意呈现的，历届博鳌二十一世纪房地产论坛的成功，正如二十一世纪房地产论坛的公信力和影响力的延伸，这跟地产界的鼎立支持分不开的，在此向所有支持论坛和二十一世纪经济报道的单位和个人，致以崇高的敬意，衷心祝愿本次论坛圆满成功，谢谢大家。
主持人：下面有请海南省三亚市副市长李柏青致辞。
李柏青：尊敬的聂会长、丘主编、女士们、先生们大家早上好！美丽的三亚总是盛世不断，不久前的5月4日，亚洲刚刚完成了奥运的火炬传递，又迎来了2008年中国地产的高峰盛会，我荣幸的出席今天的博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会，有机会跟各位精英交流学习，分享你们的卓识远见，见证中国房地产的风云盛会，欢迎来到美丽的三亚家园，受江书记和陆市长的委托，我谨代表三亚市委市政府积极全市53万人欢迎各位的光临，也感谢二十一世纪经济报道和各参与单位和支持单位，为三亚带来高瞻远瞩的盛会，带来万众瞩目的聚焦。
三亚是一座盛产美女的城市，作为中国唯一的国际热带滨海旅游城市，三亚被认为美景之城。新丝路中国模特大赛连续八年在中国举办，三亚也是世界小姐的总决赛大地，今年的11月份法国精英模特大赛又在三亚隆重举办，三亚也是英雄聚会的城市，不仅吸引着世界力士赛等多项比赛，奥运省会也吸引了成龙、易建联和208位火炬手在这里传递中国豪情，今天博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会迎来了各位英雄，探索地产主题和相对论，让我们看到在困扰和挑战面前。
2008年提出促进房地产理性的发展，坚持抓好三个方面，一方面抓好旅游房地产，进一步提高旅游房地产，以及休闲房地产，以货币补充为主，经济适用房和廉租房的方式，保障三亚中低住房的保障，加强对房地产的预测和检测，准确的把握市场的需求，调控开发总量和开发质量，保证房地产健康的发展，在此我也诚挚的欢迎各位专家，对三亚的房地产业的发展作出指导提出宝贵的意见。
博鳌·21世纪房地产坛已经成功举办了7届是行业风云人物的言论阵地，非常荣幸三亚成为举办地，在此预祝大会取得圆满成功，愿各位享受美丽的三亚之旅，谢谢。
主持人：博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会现在正式开始，今天上午的论坛内容分为两个部分，第一部分政策篇，解读宏观调控研判房地产走势，第二部分资本篇，聚焦资本、信贷和房地产金融，每个部分都有多位嘉宾的演讲以及权威报告的发布。
下面有请今天的大会主席，请21世纪报系主编刘洲伟致辞。
刘洲伟：各位嘉宾、各位朋友上午好，欢迎大家来到博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会，就象是每年一次的房地产论坛，刚刚经历了不一般的2008年的上半年。这段时间，对每个人的意义尚待回味咀嚼，唯一可以确定的是中国人知道了不确定性的真正含义，而且被迫要学会管理这种不确定性。
美国的次贷风暴、藏独、四川地震、越南金融危机，一个接一个，在房地产界不确定性也来临，放贷突然紧缩，上市窗口关闭，捐款门等等，我们为这次论坛寻找主题的时候，编辑部和市场部的同仁们甚至参照了量子力学著名的法则——侧不准定律。用物理学来研究中国的房地产是不够的，中国的房地产跟许多的行业捆绑在一起，像是财经和财政界、政权界、金融业、教育业、旅游业、有的时候干脆就是娱乐界。
固然多姿多彩，但是也模糊了行业的本质增加了不确定性，如何适应不确定性，学会雾中行走，是这次论坛的核心内容。为此我们专门设置了三个报道，希望可以发挥航标灯，地产界不是没有航标的行业，最重要的是整个行业中的中流砥柱，也来到了这里，将会给大家带来远见和卓见。
下面就进入论坛的第一个大部分——政策篇。对于转型期的民营企业来说，全国工商联是温暖的组织，总是在最需要的时候，帮助中国的民营企业找到方向，这次也不例外，现在有请出第一位演讲嘉宾全国工商联房地产商会会长聂梅生女士发表主题演讲。
聂梅生：各位领导、嘉宾、业界的朋友们，早上好！很高兴又来参加博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会，今天我的发言，大致分成两个部分，第一部分很快的概括，因为有一些观点已经在各种传媒上发表了，第二部分是重点，第一部分应该说是2008年当前房地产迷局的分析，第二部分是迷局探路。
今年上半年房价还是硬撑着，房地产的投资增长是32%左右，房价五月份增加了9.2%，说明还在上涨，房地产的投资要比固定资产投资高出6%，比这个严重的不是这两条，而是交易量持续的下降，有的城市下降已经超过了50%，像北京这样的大城市已经接近了50%，这是非常重要的信号。交易量的持续下降和房价的同比上升是更重要的危险信号，总而言之，当前的房地产的整个的态势可以说是一个“难”字。
分析当前的房地产形势，应该从哪些地方来说，最近有很多的观点，房地产对经济的影响大于经济对房地产的影响，前几年是连续五年的宏观调控承受经济和社会对房地产的影响，这次是房地产对经济的影响会是怎样的情况。
中国的经济一直是三驾马车拉动的，投资、消费和进出口，按照2007年公开的数据，在GDP增长11.9%的情况下，投资占了17.1%，消费占了16%，进出口占了40%，到了今年上半年，进出口大量的下降，剩下的就是投资和消费，要想使中国经济按照中央讲的又好又快的发展，投资和消费这两驾马车是不能进一步的下滑，否则就面临中国经济的硬着陆。我认为无论从哪个方面都是统一的，房地产是什么？恰恰是一头是投资，一头是消费，虽然统计局将我们放在投资中，但是居民的大宗消费中房地产占的是大头，而且房地产的产业链大和长，固定资产投资中长期战了20%，因此三驾马车中我们带动了两驾。
对国民收入的关系，原来分析的不多，我大概算了一下，因为中国现在居民的住房的自由率达到了83%，这种情况之下，2006年我国的住宅总量是多少，城镇住在总量是115亿平方米，大概有30万亿的住房资产，按照《物权法》和《宪法》都规定了，保障居民的财产收入和现金收入，现金收入大概在储蓄中，储蓄余额是40万亿元，股市是8万亿元，这就是国民的财富，股市夭折了，几万亿元没有了，连续的通货膨胀和负利率使得40万亿元，过去的几个月当中，损失了7000亿元人民币，老百姓没有办法，只有继续的承受负利息又将钱回笼到银行，银行的储蓄增加了5000亿元，如果楼市像股指那样继续的下滑，现在大家手中的30万亿元的财产刑收入也会贬值的，跟国民经济是相关的，不能说跟股市或者是房地产联动的，我认为一定是联动的。
无论是股市还是楼市的实地观望，钱是要有去向的，大家期待的不是蒸发而是增值，经济发展的同时，要保证大家的财政性收入，这是第一位的。
房地产和金融的关系，以后会有专题的报告，总而言之银行的资产中，中国的房地产部分占银行资产的比例是15%—20%，包括开发贷款和个贷的余额，去年达到了4.8万亿元。15%—20%的银行资产，为银行创造了多少利润？大概占了银行利润的贡献率有20%左右，这不是一个小数目，我们占了固定资产投资的20%，占了银行投资的15%—20%，为银行创造的贡献率是20%，都是两位数。从开发商来分析，银行的开发贷款占了15%—20%，抵押贷款的预收款也占了40%—50%，当前的房地产市场低迷的情况下，需求市场大量的下滑，交易量减少的情况下，对银行和地产商都是非常关键的。如果资金链断裂的话，我想谁都不会把20%的份额当儿戏，谁都死不起，这是跟金融的关系。
最后讲一下跟财政的关系。因为我国的银行在房地产板块跟其它的国家是不一样的，要看一下中国的特殊性，已经形成了银行、地方政府和开发商三角关系，这在其他国家不一定存在的，因为我国的土地政策，现在的问题有的是市场行为的，有的是政策行为的，我认为是深层次的制度的问题，我们的物业税还没有开征，我国的土地政策跟其他的国家是不同的，土地财政就成为特殊的问题，土地和财政的关系是密切的，在2003年土地出让金占了地方财政的55%左右，这两年有所下降，但是去年仍然保持了40%以上，因此土地是地方政府的第二财政。
这种情况下，政府税收占房地产开发成本的30%—40%，土地费用占了20%，当前土地市场趋冷，流拍加剧，不想去年那样热中拿地，有的开发商因为资金链紧张，订金不要了，也要退掉，这种情况下，土地趋冷就使得交易量下降，包括房地产的税和其他的税收的下降以及自然灾害都影响了地方财政的收入，曾经在去年高涨的时候，地方财政上涨的最快，之后才是GDP地方直接影响的是什么，2005年全国保障性住房的投资是400亿元，其中土地招拍挂原来是5%，后来是10%和15%，这方面的投入是240亿元，基本上在2005—2007年，土地招拍挂征收回来的投入到保障性住房，占了60%左右。如果这一部分下滑，拿什么钱盖保障性住房，拿什么钱解决中低收入，这三件事情是一起的，就是地方财政收入和房地产开发商、银行加上国民收入，这是互相联动的，这是整个情况的分析，下面讲一下探路的问题。
要说出路，已经有各种不同的情况，有的是朝着目标探路的，目前有哪些目标和路。
第一种是以房价作为目标的探路，这不是我的意见，我先总结一下。理由是全国房价还没有实质性的下降，房价收入比目前仍然很过，租金房价比太低，因此整个中国房地产市场的房价被高估了，房地产市场存在泡沫，工薪阶层买不起房，这是以房价作为目标的理由。
原来的严控政策不能放松，已经取得了成绩，房价开始局部下降，继续严控房地产，直到房价下降到负增长为止，甚至下挫30%—40%，这一轮调整才可以停止。
第二，流动性和CPI作为控制目标，理由是什么？
