博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会
时间：2008年6月29日
地点：海南三亚
汶川大地震启示录----中国地产企业的公民责任（龙厅）
会议主席：袁一泓21世纪经济报道地产事业部新闻总监
主持人：广大房地产企业如何在六变形的体系中找到平衡和持续的大道，尤其是面对大地震和慈善工艺以及灾后重建的责任，如何做优秀的企业公民，实现自身的可持续发展，今天让我们倾听几位嘉宾的看法。下面首先有请中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌发表主题演讲。
顾云昌：各位嘉宾大家上午好，今天讲的赈灾和泡沫也就是大地震跟房地产市场出现大泡沫之间的关系。
第一层的含义是，地震灾害是自然界的一种规律，必然要发生的，房地产市场要出现泡沫或者是大泡沫是市场经济当中出现的一种规律，从许多国家发展的经验来看，许多国家的房地产市场都出现了泡沫，有的泡沫已经破裂了，1997年的亚洲金融风暴，使很多国家的金融风暴波及很广。我们原来认为美国的体系是金融健康的，但是美国的房地产市场和金融联系在一起形成了美国的次贷危机，作为自然界的规律和经济发展当中的一周现象或者是规律性，两者之间有必然的关系，如何认识规律和对待规律，适应规律。
中央提出了科学发展观，要贯彻科学发展观，必须讲五个发展。
一、把发展的规律。
二、创新发展的理念。
三、发展的方式。
四、破解发展的难题
五、提高发展的质量和效率。
研究房地产泡沫的时候，首先把握规律，为什么会出现房地产的泡沫，泡沫是如何产生的，现在看来，进入市场经济以后，如果没有泡沫也不是完整的市场，我们看到所在地海南，1992年房地产市场出现泡沫破裂，我们有过泡沫的教训，现在已经是将泡沫的影响消除了。
2004、2005年的时候，长三角也出现了泡沫，去年全国性的泡沫大大小小的出现了，尤其深圳的泡沫尤其大，已经到天花板了，任何国家的房地产在经济发展中起到了支柱性的作用，美国也不例外，中国更是重要的支柱产业，市场经济有规律性和周期性，房地产也要显示周期性，而且跟宏观经济是相联系的，房地产也是资金密集性的企业，也跟金融联系在一起，金融出现的风险，当中的热和冷，货币政策的热度和冷度都会影响到房地产，房地产要跟几个因素联合期来看，从中找寻规律，实际上2007年全国的房价和地价不断上涨，就意味着中国的房地产泡沫开始起来了，有的地方吹的很大，到目前为止，房地产和楼市泡沫的吹打和破灭是世界性的难题，不仅仅是中国，连美国这样的国家，也存在房地产的泡沫以及破裂，这样规律的认识。
房价不能大起，一旦出现了吹大，就要防止房地产泡沫的破裂，是否有这样的可能，是否可以做到不破裂，有人认为可能像地震一样不断的发生，我认为泡沫也会像地震一样不断的产生，是否出现大的灾难，是否可以预防和找到规律，从中可以找到启示。我们要认识到经济发展的规律是不可违背的，要掌握这种规律，要应对和发现预兆，例如某个地方和国家出现供不应求是种种原因造成的，总体是需求过大，供应不足，一时的造成房价的吹大，吸引了更多的投资者，我国处于资金流动性的过程，有很多的钱，需要收紧，没有收紧的情况下，钱到哪里，热钱的进入导致资产价格的膨胀，2007年的资本市场，股市的猛涨，2007年银行改革后取得的进展，我们感觉到金融的冷热决定了房地产市场的冷热，这个观点在几年前就表述了，几年的发展中得到了应征，为什么房价快速上升，地价快速上升，2007年出现了地王，这金融是有关的，2007年银行股份制改革取得了突破，导致了2007年的大牛市，无论是开发企业还是非房地产开发企业，这样的需求，导致通货膨胀，因此导致价格上涨。
过去认为股市和楼市之间是互补，股市旺，楼市也兴旺很多人股市赚钱后，就过来买房，现在被套了，就没有钱买房屋了，支撑房价高跟银行是有关系的，2007年商业银行上市以后，银行有的是钱，要发贷款，中国银行目前只有存款和贷款的业务，就要大量的发放个人住房抵押贷款。改善需求者买房也支持，投资者购买房屋也支持，造成了整个房地产的需求旺盛，在90平方米政策落实的情况下，造成了供应和需求严重的脱节，也就是说在这个时候，投资者特别是深圳的投机者进入市场，使泡沫变大，也就是说我们的楼市出现了泡沫是有前兆的，我们只要掌握了规律，控制了规律，就可以使房价上涨的慢一点，泡沫就小一点，不至于现在采取这样强的力度控制楼市，楼价起来了，泡沫来了怎么办，就要采取办法，是否不要使泡沫不要破裂，是否有这样的可能。很多人认为不可能的，泡沫起来后就要破裂，但是我认为泡沫是可以吸收和挤压的，前几年长三角的泡沫比较大，最后挤压掉了，没有破裂。今天重点讲一下楼市的规律，讲地震的规律我就不懂得，大家也比我懂得多。
既然有了灾害和泡沫，如何防灾，如何减少灾害，不要使泡沫破裂，实现硬着陆，想办法使泡沫吸收和挤压，实现房地产的软着陆，我最近看了一些资料，特别是成都有很多的资料，我的校友就是同济大学的规划学院的院长，他最近会议的发言，我很留意，他发现在成都灾区70公里的房屋基本上没有倒，特别是房地产开发的房屋，按照规范施工，而且有监理都没有倒，很多开发商的资料反应，出现“牛盘”，地震中没有出现裂缝和破损的情况，有的开发商地震别人都出来了，就住在自己的房屋里面，这就是开发商的责任，在困难面前和灾难面前这样做就是了不起的。成都的二王庙没有倒，都江堰没有受损，说明什么，在赈灾面前不是统统倒掉的，成都倒掉的是城中村和一些公共设施，例如学校，哪里的学校很有意思的，设计院的院长，他们设计的聚源小学没有倒，但是旁边的中学倒了，中学是如何设计的，用的是怎样的材料，如何施工的就有责任的。
房地产市场出现了泡沫，搞不好就破裂，吹打破裂。日本、台湾、香港，台湾的房地产市场还不是最热的，前一阶段我们去考察了，他们就说是否可以动员中国大陆的开发商到台湾去开发，因为台湾是1989年房地产泡沫破裂的，对经济的影响是非常大的，他说顾先生你不知道台湾的房地产的“产”是怎么写的，我说可能是繁体字，他们说我们的房地产的产是“惨”的惨，房地产的破裂和金融市场联系在一起，如何使房地产保持持续健康稳定的发展，请大家注意，前不久刚召开的国务院联合各部委领导和省市一把手召开的省市经济会议，部署了几项工作，第一抗震救灾，第二就是开好奥运，第三保持社会经济的良好发展。就要加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产的稳定，务必防范金融风险，几句话是联系在一起，是一个整体的，加强金融尽管，促进资本市场健康发展，因为现在资本市场太低迷了，游人分析是否是信号，保持房地产的稳定，什么是稳定，前几年说房地产市场的稳定，就是不要让房价太快了，现在稳定房价不是防止房屋上涨过快，我认为今年有一个变化，今年三、四月份的发言说二月份房价上涨太快，但是五月份后，调子变了，因为楼市出现了明显的变化，许多的记者采访我的时候说是否中国的楼市进入了下行的通道，有的人说中国的楼市已经进入了下行的通道，保持房地产的稳定意味着防止房地产市场的大起大落，这就是地震灾害和泡沫给我的启示，我们要防止楼市泡沫的破裂，影响整个的金融安全。
我们的楼市应该如何办，如何走，保持房地产的稳定，就意味着整个市场的稳定，房价就要稳定。就在房地产泡沫已经出现后，如何防止大落的问题这是非常重要的问题。我们作为房地产人，要承担社会责任，因为中国的一把手提出要保持房地产的稳定，如何保证房地产的稳定，这是当今企业的公民，如果房地产不稳定，如何防止大起大落，否则就会出现金融风险，例如美国和越南的问题都是跟房地产紧密相连的，为了金融的安全，房地产应该软着落，因为金融安全是国民经济最重要的安全，金融风险是国家最主要的风险，所以要保证国家的安全就要保证金融的安全。
从1998年到现在为止，房改十年了，如果我记得没有错的话，从1998年开始商品住宅销售面积都是上升的，今年五月份出现了首次全国商品住宅销售额和销售面积的首次下降。
商品销售面积4月份下降了0.4%，5月份同比下降了6.5%，销售额5月份第一次出现零点几的下降，销售的下降，房价目前还是平稳的，因为全国同比商品住宅价格还上涨了10.2%，换比上涨0.2%，3—5月份全国商品住宅的上涨还是0.2%、0.3%，请大家注意名义价格没有下降，实际价格下降了。
