中小房企IPO混战：不少招股书中披露不合规事件

（原标题：中小房企IPO混战）

实习记者 许歆洁 华夏时报 记者 袁晓澜 北京报道

在金融监管加强、去杠杆、去通道及信用紧缩的环境下，内地区域性小规模房企尤其面临融资困局，继而纷纷迈出赴港上市的步伐。

今年，近十家中小房企扎堆赴港股IPO，包括银城国际、德信中国、万创国际、恒达集团等。

从招股书来看，这些房企身上存在着不少共性：负债率普遍偏高，融资诉求较强；企业规模较小，部分企业业务布局仍仅限制于某个地域。

据克尔瑞研究分析，整体来看，对于中小房企，在融资环境越来越紧的当下，赴港IPO也不失为一种谋求企业更好发展的方式。上市后，不仅能够降低企业负债率，改善财务结构，此外也能够提升企业市场关注度，从而进一步助推规模发展。但值得注意的是，上市后如何做好核心业务，提高估值、提振投资者信心是房企上市后更该考虑的。

融资困局

排队港股上市的中小房企，负债率普遍偏高。

又如恒达集团，2015年、2016年、2017年的资产负债率分别为677.0%、762.7%及406.6%，截至2018年4月为340.4%。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房企净资产负债率高企必然伴随着企业发展的高风险性，也预示着未来公司偿债压力较大，同时可能引发企业现金流持续紧张，从而导致抵御风险的能力降低，进而影响公司的财务安全。

负债危局下，中小房企的融资诉求张显。而正如万创国际在招股书中写的那样：“我们无法通过现有信贷融资，以低成本取得足够的借款。”融资渐趋困难也成为目前中小房企运作时无法逃避的现状。

受“房住不炒”地产调控指引，金融去杠杆、严监管等调控政策发挥影响，今年房企的融资环境趋严，房地产企业融资渠道不断收紧，资金成本持续上升，给中小企业融资造成不小压力。

克而瑞研究指出，政府出台了多项政策防范房地产行业的债务风险，多家房企的公司债或取消或推迟发行，10月伊始还传出A股暂停对涉及房地产上市公司再融资审核。

同时，境外融资渠道也未放松。今年6月27日，国家发改委官方微博发布消息，明确下一步外债改革要点，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

赴港上市这一融资渠道，对中小房企的重要性不言而喻。

克尔瑞研究认为，通过将筹得资金偿还借贷，加上权益的增加，可以有效改善企业的财务情况。在2018年上市的房企中，正荣、大发及弘阳分别都将约30%左右的筹得资金用于企业借贷偿还，分别相当于约11.22亿港元、2.22亿港元及5.94亿港元。

分析还指出，随着上市后融资渠道的拓宽，房企还能够通过长债置换短债等方式，改善企业的财务结构。

而张波认为，面对资金压力，中小房企在融资渠道的选择上把眼光瞄准了上市之路，但A股上市的难度极大，股本、盈利、股权等条件均需满足IPO所规定的严格要求；而港交所的运作更灵活，运作层面也更为市场化，可以满足企业强烈的融资需求，这也是中小房企更愿意选择扎堆上市，尤其在港交所上市的原因。但上市的前景依然存在诸多不确定性因素，主要包括：

一，房地产调控不断加码，导致房地产行业未来前景的不确定性增强，直接影响内地赴港上市企业成功率；

二，对于谋求在港上市的房企来说，达到上市的业绩要求或许并不困难，但是在房地产市场环境并不乐观的现状下，如何吸引足够数量的投资者，以及能否接受市场偏低的定价则是个不容忽视的问题。

扩张战略版图

相比于在全国范围内扩张规模的万科、碧桂园等头部房企，万创国际、万城国际等许多“排队”在港股上市的中小房企，业务范围仅局限于某个地域。

如总部位于安徽的万创国际，主要专注于安徽省淮南市的住宅物业开发及销售业务，公司获取收益主要依靠位于淮南市的泉山湖项目，截至2018年9月30日，公司建筑面积土储为73.37万平米；自称河南省许昌市最大的房地产开发企业恒达集团，目前业务主战地为许昌，除此之外仅涉足同处于河南省的郑州市、信阳市，截至今年5月，公司建筑面积土储为366.80万平米；万城控股目前布局仍限于天津、惠州和河南驻马店，截至2018年3月31日，建筑面积土储仅为198.79万平米；德信中国土地储备为636.26万平米，其中约545.45万平米位于浙江省，占比85.72%。

面对头部房企的庞大业务版图，除正荣集团以外，今年赴港呈递IPO的中小房企竞争之势明显“虚弱”。

据克而瑞统计，截至11月末，千亿房企数量已经达到25家，其中6家房企业绩规模在3000亿元以上。中小房企里，业绩规模最大的正荣集团与头部房企就已有巨大差距，其1-11月业绩规模达到1133.6亿元，与业绩规模前三房企碧桂园、万科地产、中国恒大分别差距5511.9亿元、4288.7亿元、4257.8亿元。

克尔瑞研究表明，随着市场竞争的加剧和行业集中度的不断提升，如何更好更快地扩大规模成为了当前的重中之重，如正荣计划2018年要实现千亿，美的置业计划2020年达到千亿目标。赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展，也有利于扩大企业的品牌影响力，这对于想从区域性转变为全国性布局的房企而言也更加有利。

公司管理还需加强

市场激烈竞争环境下，部分中小房企难守规范准则，不少招股书中披露了各种不合规事件。

银城国际披露其三项不合规事件，包括几个开发项目提前开工被罚、竣工延迟被罚、附属公司欠缴员工社保金320万元；德信中国犯下若干项不合规事件，包括在未获得必要许可证前开始建设施工、未为雇员提供社会保险及住房公积金供款、未足额纳税，以及其他不合规事件。

此外，还有万创国际未能遵守若干适用法律及法规。该等违规事件及相关法律程序一般来源于：社会保险基金供款、住房公积金供款、提供关联公司间借款、向物业买家提供借款支付首付款、投放禁止类广告。

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾向《华夏时报》记者表示，房企项目运作需要得到规范，否则容易面临很多压力。如果过于随意，将较易引起各类纠纷，同时也会延缓项目的开发节奏。类似企业都在积极运作上市，操作规范非常必要，尤其是在部分具体的项目工程领域，更需要合规操作。