当前外汇储备持续上升，热钱不断的涌入，数量很大，流动的威胁很大，将金融安全和通胀膨胀作为主要的目标，从紧的货币政策要继续，不仅要提高准备金还要加息，否则难以解决这两个大问题，对房地产的银根继续收紧，同时密切的注意房地产的资金链的情况，个贷是否有断供现象，这是防止银行坏帐的出现。
第三，以调整住房结构为目标，因为保障性住房和建设期正在进行，北京是1500万平方米，上海是1000万平方米，都在紧锣密鼓的进行，今年下半年和明年上半年房源的推出供给结构发生变化，房价趋于平稳，对策是继续加强保障性住房的供给，可以不继续出台从紧的政策，现有的政策不放松，大家等待一段时间，等保障性住房出台以观后效。
第四，长期的趋势是目标，认为中国的房地产长期看好，短期波动，不要看一、二年的波动，要看5—10年，认为房地产还是处在增长期，去年上涨的很快，是因为经济增长得快，房地产分享了GDP跟当前香港、东京等大城市相比，北京、上海的房价仍然不是很高，仍然有长期的余地，目前中心城市的中心地段的楼价不降反而上升恰恰说明了这一点。经济的长期看好和城市化支撑了房价仍然处于上升期，上升期没有结束，就应该坚决的扛住，留住钱袋，不必恐慌，现在的土地比去年还要便宜合理，该上市的上市。外资不断的流动，进入中国的房地产，就是看好了中国长期的中国房地产利润，仍然高过国外，所以将此时间扛住，仍然会有合理的发展，但是要放弃高利息和高利润的时代回归到理性。
以上四种观点都是有观点的，而且传媒反复博弈了很长时间，这种博弈和论点的不一样，可以追溯到宏观调控的2001年前的“冬天”和“春天”，我认为这些观点都有理论上的依据，也有市场上的支持，不能认为是无理，光是争辩是不能摆脱迷局的。
全国工商联是可以对政府的政策献计献策的，我从这一点出发的，目标是什么，设定的目标是什么，我设定的建议是，建立稳定平衡，将此作为目标。
首先，我认为从政策层面上已经到了弹性灵活的实施期，从中央经济的政策来讲，是保障经济又好又快的稳定的发展，这是一个基调，不是将经济搞到硬着陆才算完，政策要适时弹性灵活，房地产已经到了适时就是现在这个时候，而且应该弹性灵活。
弹性灵活是针对以前出台的政策，回顾房地产出台的政策，开始是组合起来的，什么都一起用，后来就变成了两边调控，调控需求和供给，最后就是调控供给，大概是这样的三步曲，在供给方出台的政策，就是对开发商缩紧银根，缩紧地根一套政策。
对需求方去年年底出台了很重要的二套房的放贷门槛，增加了交易环节的税收，增加抵押贷款的门槛，现在是放松供给还是放松需求，如果开发商的资金链紧张，开发贷款拿不到，是否将开发贷款放松，实际上这一块是不太可能的。刚才的指标可以看得出来，房地产的投资增长率还是在31%、32%，远远高于固定资产的投资增长，这一块放松投资就上去了，放松需求，需求现在是交易量很低迷，放松需求后，大家又都去购买房屋，是否会促使房价上升，促使换比下降的房屋又上升，因此供给和需求量方面似乎都是有问题的。我觉得目前的情况是，供给大于需求，而且是全国性的。
我看到到五月底几乎都是供给向上，需求全部下降，供大与求成为定居的情况下，到了权衡利弊选择其一的时候，现在是适当的调整需求的时候，目前的情况是，调整就是适当的使需求的市场恢复理性，如何做？目前，我认为应该从九十平方米以下的普通住宅启动的，使这方面的需求恢复到正常，为什么这么说？因为前一段时间的持币观望和需求的大量下降，造成了开发商的资金紧张同时也造成空置率的上升。
2006年以来政府要求70%必须是90平方米以下，现在大量的70%的90平方米以下的楼盘已经开始在市场上推出，并且形成供给，这次的持币观望和低迷，是这一时期的一情况，我们辛辛苦苦的制造了很多90平方米以下的住宅，搞了二、三年，结果现在空置这样的市场是正常的吗。
按照2008年五月末空置面积的增幅，90平方米以下的住房按的空置率已经达到了32.3%，应该引导正常的交易量，从控制需求到引导需求，可以从普通的商品房和双限房做起，先恢复到理性，当时的初衷是什么，就是让老百姓买得起房屋，保护资源，中国不能盖大房屋，现在的这些保护资源解决老百姓的住房的问题，都空置了，无法达到目的，这一块应该适时的尽快的恢复，继而扩大到商品房，这样做会合理的引导消费，环节银行存贷差的压力，因为股市的大跌，资金回流到银行，有5000多亿元，从紧的货币政策不能放松的情况下，开发和贷款不会放松的，通过恢复市场的交易量，使得开发贷款的和预售款正常的回流，缓解开发商的资金链和银行呆帐的风险，应该对70%的90平方米以下的普通个贷款要有激励政策，可以减少新房空置率，等于是盘活资产，节约资源增加交易量等于增加了税收，中央和地方财政的税收增加了才会继续的盖保障性住房。
以往出台的政策老是一刀切，这一次应该因地制宜的适时调整，一个是时间的结点和调节的政策不应该一刀切，什么时候如何调，应该有所区别，应该采取时空不对对称的方法进行调整，现在已经开始的这一块是非常好的，因地制宜是时空错位的调整首先在四川出现了，我昨天从四川回来的，亲身体验了房地产的大幅度的变化，曾经几时很多人说四川房地产完了，十几年都不会恢复的，房价一泻千里，昨天回来情况不是这样的，成都市政府非常及时的出台了十条关于房地产的政策，大家都知道，一方面是灾区，也可以因地制宜，可以区别对待，当地还是需要投资拉动的，并不是中国哪些地方都需要投资拉动的，现在四川是需要投资拉动的，首先出台了一些跟全国不一样的政策，包括金融和准备金、土地出让金以及分期贷款、土地许可证以及第二套政策等等，大概有10条，进行了新的调整，这就是因地制宜。
这就是地方政策注意了当地的冷暖，哪个地方政府都不希望房地产拖垮了当地的经济。
但是对于房价高涨，透支了今年和未来的地方，例如深圳的房价，当地的调整政策不能像四川一样，他们的问题是防止金融坏帐和风险，北京的情况要找到平衡，因为北京正常的需求应该释放，但是热钱的涌动在北京也是很多的，政府这一手要使北京的房地产平衡的发展，因地制宜时空的不一致的调整，如果采取了灵活适时的政策。
税收的杠杆应该启动了，也是时间了，税收杠杆是双向的，应该合理的调整，原来总是加税，就有传导的机制很明显的，一加税就传导到买家，实际上减税是刺激了需求，尤其是低端的用户，去年大量的土地增值税，对开发商形成了很大的压力，那是因为政府看到了土地不断的上涨，涨价部分的收入就不能由开发商独家获得，政府要拿，所以要提取40%或者是50%。今年的土地是流拍的，今年的土地增值是不同的，因此开征的起点各地也是不同的，说不定有的地区的土地还在上涨，有的地方的土地已经流拍了，还坚持预收25%的规定，开发商就没有这样的资金，就无法做了，这样的政策当时做的时候，预期土地是高涨的。
现在有些地方土地低迷的情况下，还有各种税收和第二套住房的问题以及去年出台的很多的从紧政策，都应该进行双向的调整和重新的考虑，例如股市中适时的取消印花税和物业税的调整都是时机，稳定压倒一切，中国就是量变，温水煮青蛙，要稳定就要油门刹车，不能一直踩油门，否则车就会翻车，不能导致经济硬着落，要从量变到质变的反转，压死骆驼的稻草谁都不知道是那一根，应该让房地产和中国的经济又好又快的发展，这才是我们的目标，谢谢大家。
主持人：感谢聂会长分享彼此的观点，提醒下列嘉宾希望将演讲时间控制在15分钟以内，到时会有友情的铃声提醒，当陶冬说话，整个亚太股市都会倾听，下面有请瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬发表主题演讲，演讲主题“通胀条件下的地产市场”。
陶冬：各位领导、嘉宾，女士们、先生们早上好！10年前，如果有个人跟你说，中国的大故事我基本上摸清楚了，中国会有很大的出口热，中国会成为世界的加工厂。第二个故事，中国会进入一段通缩期，这个人就是天才，如果听了他的话，你就赚钱了。五年前，如果有人过来跟你说，中国的大故事我摸清楚了，中国会有房地产热，中国会有固定资产投资热，你听了他的话，你就赚钱了。
在过去的10年中间，亚洲金融风暴相比起这些大故事那是噪音，朱镕基1993年—1995年的宏观调控是噪音，石油价格从20美元上升到130美元那是噪音，这几年每年都有的有保有压的宏观调控也是噪音，今后的10年，中国的大故事、大趋势是什么？我认为有三点。
一、通货膨胀的重临，这也是今天下一阶段我要讲的故事。
二、中国出口黄金的15年已经过去了，中国还会继续成为世界的加工厂，但是中国的出口也尤其是广东省的出口业会面临冰冻期。如果要是东莞的厂一批一批的关，我对广州和深圳的房地产就有戒心。与此同时，中国的消费会进一步的加速，这不代表今年会加速，而是今后十年的大趋势，随着人民币的不断升值，随着中国人民收入的不断提高，随着独生子女成为中国消费新的主力，我认为中国的消费是一个出口消费重新确定的积极因素。
三、整个中国资金向外流动的大趋势，人民币升值的幅度，一定会超过大家的预期。
资本项目开放的速度，一定会超过大家的预期。中国经济十年以后在世界金融市场中的地位，一定会高过大家的预期。这场房地产论坛的主题是通货膨胀，的确全世界都面临通胀，全世界190多个国家中，已经有40几个国家进入双位数的通胀。中国明年也不排除会出现双位数的通胀，第一点我要强调的是有经济增长，没有通货膨胀，那叫特例。在战后的60多年中，大家可以看到通货膨胀的速度一直是相对比较快的，只有在本世纪开始的五、六年，由于生产办公的全球化，由于金融创新，使得我们出现了一段经济高速增长，通货膨胀基本不存在的情况。这一时期已经结束了，但是通货膨胀重临只不过是把我们的经济环境恢复到正常的环境，大家不要吃惊，通货膨胀再往上升，这才是经济中的常态。