因为我们的CPI、PPI都是7%和8%，6月份统计的销售量的数字会比5月份还要难看，市场出现了观望和僵持，因为去年太狂躁了，需要我们冷静下来，前几年爬山太猛烈了，我们希望不要出现黄山上八百步，下七百步，现在还是走平路，如果需求下降了，投资下降了，产业链就向下降，我们的就业就下降了，还有就是金融风险的防范，还有就是就业的问题，房地产带动了很多的就业，如果房地产出现了问题，对中国意味着多少，我们的GDP无法保证8%—10%，有人问我为什么还要鼓吹房价上涨，我不是站在那个集团的利益，我是站在人民的利益，站在宏观经济的利益，从国家整体的利益出发，灾难已经出现了，泡沫已经形成了，那么就要减灾，最好的办法就是软着陆，走平路，我不希望全社会唱衰，这是整体的利益和国家的利益，现在不确定性的因素很多，如果房地产也不确定，国内拉动内需的例如汽车，但是石油价格会上涨，买房的刚性需求是旺盛的，最近推的几个楼盘都是卖的好的，有的别墅项目都卖光了，前几天参加了北京楼盘的会议议，打出了无理由的退房，两年内可以无理由退房，买了房屋可以退，而且可以给利率是万分之二，我认为是比较好的，我有钱购买你的楼盘，之后不要了，还可以退房屋，20天卖了200多套，我认为市场应该出现这样的情况，去年太亢奋了，买房屋比买白菜还容易，都不挑选，我们要知道楼市的问题是什么，就可以防范了，这就是地震前的预兆，我们要如何消除和吸收这些问题。
把赈灾和泡沫联系起来，我们强调今天企业公民的问题，总理说了多难兴邦，我们就是多南兴业，一个国家和行业部经理坎坷就无法成长，无法长大，并不是灾难多就成长的快，我们要从中得到启示，中央已经发出了信号，保持房地产稳定和楼市的稳定，如何调控就要看中央如何调整，地方政府恐怕也是这样的，因为房地产市场的稳定太重要了，我们的行业如何处理，也要追求稳定。我们的心态要稳定，卖家的心态要稳定，开发商的心态要稳健，不要追求去年的亢奋了。买者心里也要稳定下来，现在对老百姓来说可以挑挑拣拣了，开发商买地也可以选择了。我希望媒体根据中央的稳定要创稳，不要建设的房屋都卖不掉，要全面的报道，使楼市更加平稳的发展，刚性的需求和改善的需求还是要的，很多的老百姓持币待购，将钱存在银行不知道楼市是怎样的，想买不敢买，金融之政策要看中央和银行如何掌控。我们要吸取教训，这种情况下，要防灾和抗灾。
前段时间批评行业是暴利行业，因为“暴”不是好词，房地产是高利润高风险的行业，如何正确的看待高利润高风险，企业家如何应对楼市。要看到楼市有冷有热。有好的时候，也有衰退的时间，开拓市场的时候，购买土地的时候，作楼盘定位的时候，一定要考虑这样的风险，要有防灾的意识和抗灾的意识。
为什么有的学校不倒，小学部倒，中学倒了，有的开发商敢在自己的楼盘中居住，有的楼摇摇欲坠，当然农民没有抗震意识，所以他们的房屋就倒了，我们盖楼就爱把安全放在第一，我们现在觉得活着多好，我们希望健康富有和快乐，我们应该盖富有健康快乐的楼盘，而且生楼盘是可以升值的，中央讲财产性收入提高，不要刚升值来了地震就将我们的财产都拦腰斩断，现在的要讲性价比的。
重建家园，重建楼市，重塑行业和企业的形象，前一阶段宣传这样的观点，为什么中国三十年前是捱饿，三十年前是捱打，现在中国越来越好了，但是捱骂了，这是大国崛起的麻烦，别人嫉妒也好，不想我们加入他们的第一阵营，为什么别人对我们的房地产有看法，福布斯将房地产企业都排在前面，大企业崛起也有麻烦的，今天既然是支柱产业，万科已经是中国的第一，这样的企业应该如何对待我们的社会，房地产行业如何对待我们的社会摆在我们的面前，通过地震和楼市泡沫的出现以及泡沫的处理重新树立我们的形象，价格怎样、诚信度怎样，对客户的关怀是怎样的，我要光是为了赚钱，我们的社会责任就要对社会和客户负责，也要对我们的老板负责，要对我们的社会负责，对我们的供应者负责，对整个的环境负责，才构成了企业的公民，最后我要说，汶川大地震给我们很多的启示要提过房地产企业的社会责任感，这个题目出的很好，谢谢大家。
主持人：顾会长将地震和地产很好的结合起来，他讲了三个启示，也值得房地产行业反思，下面有请亿城集团股份有限公司董事、总裁鄂俊宇发表主题演讲。
鄂俊宇：我去卧龙的时候，看到很多的老乡在街边打麻将，给我的感觉是美好的，5.12地震发生后，媒体邀请一批企业家到灾区去现场送物资，包括采集包括灾后重建的信息，我们看是否可以做什么，我特别的希望再去一次。当时我放掉了很多的顾虑，我跟几位企业家还有当地的企业家去了灾区，去了以后，对整个人生包括我的心里都是极大的震撼，你的耳朵和眼睛产生了很大的震感，我去了都江堰，但是没有到里面，我去了以后，物已经不是原来的物，景也不是当时的景了，人也不是原来的人了，原来在路边打麻将的老乡已经逝去了，这次地震让我们更多的人静下来反思，想一下企业的责任，这种背景下，谈企业的社会责任，在21世纪企业公民倡议书中，全国各个行业中的企业都参与此事，这是公益事情，很多的企业不应该承担和面对的。
当一个企业发展到一定阶段的时候，要跟利益相关者分享创造的价值，建立互为因果在理性的选择过程中，创造非常好的生态环境，企业就是在社会上恩有非常好的生态环境和生存环境的状态，我认为企业是为社会做出的选择，也是理性的选择。
这次地震发生之后，我们将公司内部关于企业公民责任书的进程加快，像我们这样的企业，利益相关人是哪些，一般来讲，都是客户和股东，员工是我们最亲密的利益相关者，实际上我们延伸开，在利益相关者有详细的阐述，包括员工和家属，都要延伸的，例如施工建设单位的工人的孩子是否是利益相关者，要将企业公民的选择，当做责任的承担来看待，将利益相关者进行系统的梳理，通过系统的梳理找出哪些人是利益相关者，排好次序，公司将这些工作作为预算和经营活动之外必须要做的事情，在21世纪经济报道企业公民的报告中，提的主题也是非常好的，第一个是平衡，第二个是可持续，做企业公民的责任不是简单的承担，不是突发事件，用捐赠的行为和慈善的行为体现企业公民的责任，更多的是将企业公民应当承担的责任系统科学的梳理出来，贯彻到做企业的过程中，一步步的提炼出来。
我们在承担责任的时候，又多了一份压力，我们做的是不动产，今天做的产品是对未来的承担，是对历史和城市都有深远影响的行业，我们做的不是消费品，我们做的是不动产，既是投资品也是资产。在这样的情况下，我们作为企业的公民，如果地产企业首先就是做好本份，在过去二、三年的进程中，大家讲的都是土地储备，没有上市的讲上市，国内上不了的想在国外或者是香港上市，上市后就增发，不断的增加土地储备，强带的都是周转率，我们都是做了十几年或者是二十几年的地产行业的人，我们从不懂得图纸到用心的规划产品的时候，做好客户的细分和服务的时候，在过去的二、三年中，我们很少有人去强调产品的附加价值和高性价比的问题，包括企业的治理的问题，大家到了快速飞驰的列车中，这次的宏观调控已经到了让大家静下来，让行业的节奏慢下来，是非常好的修整的机会，让我们可以真正的理解从事的行业，承担的相关利益者的责任，例如我们对土地资源的责任。这是一种非常稀缺的资源，尤其在中国是地少人多的特点，我们仅仅将土地当做简单的创造利润的生产资料的时候，我们势必会强调周转成本，会强调现金流的周转，我们就会忽略土地资源不可或缺的特点，因为土地的资源，都沉淀着固有的文化和历史，某种情况下土地是不可以再生和移动的，甚至是不可以进口的，不能说北京从成都移一块土地，指标可以移，土地是不可以移动的，对土地的尊重，在过去的发展过程中，没有得到根本的尊重，我们是否将每一块土地当做对未来和历史责任的承担，从而开发出好的安全的房屋，好房屋的定义就是将土地的价值和客户的价值通过我们的专业整合变成长期持续有价值的产品。
在这种选择中，如果将每一块地都可以精细的做到位，这就是地产企业最本份的企业公民责任的承担。四川的时候，大家有敏感的话题，就是公共的配套。汶川地震的时候，有很多的公共设施和学校都是政府的投资建设的，大的城市来讲，尤其是成片开发的房地产企业，面对除了商业物业配套以外的公共设施的建设，我们的教育配套也是建设项目，我们应该如何看待，也是我们需要检讨的。
安全性是第一的，我们严格的按照建筑标准区建设，就会达到合格的标准，最近我们在北京做一个项目，不但要做成高性价比的产品，从而得到社会的肯定。我们做公共配套产品的时候，我们在北京的西北，大概五环外，又推出了西山华府的项目，中间就有24个班初中部中学的配套，实际上北京海淀周边的教育资源很丰厚，作为社区的配套中学应该如何做，我们从两个利益点出发做这件事情，因为海淀是以人文教育作为强大支撑的区域，很多的价值不仅仅在物质储备，更多的是教育和精神的属性，因此我们要将价值做出来，我们认为如果在这样的学校中如果可以将很多优秀的资源整合起来，不仅仅是为产品销售起到了支撑，更多的是为社区承担了未来的责任，大家知道北京的人大附中是中国中等教育最优秀的一面旗帜，代表了高端的选择，刘主编是人民大学的，人大附中是非常好的中等教育的资源，很多的地产企业如果仅仅是站在我为了增加销售的卖点整合教育资源的话，可以毫无保留的讲，一点可能都没有的，人大附中的品牌是不可能被那个地产商简单的提升价值而利用的资源，如果要想将学校变成载体，我们用了一年多的时间，跟校方包括老师和分校的校长做大量的沟通，我充分理解他们再教育上，为什么人大附中可以做到全国第一，而且是一流中的第一，人大附中的升学率是指上北京大学和清华大学的，北京的两个状元又出来了，一个实验班51个孩子，30个保送北京、清华大学，我们如何将价值挖掘出来，我们多维度的进行沟通，终于在今年的上半年就是刚刚拿到了政府和人大附中合约的批复，我们为这个教育资源从24个班的初中部变成了36个班，还有高中部，按照行政的配套原来是6000平方米，后来做到了2万平方米的标准，还有一系列的投入。
