号外|万千北漂无家可归背后:昊园恒业资金链断裂

2018-12-07 12:30:21 来源: 网易号外
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网易号外 马莉 李兆元

今年以来,长租公寓运营商资金遇困现象频出。短短几个月之内,杭州鼎家、上海寓见等多家长租公寓被曝资金链断裂。近日,北京昊园恒业房地产经纪有限公司(以下简称“昊园恒业”)爆雷问题引起市场关注。

据此前媒体报道,与长租公寓运营商昊园恒业签约的多位租户,每月按时交房租却被房东赶出住所。房东则称并未如期收到房租,而这背后是运营商昊园恒业的资金链断裂危机。

网易号外在11月30日深夜和12月3日,分别去到昊园恒业租户与资方、中介、贷款平台三方的沟通现场。对租户而言,他们的主要诉求是退租后不再缴纳剩余的租金贷款,以及不影响自己的征信。目前,资方晋商消费金融给出30个工作日的期限去解决征信问题。由昊园恒业退还已退租租客的剩余租金,或将租客的退租款由昊园恒业作为债务人进行偿还似乎是可见的解决方式。

但自称曾为大约10万租客提供了服务的昊园恒业,资金链不断承压,他们是否有偿债能力值得探究。此外,网易号外独家发现,元宝亿家法定代表人宋建曾在2018年5月7日通过名下公司投资昊园恒业法定代表人王四会名下的企业。

业内专家指出,资金池和期限错配,是致使长租公寓爆雷的两大原罪。在现有爆雷案例中,长租公寓通常突破了“介绍人”的角色,实施了归集、沉淀资金,甚至挪用资金的操作行为。

现场:资方公告将催款中介并协调征信问题

北京,深秋,2018年11月的最后一晚,已经接近深夜12点,超过50位北京昊园恒业房地产经纪有限公司(下称“昊园恒业”)的租客(包括已经退租的原租客,以下统称“租客”)依然在酒店4层不愿离开。这里是晋商消费金融股份有限公司(以下简称晋商消费金融)的办公地点。

一扇木质的办公室门,将这些租客和“资方”隔开。门内,晋商消费金融的人正在讨论方案;门外,租客把一间屋子挤得满满当当,走廊里也坐着两排租户。时不时有人冲着门内大喊“出来”。

从一楼路过的酒店员工看到租客也颇为无奈——他们或许不能按时下班了。

大部分租客是在周五,11月30日下午1点30分来到这儿的,他们觉得周末晋商消费金融就不办公了,所以必须周五来。自10月下旬昊园恒业暴雷的消息广泛传播后,这些租客已经多次找过房屋中介昊园恒业、借贷平台元宝e家和资方晋商消费金融。

所得的成果,大致是元宝亿家互联网信息服务(北京)有限公司在11月11日和12月3日发出的两份公告,以及11月30日晋商消费金融贴在现场的一份公告。但这份公告当晚即被撕下,没有人讲得清,究竟这份公告是什么时候被谁撕下的。

当日的另一个成果是,在多方协调下,晋商消费金融、元宝e家和昊园恒业,在12月3日面对租客推进解决。

号外|万千北漂无家可归背后:昊园恒业资金链断裂

11月30日晚,接近凌晨,仍有不少租客在晋商消费金融的办公地点等待结果。 网易号外 马莉/摄

根据晋商消费金融11月30日贴在现场的公告,他们将核对租客提供的退租材料,如果真实有效,将督促昊园恒业退还剩余租金,“在此期间您可暂停还款,我们将及时协调处理您的征信事宜”。

晋商消费金融方面向网易号外证明了上述公告的真实性。

但在已经退租的租客李勇(化名)看来,这份公告是在玩文字游戏,“首先公告只是说督促昊园恒业退还剩余租金,以及暂停还款,并没有说退租后剩余的租金可以不用还了;其次,对于征信问题,也是‘及时协调处理’,没有确切的方案。”

也许是租客并不满意这份公告,在晋商消费金融当日稍晚些时候的公告中,给出了更为明确的时间,“将在30个工作日内解决您在我公司这笔贷款目前所产生的征信问题”。

尽管12月3日是个周一,会面的地点又定在北京通州,但到场的租客数量显然超过了此前三方的预计。沟通的地点,从某大厦的14楼,很快转移到1楼大厅,再到门外的小广场。从中午1点多一直到晚上,租客们一边抱怨“比地铁都挤”,一边紧盯着三方到场的人员。