全球都面临着能源通胀，全球都面临着食品通胀，而与此相对的是各国央行的政策措施从监管到抑制通胀，全部是以本国为过本位的调控模式。央行今天对通货膨胀的处理和全球性互动性的通货膨胀之间，有着明显的错位。这表明实际上本轮通货膨胀可能出现的烈度以及央行政策的有效性相当值得怀疑。
除了能源通胀、食品通胀之外，中国还有第三块通胀“工资通胀”。这是美国欧洲、日本所没有的。工资与物价的攀比上升，是导致上世纪七十年代滞胀的因素。
中国的通货膨胀在2007年基本上是食品通胀。我认为食品通胀最坏的时间已经过去了，随着基数的效应随着生猪的供应，食品通胀会在今后一段时间逐步稳定。拉动整体通货膨胀略微下降，但是价格下降的速度往往会比大家想象的少的多。价格永远是一升难降的。您要觉得猪肉真的能每斤下降到3—5元，你就别想了。猪肉价格涨了一倍，生猪成本上涨了三至五倍，还有饲料价格上涨了3倍，这都不是我们的担心。
我担心的是中国还有第二次的通货膨胀，如果要把2008年上市公司的季报报道出来，A股和H股拿出来看一下，最大的吃惊是成本的上升，多数企业的成本没有分开和进一步的的细化，大家认为是材料上涨，的确材料上涨是成本上涨的重要因素。但是真正大的吃惊，是工资的上涨。粮食通胀已经维持的时间已经很长，人们对通货膨胀的预期出现了本质性的改变，工资开始上涨，不仅仅是上市公司的员工的工资，白领员工的工资上涨，中国出现了相当危险的问题，农民工明显的短缺，由制造业向服务业转移。
我刚刚从浦东香格里拉的日本餐厅过来，在上海应该算是一流的日本餐厅。但是给我服务的员工对日式餐一点意识都没有，因为他才上班三天。很多服务人员都在跳槽，上海去年建了多少个酒店，他们把香格里拉拉的员工拉走了，香格里拉就到下面餐厅拉人，下面餐厅到广州拉人，广州又到东莞拉人，到了服务业就是一马平川，服务业没有制造业提高生产力的空间，但是服务业有加价的能力。
我认为除此以外，下面的情况是还有能源价格，例如电价的上升，由于工资的上涨，中国会出现第二轮的通货膨胀，可能会带来接近或者是超过双位数的通货膨胀，这种情况如果出现了，中国可能会面临比现在严峻得多的宏观紧缩政策。在1993年—1995年期间朱镕基一口气加息350个基点，人民币出现了一次过的大幅调整，信贷政策出现一刀切的情况。这种情况是否会在中国出现，我不敢说100%有把握，但是整体宏观形势上，我相信2009年的情况会比2008年按的情况更惨，中国会面临的是出口的下滑和消费的下滑，还有固定资产投资上面的摇摆不定。这是中国2009年长期宏观观政策要面临的问题。
在通胀的情况下，必定会出现负利率，传统智慧说，出现通胀买房地产保值，但今天中国面临的全国或者全世界面临的情况，不仅有通货膨胀同时我们有经济下滑，就是所谓的滞胀，上一次出现的滞胀是70年代，在座的各位大多数还没有生出来，在今后一两年，无论是中国还是世界，都会面临严峻的挑战。由于时间的关系，我就讲到这么多。
主持人：一个叫通胀的幽灵向全球飘荡，这是陶冬给大家讲的故事，关注故事背后的逻辑性，感谢陶冬。
当任志强说话，中国的房市都会倾听，下面有请明星地产商华远集团总裁、华远地产董事长任志强发表主题演讲。
任志强：所有的市场都像陶冬说的在猜测，包括经济学家也在预测，刚才陶冬讲的，都是在市场经济的前提下，因为只有市场经济才有预测，经济学将市场叫做买卖双方决定产品和劳动价格和交易数量的机制，如果是计划经济的话，就象陶冬这样的经济学家就无所作为。现在所有人测的都不是需求和投资的作用，不是投资和需求之间博弈的情况下未来会发生怎样的变化，大家预测的都是政策会怎样。实际上就是说，计划经济是无法预测的，大家过去到春节就会想是否会有瓜子和花生发，因为无法预测计划经济，因为只有当官的人知道怎么办。
我要讲的就是三大政策。
一、住房政策的问题。
二、市场的问题，
三、产业政策的问题。
去年24号文件出台之前，我们出台了一系列的宏观调控的政策，只有一个目标，刚才聂会长说了房价问题结构调整的问题，实际上做了一件错事，就是让市场背住房政策的问题。实际上住房就是政治，如果官员认为住房是政治，就没有社会保障体系，因此你的努力，尤其是24号文件出台，我们才知道政府的事政府来管，市长的问题市长来管，实际上24号文件就明确了，18号文件规定，市场的事情由市场解决，但是没有变成住宅法，今天还是由市场承担的小户型和低价位和“90、70”住房政策应该解决的问题。这几年的持续的宏观调控的混乱，只有一个目标就是政府的缺位公共产品的缺失，希望市场可以当雷锋，替政府解决问题。
从1998年改革开放后，所以用24号文来说政府应该承担责任，此后的一系列的问题都与此有关的。今天的市场是政府所规定的，必须用“90、70”的方式用高地价上生产小户型，面对高收入者，为什么要限制产品类别，如果不是为了解决住房政策中的低收入家庭的人权问题，为什么要进行牵制，尤其是将廉租住房和经济住房和保障住房放在市场中，市场只有买卖双方定价的才是市场，如果是政府定价的怎么叫做市场。
想一想1995年出台了一部法律房地产管理法，目的是建立市场经济出台的政策，清楚的告诉大家，房地产开发企业是以盈利为目标的企业，这是第29条的规定，同时告诉大家房地产企业只有在出让的土地中有权利进行经营和盈利。但是今天我们看一下市场的政策是什么，是划拨的土地上，房低房地产商也可以开发和经营，商品房也要加上廉租房和双限房，既然是政府定价的房屋怎么是市场。
另一个错误理论，压缩固定资产投资规模的时候，总是说房地产的投资占了多少，而且投资高速增长，今天的统计数据中房地产开发有多少是商业化的经营，北京大概有一亿平方米其中有5000万平方米是非房地产开发的，只有5000万是房地产开发的，5000万的是中央电视台、鸟巢、水立方等等，由开发商负责的5000万中有多少是买卖双方定价的，要扣除廉租房、经济适用房、双限房和享受经济适用房住房政策的房，又大概占了几千万。
最后真正由商业性开发的部分，也就剩下三、四千万，也就是占到30%—40%，2003年做了统计非房地产市场化占的比重是60%，2006年、2007年投资比重市场部分占了60%，非市场的部分占了40%，在建筑面积的竣工上，非房地产的部分仍然占了相当多的数量。在1998年—2003年的时候，商品房的开发扣除经济适用房只完成了12亿平方米左右，加上经济适用房和非房地产开发部分竣工了20亿平方米，差不多是2：1，政策中压缩的都是商业化的房地产开发，央行和银监会的文件，题目是关于商业性房地产开发的信贷通知，而非房地产这一部分没有压缩，而是大力支持贷款，我们要的是计划经济还是市场经济，这就产生了巨大的问题。
市场中的定价权本来和保障是没有任何关系的，但是所有的政府讲话的时候先说我的房地产市场要建多少廉租房和经济适用房，不是市场，而是政府的人权保障，这其中就出现了很大的问题。既然我们的市场份额没有那么大，投资压缩中为什么仅仅压缩市场不压缩非市场部分。1993年做的宏观调控也是压缩房地产市场部分，应该是开放市场经济中的房地产，我们做的恰恰是相反的，这就是典型的计划经济，希望70%以上的人群的住房由社会保障供给，市场化的部分就压缩到很低的比例。本来这个比重就不高，我们在市场的政策中，又要求高地价低房价，例如价格的计划性。
所谓的价格管理是价格计划性的回归，所谓的结构性管理要进行结构性调整也是计划经济的调整，恰恰是将我们的住房政策和市场政策混在了一起，实际上包括小户型和所谓的普通商品房和高档商品房之间的税率差别都是对市场的一种歧视，根本没有想到23号文件和18号文件的规定，并没有将中低收入家庭纳入市场体系中，我们的行政命令是不同的。
我们的产业政策，18号文件明确房地产是支柱产业，总理也强调已经是中国济发展的支柱型产业，支柱产业那个国家有进行严厉打击多种组合拳这种对待的方式，没有一个国家会虐待称之为支柱性产业的产业，包括加税和捆绑贷款，都是追求信贷安全的情况下，降低了市场资金利用的效率，都是以牺牲市场的效率为基本代价的政策。
冯仑先生告诉我一个故事，中国的计划经济将所有事情搞乱的时候，变成垃圾的时候，就扔给市场，我们所有的人都变成捡破烂的，就将破烂和垃圾清理了以后，将有用的东西挑选后，重新的经营好，我们将垃圾变成好的产业，国家突然发现垃圾可以挣钱了，又将垃圾收回去了，国有企业迅速的进军房地产尤其是央企希望将民营企业挤出去，原来排名前十名是民营企业为主，现在情况不是这样的。现在恰恰是用计划经济的手段管理市场和产业，这种产业中间的差别，就是形成今年的重要的原因。
房地产有六大需求，一、拆迁；二、刚性需求；结婚生子；三、原来的房屋差，改善性需求；四、投资、投机，财产性需求；五、自然的择优；六、城市化的速度，就是城市的新增人口。六大需求中，可能受各种因素的不同影响，决定了房地产。因此，传统的计算方式都是根据六大需求进行不同的测算的。
在人均GDP不同的情况下，各个城市的情况是不同的，例如北京、上海的需求是不同的，拆迁需求是大大减少的，北京每年10万户的拆迁变成了1、2万的拆迁，城市化的进展速度也是发生变化的，人均GDP增长的过程中，人们对住房的需求是不同的，改善需求从寻租和镇压的定价改变了，人口的质量决定了家庭的素质和刚性的需求。
但是，六大需求在不同城市的不同的表现也是今天我们看到在各个一、二、三线城市出现的分化，有的城市高速增长，包括房价和数量，有的城市却发生了令人不不太满意的结论，其中重要的原因不是根据经济发展的情况判断城市的那个需求减少和增加，而是去年9月份的第二套住房的信贷砍掉了六大需求中的三个需求。
一、是投资需求，这就是我们的正目标，要的就是利用第二套信贷政策砍掉投资需求，这个需求基本上消失了，