第一，从利己的角度来看，对项目本身配套的资源是非常好的支撑，从理性利他的角度实际上是为世世代代只要住在西山华府的业主着想，他们的孩子就可以有机会，有优先权入读人大附中，接受中国中等资源最好的教育，这是企业该做的事情。
今天主要还是来学习和交流的，我们这样的企业历史不长，发展的节奏也不快，我们在这几年才开始研究企业公民，今年会推出第一本企业公民责任书，我也希望在今后的日子里，多多的跟专家学习，跟其他跨行业的优秀企业学习，也跟行业内的同仁进行充分的交流，我们作为地产行业的从业者勇于担当企业的责任，我们有能力也会做得更好。
主持人：下面有请花样年集团（中国）有限公司总裁潘军发表主题演讲。
潘军：非常感谢大会提供这样的机会，跟在座的各位嘉宾沟通关于社会公民责任的问题。花样年集团很有幸，也不幸，因为花样年集团的本部是在深圳，目前房地产市场的重灾区，我们的一个业务中心是四川的成都，有四家公司，有近800名员工，5月12日的下午到现在，我基本上没有好过，很有幸的我们的800名员工没有一个人伤亡，但是四位员工失去了双亲，十几位员工失去了兄弟姐妹，我去成都的当天，就拜访了成都市的主要的领导，包括市委书记和常务副市长和分管建设的副市长，因为我们在成都的八个区县都有房地产项目开工，我们面临的压力是非常巨大的，大家知道这次汶川地震给成都房地产市场带来的影响比媒体上报道的严重得多，我们作为成都的20名代表参加了成都房地产市场政策的研讨会议。
这次大震袭来，就象顾会长说的，光华西楼盘“八级强震”的问题，当时的内容是房价不好卖，所以降价1000元/平方米的差价，结果不行的5月8日刊登出来，5月12日地震，结果每天的实际销量，政府公布震后有1500多套销售，据我们了解，包括我们跟万科、中海主力开发商统计了一下，应该是不超过1000套，而且卖的主要是别墅和低层项目，高层项目的销售率为零，这个时候，我们作为企业来讲，第一条是公民责任，首先是保住企业和生存，我认为是对社会和员工，对于股东来讲，刚才讲了六边的责任，当时是很有感触的，因为我的老师现在是成都市公安局的局长，他跟我谈，在5月12日下午，陪温家宝总理登上聚源中学的时候，人生发生了变化，当你面对生死的时候，你的责任感油然而生，所以我觉得，当我站在成都售楼处的时候，站在我们的工地的时候，第一个感觉就是调集集团所有的能力，保证项目顺利开工，这一点不是在成都每个企业可以办得到的，据我现在的了解，成都的钢材商在震后一个半月内钢材的销量比去年同期或者是四期无论是同比还是换比下降了90%，基本上成都的房地产市场陷入全面的停顿，我们六个项目中的四个项目是停工的，经过一个月的努力，我们将在7月1日将成都再建的70万平方米全面恢复开工，保证按时交付业主，保证不辞退任何的员工，这就是灾后首要的责任，但是反思震后作为年轻的中国房地产行业来讲，首先要建立的是，应对危机的常设机制，就象王石先生讲，面对危机60多岁还很青涩，结果他从万科的金字招牌变成了负资产，企业面对危机的时候，更重要的是面对为己有怎样的办法度过难关，因此在企业和管理方面，设置危机处理机制才是最关键的措施。
从这次汶川地震可以看得出来，比元月份，湖南和广东的冰雪大灾难从处理速度和效果，到最后都好得多，也反映出我国对于重大灾难仍然缺乏系统性的处理机制，我们跟日本相比，我们做的详细的研究，在阪神地震后，日本的反应速度和灾民的重建的系统性比我们做得好，我们作为企业来讲，也在反思，面对这样大的灾难，面对现金流和中药的市场出现零销售的时候，你会采用怎样的措施，我认为是对企业的考验，这是关于危机的应急机制的设立。
作为企业来讲，应该抛除感性，应该以理性来看待，面对灾难相应母亲的号召，捐出我们可以付出的成本，尽自己的最大所能，投身于应急，在灾难应急之后，应该考虑更多的是如何自主，现在我去成都看到的是，近400万灾民聚集在成都，各个区县都来了灾民，这些灾民未来三年后将去到哪里，近1400万灾民四川省如何处置，是否可以想全国疏散，原来的家园没有了，当地的灾民都依赖政府，这对于中国来讲就是一场灾难，依靠中国的财力无法再三年内以政府的行政能力划拨这样的安排，这次灾难后，成都市损失1600亿元资产，整个四川省1.2万亿元，如果四川省不吃不合所有的财政都拿来建设的话，四川省十年也无法建设全新的灾区，这一点上，作为企业我们可以期望政府给予政策，但是在研讨会上我们也谈到，企业更多的是以来于自身，在市场上获取生存的前景。
我是九十年代初到深圳的，我学习的也是建筑专业，正好赶上了中国第一次大的房地产调控，现在面临第二次，所以不应该简单的将本次调控看作是短暂的，现在深圳调整比较到位，其他的城市还远远没有调整到位，这种情况下，如何应对，不应该依赖于政府救市，大家都知道全球经济一体化，中国股市原来是政策市，现在如果政府还想救市的话，可能会被国外资本拿去的钱还要多，就象郎咸平说的中国政府是否可以应对国外资本的应对，这次的投机资本总量超过了2万亿美元，包括石油、粮食都是投机的资本产生的，此时我们作为公民责任来讲，地产企业是不等不靠，应该积极的跟政府协商，作为年轻的房地产行业来讲，我们在行业中听了太多的义气之言，跟政府较量，希望政府可以妥协，从中国现在的经济来讲，我们认为政府考虑了比我们更多的情况做出了政策，中国的政府在长期的计划经济体制下，没有能力考虑什么是市场经济的运行，这一点上来讲，政府应该跟企业更多的建立良性的互动机制，现在我们看到很多的论坛往往是对立性的。
这次谈到应对性的时候，成都市政府拿出的方案比我们全面的多，而且执行力度很强，当政府和企业共同意识到危机的时候，我认为真正意义上化解危机的机会才到了，否则单纯依靠我们的呐喊和抗议、反对是足以影响中央政府对这一轮房地产低潮产生更多的重视，出于对社会的责任和企业以及员工的责任，我建议应该经常性的加强跟政府的互动，包括研究方面跟大的媒体以及研究机构例如21世纪经济报道，就象顾会长谈到的更多方位，生态性的向公众和决策者反应房地产行业的多样性，房地产行业也有一些企业损害了客户的利益，甚至采用了一些非常急躁的手段，房地产行业经历了20年，我们的总量在2007年达到了2.9万亿元，投入是5万亿元，占到了国民经济总量的10%以上，从这一点来讲，已经无法用计划性的手段，无法用政府行政的手段进行干预，只有将政策和市场结合得更加充分的时候，我相信整个的行业才可以面临新的生机，基于这些考虑，我们首先面对灾难的时候，面对危机的时候，不光是汶川地震，我们首先考虑的是跟员工的交流，我们在第一时间，就组织了员工去一线赈济灾民，集团拿出100万元，购买了油、米、水、药品、书包送到一线，包括绵竹和四个安置点，将所有的救济品发放到灾民手中，集团所有的员工都参与了本次赈济灾民的活动。
积极的向政府反应我们的意见，提出我们的解决方案，协助政府在最短的时间内，能够了解基层的声音，出台相应的政策，在跟国土局、房管局的沟通过程中，很多的方案得到了采纳。
积极参与灾后的恢复，目前捐资300万元，在程度第一所希望小学已经奠基，在明年的9月份会交付使用，将会使9000名灾民学生受益。
建筑是解决农民工最大的安排，我们的工地有6000名农民工，如果我们不恢复生产他们就面临失业，我集团尽最大的努力，保证所有的项目恢复开工，有可能明年三月份以前，成都市的市场卖不了多少的房屋，但是我们要保证我们的项目要按时交付使用。
推动政府和新的产业的恢复，7月12日就是汶川地震的二个月，我们将在成都郫县建设第一个文化旅游项目，实际上顾会长说二郎庙没有他，实际上产生了裂缝，都江堰也产生了裂缝，旅游业面临重新洗牌的危机，我们建议政府和我们一起重新建设西部的黄金通道，用两年的时间恢复，通过这次恢复，非但要将原有的保持，更重要的是在原有的基础上提升，只有重新提升了成都的旅游支柱产业就可以升级，如果在原有的基础上进行修复的话，没有办法满足未来产业的升级，在危机中我们要看到希望，旧的去了，新的一定会来。面对新的市场的时候，作为企业来讲，关键的一点是提前做好准备，可能我们的行业这次面临的冬天会很长，但是我觉得在冬天的时候，在行业中的企业应该更深入的思考，如何更长远的发展你的企业，在冬天应该如何提升自己的能力。应该更多的跟外界交流获取更多的支持，谢谢大家。
主持人：下面有请京基集团有限公司常务副总经理陈浩斌发表主题演讲。
