清流|北京文化8.4亿元收购背后“清洗”的一笔历史糊涂账

（原标题：视频|北京文化8.4亿元收购背后“清洗”的一笔历史糊涂账）

作者|刘培

凭借押中《战狼2》在影视行业一炮而红的北京文化（000802.SZ），此后屡次踩中爆款《我不是药神》、《流浪地球》等，成为影视行业异军突起的代表。

再次引发舆论热议是北京文化10月9日的一则收购公告。网易清流工作室此前报道《北京文化土地收购探秘：神秘大亨235万囤地赚8亿》一文，揭秘北京文化溢价18倍，花费8.4亿元现金收购东方山水度假村有限公司（下称“东方山水公司”），后者当初受让这片土地时不过花费235万元。

这则收购之所以引发关注，最重要的原因是北京文化收购的东方山水，2002年成立以来，除了一块位于北京密云区穆家峪镇阁老峪村的山场（29块土地，占地面积18.7万平方米）外，旗下并无任何资产，也未有任何收入。

争议在于一块山场，在2019年，评估机构给予评估价值不过3亿元，北京文化为何最终以8.4亿元收购，甚至不惜以1:3的杠杆资金借债完成上述交易？

深交所还发函问询，这个交易是否存在其他利益安排？

北京文化回复称，东方山水拥有密云水库旁18.7万平米国有土地使用权，使用市场法进行评估被认为是最接近标的公司资产真实价值的方法，但由于自2014年起，相近区域没有旅游用地交易案例，采用市场法进行评估受到限制。评估公司无法采取最合适土地价值评估的市场法进行评估，造成本次交易评估价值与交易价格存在较大差异。

最终，北京文化挑取北京市近十年土地成交案例中多组类似土地，进行还原市场法评估和多项土地交易数据分析，充分说明本次交易定价的合理性。本次交易符合市场真实情况，公司不存在其他利益安排。

值得注意的是，这片土地仅剩下17.29年的剩余使用年限。根据的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，商业、旅游、娱乐用地年限为40年。

据此推算，这片土地真正转让时间在1997年前后。

而矛盾的是，网易清流工作室此前实地走访，经多位参与该交易的村干部和村民证实，阁老峪村农户对上述土地早在1992年时就被镇公社作价80万元出售，而土地价款原本许诺给失地农户，最终不翼而飞。

根据北京文化披露的数据，东方山水受让土地的价格高达235万元。无论如何，这其中最大收益方为东方山水，捂地17年，土地价值飙升356倍。

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