二、改善性的需求，关键是原有住房中的信贷，改善需求中很难用小房屋换大房屋，用旧房换好的房屋。
三、城市化未来的需求也被相当的削弱，除了户籍人口和大学生留在城市外，很多人从沈阳进了北京，或者是陕西进了北京，一部分人是没有问题的可以购买住房的，因为有金钱有的是通过信贷政策购买房屋的。
几大需求的减少，必然导致市场需求的减弱，需求被政策堵塞后，就导致土地的流拍，财政收入的减少，投资增速的下降，也会在开发过程中因为销售减少的现金流的减少，政策性的破坏是短期的，从长期来看，中国的宏观经济不出现陶冬所说的极性下滑和恶性下滑，中国经济保持稳定增长的情况下，我们的消费需求会重新的激发出来的，毕竟我们在三十岁以下的人口占了56000万，15岁以下的人口有2.6亿，这些人口决定了未来发展的长远目标还有中药的指标就是其中有43%的城市化率，因此房地产长期是看好的，如果不将三大政策问题理清楚，所有的调控政策都会起到相反的政策，对市场起到破坏性的作用，谢谢大家。
主持人：任总毫不留情的批判了中国地产业中存在的市场和政府边界不清的问题，这是常识，但是一些人就是琢磨不懂，任总在捍卫市场经济的同时，同时也捍卫了中国地产商的荣誉，逻辑清晰，谁的孩子谁抱走，谁的黑锅谁背。
下面有请REICO工作室刘琳博士发布《2008年以来中国房地产市场报告》。
刘琳：各位来宾上午好，下午我代表REICO工作室所有研究员简要的介绍2008年中国房地产市场的分析。
首先介绍的内容包括两个方面：
第一部分，2008年1—5月房地产的运行状况，这一部分我要告诉大家，我们的市场到底发生了什么。
第二部分，房地产市场运行趋势的统计和分析，今天主要介绍这两部分的内容。
在房地产市场运行状况中，我讲四个方面，供给、需求、价格和区域市场的变化。
首先，我先看供给的方面，从2008年1—5月房地产企业购置面积的情况，企业购置土地的面积仍然同比增加，房地产开发企业购置土地在经历了2005年和2006年两年的负增长的情况下，2007年出现了大幅度的上涨，达到了11%。2008年1—5月继续延续了同比增加的局面，1—5月份房地产结构和土地面积同比增长了13.7%，增幅达到了8.7%。如果从逐月的数据来看，企业购置土地面积和土地活动的景气逐月的下降。
前五个月房地产企业购置土地面积的情况，我们看到1—5月累计的数字当轴，1—2月包括3月份的数据，都比去年同期的增幅是增加的，四月份出现了比较大幅度的下降，五月份也比去年同期是下降的。
投资
房地产开发投资在2007年的增幅达到了30.2%，2007年的增幅是近三年来房地产开发投资最高的增幅，在2008年1—5月房地产开发投资延续了这种高位增长的局面，1—5月份开发投资同比增长了31.9%。
房地产开发商的投资在1、2月份是最高的，3—5月份是小幅度的下降，1月份最高的增幅是32.9%。房地产开发完成投资中，究竟那一种类型的物业带动了投资的高位增长，从不同的物业来看是商品住宅的投资。商品住宅投资在前五个月的增幅是逐月增加的，1—2月的增幅是30.7%，到了1—5月达到了35%，这说明是逐月的增加。
商品住宅的投资在房地产开发投资的比重是71.5%，比去年同期增加了1.6%。在房地产开发投资的增量当中，商品住宅投资贡献了76.5%。
从商品住宅投资当中我们看到，什么样类型的住宅拉动了商品住宅的投资的增长，90平方米以下的商品住宅大幅度的增长，带动了商品住宅投资总额的增长，1—5月份商品住宅中90平方米以下的商品住宅的投资同比增长了86%，投资比重达到了18%，比去年同期增加了5.2%，对商品住宅投资增量的贡献达到了50%。
从资金来源的情况来看，本年新增来源的情况是逐月下降的。2008年前五个月最高增长是1、2月份，由1—2月的39%，下降到1—5月的24.3%，同时受市场需求增长减缓的影响，房地产资金来源中，订金和预收款以及个人按揭贷款都呈现了增幅逐月下降的情况，订金和预收宽的23.5%，下降到1—5月的21.1%，个人贷款由1—2月的31.1%，下降到17.5%，累计增幅比去年同期减少了54%，从这个数字可以看得出，市场的需求下降的非常的，同时受货币政策的影响，国内贷款的影响也是逐步下降的，1—2月份下降36.9%，下降到1—5月的21.5%，银行的贷款由1—2月份38.3%，下降到的1—5月的20.6%，同比下降了6.7%。今年房地产贷款同比下降的非常快，国内贷款的增幅也是下降的，企业感受到了资金链条的紧张。
从商品房建设的指标来看，前五个月商品房建设的景气也是逐步下降的，无论是施工面积还是新开工面积还是竣工的面积来看，这些指标增长的幅度都是逐月下降的。从4月份开始，商品房新开工面积增幅下降，这说明房地产开工景气的下降。
从所有的累计指标来看，1—5月份，累计是同比增加的，逐月的指标来看，前期的指标和购置开工面积出现了比去年同期增长下降的局面，从需求来看，我们的需求是从2008年前五个月的情况都维持负增长的状况，跟去年年比相比，前五个月都比去年同期都是下降的，要比一季度更加的严重。1—5月商品房同比相比是减少了7.2%，商品住宅办公楼和商业用房的销售面积都是同比持续下降的，而且下降的程度都高于一季度的幅度。
二手房交易的情况来看，我们发现一些城市的数据都是同比的负增长，4、5月份的时候，部分的城市交易数额比3月份增加，但是比去年同期是负增长的，这是从需求来看的。
由于土地价格是一季度发布一次，一季度的土地价格同比来看仍然保持了比较高的增幅，一季度土地价格上涨了16.5%，其中居民住宅用地上涨了26.7%，但是地价的变化各地的差别是很大的。
首先，我们看在70个重点城市中有50个城市的地价的增幅低于上季度。珠三角地区主要城市，广州、深圳、惠州、湛江，2007年四季度开始到今年一季度地价没有上涨，而且是零增长，长三角主要的城市，2008年一季度土地价格的指数比上季度略高。环渤海地区主要城市中只有北京2008年1季度的土地交易价格指数高于上季度，其他城市2008年1季度的土地交易价格指数均低于上季度。这是同比数字的变化，一季度做了专栏给大家解释了同比指数和换比指数的变化，是因为有一些因素在同比指数中有所反应，今天就不介绍同比和换比的区别，因为去年下半年房价和地价的快速上涨带动了今年上半年的同比的指数，都保持比较高的幅度，我们看房价和地价的变化，短期来看，主要是看换比指数的变化。
房屋租赁价格的变化
房屋租赁的价格在去年的四季度出现了比较大的幅度的上涨，涨幅达到了3.1%，尤其是住宅租赁的价格今年在1%的水平，今年一季度租赁价格的指数比上季度有所下降，仍然比往年同期的价格指数高了1%，仍然保持较高的水平。
从销售价格来看，房屋销售价格我们看上面的两张图（PPT）都是换比指数的图，为什么在这里没有强调同比指数，因为受去年影响比较大，大概是10%左右，1—5月大概是11%左右，但是我们的还比指数下降的是非常厉害的，还比指数在2007年末就出现了大幅度的下降，到了2008年1—5月维持小幅度增长的态势，从逐月的数字来看，四、五月份的还比涨幅是略有下降的局面。
区域市场的变化，从供给来看，全国的房地产供给开发景气下降，这里不仔细的讲，实际上从全国范围来看，所有的区域来看，一季度的报告中讲到，房地产供给的增长比去年同期增加，1—5月仍然是增加，但是所有的景气都下降了，发生在全国范围内所有的地区和所有的城市。
从需求来看，增长态势是下降的，这个态势从珠三角逐步蔓延到全国的现象。一季度，在全国的八大区域曾经有四个区域是增长的，所有区域销售面积都是同比下降的。大部分地区的房价的下降部分城市的房价出现了绝对值的下降。
到了今年五月份市场所有的需求增长都比去年同期下降了，市场的需求的下降是有蔓延的态势，蔓延到全国的，下面我讲市场运行形势的分析。
我们的报告在去年二季度的发布会上就介绍了，希望大家关注宏观经济层面的变化，关注CPI的变化，去年年度报告中，同样提出来了，2008年的形势不乐观，预见了宏观经济形势要发生变化，大的形势发生变化的情况下，房地产行业不能独善其身。1—5月房地产经济发生了怎样的变化，首先是经济的变换，回落了1%—5%，1—5月进出口同比减少，城镇的固定资产的投资比上年同期回落了0.3%，因为价格指数比较高，实际的增速是低于2007年同期的增速，从工业的增加值来看，工业实现利润同比增长16.5%，比上年同期回落了27%，城乡居民收入是提高的，但是扣除价格因素后，实际价格是下降的。
房地产市场的变化，实际上是受预期回报的影响是比较大的，变动主要是受未来回报，包括未来经济景气变化通货膨胀的影响，经济高速增长都会伴随通货膨胀，受预期通货膨胀的影响，房地产价格要先于消费品价格的上升的，通货膨胀来临的时候，政府就会采取紧缩的政策，也会降临未来经济景气的预期，房价会减缓甚至出现房价的下降，这是理论上的解释。
当前，通货膨胀的压力仍然是比较高的，1—5月CPI的增幅是7%以上，压力最大的是PPI，已经创造了三年来最大的增幅。目前的宏观调控仍然是以反通胀为目标的。这种背景下，住房需求很难得到刺激和鼓励，房地产的供给也会出现下降的。从短期趋势来看，反通胀为目的的宏观调控下，继续保持三季度对经济景气下降，从紧货币政策的预期，在这种预期的情况下，因为房地产企业开发资金的来源渠道单一，三季度我们的企业继续面临资金链条紧张，打折降价销售会成为市场的主要现象。
从房价来看，全国的房价仍然会以基本的平稳为主，因为翘尾因素的减少，房价同比减少将继续下降。
从未来的趋势来看，我们建议企业密切的关注宏五五未来只有当出现经济下滑过快的风险或通胀压力出现缓解，从紧政策才可能会有所放松，房地产市场供给和需求增长才可能有所增加。未来是对房地产长期相好的态势，目前的市场是长期上涨的驱使下的短期的波动，我的介绍完了，谢谢大家。
