上海土拍零溢价成常态 寡头格局明显

（原标题：上海土拍零溢价成常态 寡头格局明显 中小房企被挤出沪土拍市场）

来自几家研究机构的统计数据显示，1-11月，上海土地市场上“零溢价”成交的比例颇高，溢价率创近年来最低。与此同时，上海的土地市场却几乎都被大型房企或央企占领，中小房企很难分得一杯羹，“寡头格局明显了”。

业内人士认为，导致这些现象的原因，主要在于上海土地价格偏高，中小房企很难承受巨额的地价和保证金等，加上上海目前实施的复合打分制度，大大提升了中小房企的竞拍门槛，“进都进不去”。

根据上海土拍市场前11个月的表现，专家普遍认为，市场调整的趋势还将继续延续，但房企拿地依然会保持克制的态度。

零溢价成土拍主流

易居研究院提供的数据显示，截至12月18日，上海共成交纯住宅用地（包括租赁用地）113幅，共揽得土地出让金842.12亿元。

尽管几家机构的统计数据各不相同，但从成交的情况来看，上海今年“零溢价”成交的比例颇高。目前已成交的住宅用地几乎全部都是零溢价出让。

同策研究院监测数据显示，今年以来，1、5、6、10、11月出现土地成交全部零溢价情况，8、9两月分别仅有一幅地块溢价成交，说明市场依然处于冷静期 。而易居研究院近日发布的报告则表示，上海是4个一线城市中唯一一个11月份土拍溢价率为零的城市。

地块出让保持低溢价率的同时，目前在上海成功拿地的房企基本上都是大型龙头房企或国企，中小房企几乎没有拿地可能。以租赁住房用地为例，所有地块均以挂牌方式出让，且每宗地只有1个有效竞买人，最终均被上海本地国企或大型央企在经过一轮报价后以底价摘得。

“我们当然想在上海拿地。”近日，绿都地产集团苏州区域公司马姓负责人向记者坦言，绿都其实一直都在上海物色合适的地块。但其直言“地价太高”，且上海目前放出的地块越来越偏远，加上限价等因素，考虑到利润空间，短期内很难有收获。

“打分制”提高竞拍门槛

“土地零溢价其实很大程度上是因为房企资金收紧了，尤其是销售市场降温以后，这会对相关开发商的土地交易形成阻力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进直言。

与其观点类似，上海中原地产首席分析师卢文曦也认为，目前上海起拍的土地价格基本上属于“一步到位”的。在限价短期内不会取消的情况下，房企对利润空间会比较在意。加之融资压力的增加，所以“房企拿地收敛了点，加价不会那么狠”。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，从楼市调控的效果来看，上海等一线城市相比于二、三线城市降温来得更早一些，市场的直观感受度也更为明显。在此背景下，房企当然显得更为谨慎，不但“地王”销声匿迹，土地流标或底价成交变成常态。导致谨慎的最主要因素有两方面，一方面是限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期；另一方面，楼市调控不断从严更是让房企对于未来楼市走势显得更不乐观。

而之所以拿地主要集中头部房企、中小房企目前在上海难以获得土地这一核心战略资源，包括上述几位业内人士及同策研究院总监张宏伟等都向《华夏时报》记者指出，除了房企融资压力和自身实力两个层面的因素，还有一个关键的原因在于“上海拍地是招标挂牌复合方式打分的”，中小房企很难有竞拍资格。按照卢文曦的说法，中小房企“进都进不去”。

公开资料显示，在住宅和商服用地拿地规则方面，去年8月以来，上海改用招标挂牌复合式出让，规则是根据企业的“经济实力”、“项目经验”等指标，筛选“有资格的”公司参与竞拍，根据投标人综合指标排名顺序确定入围竞标人。例如，如有效投标文件3到10份，前2名确定为入围竞标人；有效投标文件11份以上的，前3名确定为入围竞标人，大大提升了中小房企的竞拍门槛。

至于租赁用地，众所周知，按照上海市《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》的说法，“国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石”，且竞买申请人必须持有市（区）政府出具的项目认定文件，这也使得租赁性用地目前还没有本地国企或大型央企之外的企业可以染指。

与此同时，中小房企也很难承受巨额的地价和保证金。目前，上海一幅宅地动则便是数十亿元的起拍价，加上约20%的保证金。在这些资金均不得使用杠杆的同时，房企还需要把大笔资金放在监管账户上长达数月。一些现金流紧张的房企，很可能因为一次竞拍而陷入财务瘫痪。

未来房企拿地积极性或提高

对于上海土拍市场未来的走向，多位业内人士认为，上述现象还将延续。张宏伟称，如果招挂复合的政策不变化，那么市场调整的趋势应该说还继续延续，起码延续到明年三季度。张波也认为，这一情况将在明年延续，“至少上半年不会有所改善，下半年随着因城施策推进，或许会出现一些变化”。

“我觉得明年应该还是这样一个状况：不排除土地的起拍价会稍微降下来一点，因为现在要降杠杆降风险。土地价格太高的话，房企都不乐意去拿了可能更不好，现在外围很多城市土地不是流标了吗？”卢文曦强调，即便如此，房企依然会保持克制，市场不会再出现极端价格：“这个教训已经接受过了，上海现在很多地王项目都没开出来。这样下去的话，（地王）基本上要面临亏本的。”

此外，卢文曦估预计，房企联合拿地的方式会有所增加，但是“偏小的房企我估计联合都不一定能联合起来拿地，现在寡头的这种格局应该蛮明显了”。

不过，依然有部分业内人士表达了乐观的看法。

普华永道中国审计合伙人孙颖认为：“今年上海在投资和发展前景方面的排名较去年略微出现了下滑。然而只要你可以获得土地以及强大的本土合作伙伴，在上海的开发前景仍然良好。”严跃进也认为，2019年房企拿地的积极性会增加。“这也体现了当前房地产市场的导向，即若是金融面得到改善，预计房企的拿地动力肯定会增强的。”