号外|万千北漂无家可归背后:昊园恒业资金链断裂

12月3日,尽管是工作日,地点又定在通州,还是有大量租客前往,与三方协调解决问题。 网易号外 马莉/摄

当日,晋商消费金融派出一位副总裁,元宝e家也有负责人到场,但直到晚上6点,昊园恒业的高层也未能出现在小广场上,有租客在现场大喊“王四会(昊园恒业法定代表人)出来”“把我们(退租后剩余)的贷款转移到王四会名下”,引发阵阵笑声。

在协调下,元宝e家叫来工作人员现场办公,修改已经拿到退租条的租客在APP中的状态。根据租客的描述,昊园恒业的多位业务员也到场,现场办理退租事宜。有到场的租客当天办好了退租条。

根据一位租客群群主在现场的解读,昊园恒业承诺自12月4日开始,会开放多个门店办理退租事宜。如果办理不了,可联系一位陈姓工作人员办理。但网易号外尝试拨打这位陈姓工作人员的电话,一直未能接通。

租客:关注剩余租金和征信问题

李勇说自己11月29日通过微信客服等渠道查询时,他的贷款已经逾期四五天了。根据合同,他需在11月25日支付一笔租金贷款。

李勇在2018年6月跟昊园恒业签约,并租下了北京市海淀区的一间房子。合约期限为一年,签约时,他在业务员的指导下下载了元宝e家 APP,办理了贷款。

11月9日左右,另一家中介公司联系到他,称昊园恒业并未及时向房东支付租金,所以房东找了他们重新出租这间房子,并提醒他去找昊园恒业解决以及尽快搬离。李勇告诉网易号外,他从昊园恒业处获悉,对方确实未能向房东按时缴纳自己所租房子的租金。但这一说法尚未有书证或录音证实。

网易号外获悉,多位租客都是在房东未能收到房租后被房东“清退”的。目前,除了租客一方,也有一些房东的租金问题等待解决。

根据昊园恒业出租房屋的格式合同,如果租客中途选择退租,昊园恒业会在双方租赁合同解除后10-15个工作日内为租客解除房屋分期业务,“不会给租客的信用造成任何影响”。

11月12日(退租单显示是11月11日。编者注),李勇签了退租协议并搬离在昊园恒业租住的房子。根据《退租交接表》,租客将租赁合同原件、收据原件及其他费用缴款凭证交与甲方(即昊园恒业),甲方在30个工作日后退换租客押金、剩余房租以及其他费用。

租客们现在担心的,一是退租后,租金贷款是否还需要继续缴纳;二是如果退租后不再缴纳,是否会影响自己的征信。这也是他们和三方交涉的主要诉求:一是退租后不再缴纳剩余的租金贷款;二是不影响自己的征信。

中原地产首席分析师张大伟告诉网易号外,“对于市场来说,很多长租公寓企业利用多收租户租金,晚付房主租金的形式,加快扩张速度,一旦爆仓,就会出现上下游的多重纠纷。”

元宝e家12月3日的公告,提醒租客不要相信收钱办理退租条和解绑元宝的相关信息。此外,该公告指出,对于昊园订单状态为“退租中”和“已退租”租户的解决方案是:晋商消费金融作为资方的租户,根据后者11月30日及之后的公告执行;徽商资方的租户,征信不会受到影响,用户的退租款由昊园恒业作为债务人进行偿还;非银行系资方的租户,资方已经更新到租客APP中,元宝e家也在协调对接调取借款合同;不显示资方的,中顺为资方。

号外|万千北漂无家可归背后:昊园恒业资金链断裂

12月3日晚,元宝e家的工作人员在现场办公。 网易号外 马莉/摄

元宝e家的公告表示,针对所有非银行系资方的退租中和已退租用户,他们会协调各个资方出具解决方案,争取在12月7日前,由资方发送邮件或短信确认通知。该批租户“无需偿还退租后的剩余款项,且不影响征信(本身也没有在你们的征信中有体现)。”

元宝e家提醒,从12月2日开始,昊园恒业退租中和已退租的租户,如果出现划扣问题,元宝e家不再负责退回,“因为晋商公告已出,已经确定由昊园来偿还了,如果用户代昊园还款,则应由昊园负责退回。12月2日之前的还是由元宝亿家负责,本月10号之前陆陆续续安排财务处理”。