陈浩斌：各位来宾，大家上午好，5.12汶川地震发生后，举国哀痛，中华民族空前团结，我们一次又一次的被感动，一大批在改革开放中成长起来的企业，尽全力支援灾区，全国数十万群众不顾危险奋斗在灾区的第一线，灾区的人民泪未干就开始了生产自救，我们相信在灾难之后，华夏儿女必将以无比强大的凝聚力和生命力创造崭新的未来。
地震发生后，一场建国以来最大的赈灾行动在全国展开了，在各地政府有序的组织下，全国各方面的力量凝聚在一起，倾力相救，不仅全球了华人踊跃的捐款捐物，不少国家和地区以及国际组织也伸出了捐助之手，我们作为房地产企业也迅速的投入赈灾行动，就象潘总说的那样，在完成自救的同时，迅速的投入到当地的抗震救灾活动，在货币政策紧缩，现金流趋紧房价持续下滑的情况下，各地房地产企业纷纷慷慨解囊，深圳的房地产企业捐款达到了5.7亿元，很多的企业开展了实地的捐赠救灾活动，上个周日的时候，我跟深圳的一些同行，在许宗衡市长的带领下去了德阳市，将深圳房地产企业捐建的1万套简易房捐赠给当地政府，部分的社会舆论也纷纷将矛头指向房地产企业，指责部分企业捐款的数量跟利润总额不符，跟其他的行业相比过于吝啬，一波又一波的负面舆论波及，很多的公民和企业提出了置疑，为灾区做了应尽的责任，为什么房地产企业受到置疑。
房地产企业是关乎民生的行业，跟国民经济的密切相关，是经济增长的支柱性产业之一，跟人民的生活密切相关，尤其是中国人有非常浓厚的房屋和土地的情节，在社会公众看来，房地产企业是可以创造巨大财富的，同样也应该有其历史责任，可以承担更大的社会责任。
其次，近几年全国各地城市房价的上涨也引起了非议，购房者出现了恐慌，一些人的眼中对于房地产商就是为富不仁，房价上涨没有房的人要骂，房价下降有房的人认为资产缩水了，也要骂，大家都知道房地产商做项目的宣传和品牌推广的时候，投入是比较多的，但是对外界展示社会责任方面做的是比较少的，大家都看到外面的美的空调的空调房，宣传节能、环保，展示他们对社会以及企业的责任，地产商做宣传的时候，宣传的都是户型和实用率，很少宣传房屋是节能、环保的，因此这些方面是有所区别的，本次汶川地震，大量的房屋到他尤其是学校和医院，很多房屋的质量不合格，建筑材料以次充好，也引起了愤怒的群众对地产商和建筑商的责难，实际上在中国地产界是有不少大慈善家的，各种各样的慈善排行榜中地产商占有很大的比例，包括在座的一些企业都进行了大量的慈善活动，没有进行公开的报道。
部分领先的企业例如万科、金地、中海很早就对企业社会公民责任作为企业的战略。这次无论是舆论还是公众对地产商的指责，我们要经过持续的时间和传播重新塑造地产界的形象。责任是我们的基础，创新是灵魂，十几年来我们一直行走在企业公民责任的道路上。不仅通过企业的规章制度确定下来，通过内部的网站、内涵、员工例会，持续的传播企业的社会责任意识。
其次，我们是较早的开始以节能环保理念指导住宅和商业项目建设的，通过对国内外先进的技术和材料的引用，形成了自己的产品体系和设计特点，大量的采用产品特点和节能技术，去年开业的京基喜来登酒店就是建筑节能的第一个商业地产项目，在社会公益事业方面我们也是不予遗力，这几年我们向社会各界捐赠累计超过1亿元，由我们捐赠的社会主义新农村示范基地得到了国务院副总理张德江的充分肯定，在四川捐赠的经济适用房小区已经投入使用。我们的董事长荣获了南粤慈善家的称号，在参加两会期间，提交了第三次分配中企业社会责任的发言财来，针对企业社会责任提出了四个完善，完善宣传教育机制，完善法律约束机制，完善责任激励机制，完善社会监督机制。
随着越来越多的企业对公民责任的重视，我们相信通过大家不懈的探索和实践，我们一定能够为中国的地产行业树立诚信、负责、回报社会的全新形象，同时也肩负起社会主义经济建设者的历史使命。
主持人：沿海绿色家园集团/沿海地产投资（中国）有限公司副总裁成实先生演讲。
成实：大地震之后，我看到舆论界对房地产包括对中国企业界的期待，我本人也多次到地震灾区，因为沿海在都江堰设有公司和项目，多次去现场看到了灾后的情况，今天我演讲的题目，本人通过灾区和媒体的报道还有媒体对房地产界震后表现的反思，现在大家谈企业公民，我比较理性的来探讨到底什么是企业公民，当我们说一个问题的时候，我们应该讲清楚什么是企业公民，才可以探讨谁是企业公民，房地产企业是否具备企业公民的责任，今天的话题实际上就是本人的思考，跟在座的各位进行探讨。
第一个问题，因为我们看到的报道很多，没有捐款的，捐款少的企业是否没有企业责任，是否就不是企业公民，我看到报道之后，头脑产生了问题，也是今天准备跟在座各位探讨的，捐款很多的是否就是企业的责任很大，是否就是企业公民，这是第二个问题。
不能光是问问题，沿海集团是否有资格，昨天拿了企业公民大奖，是否够格，这里跟大家剖析一下，我今天的演讲是要解决这三个问题。
什么是企业公民，讲企业公民之前，要想了解企业公民就先要知道什么是公民。第一跟大家交流的是公民的演变，公民是从市民演变来的，最早是起源于古罗马的市民社会，当市民由手工业者组成的，也就是工商业，最早是贵族和农民，慢慢有了手工业，就是市民的产生，市民是不享有完全的政治权利的，慢慢演化为公民的时候，公民的概念是相对于政治权利而言的，是权利和义务的主体，实际上罗马宪制的基础是公民社会，如果没有公民社会就没有罗马社会，公民和军事组织牢牢的组合在一起，为国家尽义务是公民获得参与权利的依据，罗马当时平民和公族的斗争导致共和传统制度的产生，就是不同阶层利益的人，通过政治斗争通过法定的游戏规则下为各自的利益做斗争，赢得应有的权利，履行应有的义务，这就是共和体制，公民的诞生意味着个体对国家主动权的诞生，因为国家是属于公民的，这就是公民的起源和演变。
当我们谈公民责任的时候，要了解公民是什么，就是权利和义务对等的主体，不仅要履行义务还要享有应有的权利，这就是作为公民的定义。既然我们看了公民的演变，作为权利和义务主体的公民有哪些责任，例如我们要遵纪守法，要按章纳税，还有社会道德和伦理方面的义务，我们有言论自由，今天在这里发言不会犯罪，参与国家惯例参政议政的权利，政治上享受和表达个人意愿的自由，还会享受社会公共配套和社会福利，促进个人的发展，还有批评建议权，有申诉控告和检举权，这些是公民的权利和义务，如果是企业公民，应该履行怎样的义务，还是三条义务，相对企业公民来讲，例如遵纪守法按章纳税，企业公民必须合法经营，按章纳税，企业规模越大，负的责任就越大，跟你相关的农民工就越多，企业就要解决社会就业的问题。
取之于民，用之于民，就是我们说的捐赠，所以说捐赠是企业公民责任中的一个责任。权利有哪些，刚才已经说了，就不详细的介绍了，企业公民有哪些权利。
如果按照上面说的言论自由，参政议政，享受收回当政策紧缩的时候，房地产企业的权利是如何保障的，刚才潘总说了，我们如何让政府听我们的意见，企业做了这一点，不是没有做，包括很多的行业协会和我们为开发商进行了很多的呼吁，我们的话语权又在哪里，房地产行业是暴利行业，我们的暴利在哪里，我相信行内人都是心知肚明，我们承担了大量的公共配套义务，涉及行业利益的时候，遭遇了权利的丧失，公民是权利义务的对等体，企业公民也是权利和义务的对等体，大家要看到，房地产开发商遭受的损失实际上是整个房地产行业的损失，房地产行业的损失实际上是整个国家经济的损失，当我们对待一个行业或者是企业的时候，不能简单的用一种非理性、盲目的情绪性东西对待一个行业，应该用一种符合经济发展规律理论和观点对待它，当我们对房地产行业出政策的时候，我记得刚才的演讲嘉宾说过，应该了解行业的规律，针对行业的规律来做，而不是一棍子打死，所以我觉得作为企业公民，必须有相应的权利，中国是否有企业公民，我刚才前面讲了，公民产生的前提是宪制和法治社会，公民是法定的权利和义务的主体是国家的主任，企业是国家经济生活中的主人，也应该有对等的权利和义务的关系，中国的企业不比任何国家的企业缺少社会责任，这是毋庸置疑的，四川大地震400多亿元的捐款，我认为中国企业的社会责任感是很强的，是否意味着中国的企业具备企业公民责任，这种说法太早了，这不是企业一方面可以做得到的个，我们需要权利义务对等的法制环境，表达企业对国家经济影响的话语权和相应的体系，现在中国的企业在社会责任和企业公民事情上是剃头的挑子一头热，今天的会议上举办这样的论坛，我认为是令人感动的，中国的企业家和中国的企业是值得敬佩的，在权利和义务不对等的情况下，我们还在一如既往的承担企业应该具备的社会责任。
