欧阳捷：未来楼市没有盛夏 也没有寒冬

（原标题：欧阳捷：未来楼市没有盛夏，也没有寒冬）

“如果一个企业出现债务危机，就可能导致这个企业所在行业受到金融挤兑，出现大面积债务违约而整体垮塌”，12月3日新城控股副总裁欧阳捷在2018年华夏房地产投融资高峰论坛上分析了房地产行业目前面临的风险与挑战。

他从汇市、股市、债市、楼市四个层面依次展开，着重分析了楼市之变、政策之力、趋势之机、行业之争等话题。

对于楼市之变，有三个信号，一是土地流拍增多，二是房企促销增多，三是二手房降价增多。

在他看来，土地流拍主要原因是地价太高、房价受限，房价地价差不足以覆盖成本、税费，房企拿地趋于理性所致。土地流拍现象还会存在，但未来不会更多了，数据也印证了这一点，一方面政府地价预期有所下降，另一方面，土拍托底也逐渐多了出来，流拍自然就减少了。

房企促销增多主要源于土地储备较多，而且市场预期变化，但房价促销过度，可能导致舆情爆发和社会不稳定，就会引起政府管制，“双向限价、不予备案”也会促使房价趋于相对稳定。

二手房降价是因为新房价格更低，一二手房价倒挂所致。

其实，三个增多本质上都是限价令的倒逼作用，只要限价令不松，地价下降、二手房降价都不会停止。

换言之，这是政策之力。

不过，政策的核心内涵是保持房地产市场平稳、健康而且还要发展，这是2013年中央政治局会议提到房地产就从来没有变过一个字的要求，所谓平稳，就是楼市没有大起大落，房价不能大涨大跌；所谓健康，就是“房住不炒”，投机客被挤出市场；所谓发展，就是房地产依然是支柱产业。

政策还会延续，房地产的定位已经从拉动经济增长的火车头转变为中国经济巨轮的压舱石，房地产市场的核心诉求就是稳定压倒一切，换言之，楼市将进入横盘时代。

今年楼市正在进入“量平价稳”的零增长区间，比如销售面积、房企到位资金等主要指标将徘徊在正负3%左右，其它指标大多在个位数以内，比如销售面积将进入正负3%区间，房企到位资金将接近3%，银行贷款已经在3%左右的负增长区间内。

未来五年，住房市场就是“大稳小乱”的格局，全国整体趋稳，是谓大稳，地方动作不一，是谓小乱，但不会再有火热的盛夏，也不会有冰冷的寒冬，各地逐渐形成难涨难跌的市场预期。

对于房企来说，固守在调控严厉的一二线城市是不可能获得业绩的增长的，因为土地供应接近零增长，房价又被按住，无量无价（的增长），而三四线城市面广量大，依然可以找到市场增长机会。

欧阳捷认为，“未来楼市就是一个长期稳定的市场，稳就是一个次好的时代，虽然不如高增长的黄金时代，但市场平稳，企业就可以耐心制定战略，合理组织人力、资金以及土地储备，实现均衡发展，踏踏实实把产品与服务做好。”

欧阳捷还表示，未来房地产市场的集中化程度还会继续提高，“目前很多城市前十强的房企已经占据市场份额的20%甚至30%。很多房企大而小、小而没、不进则没。我们预测到2020年，前20强房企将占到60%以上的市场份额”。

未来楼市的关键词就是：大稳小乱、量平价稳、零增长区间=横盘时代。

企业只有判明大势，才能价值在握，才能在新的横盘时代脱颖而胜出。

责任编辑：张蓓