主持人：请北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生发表权威研究报告发布：《发钞约束和通货膨胀背景下的房地产趋势分析报告》
钟伟：非常高兴在这里跟大家交流房地产和金融的看法。我是大学老师也不活跃，在目前的市场上情况下，即便房地产市场没有像2007年开发商预期的那么好，当市场向下的预期已经形成之后，再去猛烈的批评市场有多么的糟糕，我看来意义并不大的。
我就准备从通货膨胀和发钞约束探讨房地产的情况。
目前全球整个通货膨胀是严重的，美国的通货膨胀接近4%左右，欧盟的通货膨胀达到了3.9%。印度的通货膨胀大概是8%，今年还会增加，南美的通货膨胀已经是两位数字了，这个是中国的情况。
从全球的角度来看，欧美日三大经济体的通货膨胀都在快速的上升，金砖四过重中国的通货膨胀相对比较高，中国的通货膨胀是怎样的，国家对石油和电力行业的补贴削弱，CPI不断的上升。中国的PPI和企业利润的关系，企业利润的有明显的下滑，今年1—4月份规模以上的企业的利润是负的1.4%，通货膨胀对整个行业都带来了冲击。
中国的通货膨胀会怎么走，我们知道中国的通货膨胀是有三个因素同动的：一、是食品价格；二、劳动力的价格；三、原材料供应的价格。
就食品价格而言还是有非常大的上升空间，劳动力的价格刚性也是存在的，上游物价的涨幅来说，油价在年内多次调整。重点来看，粮食价格，中美之间的小麦价格的差异，中国国内的价格才是1000元/吨，国内的大米才有3000元/吨，基本农田的保障耕地红线不能碰，农业是弱势产业，要对农业进行扶持，不是说要增加农民收入吗，为什么在人多地少的国家，粮食价格比国际市场的价格更加的低，中国的农业和农民的收入得益于土地的收入为什么这么低，这些都显示出，农产品的价格与现代的价格体系是不对的，损害了大多数农民群体的利益，我们放开劳动力价格和资源的价格不说，仅仅就这一点，中国的通货膨胀在中期的角度来说不会有很快的缓解。
中国的供应不足造成的通货膨胀，我们在市场上很容易的购买到食品，但是供应的数量没有减少，但是成本上升，都使得通货膨胀不能有过于乐观的预期。在通货膨胀不能减弱的情况下，通货膨胀和房价的关系，美国的通货膨胀跟房价的关系，日本通货膨胀和房价之间的关系，通过分析研究中国的通货膨胀和房价的关系。
房价会领先于通货膨胀进行调整的，这就使我们不难理解为什么2006、2007年中国宏观经济还没有非常明显的下滑的时候，房价已经开始调整了，中国的情况也是类似的。
假定将通货膨胀分为恶性、严重的通货膨胀和温和的通货膨胀对房价的影响是不同的，恶性的通货膨胀的情况下，房地产价格无论是名义价格还是实际的价格都会下降的，严重的通货膨胀的情况之下，房价实际是下跌的，现在的通货膨胀是严重的通货膨胀，在5%—10%之间，这种背景下，房地产的名义价格涨幅比较小的，房地产名义价格不能覆盖建造成本资金利率的上升，目前的房地产实际的价格可能是下降的。
温和的通货膨胀情况下，房价的下降幅度比通货膨胀还要快，我们可以通过实际的研究，得出国际的情况，房价是抵御通货膨胀比较好的手段，对我国的实际情况来说，我国的房地产价格跟通货膨胀之间存在长期稳定的关系，这种关系是财富效应的关系，而不是替代效应的关系，如果房地产价格和通货膨胀之间存在财富的关系，意味着通货膨胀会带动房地产的价格的上升，反过来房地产价格的上升对宏观经济有很大的拉动，会导致物价的上升，因此中国的通货膨胀和房地产价格是正相关的关系，一荣俱荣，一损俱损。中国是全世界大的GDP中国家的M2都不断的上升，广义货币跟M1都有快速上升的。
由于国内的广义货币和现金的发钞速度很快，导致国内的币值对内购买力是持续下降的，货币流通速度逐步的放缓，我们可以看一下，货币供应量而言近十年M2的增幅是16%，我们看具体的数字，1990年、2005和2007年底余额是这么多，流通的现金从2400亿元上升到3万亿元M2在过去10年的余额增长了16倍，现金的余额增长了11倍，时间仅仅过去了8年，城镇居民统计的口径是比较多的。
例如职工平均工资以及城乡居民的家庭收入，城镇人口的可支配货币收入，过去18年的情况，城镇职工的工资收入在过去的18年增长了11倍，居民的家庭收入增长了9倍，我们可以这样说，中国在过去20年内发钞的泛滥程度是相当严重的，很难看到一个国家如此持续大规模的各个口径的货币供应量都猛烈的扩张，这导致了非常重要的现象，就是币值的下降，就是人民币对内是不值钱的，因为发钞泛滥，必然导致我们将财富重起，带来了房地产长期性的需求。
今年上半年的情况，截止到6月20日左右，北京的房价很奇怪，在城市核心去上升，上海的房价比较平稳，深圳的房价除了盐田区之外其它的都有所下调。
土地开发的增速放缓，土地购置的速度还在加速，可见一些房地产开发企业对未来的预期还是非常的乐观，并不为市场所动，因为2007年房地产商品房的销售面积达到了将近7亿平方米，2006年才有5亿平方米，现在在建的面积可以供应未来3年的需求，现在房地产市场未来的销竣比下滑是可能的。
开发商资金主要来源于自筹、开发贷款、按揭和其他的来源。
目前市场资金供求的特性，开发贷的增长是比较快的，有利于大企业，不利于小企业，因为小企业得不到贷款，开发商多渠道的融资已经做到了极限，因为1—4月份的自筹资金的增长是30%，开发商已经使用或者是获得资金的多渠道的增长是所有的手段。
外资对房地产企业和中国房地产行业的态度出现了分歧，观察到2008年有进入中国市场和希望进入中国市场的外资都有所流出。
销售的预收款大幅度的下滑，按揭的申请和实际人数都在下降的，目前的资金困难不仅仅是开发按揭贷款的收紧带来的，而是因为消费者观望的情绪造成的，需求萎缩，为什么需求会萎缩，有怎样的解释，任志强的解释是六大需求和三大政策。
六大需求是：
一、被动的拆迁的需求，有所滑坡；
二、居民改善居住的需求，因为现在的120亿平方米的城镇住宅中有85%是在2000年建立的，这些住宅的品质很糟糕，因此不断的改善住宅的需求；
三、新增家庭每年有大量的中青年进入城市，需要新的住房需求。
四、流动人口的需求，3.8亿农民工进程。
五、折旧需求，每天拆除的破房屋和旧房屋是很多的。
六、投资的需求。
这是六大需求，需求当中任志强倾向于因为第二套放贷的需求使得六贷需求还有两个需求可以维持，总量来看，使得需求量萎缩了一半，接下来任批评了三大政策，住房政策、产业政策，经济政策，因为信贷收紧导致周期调整，我们的看法不是这样的，是有所差异的。
我们的倾向是认为，目前的状况是因为2006年、2007年房价上升品质没有提升，导致消费者观望。一、因为过去的一年，房价的上涨脱离商品房品质的改善，足以使得大多数高端的购房者产生观望的情绪；
二、扩张的冲动和信贷紧缩两者之间有矛盾的，尽管2008年市场的增长速度还可以的，仍然不能达到开发商所设想的2007年的高速扩张。
三、高收入阶层的观望；
四、城市化进程新入城的人口收入放缓，收入分配和人口都有所减少新城市化新增人口的减少。
城镇新增的人口减少，从过去每年的2200万人，下滑到现在的1700万人，每年减少的新增城镇人口500万人，这给房地产市场带来比较大畜后的下降。
（PPT）这是收入分配的问题，收入分配就不详细的说了，无论是城市还是农村的情况中国的收入分配是恶化不是好转的，根据国家统计局的数据最富的10%的人口跟最穷破的10%的收入差距是25倍。
高端储蓄的分布情况，目前的储蓄余额是18万亿元，最富裕的1%家庭人均拥有是15万元，其次富裕的是5%，其他的人均家庭拥有人均5800多元的存款。
可以看得出来，最富裕和低收入群体之间的收入是巨大的差异，粗略的估计最富裕的5%的人口，他们的收入情况跟房价的比是1.8%，占全部人口70%的中等一下的人口收入跟房价的比是22%，预期的扭转和恶化严重的影响了高收入群体的情绪，使他们产生观望，这是导致目前气氛不好的最重要的原因，总体来讲，我倾向于认为，目前房地产市场面临最大的挑战来自于观望反而不是资金的供给，谢谢大家。
主持人：一个内容导致不同的结果，钟伟的结论和任志强的结论是完全不同的。希望他们在下午的六方会谈中，再次谈一下。
下面有请经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮发表主题演讲，演讲主题“住房公共政策的完善思路”。
陈淮：谢谢大家和主持人，我是遵守规矩的人，我用12分钟，节约一点时间，我没有准备PPT，因为我讲的问题很难用刚才两个报告清晰的描述了短期市场变化的情况，也给我们很多的启发，从我们自己家里的情况来看，恐怕还不能完全的认识和所面对的问题。我讲三个问题。
一、中国缺钱。
二、不要低估我们面对的风险。
三、稳定是什么意思？
首先，通货膨胀是经济投资拉动的，刚才的发言有所解释，我跟与会者和媒体说一个专业的含义，流动性过剩的地方是缺钱的，流动性短缺的地方是钱多的没有地方花，这就是辩证法，美国从去年年末特别是今年上半年面对的是流动性短缺，急需补充流动性，因此七次调整利息，每次是调整0.25%，一次降息是0.5，最大一次迈出了三步0.75，不仅降息还减少税额，而且是1000亿美元，而且给穷人发金钱减税和降息的政策都是补充流动性的政策。