汶川大地震启示，改革开放的国策是英明的，还富于民，藏富于民是对的，中国人民依靠港澳同胞的时期已经过去了，中国人民真正的站起来了，以前的抗洪救灾都是港澳同胞捐献很多的，中国人很穷的，同志们我们兜里没有钱，因此不要怕企业没有钱，不要怕房地产企业没有钱，我们有钱了才会捐款，房地产企业捐款少了，就要扩大再生产，企业自救解决就业也是一种社会责任，我要举两个例子来说明，现在捐款少并不怕，世界首富，首席慈善官比尔盖茨和巴菲特捐款是最多的，比尔盖茨和巴菲特是从什么时候才开始捐款的，我研究了他们的慈善历史，他们曾经被舆论评为铁公鸡，巴菲特最近才捐款的，他的理论是很简单的，我的钱可以产生更多的钱，到时才捐款，比尔盖茨到了100亿美元的时候，才开始捐款的。我们现在捐款的企业现在还没有谁有这么大的实力，实际上我们都在做这种行动，我想说的是，捐款是不能静止的看，不能看今天是否有捐款，捐款是有时间跨度的，我现在拿全球最厉害的两个慈善家来举例，钱财是身外之物，生不带来，死不带去，不要低估企业家的境界，给一点时间和空间给企业家，现在没有捐献，以后也会捐献的，财富也不会带走的，是迟早的事情，我们的个体和媒体、政府都应该给企业和企业家比较宽松的环境。
我相信作为社会精英的企业家，一定会想通这个问题的。企业捐款的范畴很广泛的，按照守法经营，按章纳税，扩大在正产，赚更多的钱过来捐款，不能以捐款数额的大小评判企业承担社会责任的大小，捐款是时间跨度的问题，现在捐款不是一时一刻的，而是长期的，捐款是动态的，伴随着企业的发展过程和企业家的认识过程，因此不能静态的看待和评判，社会应该是宽容的，应该给企业和企业家更多的时间，我认为一切都是水到渠成的事情。
退一万步来讲，钱也是在社会上流动的，企业家死了以后，多少钱都不会带走的，因此大家不要有想法。
沿海集团首先是按章纳税，税额和税收是成正比的，说明政府的税收房地产企业是有贡献的，最近几年的财税增长是很快的，企业高速发展，我们的发展速度是非常快的，也做了一些公意事件，汶川地震后首先是发动捐款，我们的都江堰项目公司，参与了当地的抗震救灾，我们的工棚变成了避难所，现在有几百人没有人管，都是我们来做的，灾民也不能赶他们走，要保证他们的吃和穿，工地上的物资都捐赠给国家了，我们自己做了定向捐赠都江堰疾病控制中心，以保证大灾后无大疫情损害，还可以加固使用，重建的话可能要二、三年，这次捐款都江堰进行了加固，从而可以使用。
跟在座的房地产企业一样，沿海承担了企业力所能及的社会责任，但是现在说企业公民还是为时太早，我们的企业公民之路还很遥远。要成为企业公民，除了我们的热情和责任，我们还可以做什么？
对我们殷切希望的媒体可以做什么，我想你们应该知道，对我们狠铁不成钢的大众应该做什么，行业协会应该做什么，公民诞生的时候，最早的时候，是因为有了市民阶层，就有了行业协会，行业协会在调节行业和政府的过程中，起到了非常巨大的作用，现在很高兴看到很多的行业协会做这样的工作，这都不是我们一头热的事情，我们的政府应该做什么，大家看到的这次汶川地震后企业界的捐款400多亿元捐款，政府的政策是对的，还富于民是对的，政府的政策和企业的责任有哪些，企业和政府都应该很好的思考这些问题，铁要炼成钢，需要怎样的环境，希望中国的企业公民可以尽快的诞生，对于国家和民众都是一件大事情，谢谢各位。
主持人：本来演讲之后有一个对话，我拟了对话的话题，在座的几位演讲的时候已经谈到了，所以就以演讲的形式进行了对话，我相信21经济报道在内和在座的企业家在内，都为本次的地震大灾难做了力所能及的活动，当天我们有30多位记者到了灾区一线，我报是全国派出记者最多到灾区的，总共派出了几百位，我们为本次的地震做出了前所未有的工作，包括成实先生说的，企业捐款的多少不代表慈善的大小和公民责任的高低，这就是对话的内容，还有公众如何看待地产界对救灾的看法，还有大家看待万科捐款的评价，有很多是值得我们反省和反思的，也有欣慰的地方，刚才成实讲到了，国内外的捐款达到了500多亿元，相当于政府已投入的数额，这是公民责任和企业公民责任的崛起，今天的论坛很有意义，不比昨天的主会场的讨论差，特别的有意思，今天的演讲到此结束。
论坛主题：全程运营助推地产变局
会议主席：吴传鲲决策资源集团副总裁
主持人：各位尊敬的来宾很高兴受主办方的委托，我主持这场全程运营助推地产变局。今天到场的主要是房地产行业的专业服务机构和开发商，随着行业的不断发展，市场环境的不断变化和开发商的不断成长，好的例子是在去年在美国上市纳斯达克的易居中国，坏的是在变革和成长的过程中已经有一些企业消失对于行业发展来说，专业细分的程度越来越高，行业老大已经建立了专业外包的管控模式，开发商要管控自己的核心模式，其他的都是外包，这给了非常良性的信心，那就是只要我们形成自己的竞争优势，对于我们来说专业服务机构的模式不是越来越窄而是越来越宽。
主持人：下面有请中联国际不动产投资顾问集团董事长杨思哲发表主题演讲“泛地产语境下的博弈与共生”。
杨思哲：目前的楼市形式对于代理商而言，国内有若干的观点，其中一个观点对于代理商而言是基于和挑战并存的，从去年下半年楼市处于滑坡阶段，今年楼市还是难以预料的，开发商的日子不好过，开发商的日子是怎样的，对于这个问题，很多的代理商认为现在是冰火两重天，楼市销售不好，小的代理商会被周期拖垮，大的代理商也不敢掉以轻心，但是楼市冷清期对于代理商同样是机遇，市场机遇多了，开发商的房屋卖不动，就会想到代理商，代理商就无形中获得了更多的发展机会，这是其中的一个观点，楼市的形式对于代理商而言是基于和挑战并存的，第二种观点，后调控时代，策划代理公司必须转型，按照正常的逻辑推断，8.31彻底改变了开发商的生存条件后，开发商要专心的做好财务支持和土地的策划，将后端的策划交给专业的策划代理公司，从战略层面来讲，要整合资源判断决策就可以了，代理公司的竞争程度将会加深，生存空间也会扩大，逻辑并不能代表现实的，到目前为止，策划代理公司之间的竞争已经趋于白热化，代理佣金一降再降，很多的开发商不相信代理公司，甚至成立自己的经济公司，开发商的洗牌同时也意味着策划代理行的洗牌，市场的观望促进行业的洗牌。
代理商生存的环境，现在的情况是面临泛地产的问题，第一个问题是四大地产热点的发展规律，从国内地产行业的整体发展来看，住宅地产的开发过多的集中于中高端地产，而且相当多的开发商就客户群集中在中高端的客户群，热度会随着国家的调控整体下降，住宅地产的开发热度过了以后，实际上从2007年开始转向商业地产，成为开发的热点，商业地产的风险是比较高的，利润也是比较大的，对开发商整体的资金和项目运作的能力和要求是非常高的，一部分的开发商是从住宅的开发转向商业地产的开发，就提出了明显的要求，开发商必须熟悉商业地产开发的运营策略，如果不熟悉的话，还按住宅地产策略运作商业地产，无疑会面临非常大的风险，热点之二，作为中国地产业来讲，我们认为热点是商业地产的开发，商业地产的开发之后是哪些热点，商业地产之后的第三个热点是旅游地产，第四个热点是旅游地产之后的工业地产的类型。
前面商会组织的现有的政策下的房地产生存之道的论坛之上，我们认为地产开发商应该专业细分，这也是地产商面临的生存之道。
冯仑参加2008年中国工业地产高峰峰会的时候透露冯仑涉及工业地产，可能在一、二年内成为本土最大的工业地产投资商，从2007年开始，冯仑就有投资工业地产的想法，直到近日开始实施，投资工业地产冯仑并不是第一个，冯仑认为工业地产投资汇报稳定，中国的经济发展很快，工业地产的需求很旺盛，工业地产受宏观调控的程度影响比较小，工业地产土地升值的空间是非常大，泛地产二，市场结构的差异，今后数十年，中国房地产广泛的市场是二、三、四线城市，这是中国房地产地域性强的特点决定的，开发商从一线转战到二线，或者是三线市场，策划代理商也跟着这个规律相对的转移，拿家电业进行比较，中国的家电业比中国的房地产业的发展实际上要超前的。
国内的地产商分为三类，本土派和外来派，还有就是开发商自己成立自己的销售公司和销售中心，这三种派别有各自的优势和弊端，但是行业的通病是非常明显的。首先是诚信的缺失，一部分策划代理行进行策划代理的时候，乱承诺。
理念的偏颇，主要表现为超低价销售，代理点从前几年的3%到2%，现在是1%。资源整合不足，缺乏产业资源整合的能力，创新力欠缺，超级模仿秀，售楼处包装和广告甚至模仿和克隆。服务保障体系缺乏，没有质检环节和质量保障体系，代理行虽然是软性的行业，应当借鉴工业行业和生产性企业的方法和策略，就是增加质检环节，对地产项目的运作更有质量的保障，降低风险，尤其是现有的市场条件下，利润最大化是一个方面，同时注意风险最小化，甚至比利润最大化的运作还要关键。
共通点就是同质化竞争严重，缺乏行业规范和自律，中国地产策划企业的发展可以分为三个阶段，第一个阶段是上世纪九十年代初由台湾和香港同行和境外大型同行引发的萌芽期，第二个阶段1998年开始，中国的代理行涌现阶段，2004年到现在以世联、合富辉煌为代表的飞跃时期，策划代理行有三大观念点。1、由一线到二、三线城市发展，国人有一种观念，外来的和尚好年经，从一线到二、三线城市进行策划代理，实际上存在潜在的优势。2、本土化的问题，实际上在区域性的市场运作和二、三、四、五线城市的运作有关的，包括市场层面和文化的层面还有人员的层面。
