阳光100持续剥离地产业务 将文旅推向快车道

2019-09-23 12:23:10 来源: 第一财经 举报
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(原标题:阳光100持续剥离地产业务,将文旅推向快车道)

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阳光100完成全年销售目标25%:出售项目提升净利

失意传统房开业务 阳光100彻底转身

市场调整期,房企纷纷谋求业务新增长点。9月20日,阳光100(02608.HK)宣布战略入股环京文旅项目热河山谷,与拾得大地幸福集团展开合作,升级文旅产品线。聚焦非住宅市场的阳光100,又将发力文旅地产。

2019年,是阳光100决心变革的一年。经历项目出售事宜后,阳光100表示,将坚定、下决心离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线。

阳光100所指新业态,即“1+3”品牌战略。“1”是聚焦年轻知识精英、中产阶层目标客群,“3”是共享式服务公寓(喜马拉雅)、文化街区(凤凰街)和复合型社区(阿尔勒)。

在此之上,阳光100依托自身土储,将文旅业务推向快车道。实际上,阳光100探索文旅地产并非首次。早在2003年,公司便开发桂林阳朔新西街项目,陆续投入运营十几个商业街区综合体。

据半年报信息,布局文旅地产市场将是阳光100的一项长期战略。管理层认为,阳光100在桂林、丽江及环京区域储备的大量优质文旅项目迎来适宜开发的市场时机。

不过放眼整个行业,文旅赛道已愈发拥挤。据中指院数据,目前有57家房企进入文旅地产领域。其中前50强有36家,51-100强有21家,行业竞争日趋激烈。

即使多数公司仍靠传统房开业务盈利,房企出走的步伐仍频。究其根源,多位业内人士表示,传统住宅业务临近天花板,而文旅、健康、医养等产业地产则刚起步,市场容量依然很大。

公开数据显示,今年上半年,全国居民人均教育文化娱乐消费支出1033元,同比增长10.9%;预计国内旅游30.8亿人次,收入2.78万亿元,分别增长8.8%和13.5%;入境旅游7269万人次,国际旅游收入649亿美元,均增长5%。

资本市场同样活跃。据《2018文旅产业投融研究报告》,2018年文旅产业投融资事件共295起,投资规模合计1.37万亿元。其中,文旅特色小镇和文旅综合项目合计129起,规模合计达1.27万亿元。

有文旅从业人员告诉第一财经记者,目前行业形式虽有所创新,但房企前期收拢资金仍以销售物业为主。若依然靠旧有逻辑做文旅,后续可持续发展仍存忧。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为,文旅产业要注意几个问题,包括消费时间、消费特点和消费群体的多元化。“文旅地产的发展方向不是只针对观光旅游。度假休闲、深度运动参与、康养,将有助于带动文旅地产发展。”

行业激烈竞争下,阳光100表示,拥有多处稀缺资源土地储备,是公司开发这一产品线的优势所在。半年报显示,公司已储备多处适于文旅项目的土地储备,包括位于河北承德市兴隆县和广西桂林市平乐县的两个开发项目。

“从盈利模式看,文旅地产的正确操作模式是以运营为地产赋能。” 阳光100认为,聚焦非住宅市场后,公司转型的关键门槛同样是运营和服务。阳光100将持续从开发商向运营商转变,从传统住宅开发土地增值模式向做内容运营的服务增值型转变。

截至2019年上半年,阳光100录得37.88亿元合约销售额;营业额35.95亿元,毛利润增加20.2%至8.11亿元,净利润增长77.4%至7.931亿元;毛利率上升4.4%至22.6%,净利率上升10%至22.1%。

盈利靠出售资产拉动 阳光100转型路漫长

公开宣布彻底转型后,阳光100(02608.HK)交出今年的中期成绩单。2019年上半年,阳光100录得37.88亿元合约销售额;营业额35.95亿元,同比跌3%;毛利润增加20.2%至8.11亿元,毛利率上升4.4%至22.6%。

从股价暴跌、卖地还债,到业绩不佳、贷款担保人失联,阳光100经历了失落的2019。外界重重质疑下,阳光100于7月25日回应,将坚定、下决心离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线。

公司所指新业态,即阳光100的“1+3”品牌战略。“1”是聚焦年轻知识精英、中产阶层目标客群,“3”是共享式服务公寓(喜马拉雅)、文化街区(凤凰街)和复合型社区(阿尔勒)。

为支撑公司彻底转型,阳光100今年先后出让重庆、清远两大项目,回笼近60亿元资金,其中有45.78亿元被公司用于偿债。

资产出售带来的短期收益显而易见。公司于中期报告中直言,两个非核心项目股权转让所得带动净利润增长77.4% 至7.931亿元,净利率上升10个百分点至22.1%,权益股东应占净利润增长5.9%至329.8百万元。

此外,整体流动性以及资产结构亦因此有所改善。上半年末,阳光100现金及现金等价物较2018年末增加35.2%至约35亿元,总有息负债减少11.3%至263.36亿元,净负债率下降55.5个百分点至206.1%。

报告期末,阳光100资产负债率为82.83%,较2018年同期基本持平。负债总额约488.03亿元,同比增长3.91%。其中,流动负债总额约261.63亿元,非流动负债约226.4亿元。

在公司董事会副主席兼执行董事范小冲看来,出售资产一方面可快速回笼资金、降低负债,另一方面有利于轻装上阵,集中精力换赛道。“今年公司还会继续出售项目,算上前两个项目,全年要出售的项目价值达百亿元。”他透露。

但数据优化能否可持续,摆在阳光100面前的挑战还很多。上半年,公司加强非住宅类产品销售,商用物业及车库合约销售约15.6亿元,占比为41%。但同时也要看到,物业管理及酒店经营收入、轻资产经营收入分别仅2.12亿元、1566万元。

与此同时,206.1%的净负债率,仍是悬在阳光100头上的“达摩克里斯之剑”。

创新业务培育期仍然漫长,阳光100为何如此坚定转型?范小冲认为,如果继续走高周转、高负债的房开老路,作为一家民营企业,阳光100并不具备优势。加上资金成本高昂和调控严密,在这种游戏规则下,彻底的转型势在必行。

但放眼整个行业,转型成功的案例少之又少。行业龙头仍在强调“收敛聚焦”、“地产仍是核心主业”,规模与资金均不占优势的小型企业竞争力何在?阳光100认为,租售结合的商业模式是公司非住宅主力产品可持续发展的关键。

这一模式的特点是,通过高溢价销售取得收益并反哺运营服务平台,以统一售后管理保证质量并获得经营性收入。“在高利息、低租金的市场环境下,租售结合的商业模式能够让阳光100非住宅产品得到有效复制,形成良性的产品循环。”公司称。

但有业内人士表示,房企转型相关业务运营经验并不成熟。此外,一些转型业务还未到成熟的市场机遇期。从资本市场看,目前融资期限一般在两到三年,难以对新业务运营形成长久支撑。此次决心转型,关键要看其能否在非住宅市场上发力。

阳光100表示,出售部分项目股权之后,公司仍有可支持长期发展的优质土地储备。截至报告期末,拥有土地储备总规划建筑面积约1284万平方米,主要位于环京区域、温州,以及无锡、西安、武汉、沈阳等城市。

阳光100还透露了未来的扩张布局。公司将秉持谨慎拿地的原则,以长三角、珠三角及环首都经济圈城市为主要拓展区域。预计未来一年内新增项目的所在城市将包括西安、郑州、海口、岳阳、盐城等。

netease 本文来源:第一财经 责任编辑:王宏贵_NF7326
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