美国得了个病，是非典型型肺炎，通常经济学意义上通胀是跟经济过热增长速度过快联系起来的，衰退是跟通缩联系起来的，美国上半年面对的是通胀与衰退危险并存的状况。首先说，美国不缺钱，所谓的流动性短缺是钱多了，不愿意消费。实业领域和有利的投资领域对资本资金缺乏吸引力。中国说自己通货膨胀存在流动性过热，恰好是中国缺钱而不是钱多的没有地方花，有的记者说潘石屹说房地产缺少4000亿元，我说没有研究过潘石屹是否缺钱，谁都缺钱，我也缺，不知道在座有不缺钱的吗？现在实际上给大家描述一下，并不仅仅是房地产领域的缺钱。
去年以来，中央政府提出，我们在改革和推进发展实现科学发展观上，有很多重大的举措，比如说，在城市实行全民医保，这就需要花钱，需要花很多的钱，我们要在农村建立普遍的农村养老制度，这件事情花的钱是多少，去年国务院24号文件说扩大廉租房覆盖范围，实现应保尽保，简单的说低收入的问题要由政府来包，这需要多少钱，今年年初又提出了在农村普及家电，彩电下乡，农民购买彩电政府补贴26%，又要补贴多少钱，这些预算做了以后，冰冻和雪灾、地震又使财政面临巨大的压力，我们的政府不仅承担着救灾的公共职能，甚至承担起市场经济缺失的部分，保险公司，政府是否缺钱，政府不缺钱干什么前几天有一条消息，国务院提出申请，经全国人大常委会讨论申请，调整今年的国民经济预算，股市是否缺钱，不缺钱平安融资1400亿元怕什么，大小非流通上市怕什么，缺的是资金和钱，恐怕是我们的老百姓要想在4000点解套，还要拿出3—5万亿元才可以补仓，何况要接住大小非和再融资的资金远远是不够的。
老百姓是否缺钱，刚才钟伟博士描述了收入和通货膨胀的关系，实际上今年经济运行中短期面对的风险之一就是通货膨胀将极大的威胁一个相当比如和相当绝对数量低收入群体的生活。他们的收入和积累没有做好应对通货膨胀风险的准备，政策也没有做好帮助他们规避风险的准备，现在就要准备，如何使通货膨胀进一步的下降，如何给低收入老百姓补贴的问题，大家缺钱吗？第一个问题想说的，世界以美国为主体的国家说自己流动性短缺的时候，他们的钱多得很，因为资本资金不肯进入实业投资领域和有效的市场，中国说自己流动性过剩，推动通货膨胀的时候，事实上我们在各个经济环节，例如资金短缺的问题很严重。
不要低估短期，短期是指一年甚至更长一段时间，我们面临的风险。房地产面临的起伏风险不是孤立的，不可能离开大的经济系统的平台独立的存在，不要低估美国经济政策对全球经济的影响，刚才说了美国得了非典型性的病，同时是血压高和发高烧，法国采取的政策是舍血压高，先将发高烧降下来，舍通胀保增长。为了避免经济衰退采取了减税降息的强力的扩张性政策，所有这些政策毫无疑问都会推高而不是抑制头晕脑胀率，美国采取了宁愿舍通货膨胀而稳定经济增长的政策，目前来看，这个药方是有一定效果的，美联储到了调整利率的时候，而是采取了稳定不动，就是观察到了美国的经济增长维持在1%，不会出现负增长，也许下一阶段向通货膨胀开刀，但是我们不要低估美国舍通货膨胀保增长的政策，以及由此带来的全球经济的影响。
不要低估新兴市场的风险波动对中国经济的影响，中国包括房地产在内的资产价格的变化，与印度、巴西、俄罗斯还有跟越南的市场变化是相应的，他们的脆弱性也是相应的，无论是否有直接的联系，我们认为这些新兴经济体和新兴市场的巨幅波动，不会对中国毫无影响，千万不要低估。现在已经对印度产生了一定的影响，对巴西和俄罗斯有待观察，因为巴西和俄罗斯是资源富饶的国家，他们对抵御资源价格暴涨的能力比较强，也许对他们的冲击比较小，我们也不要乐观。
三、不要低估油价、粮食价格上涨，我是说国际的价格以及今后继续上涨的趋势对国民经济带来的威胁和风险。中国不缺少粮食，中国去年的粮食增长量是5.015亿吨，是建国以来的大丰收年，过去的几年中国的粮食总是大幅度的增产，粮食是供大与求，明显的供大与求，但是粮食上涨是因为国际粮价上涨，我们要给大家的预期是，国际粮价的暴涨，过去的三年内，玉米、饲料的价格上涨和去年末和今年年初的大米上涨仅仅是开头，不是结尾。国际粮价已经跟国内粮价成为严重的倒挂的状态。国际粮价上涨才开始，粮食价格已经不受全世界每年生产多少粮食和多少人吃粮食供给需求平面的影响，完全脱离了供求关系的影响，也完全脱离了实际购买力的影响，就是说全世界60亿人中还有20亿人买不起粮食，也不受粮食成本的影响，而是受石油价格上涨的影响。2007年初石油价格尽管高涨也不就是50美元，开会之前油价已经上涨了近4倍，达到了140美元/桶，粮食价格只取决于石油价格的上涨，粮食价格再翻番，从粮食中提取生物、酒精的成本比石油生产的成本便宜，粮食价格就还要上涨，由此带来对国民经济的威胁是巨大的，现在看不到上游水位迅速退去的现象，只能应对上下游接轨的风险。不要小看国际市场一直的变化，对国民经济带来的风险。
人民讲过去的一年中，人民币跟美元已经48次创造新高，但是到现在为止，人民币币值兑欧元也是贬值的，因为美元兑欧元大幅度的贬值，而且贬值的速度比人民币快，是否有可能，是否有风险，今年下半年欧元兑美元是升值的，那么我们的出口和外向型经济以及国民经济面对的是人民币兑美元升值，美元兑欧元升值的两重升值，对国民经济的冲击和影响就预期还要大，所以今年恐怕只能两害相全取其轻，这个领域有病，可能不是致命的病，比你严重的病还多得很个，开发商、企业家、观察家、学者对这些问题更为严重的身体健康产生影响的疾病有足够的重视和估计。
我的意思是说，不要指望在短期内我们这个领域得到政策特别的关照，我看从今年的形势来看，只能是求稳。
前不久媒体报道了国务院工作会议，常务会议提出稳定市场和稳定房地产市场，我认为稳定市场不要理解为恢复到去年的成交量和去年的上涨幅度才是稳定的，不是这样五6的。稳定老百姓改善住房的经济预期，稳定推进落实去年24号文件的决心和措施，也就是说完善住房保障体系。还有应对重点弥补薄弱环节，救灾是重点，国民经济是重点，开好奥运会是重点，维护好老百姓的基本生活不受大的影响是重点。
还要弥补过去市场发育不足的薄弱环节，为什么开发商会推地，不是简单的地卖的贵还是便宜的，也可能很便宜，并不贵，因为想70年的地租一次性交，不要说70年，20年和30年后的地租是怎样的，一次性交便宜占大了，将70年地租变化的风险负担跟开发商短期的融资能力对比，显而易见，开发商短期的资金筹措能力是薄弱的环节，风险承受能力承受不了，70年投资的收益。
刚才说到了销售量下降，因为消费者在过去一段时间内更多关注的是价格的变化，现在不考虑房价上涨还是下跌，更多考虑的是持有的过程，特别是长期持有的过程的不确定性大大的提高了，还有物业税和其他的因素，自己的职业收入等方面的风险，使人们越来越感受到压力，我们怎么弥补应对这些薄弱风险不平衡和薄弱环节在今后一段时间是稳定的的重要方面。
前不久的第一财经的博鳌论坛我讲了风险的均衡在这里不重复了，我想说的是，在房地产领域本来就是高风险的行当，要消灭这些风险是无论如何办不到的，我们可以做得到的就是将风险合理均衡的带到各个参与环节各个参与者的头上，创造出更多有用有效适合市场经济维护所有参与者合理合法利益的金融工具，具体的，由于时间关系下次博鳌论坛再说。
主持人：下面有请阳光100置业集团董事长易小迪发表主题演讲，演讲主题“市场变局与企业之道”。
易小迪：大家好，今年的需求量仍然是保持了跟去年1—5月基本上是持平的态势，价格是略微上涨的，大家为什么觉得出现了很大的问题，很多的企业都知道，包括上市企业的增长的比例都是增加50%和100%或者是更多的，这个局面不再存在了，所以大家觉得出现了问题，是否是过高的预期出现了差异，实际上并没有出现想象中的问题。我对下半年没有太多的担心，基本上跟去年相对平稳的状态，即使下跌的幅度也没有想象的大。
房价实际上是理性的回归，房价没有跟大家想象的那样出现了崩盘，我们监控的自己所在的项目和城市，实际上所有的房价都没有跌到2007年上半年的水平，只不过出现了略微的下降，2007年上市公司的利润是40%，应该可以承认，所有的房地产公司的利润在2007年翻一番，或者是有了很大的增长，如果指望2008年有很大的增长，这是比较合理。
地价回到合理的水平，大家认为房价和地价是脱离的，实际上不是这样的，地价永远是追在地价后面的狼，永远是追赶发展商的狼，地价会不断的上升的，房价永远还是有上升的压力。
所以我认为本次的调控和市场面是积极的，调控会出问题，问题出现在哪里，主要出在企业的层面，第一个是资金链的紧张，这是如何带来的，因为2007年我们对2008年有太好的预期或者是高价拿地，或者是有非常大的供应量的增长，导致现在的房地产短期的资金的增长，我认为实施调整会使企业逐渐的适应，通过降低供应量和其他的措施缓解短期的压力。
房地产出现了有涨有跌，有些产品和局部城市、局部市场在某些行业出现了亏损，这也是正常的，因为房地产不能永远的是暴利的，也不能永远的背着保利的名盛，不可能全行业盈利，如果出现有涨有跌，有盈有亏最大的好处是会削弱其他行业进入房地产的积极性，对竞争带来的好处，真正的专业企业仍留在房地产市场，靠投机的企业或者是有钱的企业就会理性的退出房地产企业。
市场出现了真正的拐点，供大与求局面已经出现了，而且不但供大与求的局面出现了，在以后相当长的时间内会持续的存在。
理由是，因为房地产在2005—2007年连续三年土地供应充足的情况下，都有充足的土地储备，基本上绝大多数的上市公司或者是规模大的公司，储备了5年以上的土地。在资金紧张的情况下，他们可能会加速土地生产的供应，使土地储备回到合理的水平上，供应短期是不能缓解的，很多的公司会出现套现的压力。