例如对当地市场的研究是很容易做到的，对当地深层次人脉的研究和文化的研究，相对来说是需要一定的专业功底和操作模式的，也包括人员本土化的问题。这跟第三个观念点是结合的，就是市场生根的问题，国内目前相对于前几年比较流行的方式，作为项目运作异地的项目，这样的运作相对来说不太符合现在国内地产行业的发展，因为实际上也存在一些问题。
从今后的发展来看，策划代理行应该由项目运作转入公司化的运作，如果想进入当地最好在当地成立子公司或者是分公司，可以实现长期的战略发展，可以实现人员的本地化。策划代理行发展的四大核心，因为中国的房地产开发转向二、三线城市，策划代理行的发展，随着规律有四大核心问题，第一个问题是，全程化的问题，就是二、三线甚至四线的开发商需要一体化综合的服务商，现在二、三、线代理行业更多的体现是一体化的代理，业务涉及到前期、中期和后期运作的各个环节，从前期的投资顾问到产品的定位到项目的营销推广、销售执行，策划代理服务呈现明显的综合服务化的特征，这种特征跟二、三线市场服务的资源缺乏是相关的，这种运作方式便于开发商从最终的结果进行考核。
细分的问题，开发商的专业细分导致服务商的细分，商业地产开发的热潮不断，随之而来是的商业运营的增加，分食这一市场的主要是国外的服务商，对于商业运营服务商也是可取的途径，类似的专业细分还包括旅游地产和工业地产，今年的上半年，有三个工业地产的项目，当然也包括同业的朋友，工业地产的项目通过直接和间接的途径找到我们，也从另外一个方面说明国内工业地产的开发，已经成为下一步的热点，旅游地产和工业地产开发的代理行目前在国内还没有全国性的公司，实际上包括商业地产的运营也存在这样的问题，大家擅长于某一个环节，整体运营和全国化公司化运营的公司，目前在商业地产的代理行中是欠缺的。
精准化的问题，从粗放型运营到精准化运营，楼市逐步回归理性，创意营销难以打动消费者，营销必须转化为精准化的营销，以前的营销是针对一个项目，现在针对每一个客户甚至是每一个户型，这种转变跟楼市的情况也是相吻合的，在房屋难卖的时候，要从前期的策划到后期的执行，都要注意这个问题，地产营销从大众化传播转向小众营销和精准化的营销。
品牌化的问题，作为代理商而言，责任为先和品牌经营是品牌化运营的关键，品牌首先意味着责任和口碑，责任和口碑则意味着专业化和规范化，如果脱离了专业化和规范化就没有长期的口碑和责任感而言的，策划代理公司自身品牌的重要性越来越重要，包括品质、营销个性、全程策划的创新，公司品牌创新和形象宣传等等。
作为整个策划代理行业而言，实际上开发企业面临一种突围，策划代理行业同样面临突围，就是重建全新的商业氛围和经济形态，要从两个方面着重的突破。
塑造企业的核心竞争力，对企业的核心竞争力，中国的企业界和管理咨询界一直有各种各样的观点，策划代理行大家所讲的核心竞争力就是创造附加价值，实际上针对一个项目可能是策划代理行的核心竞争力，最终的让消费者买单。
对于公司和企业来讲，核心竞争力绝对不仅仅是专业方面的创造附加价值，而是提升企业的整体水准，谋求企业发展和持续盈利能力的关键，在于如何塑造企业的核心竞争力，策划代理机构作为支持和知识密集型行业，要建立现代企业制度，引进科学管理，培养核心团队让每一类员工胜任自己的岗位，具有很强的操作能力，同时规范化管理和精细化分工相并重，保持持续的创新能力，并将其转化为商业价值，策划代理行做少项目的时候，凭借老板个人的能力，是可以运作好的，但是在运作项目多的时候，尤其是进行扩张和项目运作转为公司化运作的时候，提高公司每一位员工的整体素质和水准，会成为策划代理公司的企业发展的核心竞争力。
公司整体的运作水平高不是由个人决定的，而是由整体团队决定的，这一点对于企业塑造核心竞争力来说是最关键的一点。从整个行业来讲，我们认为应该加强行业自律，房地产策划代理属于智力行业，因为没有通用的评价标准，评价标准很难量化，策划代理公司必须加强行业自律和交流，不能让某些代理公司成为害群之马，抹煞整个代理公司，以专业赢得尊重，两个很重要的方面就是专心服务。
真正了解客户的需求，在研发和客户资源方面体现策划代理行的专业水平，服务商和开发商的顺利磨合和互动合作将对房地产行业起到积极和推动的作用，我们也希望整个策划代理行在中国整体行业发展过程中不断的调整自身的策略，跟行业的发展一起步入良性的状态，并最终发展壮大。
主持人：下面有请用友软件房地产建筑行业解决方案事业部余怒奇先生发表主题演讲。
余怒奇：各位嘉宾大家好，很高兴今天在这里跟各位分享，我们作为IT厂家在房地产行业以及集团的管控和当前的形势下，如何帮助房地产行业更好的协同和管控还有强化核心竞争力，我是用友房地产事业部的，昨天跟在座各位朋友交流的时候，大家就提到，用友不是做财务软件的吗，怎么改作房地产了，实际上要跟大家解释一下。
用友是做财务软件起家，我们开发的系统继承软件应用于大连万达、中海地产，实现了全程运营的信息化，还起到了决策智能和商业运营达到了比较好的效果。
北京的远洋地产跟我们也是多年的合作，包括房地产从前期策划、开发、营销等方面的合作，昨天得奖的广州富力实现了统一的资金和CRM管理，HR人力资源管理等一体化应用，管理了所有的分公司，整体信息化的应用取得了很好的效果，尤其是行业的标杆企业。
我们可以看到，重点谈的是如何帮助房地产行业度过冬天，这些风险和现在的形式不多说了，昨天的会议上大家的意见是高度一致的。地产企业权生命周期的业务进程，地产企业本身就是拿地做项目和开发，从前期的策划到土地招拍挂和项目的全程开发，营销客服和物业，从综合规划考验的是开发商的投资管理能力，项目计划管理和功能配套以及项目的过程管理，考的是地产企业的项目管理，对于客户服务、物业商业管理等方面考的是价值的管理，对于资源管理能力，包括了政府公关和资本运作能力。资本运作方面昨天林总也谈到了很多，包括投资机构和银行都有参与，项目管理和成本控制能力，价值交付和客户经营能力，我们的管理信息系统可以帮助他们做什么，我们是重点解决下面的两个问题，项目管理和成本控制以及价值交付和客户经营能力，这就是我们说的内控的问题，外面的环境，天要下雨还是下雪，包括自然灾害我们是没有办法的，自然可以练好内功是可以解决的，前面很多的专家提到了，有很多的预案和应急机制，有很好的准备，这样抵御外部环境变化的时候会起到很好的作用。
打造企业属于自己的竞争力是很重要的，对于这方面的支撑力就是管理系统供应商的价值所在。地产企业都是规模化扩展，现在都是跨区域多项目的运作，多层集和多项目公司，很多的项目大家都知道，异地的项目可控性不行，控制起来是非常的费劲的，同时就是项目的经营，地产开发商和施工企业关注的是不同的，现在地产企业对项目管控的模式大概分为两种，比较注重项目的成本管控，例如省钱和多挣钱。另外比较注重我在过程中变革有多少，我一定要保证五个里程碑可以按时按计划达成，因为现金流跑的快，碧桂园是这种模式，更强调的是这种模式，赚钱多少是一种模式，还要资金快速的周转，实际上落到实处如何做，是否可以按点做到，我们也希望进一步的控制好，又可以成本和利润最大化，这两块要平衡的话是不容易的，企业的资源是有限的，在此过程中，如何协同资源，管控企业的标准化体系就很难的。现在企业经营的整体思路可以看得到，从企业的战略，昨天有开发企业的老总提到战略，有了战略现在就落实到体系和流程，现在很多的地产企业都搞咨询企业，做流程规划，做完了以后，执行不下去，并不是咨询公司的问题，也不是企业的问题，套用一句长听到的话，主客观因素作用的结果，花了八、九十万做的运行体系，推广的时候就执行不了，执行在此过程中，信息系统是扮演了很重要的工具的作用。
单独从战略到体系落实到资源和业务执行的时候，实际上对企业的执行力是很高的，中国很多的地产企业执行力是有待提升的，昨天跟咨询企业按同仁交流的时候，咨询做完了以后，如何推广，这也是头痛的问题，企业的执行力很好，推广就很好，如果企业领导不重视，推广就很难，现在的企业就是目标标准化，信息时时化，地产企业就要提高项目的复制能力，这是非常重要的，说起来很动听，实际上就是前面吃亏了是否记得，前面做的项目预算不准，后来是否知道哪里不准，新的项目和预算是否符合自己水平的标准来做，要不断的提升预算的准确度，工期算的是否准，这些要不停的总结经验和教训，然后放在下一个项目中进行参考，这是很简单的参考，落实下去就是实实在在的做法。
科学和整体的管理体系到管理信息和业务执行，在此过程中，电脑就会发现问题，流程是否有问题，如果有问题就走不通，或者是出现预警，此时我们回过头优化体系和流程，虽然是一种落选上升的闭环，达到怎样的目标，集团领导要实现资源的统筹，项目过程的监督，进度的时时管控，很多的老板是非常关心的，地产企业在现场工地都装了摄像头，可以异地监控。部门之间的沟通是否顺畅，明确部门的职责，部门协同监督，很多的企业是忽视的，在项目的过程中，各个里程碑是不同的，前面做的好不好，领导要进行评价，领导在上面，看的不一定清楚，对前一阶段工作的成果和评价，前面的工作成果对后面是受影响的，这就形成了互动机制和监督机制，对于异地的项目，很多的地产企业，前几年好赚钱，在此过程中，实际上浪费了很多的钱，很多的问题停留在沟通的问题上，特别是异地项目的沟通就出现了问题，例如图纸变更造成很多的成本负担。
