粤泰股份陷债务危机 中小房企债务违约不断

（原标题：粤泰股份陷债务危机 中小房企债务违约不断）

时代周报记者 胡天祥 发自广州

继中弘股份、五洲国际后，广州老牌房地产开发商—粤泰股份（600393.SH）也陷入了债务危机。

11月27日，粤泰股份发布公告称，因卷入借款纠纷事宜，导致公司部分项目资产被查封，该部分资产在公司2018年度第三季报告的账面价值合计约23.6亿元。此外，截至11月28日，粤泰股份及其下属公司银行账户被冻结总数已达11个，实际冻结金额约为442.37万元，占公司最近一期财务报表净资产的0.065%。

粤泰股份突发债务危机让人意外。数月前，粤泰股份还计划以约23亿现金收购李嘉诚旗下项目股权（未果），并以约36亿元参与广物地产45%股权及相关债权竞买（未果）。另据粤泰股份4月份公布的2017年财报显示，公司实现营收逾56亿元，同比上年9.54亿元涨487.12%；净利约11.68亿元，同比上年1.45亿元涨704.63%。

如今形势骤变，外界都在疑惑，粤泰股份到底发生了什么？

引入长城资产解困

时代周报记者获悉，粤泰股份原名华东实业，其董事长杨树坪在业内素有“地产老炮”称号。1995–2005年间，杨树坪在广州成功开发十多个楼盘，开发地块面积达40多万平方米，销售商品房超过100万平方米。广州以外，粤泰股份不断攻城略地，2002年成立北京分公司，2003年初收购原江门市最大的国有地产集团。在2005年之前，杨树坪旗下的“城启系”一度媲美于保利、富力和合生创展，拥有“广州十大地产开发商”头衔。

但在2005年初，城启集团因伪造行政公文印章30宗，10年超建20万平方米，欠缴国家各项款额总计高达30亿元等事由，遭到广州市建委牵头组建的城启集团造假专案调查小组的调查，并收到7亿元左右的巨额罚单。为了筹措资金脱身，城启集团在2005年4月起便马不停蹄地抛售名下土地。仅以4亿元便将地理位置优越、总建筑面积近40万平方米的广州洲头咀项目转让给香港天誉置业；出售北京“柏联别墅”项目的股权，获得5600万元；将广州“东山紫园”项目股权作价1500万元转让。

“规划门”事件平息后，杨树坪一直在地产界鲜有声响。如今，冀望靠粤泰股份东山再起的杨树坪，却又一次遭遇债务危机。

10月26日，粤泰股份控股子公司广州旭城与中国工商银行西华路支行签订的房地产借款合同项下授信业务逾期，逾期金额为2.56亿元。同期，粤泰股份大股东粤泰控股因逾期未向浙江中泰展企业管理有限公司偿还2.7亿元借款产生金融纠纷，同时逾期未向北京中泰创盈企业管理有限公司偿还3亿元借款产生金融纠纷。上述纠纷导致粤泰控股及其一致行动人1.56亿元股份被冻结。

11月26日，湖北正煊股权投资有限公司因粤泰股份全资子公司海南白马天鹅湾置业有限公司向其申请的人民币7亿元借款纠纷事项，向湖北省高级人民法院起诉了海南白马及相关担保方广州粤泰集团股份有限公司等共7家企业。与此同时，湖北正煊还向法院申请财产保全，经法院审查后作出裁定，冻结上述被申请人银行存款人民币7.2亿元，或查封、扣押、冻结其他等值财产。

粤泰股份表示，本次诉讼导致公司银行11个账户被冻结，实际冻结金额约为442.37万元，占公司最近一期财务报表净资产的0.065%。此外，公司部分项目资产亦被查封，该部分项目资产在公司2018年度第三季报告的账面价值合计约23.6亿元。董事会表示，上述资产查封对公司寺右新马路嘉盛大厦项目和广州天鹅湾二期项目后续的开发销售将会构成一定的影响。

为了应对这次危机，粤泰股份在今年11月与中国长城资产管理股份有限公司（下称“长城资产”）签订协议。协议显示，为帮助粤泰股份化解债务违约风险，长城资产将利用自身的综合金融服务优势为粤泰提供一揽子综合金融服务，包括但不限于:资产重组、债务重组、经营管理重组等综合服务。

12月5日，经董事会审议通过，粤泰股份同意以1018万元人民币向西藏恒璟创业投资管理有限公司转让公司全资子公司信宜市信誉建筑工程有限公司100%的股权。据悉，本次股权转让是粤泰为了调整公司资产结构，处置部分不良资产。

债务违约频发

不只是粤泰股份，今年以来，随着融资渠道不断收紧，已有多家与房地产有关的企业发生债务违约。

10月4日，五洲国际控股有限公司（下称“五洲国际”）公告披露，集团目前已接获多起重大法律诉讼或申索，合共要求赔偿金额达到7.57亿元。五洲国际表示，由于该集团面临财政困难，该集团未能履行上述付款义务及责任。10月15日，北京华业资本控股股份有限公司（下称“华业资本”）发布公告称，公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息，已构成实质违约。同天，宁夏上陵实业集团（下称“上陵实业”）发布公告称，公司12宁上陵/12宁夏上陵债发生违约，该期债券本息合计5.42亿元。

11月22日，中弘股股公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为85.91亿元，全部为各类借款。如今，连续20个交易日收盘价低于1元的中弘股份已被勒令退市，成为A股首只因股价跌破面值退市的个股。

“融资杠杆不断收紧的大背景下，一些销售额不够大且负债过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，融资方面，房企可以通过设立地产基金等多种形式，争取相对便宜的资金，降低融资成本。其还表示，在保证产品和服务品质的同时，开发商应继续坚持资金高周转策略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者表示，从另一个角度看，若部分房企资金压力大，那么加快销售的可能性会比较大。而从偿债方面看，转让部分项目股权，尤其是对于部分地王项目进行联合开发，变得非常有可能。

“从债券到期情况看，2018年四季度房地产债券到期及回售规模分别为1904.75亿元与1344.975亿元。相较于今年四季度，未来三年地产债到期压力整体较大。”中诚信研究院宏观金融研究部总经理袁海霞在接受媒体采访时表示，伴随房地产债券到期高峰到来，必须关注房地产债券的偿付风险。