现在的土地价格理性的回归，包括地方政府土地的供应，实际上是财政收入和地方经济发展不可或缺的一部分，地方政府启动了土地供应后，速度不会完全的慢下来，也不可能一下子完全的停止供应，实际上土地的紧缺是短期的现象，我个人认为，相当长的时间内，土地不会出现短缺的局面，因为2003年招拍挂政策出台后，很多的政府是措手不及，导致一段时间土地供应的短缺，事实上中国政府的运作效率是很高的，而且土地供应已经是地方经济发展不可或缺的环节，在今后相当一段时间内，土地不会出现短缺，这就意味着，将来市场上供大与求的局面不会再短期内出现缓解或者是明显大的改观，我认为房地产已经终止了连续十年供不应求，只涨不跌，将来是供需平衡或者是供大与求的局面长期存在。
在此前提下，房地产进入新的竞争时代，新的竞争时代，跟过去有什么差别，房地产、土地的神话破坏了，没有公司盲目的储备土地，只会储备自己认为适合的土地或者是将来认为的土地。房地产的盲目扩大规模已经走入困境，房地产企业扩大规模认为是最好的手段，垄断资源是最佳的方式，这个时代已经过去了。
宏观调控并不是对小企业带来威胁，对大企业业带来了威胁，没有那个企业是安全的，只有适应市场，创新和创造更好的性价比提高服务才可能是安全的。
房地产盲目的增长规模，每年增长100%和50%的计划大家都会理性的调整，这是跟过去最大的区别，大家会将注意力，面向真正的客户，从而创造好的产品和好的服务。
我认为市场会造成新的赢家，中国的房地产受到了太多的政策的干预和太多的政策调控的影响，我们希望健康的市场会逐渐的走向市场经济发展的轨道个，真正出现市场竞争的规律。例如优胜劣汰，让品牌企业有自己的生存发展空间。
未来哪些企业是赢家？
中国整体的房地产市场在短期内或者是相当长的时间内会迎来更好的发展时代，就是大众需求的时代，中国的房地产市场不会减少，包括城市化的人口和低收入住房随着收入的增加，对住房的购买力不断的增加，普通老百姓的大众市场还会增加，而且增加的速度可能会超出我们的想象，第一个预测是，如果可以控制低成本，能够造性价比好的产品，面向普通居民的大众产品会有广阔的市场。
这说明房地产在普通市场上必须有合理的成本控制，包括地价和土地，低价控制企业的利润，即使在调控时代，很多城市的低价商品房有很好的业绩。这跟政府的廉租房是否有矛盾，政府的廉租房只能解决其中的一小部分，相当大部分的居民的住房改善需要市场，低价市场和廉租房虽然是增加，但是没有影响。
专业市场不断的细分，有特色的品牌公司会加速自己的成长速度和争夺自己固有的细分市场的空间，现在我们看到房地产的品牌，大企业就是大品牌的时代已经过去了，企业不是大就等于好，而是在那个专业市场或者是细分市场可以做到第一，最好是受到客户的追捧。
还有特色的市场仍然有很好的空间，包括特色的产品，景观资源也包括细分的商业市场，细分的专业市场会走到更广阔的成长空间。
本次调控的积极面要远远大于任何一次的政治调控，起到了市场的作用，市场这只看不见的手起到了积极的作用，使市场开始向买方互动，这是好的企业乐于看到的场面，因此这是积极的，谢谢大家。
主持人：下面有请金地集团董事长凌克发表主题演讲。
凌克：谢谢二十一世纪论坛，大家好，我每年参加三亚论坛的时候，过去的每一次记忆我的记忆中都是阳光灿烂的日子，今天早晨一看天是阴天，有一点像今天的地产的形式，中国的宏观经济跟房地产的基本面是没有改变的。不能保证在未来的三至四年，GDP在9%—10%的增长，大家比较一下北京、上海、汉城、香港的房价大家可以发现，实际上有贵的道理，而且今后还有承载的空间。
北京和上海人均的GDP都是在1万美元，汉城和香港两个城市的人均GDP是在2万—3万美元不等，但是房价的均价是4万元/平方米，中国的城市化的进程，中国的人口结构，人口的红利到了2012—2015年才消失了，中国的房地产的前景是远大的，我也相信三亚在我的心目中永远都是充满阳光的地方。
今天我想谈房地产的金融问题，分四个方面：
一、房地产行业的问题，主要着重于金融；
二、房地产金融的发展方向；
三、房地产基金的发展；
四、我个人的建议。
首先，看一下房地产行业存在的一些问题，房地产企业的融资结构不合理，全社会的资源配置不合理，行业的集中度不够，商业地产发展不够。房地产企业的融资结构。在中国这么多的房地产企业贷款占的比例是18%，预售的款是48%，有近70%的资金全部来自于银行，跟国外的地产公司是不同的，国外是来自于银行的钱大致是50%，来自于直接的融资是50%，因此房地产企业资金的来源更加的多元化，来自于银行的贷款、销售的按揭、也应该来自于证券市场，例如说发行股票债券和全社会不同的投资机构和基金保险公司、社保公司等等。
另外一方面，我们看一下银行在房地产行业的贷款比例是多高的，我们都知道房地产企业占银行的贷款是20%左右，2007年底是4.8万亿元，只有1.4%进行了按揭和证券化，绝大部分都是贷款和房地产按揭的形势，一旦房地产行业进行深度的调整，银行业的危机是非常大的，融资结构的不合理，背后看到的是资源分配的不合理。
主要有几个方向表现的：
1、缺乏高风险、高收益的私募的股权基金，同时也缺乏低风险的证券机构的支持，大量的社会资金没有投资的渠道，很多优秀的企业因为缺乏资金，一直不能得到发展。
2、社会资金只能投资于少数几家上市的地产公司，以股票的形式，承受的估价的波动风险比较大。
3、很多的工业企业和综合企业，例如家电企业和许多的中小企业只能自己进行地产的开发，管理能力是比较低的，产品的质量也是一般的，因此资源产生了浪费。美国不是这样的情况，例如GE是工业生产企业，也会投资房地产，例如GE有一个地产基金，但是GE自己不会建一家房地产的开发公司。
4、保险资金、社保资金共同投资于地产的资金因为国家的规定不能超过5%，这些情况说明我国没有合适的地产投资渠道，资源分配是不合理的，房地产行业的效率低下。
下面可以看一下，从这些问题导致我国产够集中度不高的问题，这个问题这里不详细的介绍了。
我国的商业地产发展是滞后的，我国的商业地产在我国房地产总投资的比例是15%，美国非住宅业就是商业地产的投资是有46%，比例差距是非常大的。这种情况下，就造成了现在很多金融工具都没有的情况下，造成了一些问题。例如有大量的办公楼和商场散卖给个别的企业，产权是分散的，管理也是混乱的，像这样的资产想要证券化是无法实现的。
房地产私募基金的问题，可以解决好社会资源配置低下和中国房地产业集中度偏低的问题。
房地产公募基金也就是常说的信托资金，可以帮助众多的机构投资者和个人参与房地产的开发。
房地产的抵押贷款证券化，我认为中国应该大力推进证券化，在过去的几年，我在很多的场合，做了很多的呼吁，现在来看这个问题更加的急迫和重要的。
接下来看完整的房地产金融市场的格局应该是怎样的，首先，应该是所有的投资者都可以对众多的房地产金融产品进行投资，投资者是哪些，例如共同基金，也就是中国看到的证券管理公司，还有对冲基金、保险机构、养老基金，社会捐赠的基金和银行的理财机构以及个人的投资者，他们对金融产品进行投资，可以投资于未上市公司的股权，可以投资于上市公司进行的IPO和增发的新股，还可以投资私募产业基金公司，这些私募的产业基金公司可以投资住宅的开发和商场的开发，也可以投资办公楼，也可以投资地产公司的股权。
同样，还可以有信托基金，持有上游证券化，还可以持有办公楼以及工业地产的证券化，接下来我介绍基金管理公司管理人的关系，基金的管理人是建立在投资者、开发商和房地产金融产品之上的。
房地产的私募股权基金的性质，房地产私募股权的性质是接受政府的基金例如说新加坡的退休基金、中国的社保基金和保险公司的基金，他们在对不同的产业进行投资，因为政府和退休基金是不进行直接的产业投资的，最近中投投资于黑石，政府就相当于私募基金。
我国因为缺乏产业链给我国造成的问题，在这里我就不过多的讲，最后我谈对于发展的期望。
在发展过程中有几种建议，目前的房地产企业，间接融资和银行获得的资金比例过大，我们希望减少间接融资的比例，增加直接融资的比例，例如说从投资的角度，从证券市场获得更多的资金。
我们希望建立房地产基金管理人的考试制度，严格控制管理人的资格，例如金地公司跟UPS成立了基金，就涉及到不同的基金管理人，国家应该建立基金管理人的资格。
尽快出台信托基金的法案，以法律的形式对信托基金的上市和运营进行监督，得益于税收的优惠。
允许社保、共同基金和保险公司投资于房地产的产业。
进一步改善我们的合伙企业法中的税收制度，谢谢大家。
主持人：下面有请经济学家加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆发表主题演讲。
徐滇庆：女士们、先生们、今天很高兴有机会来到博鳌论坛，我的任务是比较艰巨的，就是要谈物业税，我的PPT是给大家讲两个小时，今天要15分钟讲是有困难的，我简短的将信息传递给大家。出版社将我的书带到会场，大家要知道细节可以买我的书，我给大家签名。
什么是物业税，2003年中央政府决定要征收物业税，到了现在，还没有出台。没有出台的原因是什么，大家就要研究了，实际上我们仔细的研究了一下，提出了北大的方案，我们不客气的讲，建设部也好，财政部也好，兄弟院校也好，大家的物业税研究都错了，北大的方案也不一定是对的，希望大家多多批评指教，我们提前三个月将方案送交了各个部门，也就等于是发了英雄贴，希望各路豪杰对北大方案进行批评。为什么说以前的方案都错了，第一个房价到底是什么，如果要征税就要对房价就进行定义，中国的房价没有明确的定义，特别是以前的老房价以前是二、三万元房改的，以后没有交易，那么如何定价，我们专门的进行了讨论，定价的机制是什么，这种情况下，有人说要搞物业税，需要10万个房价估价师，我认为还是不够的。
信用体系的问题
大家说要征新的税，不交税怎么办，中国的老百姓是否有完整的交税的习惯，要增加几万个税收人员才可以完成，现在又进入了一个误区。
执行的成本，大家都知道国情，官员不交税怎么办。