用友房地产事业部就是提供整体的解决方案和产品，我们考虑的是地产企业的整体信息化，标题就是整体信息化，并不是说各个部门搞一个系统帮助提升管理，而是企业整体的信息系统的运营和管控，这就要求资源的协同和体系规范的协同，导致一体的信息系统帮助提升内控，整体的思路是统一应用平台，强化风险控制。往往很多的风险实际上在业务运行的过程中就突显出来了，往往是不会察觉的，在细节中要试试的反应出来并且了解问题。
帮助企业的构建实现了四个架构，低层管理支持，财务和资金支持以及预警分析，项目的全周期管理，招投标管理，成本管理、质量管理、营销、物业和运营、租赁和商业地产的经营以及协同办法，现在就考虑到移动办公的需要，支持商务手机直接的登陆，大家不知道老总忙的是什么。
访问控制和协同运营，实际上企业不是独善其身的，跟政府就不用说了，跟银行和合作伙伴还有供应商，营销代理机构、策划机构，包括业主客户会员，当然也包括内部的员工和领导统一的门户。WEB2.0也向地产界扩展，总体的概念是，一体的数据库和操作系统和整体的操作平台，核心是财务管理平台，总帐、资金和预算，要有进度计划，满足你的成本、合同、材料和招投标，作为老板是否都知道和清楚，客户关系管理，你的营销策划，价格调价、销售以及过程是怎样的，客户服务是怎样的，销售后的物业和租赁是怎样的，全面需要打通和贯穿的，集团层面也好，项目层面也好，大家都要有沟通和协调的平台。
大家有做HR的就知道，最头痛的就是量化考核，我们实现的是一体化的应用，实现考核和业务系统的挂钩，你的责任是怎样的，成本是怎样的，定好了以后，自动的从系统中取出来，该多少分就是多少分，考核和业务是时时挂钩的，网上给领导很好的业务支持，整体构建就是这样的，我们的理念是ALLINONE，目前在万达和中海都是这样实现的。
对于中小地产的发展，业务模式是不同的，发展的侧重点也是不同的，针对成长型的房地产和大型的房地产企业的解决方案是不同的。
实际上可以帮助大家解决的问题有哪些，首先一体门户，作为集团的领导，部门的员工也好，大家都说这个事不知道，这个事忘记了，审批的单又找不到，首先要解决的是内部的门户，所有人进来后跟所有关联的工作相联系起来，要审批的财务单据和营销以及合同等等都在系统中，合作伙伴、供应商、业主客户都统一的登陆大平台跟我们进行互动，从而提升管理，大家就可以得知效率。其中待办事项和财务的事项以及预警，进入就可以单独的处理，不要管是财务的还是营销的或者是工程的。
集团的领导不一定关心每一个项目，关心的是项目是否健康，钱是否健康，地是否健康，项目的进度和成本的情况是时时项目管理系统，还有土地系统。
如果感兴趣的话，可以直接的穿透到具体的情况。收入完成情况，时时的前一汾州全国的房地产卖的怎么样，楼盘卖了多少套，收了多少钱，支出的情况，各个项目公司的预算和实际的合同签约付款都是清晰的，这样一来就可以反应集团的把控，还有就是项目的全寿命周期。我们可以从项目的全程关注，现在我看多的项目销售的阶段，所有的关键要素到了哪些阶段，数据都是时时的自动的挂接过来，我可以得出销售执行的情况，直接的进入到业务系统中。
就可以时时的看到集团的决策支持情况，可以看到集团各个时期对应的资金的额度和数值，集团的资金监控，这些方面大家是关注的，资金的监控和项目的流入流出和存量，做地产资金是核心的，通过图形化将各个项目的资金展现出来，各个项目公司和各个项目公司的流量的情况是否安全的，安全值是要设置的，每个项目的现金流量是怎样的。
除了关注钱之外，还要看我们的项目，可以看一下成本偏差，各个项目的成本是否是科学合理的，项目的比例，还有就是项目的预算情况，实际的成本合同的签约额，预算完成比是否在健康的范围内，包括各个公司和各个项目，数据是时时的取得的，来自于一线的系统，我的成本执行情况是怎样的。预算完成了多少，如果要细化的话，可以看到每一个项目和楼盘的成本的构成，建安费、前期开发费是多少，分包工程款是多少，很难看到这些数据，时时的统一的了解到，然后我们看多销售的情况，例如现在有这些盘在卖，已收和应收还有营销的费用比是否合理，各个楼盘当前卖了多少，认购多少，签约了多少以及信息都可以取得的，如果有预警的话还可以自动的找到和提醒，现在地产要注意客户经营和服务。
财务预测，大家是比较关注的，资金的预测，拿地的时候，除了计划外，还要知道未来公司的现金流的走向，在这里可以直接的构建模型，也就是说，整个的收入预测比是怎样的，同时我的项目成本率低一些会导致怎样的问题。跟关联和挂钩的是哪些，就实现了动态的预测，包括跟同行业的雷达图的比对，因为时间的关系，我的介绍就到这里。
主持人：下面有请正大中国房地产集团有限公司总裁腾维方发表主题演讲。
腾维方：会议到了最后阶段，大家还在坚持。我先介绍大家对泰国正大不太了解，大家认为我们是做农业的，实际上我们很早就做了商业开发，农业方面先给大家汇报一下，最近在汶川地震我们在四川有六家企业，都是养鸡和养猪的，绵阳的养猪厂就塌了，很多的鸡和猪都跑到山上了，我们也没有去寻找，因为员工都抗震了，关于商业房地产，其中有很多的教训要跟大家分享的，当初我们来中国的时候，没有更多的经验，我们学习的是美国沃尔玛的经验，他们在美国建的很大，平均是三万平方米，都是在郊外，是符合美国人的消费习惯，我们去美国看沃尔玛，门口是篮球，因为美国家家户户都有篮球场，但是在中国就不行，但是他们没有改变，这就是反差，我们现在在中国开了八十多家店，也是按照沃尔玛的模式，有成功的方面，沃尔玛的经验和教训是，中国人的购物习惯跟美国人是不同的。美国人喜欢开车将很多的肉都购买，国内的居民是喜欢吃新鲜的，而且将购物和商店作为乐趣，国内的人喜欢逛超市，是否看有新鲜的活鱼，哪怕是购买鱼头我们消费的习惯是这样的。大卖场要规模小一点，而且要尽量的离老城区和市民多的城区更近一点，不是需要开半个小时或者是一小时到郊外，这是关于大卖场的经验，现在也在摸索和整顿，现在我们看家乐福和百佳这些方面做的很成功，面积不需要太大，里面有很多的服务商和开发商，这也是一个借鉴。
我们在1997年在中国建设了第一个购物中心，在上海浦东叫做正大广场，体量是非常大的，建筑面积是25万平方米，可能很多的朋友都去上海看过，很多人不理解，我们怎么会建那么大的购物中心在上海浦东，而且大家都知道从2000年开业就赔偿了三年，一天的运营成本将近100万元，整个浦东和陆家嘴的土地是我们跟上海政府开发的，因此作为配套，当时的44公顷从滨江花园到香格里拉酒店、正大广场、花旗银行和美食城，我们是为了配套做的，国内有很多的购物中心都是独立建的，例如太仓等等也有十几万平方米，有的都是赔钱的，经营不下去了，现在银行的银根也缩紧，大面积的开发商要养几年，才可以培养起来的。
我们当时也是赔钱的，因为有了一块土地的收益，所以我们在这些方面起码是可以承受的。会员店，我们在广州有六家店，改为了易初莲花，原因是我们认为会员店不适合中国的市场，西方人习惯用信用卡，一个星期去购物一次，一站式的中国让将逛商店作为乐趣，尤其是天气热的时候，海南很多的购物中心，不仅仅身上有很多的购物卡，这些方面都是我们要借鉴的，这些措施已经取消了，听说万客隆已经退出了中国，还有一些企业还想做这些方面的工作，不要设立这些门槛，基本上会员店在中国是不会成功的，我认为下一个比较成功的也是正大做的，我们是全泰国的“7.11”便利店，我们有3000家店，我认为便利店是非常好的，等于是中国过去的居委会，有报纸等便利的服务，便利店的盈利点是饮料，饮料方面如果在热带，大家游玩和休息的很晚，要出汗的话，饮料的需求就很大，不可能到大卖场去购买饮料和汽水，如果想投资的话，便利店的方式是很好的，中国的发展是无限量的，日本发展了二十年，才做到了一万多家店，泰国做了十几年做了3000家店，我们认为可以在泰国做到8000家店，我认为中国有10万家店的体量，可能要做五十年，因此我认为应该在商业方面投资。还有就是跟服务商的合作，原来的经验教训是，任何的东西都是自己来做的，比较相信自己，从策划到招商，在座有很多的策划商和服务代理商，我们希望这些方面有所转变，希望跟大家合作，我就讲到这里，谢谢大家。
主持人：下面有请深圳智慧源管理咨询有限公司董事长李明俊发表主题演讲。
