销售增速下滑业绩承压 保利地产离前三越来越远

（原标题：销售增速下滑存货和负债压力增大 保利地产离前三越来越远）

一边加速拿地一边密集融资，保利地产的存货和负债压力将进一步增大前行阻力，距离前三的目标也越来越远

1月14日，保利发展控股集团股份有限公司（下称“保利地产”）早早公布了其业绩快报，保利地产继续保持着房地产企业销售额第五的位置，但与前三甲的差距在进一步拉大。

同日，保利地产公告拟发行50亿元中期票据。自2018年起，公司先后发行五笔融资，发行规模总计200亿元。拿地方面也在积极推进，2018年保利地产拿地149宗。快速扩张给公司造成的后遗症不容忽视，2017年至2018年三季度，公司经营活动现金流量净额分别为行业倒数第一与倒数第三，存货积累5.5年才能消化完，负债率也逼近80%。

难回前三

不同于2018年的低调作风，保利地产前几年对“前三甲”一直胸有成竹。2017年12月的股东大会上，董事长宋广菊对保利地产全体股东承诺“未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”

但1月14日，保利地产发布的2018年业绩快报显示，其销售额与第一名的差距已经拉大到超3000亿元。

具体而言，2018年公司营收1936.27亿元，同比增长32.31%；归属于上市公司股东的净利润为188.02亿元，同比增长20.33%；实现签约面积2766.11万平方米，同比增长23.36%；签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%，位居行业第五。

这样的销售业绩显然是不及公司预期的。事实上，自2012年开始保利地产就再也没有进过销售排行前三，并且与竞争者的差距还在不断增大。2013年保利地产与“前三甲”的销售额差距尚维持在500亿元以内，2016年则比第三名落后了近1000亿元，2017年保利地产被“第一梯队”甩开2000亿元，2018年形势进一步恶化。

雪上加霜的是，保利地产累计销售额增速也在不断下滑。从2018年年初的销售金额同比高达106.41%的增速一直下降至12月的4.5%，单月销售金额同比年底更是在0%附近的低位。销售单价也呈下降趋势，从2018年年初的1.66万元/平方米下降至年末的1.23万元/平方米，创两年间最低销售单价。

那么导致公司单月销售额不断下滑的原因是什么？董事长此前许诺“将重回前三”的凭据又是什么？2018年公司几乎再没提及这一目标，是否意味着重回前三希望渺茫？1月16日，投资者网致电并向保利地产董秘黄海、证券事务代表尹超发去调研函，其表示相关工作人员正在处理，但截至发稿，对方仍未给出任何回复。

密集发债

保利地产显然是不甘于屈居第五的。

披露业绩快报同日，保利地产公告称，拟发行中期票据，发行规模为50亿元，本期发行金额为15亿元，发行年限为3年。融资拟用于偿还长春、成都等多个地区开发项目银行贷款，以及补充流动资金。这是保利地产2018年以来第5次发行中期票据，此前4次累计发行金额150亿元。?

加快融资步伐背后，是公司不断增大的现金流和负债压力。公司2018年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-109.64亿元，在A股上市房企中位居倒数第三。值得一提的是，保利地产经营性现金流一直不佳，2017年这个数据是-292.96亿，在A股上市房企中位列倒数第一。

而与此同时，公司的账面存货也在激增。截至2018年三季度末，保利地产存货达5091.8亿元，占期末总资产约六成，存货周转天数为2003天，需要5.5年才能消化完。存货高企造成资产流动性降低，公司同期总负债达6845.2亿元，相比年初增加了1463亿元，资产负债率为79.87%，在A股上市房企中位列38位。

有市场人士分析认为，经营活动产生的现金流量净额持续为负意味着保利地产拿地的速度远大于卖房的速度，房地产市场放缓成为普遍共识的今天，公司依旧坚持大量囤地买地，很难说是一个正确的决策。超长的存货周转期说明了公司的销售情况受到了政策的影响，而巨额的有息负债很可能会在更为紧迫的调控政策下成为公司发展的桎梏。

不过，保利地产依然无视种种风险快速扩展。2018年以来，公司收购了台达旅业、拿下佛山地王，其身影还频繁出现在厦门、广州、昆明、大连、武汉、福州、成都等城市。wind数据显示，保利地产2018年拿地数量为149宗，拿地总价为1023亿元。

如此积极的拿地态度，保利地产已经持续了三年。年报数据显示，2016年保利地产新增项目112宗，拿地成本1214亿元；2017年新增项目204宗，拿地成本2765亿元。而在2014、2015年，保利地产拿地数量分别为40和50个。

即便如此，保利地产未来前景仍不为市场所看好。有业内人士指出，除非保利有超常规的大爆发，否则保利再想跻身前三的概率很小，但业绩大爆发的前提是行业处在繁荣期，现在显然不具备该条件。

公司的流动性问题也一直为市场所关注，正因此，保利地产频频上调票面利率以挽留投资者，1月7日公司公告称，将“16保利03”存续期后两年票面利率上调至3.98%；此前的2018年11月29日，“16保利01”票面利率上调105bp至4%。

二级市场上，保利地产2018年全年市值蒸发275.55亿元，在上市房企中位列第六，截至1月18日，该股报收12.07元/股，市值1436亿元。