贫富差距很大，如果再征物业税，老百姓增加负担，显然是不合理的。
现在我们提出的方案，物业税是为了什么征的，绝对对政府扩大财源，物业税有两种内涵，一种是象资源使用征税，涉及到土地，很遗憾的是，土地产权私有化遇到了严重的障碍，目前不能做，这条路基本上排除，第二条就是保护税，因为国家保护房地产产品的产权，所以必须要交税，我们的方案是跟居住的人员没有必然的联系，就是普天之下莫非妄图，建房征税包括军队在内，征的是房跟业主是没有必然的联系。
国土资源局根据地标建筑的平面图开征，然后将商品房分为若干的等级，必须要绕开房价的障碍，所以采用公告房价，而不是交易房价，一谈交易就没有原则了，但是公告房价在世界上很多的国家都采用的，例如说北京海淀区，现在平均房价是1.5万元/平方米，公告房价是1万元/平方米，又分为ABC，并不是交易价大家都执行统一的标准。
按照房屋的建筑面积和公告房价计算出每套房屋的征税额，提出第二套清单。税率按照2.5%征收物业税的，允许各地政府在此幅度内适当调整，为什么要定2.5%，我的书上有详细的论证，税务局按照门派号码逐步计算税单，送达对象是门派地址而不是具体的个人，因为中国的信用体系缺乏，贪污腐败问题比较严重，所以现在完全的绕开业主，直接对房屋征税，依法纳税是每个公民应尽的义务，收到物业税纳税通知后，业主在规定的时间内，到指定的地点交纳物业税或者是办理减税手续，这就是设计方案的重点，就是减税，为了照顾低收入家庭，每个身份证给予3平方米的免税额度，就是说一家三口在90平方米完全办理免税手续一份不交。
每个身份证给20平方米的低税面积税率是21.5%，大概有92%的人是覆盖在此区域内的，居民收到物业税的税单后如果有意见，可以到指定的部门申诉，军队和其他的部门得到减免。居民根据自己的身份证办理减免，如果重复使用就按照不动产的20%罚款，如果使用他人身份证申报物业税，出现财产纠纷，法律保护纳税人的产权，是否可以用别人的身份证，我们认为是可以的，可以这样做的，如果父母在河南，本人在深圳，例如河南的身份证在深圳是合理的避税，只能用一次，是否可以用其他的亲属或者是他人的身份证也可以的，一旦出现纠纷，法律保护纳税者的产权，房屋可能谁交税的谁就可以拿走，业主没有交税，法律就不保护的。
否可以不交税，我们设计的方案要做到，如果逾期不交，是可以的，政府对所欠税额计算利息，年利率是18%，超过三个月是22%，房价超过25%的时候，法律发出传票，不去可以，过二个月发第二张和第三张，传票的性质发生转变，前两张是经济问题，可以通过补交税款解决，第三张是藐视法庭规定可以判七年。
第三张是法警送到的，可以带手铐过来的，可以逃跑，法警将房屋扣留，这是新的税收制度，整顿房地产的市场税，很多人就问，这个方案是否会颠覆房地产市场，使房地产发生崩溃性的冲击，要看究竟有多少量，现在设计的是2.5%的税，目前房价上涨的速度远远超过2.5%，如果房价超过了2.5%，仍然是持有房屋比交税的回报性高一点，有多少房屋在新的制度下被压出来，我们要详细的计算，2007年商品房销售额是2.7万亿，每个月是2700亿元，这些房屋都被压出来也就是1000亿元的规模，现在社会流动性过剩，每个月流入中国的资金，在今年的第一季度不可能解释的是6000亿元人民币，到了四月份达到了500多亿美元，五月份是770亿美元，一个月流入5000亿人民币，因此物业税的征收对房价的冲击是有限的。
现在物业税改革举步维艰，主要的问题还是各级官员、地方政府的阻力大，大家可以想象到，物业税之征收之后，恐怕最大的冲击不是山西煤老板，到北京一买十套房屋，放在那里空置这是大家都知道的，仍然可以通过交税持续的持有，最大的障碍是来自于我们的某些官员，他们拥有三、五套住宅，现在不对业主征税，而对房屋征税，对他们来说这是极大的危险，如果拿秘书的身份证征税，秘书说房屋是他的，如果拿家人的身份证征税，就被纪检委检查，现在物业税存在很多的争论，现在正是需要通过公平认真的讨论，要有严肃的学风，通过争论找到真理，为中国的物业税开通道理。
主持人：下面有请摩根士丹利中国区执行董事赵瑜发表主题演讲，演讲主题“地产公司资本运作”。
赵瑜：大家好，我讲的是拥抱资本，房地产企业的战略转型。
最近的几年，中国的地产海外上市中总共有13个单我们做了9个单，因此摩根是很强的地位，大家认为我们投行只做融资上市，实际上不然的，能够为地产企业进行一条龙的全方位的服务，打造坚实的资本市场的战略平台是我们的核心工作，下面简单的介绍投行的工作业务，在中间的五环中，第一,业务包括收购、兼并、充足业务。第二部分包括投资部，第三部分是房地产股票的研究，第四是企业的上市，私募和上市融资。第五，跟传统业务一样，给相应的地产商进行银团贷款。
最近几年上市的远洋地产、碧桂园等企业，发行可转债和债券，还有快速建档，国内是增发，实际上就是快速闪电配售，抓到资本市场的窗口，给企业尽快的融资，这一块是地产方面的项目，也是为地产公司并购重组的时候提供财务顾问和估值的作用。
前面很多的专家、学者都讲了中国房地产面临的政策和形势，今天就不讲这方面的问题，我写了非常有分量的文章准备投出去，今天就不讲了。
房地产企业面临这样的政策和形势的时候，我们要准备好两个战略上的变化，一个变化是怎样从传统的土地运作战略模式，转变成资本运作的战略模式。
另外一个变化，多数企业都面临很大的困难以及潜在的资金链的断裂，兼并购买重组在行业中已经提到意识日程上，不可避免，企业如何在其中为自己找到很好的退出机制，这是非常重要的一环。
两个战略正是投资银行的专长，如何用地产企业规划资本融资的战略，包括如何进行债务融资，如何进行全融资和债务和股权融资，最佳的杠杆率是怎样的，在不同的阶段如何调节杠杆率，放大股东的回报率，如何平衡如何进行私募和公司层面的股权投资，什么时候进行项目的投资，融资对于公司治理机制以及公司治理结构是怎样的，除了能够为企业融资到需要的资金外，在此过程中，我们也教会企业如何管理资本金的平台，下面就讲非常典型的例子。
以上海总部的世贸为例，充分的显示了如何利用国际资本的平台，让企业插上双重的引擎起飞。2006年1月份摩根的地产基金为公司组织上市前的私募融资，融资了15亿元，当时公司的总股本才是25亿元，融资后才是60多亿元。
2006年6月份摩根将世贸带到香港上市，IPO融资股权是43亿元，上市后股本大大的增加了，2006年10月份，全球的经济学家预见下一个经济周期有可能会来临了，当时的垃圾债券都交易到2000年股票的低点，建议公司因为上市后资本金和股本的扩大，适当的提高杠杆率，对提高股东收益率有很好的放大作用，11月份融资47亿元人民币，其中一大部分是7年不用还本金的，而且做了美元和人民币的调息，固定利率是6.65%，中国今天的商业银行也绝对是不可能借到6.65%的利率，而且7年不用还本，这是债市的作用。2007年次贷危机出现的时候，还没有影响到周围的股票的时候，股票是大大的上扬，市场价值是非常高的，建议公司进行闪电配售，头一天晚上，董事会做出决议，给资本市场打电话进行沟通，全业调动起来，12个小时将55亿元的股本配售完毕，24销售就可以到帐到公司.我们为世贸融资了160亿元人民币，从上市前的500万平方米的土地储备，到去年土被增加到2400万平方米左右，股本价从价值不到100亿元到现在达到了500亿元，这就是充分的利用资本的平台将企业快速的规模化，快速的在市场中找到机会。
无论是上市也好，还是给公司发行债券，还是股本的定价，投资银行的核心工作是定价，实际上定价实际上是包括了几个方面和几种形式的。例如进行股权私募的时候，如何谈私募阶段股权的价值和价格，对股权进行估值，今年下半年大家认为有很多的并购活动的时候，对并购双方的溢价进行估值，代表买方的时候，在未来的整合中能够得到相应的回报。
投放还有其他方面的服务，有的老板将企业卖了，是否就退休了，实际上不是这样的，我们有很多投资的平台，回报可能比办企业还要高，还可以资本市场的再融资增加债券，进行并购，研究分析师的评估以及有大量债的时候，已经发行了债，根据不同市场的情况，对发行的债务进行合理的评估，进一步的降低债务的成本等等业务。
今天利用此机会纠正大家共通且错误的观点，认为投资银行的工作就是做上市的包装，实际上投行有很多的业务工作，我们不是包装而是真正的定价，价格中有两个因素，一个是价值估价，一个是市场估价，在市场好的时候，有的时候市场价值高过价值估价，举一个例子，当我们给世贸增发建议的时候，看到股市的疯涨实际上背离了股市的价值估价，市场不好的时候，例如现在有的投资经理就在其中找被低估价值的公司进行投资，同时，投资人为什么相信投行的定价，是因为投行在这里是市场的投资者，投资者很聪明，在这里进行包装的时候，也会失败。
碧桂园的上市大家是清楚的，一次上市融资近20亿美元，大家都说碧桂园的产品很一般化，市场都是在下端的，实际上碧桂园给我们很好的提示，一个是战略定位的提示，市场是在三、四级市场，这一块市场的需求潜力是非常大的，同时受政策的影响，对高端地产和高政策的影响相对比较小。
还有就是进行跨地区的时候进行标准化和规模化的运作，这很像房地产企业中的沃尔玛，进行路演的时候，不但推高了碧桂园的模式，也将中国的地产地位拉高了，如何帮助企业清晰的战略定位，为战略打造平台，而不是简单的包装，如果我们只是包装的话也是低估企业未来的盈利能力，我的演讲到此结束，谢谢大家。
主持人：股票大师巴菲特说当市场贪婪的时候，你应该恐惧，当市场恐惧的时候，你应该贪婪，这句话也适应现在的房地产，一切是相对的，也许大家应该改变对事物原有的看法和角度，这正是本次年会的主题地产相对论，祝大家好运，午餐愉快。