李明俊：我今天跟大家分享的主题是新形势下地产公司税务管理向内部要效益，这个话题很窄，在今天的形势下，有一些可以跟大家分享的，因为税务问题在很多的企业和成本中占的比重是很高的，低的占到了20%，低的达到了30%现在大家普遍的缺钱，现在都是将眼睛向外看，是否可以将眼界向内部收一下，就是所谓的内部回归，因为还有很多的空间可以挖掘的，新形势下税收政策的走向，房地产企业存在的主要税务问题，房地产新形势下地产公司税收应对策略，当天的政策和形势，最近几年我国的房地产进行宏观调控，税收政策和土地信贷是一样的，变成了调控的手段之一，前几次的博弈中，政策的税收政策越来越严格，主要的问题是，在早几年因为房地产市场非常的好卖，所以造就了一大批亿万富翁，福布斯排名前六位的是房地产，2006年排名前八名的就有房地产企业，国家出台了征收土地增值税，对房地产的影响是怎样的，大家感觉日子无法过，税负太重了，重到怎样的情况大家是不清楚的，实际上要征收企业所得税30%，还要征土地增值税，这是双重的，到了怎样的地方，我们要计算一下。例如开发商的楼盘地价假设是2000元/平方米，所有的可扣除成本是3000元/平方米，如果卖到7500元/平方米的话，增值达到了50%，就意味着销售额的10%要交给土地增值税，如果卖到1万元/平方米意味着增值达到了100%，17.5%交给土地增值税，如果销售达到了2万元的话，销售额的36%就没有了，加上5%营业税和5%所得税，卖的越高，被征收的越高，金额高达46%，而且算是低的。4月7日公布的文件就是国税2008年299号文件，跟之前有很大的区别，以前是预售的话100元要要交所得税25%，无论是内资是从6月份开始执行，就会加重了开发商资金的现状，怎么办？跟大家分享第二个方面，房地产企业税务存在的主要问题，有以下几个问题，税收成本越来越重，使开发商越来越重视，房地产企业偷税的问题严重的，偷税是很普遍的现象，房地产企业早几年钱好赚，大家管理的比较粗放，精细化没有达到，还有预算管理，房地产企业的预算在中国可以跟传统的行业相比，预算管理水平要低的多，资金是紧张的，资金的流入和留出的配额方面就存在明显的问题。
资金在某一个阶段来说，绝对是紧缺的，某一个时点上是相对宽裕的，宽裕的时间是否可以在精细化管理方面加强要求，是否可以更加的密切一点。
房地产企业面临的问题，很多的老板都是理工背景出身的，对财务的要求不高，我在中海呆了四年，现在专著于房地产的税务管理，这在国内是唯一的一家，我们给客户服务的时候，就像中海这样的一线品牌面临的问题是财务总监在公司的排名是第几，最高就是第四、第五，因为这样的状态，对于税务的问题管理不重视，财务的空间是很大的，比成本控制要容易得多，很多的控制都是工程控制，但是财税控制没有做好或者是还不够。
另一方面，行业可以分成三个层次，财务都是找会计师税务所税务师事务所，提供的是中低的服务，类似我们这样提供中高端服务的企业在国内是非常少的，这也是造成企业在财务管理方面存在很重要的问题。在前几天的报纸上，大家不知道是否留意到一个问题，北京有一个房地产公司，这两天出事了，老板是刘军，在国内的资本市场本来是活跃的，这家公司涉及偷税7000万元，长达11年时间，合计是偷税金额1.4亿元，他们跟政府的背景是很好，忘记了税法的存在，不是不报是时候不到。
全国开展的土地风暴中落马了一系列的高官和老板，房地产企业的老板头上有一把宝剑，是随时可以代下来的，因为这一、二年国家不断的出台政策，从各种角度加强房地产企业的税收管制，每年都进行了专项政治，今年四月份提出了通报，中国的房地产企业有890家税务出现了问题，而且是点名批评通报的，在全国范围内对土地征税进行重点税务监控，国家税务总局监控了11家重点企业，包括富力、万科、碧桂园等企业，各地的税务局都有自己掌控的目标，因为各位都被盯上了。
今年国家税务总局发的第一号文件中，提到了对各个行业进行转向检查，首当其冲的就是房地产和建筑行业。
房地产企业在新的形势下有怎样的应对策略，福布斯排行榜就是杀猪榜，当年排名前十的房地产商有七个已经进去了，发展的早期第一桶金都是不干净的，现在已经是超亿万富翁的，跟早期的偷税漏税是不同的，这个时候钱多一点少一点已经是数字游戏，如何将公司更加安全和健康长远的发展，企业财务和税务方面有很多的空间，应该将眼界适当的收回来，内部挖掘潜力，通过合理合法的手段开展工作，一方面可以降低税负和成本，让公司更加长远健康的发展，就要利用税务筹划，什么情况下需要，一方面公司没有这方面的专业知识，你懂但是内部没有时间做，或者是短时间解决的。有时间和专业知识，但是需要独立第三方的意见，有人说公司内部的财务很强，为什么要找外部的财务，内部员工的激励是不同的，例如我给你省一千万元的税收或者是很容易做到的，如果节省一千万会收二百万提成费，内部的财务总监节省一千万你会给二百万吗，到了年终也不一定会给发额外的红包。
财务总监涉及到方方面面包括资金、税务、财务和经营决策的每个环节，外部的顾问是专业化的分工，只局限于房地产的税务管理，我们是很小的点和面，因为专业化聚焦了深度要比内部的财务人员更好，内部基本上是以偷税漏税为主，房地产企业想少交税只要少开发票就可以了，做一亿工程就开一亿五千万的发票，可以节省土地增值税和土地企业所得税，经济效果是非常明显的，如果纯粹用总包商加大成本的话，必然带来一个问题，但为的造价就偏高，很多单位的造价是有定额的，资金如何回笼，多给了五千万是否担心总包商将五千万黑了，即使回来了，五千万怎么办，帐目是进不来的，就只能入小金库，反过来说外包商的金额怎么提给你，总包商的帐目怎么处理，帐目他们是处理不了的，就留下了风险，有一天总包商出了事，就会牵涉到你，这是绝大多数企业存在的问题，用单一的手段现在很普遍的，已经被国家税务总局盯上了，例如跟关联企业的资金紧张，某个项目缺钱的时候，做资金的统一调配，让兄弟单位调配资金的时候，调过来的资金收利息吗，都是一个老板和集团内部还收什么利息，如果不不收利息，这就是偷税，该收利息就是偷税。还要代扣代缴个人所得税，否则就是偷税漏税。
最近我从网上摘取了某公司的售楼宣传，给了小业主一口价，如果买房屋就送契税，这样的促销行为是否有问题，买房送契税，例如200万的房屋要交3%就是6万元，由开发商承担的话，就面临一个问题，就要代扣代缴个人所得税，但是开发商有代扣代缴的义务，这种情况下你怎么办？你收了契税不能在所得税中交，我们都是放在消费税中交的，也偷了企业所得税，但是大家不愿意降价，这些问题都给你留下了定时炸弹，是否有合理的方法，中心的思想是，今天房地产企业如何应对税务管理，就是延长价值链，将例如往上下游转移，从2006年所有的企业不享受所得税的优惠，你的上游公司还会享受所得税的优势。同时外围的上下游公司有可能是小公司，开发商是大企业，必须要查帐征收，外围的小企业可能搞核定征收，因为这一点将利润向上转移，在税收上就有好处，如何转移。国内的标杆企业来看，一个是万科，一个是富力，现在强调专业化，下面有设计公司。
富力有设计院、广告公司、物业管理公司，还有门窗制造和康体俱乐部，还有建筑公司，但是没有在上市公司体系中，富力的外围上下游公司是全的，富力和万科相比，谁是有空间和优势的，毫无疑问富力要求比万科便利的多，可以转移成本。税务应该如何做，要从三个层面来做，绝大多数的房地产企业认为税就是财务的事，所有的筹划都是停留在财务部的一亩三分地上。北京某上市地产公司溢价9亿元转让股权案，卖股权的时候赚了9亿元，在去年的话所得税是33%，就是2.97亿元，怎么办，我进行了一个方案，将公司左手卖给右手，而且是具备减免税的壳公司，免税壳的公司拿到土地公司转手9亿元卖到，体现在免费的情况下，2.97亿元就可以节省的，这是简单的做法，但是问题是比较大的，财务总监做不了主的，但是老板要来决定。公司和法人认为公司有了利润分红的时候，还要交20%的所得税，如果转化为法人的话，20%可以暂时的回避，利润不能分的，这20%怎么办，一个简单的措施，就是变现，如果利润是1亿元，中国公民要交2000万元的税收，老板如果是外国户籍的，就不用交税。
销售部是外行算的不够精准的，因此销售应该多让财务部门参与，在座很多人是做广告的，大家计算一下，在广告的成本中占销售的比重不会超过3%，税法允许你打8%—15%，期间有很大的空间。
去年12月30日成立的广告公司可以免税，将利润多打广告，两年内不交税，这里还有15%的空间，现在只交了2%—3%的广告费，换句话说，这还有巨大的空间没有挖掘，是否要做装修。2010年建设部推行所有的房屋要带装修，就涉及到税负的问题，带装修的话，要比毛坯房有很大的好处，开发商跟小业主签订毛坯房的买卖公司，自己成立装修公司跟客户签订装修合同，自己跟开发公司签订装修公司，几种模式在税务上的差别是很大的，我在互联网上写了一篇文章，从万科带装修谈税务征收，模式上就差了1%，如果是10亿元的销售额也是很客观的。房地产企业的税务有很多的空间，不要局限于财务部应该提升到战略的层面考虑，不同的接单从拿地、注册、工程管理和销售、利润分配和物业管理阶段，都有税务方面的思考，多做一些贡献大家挣钱的和节省的都是真金白银。