百城土储去化周期升至19个月 二线城市土储增幅企稳

（原标题：百城土地储备去化周期升至19个月 二线城市土储增幅企稳）

21世纪经济研究院分析师 卢常乐

临近年末，随着房地产整体市场的量价齐降，市场调控的频次也呈现出明显的下降态势。

刚刚过去不久的11月，成为2018年全年房地产调控政策发布最少的月份，就全国范围内而言，除了苏州将限购升级之外，大部分城市的楼市调控政策仍以强调此前的政策与落实为主。

面对当前楼市的宏观局势，截至目前担当各地楼市“面粉”角色的土地储备情况又是怎样的呢？21世纪经济研究院注意到，当前受商品房销售市场的持续下行，全国各主要城市的土地储备规模持续增加，去化周期目前也呈现出明显的上升趋势。

根据近期上海易居房地产研究院发布的《100城市土地市场报告》显示，今年11月全国百城土地储备规模达到超过11亿平方米，当月土地储备环比增幅持续上升，但同比去年增幅曲线继续呈现出下行趋势。

在此基础上，11月全国百城土地储备去化周期达到近19个月，呈现出明显上升趋势，随着当前房地产投资增速下滑，后期不少城市将面临土地储备去化周期持续加长的压力。

6月后土储增速放缓

城市土地储备规模能够较好地衡量具体城市潜在的房屋供应量，包括纯住宅、商住、商办和综合用地在内，成为房地产市场的重要基础要素。

21世纪经济研究院注意到，今年6月份开始全国主要城市的土地储备同比增速开始逐渐放缓，反映出当前房地产市场的整体逐渐下行的宏观发展态势。

根据易居研究院发布的监测数据显示，截至2018年11月底，全国100个城市的土地储备为111826万平方米，环比增长2%，同比增长13.6%。

同比数据方面，11月百城的土地储备同比增幅是处于2018年6月份以来的最低点，一路从5月年内的最高点20%，收窄降至11月份的13.6%，增幅接近于市场淡季的今年1月份和2月份。

一定程度上来说，这一发展趋势与2018年下半年开始，房地产市场调控全面趋严的宏观背景影响有关。

公开信息显示，今年5月份开始住建部先后约谈了成都、昆明、西安等12个城市，此后的8月份又相继约谈了烟台、扬州等5个城市，其中海口、三亚等城市甚至连续两次位列住建部的约谈名单。

11月14日，国家统计局发布了今年1-10月份全国房地产开发投资和销售数据显示，前10个月全国房地产开发投资同比增速为9.7%、商品房销售面积同比增速2.2%、商品房销售额12.5%，均处于2018年6月份以来的增幅最低点。

21世纪经济研究院分析师认为，从11月份百城的土地储备数据来看，反映出今年下半年开始，受各地楼市调控全面趋严政策影响较为显著，全国房地产市场的整体逐渐呈现出明显的下行趋势，尤其当前在“金九银十”传统楼市销售旺季过后，整体房地产销售市场“降温”明显，直接影响了近期土地市场的购地需求。

二线城市土储增幅稳定

具体来看，11月国内一、二、三四线城市的土地储备同比增幅均超过了10%，三类城市的土地储备市场中，二线城市的市场稳定度明显好于一线城市和三四线城市的表现。

根据《100城市土地市场报告》检测数据显示，截至11月底，一、二、三四线100个城市土地储备分别为6143、61271和44412万平方米，同比增幅分别为14.3%、13.4%和13.7%。

虽然三类城市的同比增速相差不大，但结合今年前11个月的土地储备同比数据走势来看，一线城市和三四线城市的土地储备市场波动更加明显，一定程度上体现出2018年房地产市场的整体热度分布情况。

数据显示，今年前11个月中，4个一线城市的土地储备同比增速在6月份达到了全年的最高点35.8%，随后快速降至10月份的9.4%，11月略微有提升至14.3%，但处于全年前11个月中的倒数第二低点。

类似的土地储备市场情况也在64个三四线城市中得以体现。监测数据显示，今年7月份三四线城市的土地储备同比增幅达到26.8%后，整体收窄至11月份的13.7%，位居全年同比增幅的最低点。

相较之下，32个二线城市的土地储备同比增幅则基本稳定在9%至15%左右，虽然自6月份之后，同比增幅也整体呈现出收窄的趋势，但总体前11个月的增幅相对稳定。

21世纪经济研究院分析师认为，土地储备作为各地房地产市场发展的基础要素，其市场趋势一定程度上能够体现出当地房地产市场的活跃程度。从宏观上来看，今年前11个月房地产市场投资的热度更加偏向于聚焦在一线城市和三四线城市之中。

究其原因，除了客观上与地方招拍挂市场上的推地节奏影响之外，一线城市的土地储备增幅变化较大，可能与其房地产市场的投资回报更加稳定，房企更愿意在市场风险相对更小的地方拿地有关。与此同时，对于三四线城市而言，当前棚改政策的推进，也使得不少城市成为房企入市拿地的主要市场驱动力。

一线城市去化周期最短

土地储备去化周期也就是土地的存销比，其与当地土地储备总量和楼市成交情况密切相关，能够直接反映出目前当地的房地产市场发展整体趋势。

根据《100城市土地市场报告》监测的数据显示，2018年11月，100个城市的土地储备去化周期周期平均为18.6个月，这意味着按照目前商品房销售节奏，百城的土地储备需要18.6个月的时间才能消化，该数值相比10月份的平均18个月，有所提升。

21世纪经济研究院分析师认为，从趋势上来看，11月的全国百城土地储备去化周期正走出此前13个月的历史低位水平，总体保持着上扬的态势。这通常与当前房地产市场交易行情的整体降温趋势有关，说明市场得到了有效地控制。

具体分城市来看，一、二、三四线城市的土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。很显然，一线城市的整体平均去化周期最短，部分二线城市和三线城市则面临着土地储备去化周期较长的压力。

在统计的11月份全国100个监测城市中，张家口、石家庄、漳州、肇庆、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定11个城市的土地储备去化周期甚至都超过了36个月即三年时间，在当前城市购房政策总体偏紧的情况下，未来城市的土地储备去化压力较大。

与此同时，亦有多个城市的土地储备去化周期十分之短，例如中山、丹东和清远3城的土地储备去化周期都低于5个月的时间。

21世纪经济研究院分析师认为，此类城市面临着市场供地不足和房企拿地动力不足的局面，长期来看，限于土地储备量的不足，极易导致房地产市场整体供应量的滞后，使得此类城市的房价在短时间内易涨难跌。

除此之外，国内12个重点城市的土地储备去化周期整体表现较为稳定。统计数据显示，11月12个重点城市的平均土地储备去化周期为18个月，接近于全国百城同期18.6个月的平均水平，其中去化周期最长的是南京达到了26个月，周期最短的是合肥为9个月。

需要关注的是，今年下半年以来，合肥的土地储备去化周期呈现出明显下降的趋势，目前的土地储备去化周期已经处于相对较短的水平中，应引起当地市场管理部门的重视。

21世纪经济研究院分析师认为，鉴于当前房地产调控政策不放松的影响，楼市销售继续下行的市场背景下，未来不少城市的土地储备去化周期依然会面临着上行的局面。从结构上来看，类似合肥这样的城市，当土地储备去化周期低于一年的城市，供地节奏可适当加快，同时也需出台相应的市场政策鼓励房企拿地，增加此类城市的库存量，以稳定市场供求与预期。