事实上,这也是很多租客在退租后,确保绑定元宝e家APP的银行卡没有钱的原因,他们担心会自动扣款。但有租客同一张银行卡还绑定了车贷等贷款。

房屋中介:通过租金贷加杠杆藏风险

昊园恒业注册于2014年1月,注册资本5000万元,法定代表人为王四会,持股比例为100%。根据变更记录,王四会是在2016年5月31日进入这家公司,代替杨小丰成为股东和法定代表人的,公司的经营范围也由普通货运变更为从事房地产经纪业务。值得一提的是,昊园恒业的注册资本,在2017年4月18日,由50万元一举变为5000万元。

公开资料显示,昊园恒业主要通过并购小型中介公司来获取房源。根据启信宝,昊园恒业的自身风险达到136条。

根据官网的简介,昊园恒业是北京东部地区最大的房地产租赁企业,一铭公寓为公司旗下品牌。昊园恒业对自己的定位,是区别于传统中介租赁模式,提供专业房屋资产管理服务的O2O公司。昊园恒业也对出租房提供房屋重新装修,配置家居、家电。在宣传中,昊园恒业提到通过58同城、赶集网,每天超过1000人在其平台找房,以及与元宝e家合作,为租客提供房租分期服务。

官网上的另一个数据,则是一铭公寓自2016年11月正式成立运营以来,为大约十10万租客提供了服务。

至于昊园恒业的真实房源情况,网易号外多次拨打其工商注册信息中登记的手机号,均未能接通;截至发稿,短信也未有回复。根据《中国新闻周刊》的报道,从2016年成立至今两2年间,昊园恒业并购了至少52家中小中介公司。而在收购整合的过程中,房源改造工程过重和淡季空置率上升直接崩紧了资金链。《中国新闻周刊》的报道数据显示,在清查出租屋隔断间的规定下,昊园恒业共有8000多间房源被砸掉隔断,损失超亿元;在淡季,昊园恒业的空置房源达7000多间。有报道提及,昊园恒业的空置率达到了14%。

网易号外多次拨打元宝e家工商登记信息中的手机号码,均未能接通;截至发稿,相关短信也未有回复。但根据《中国新闻周刊》的报道,元宝亿家对租房分期贷款的审核通过率在80%-90%,晋商消费金融的通过率在50%-70%。财新网的报道显示,9月下旬之后,元宝e家停止了对昊园恒业的资金合作,不再借钱给对方。

网易号外多次联系晋商消费金融的一位高管,仅有一次电话接通。他证实了11月30日那份公告的真实性。但在被问及其他问题时,以“正在开会”为由挂断了电话,此后未再接听电话,也没有回复任何短信及问题。

12月3日沟通会现场,网易号外询问到场的晋商消费金融副总裁,晋商消费金融是否已经将全部贷款打给昊园恒业,他没有作答。

对于有长租公寓业务的中介公司的规模,中信证券研究部房地产组在2018年9月的一份研究报告中指出,以北京为例,有长租公寓业务的中介公司市场份额稳定,没有的市场份额很容易被侵蚀。而长租公寓天然需要现金流的期限错配。在长租公寓的盈利曲线上,“规模特别小可以盈利,规模特别大存在盈利可能,居中基本亏损”。

上述报告指出,中介企业进入长租公寓行业原因是:粘住客户,从买卖或者其他相关业务赚钱。

张大伟告诉网易号外,长租公寓类的企业,在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%,“如果计算二房东之类的同样模式交易,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。”他认为,长租公寓企业已经全面金融化的同时,租赁市场缺乏监管。

“将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来了巨大的市场风险。”张大伟认为,长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏,装修、分租其实都只是资金池的补充。

隐秘关联:元宝亿家法人曾投资昊园恒业法人公司

值得注意的是,通过启信宝,网易号外发现了元宝e家和昊园恒业二者之间的隐秘关联。

上文提及,昊园恒业的法定代表人为王四会。而王四会名下至少还有北京金华爱家房地产经纪有限公司(注册于2009年2月)、中元世家(北京)房地产经纪有限公司(注册于2014年7月)、广鑫置地(北京)房地产经纪有限公司(注册于2013年3月)、北京美澳房地产经纪有限公司(注册于2004年4月)及北京美丽家园房地产经纪有限公司(注册于2003年12月,持股99.9%的大股东为昊园恒业)共5家从事房地产经纪业务的公司,在这些公司中,王四会都是绝对控股。

此外,与之关联的公司还包括梦想大熊(北京)资产管理有限公司,注册于2015年11月,法定代表人王四会,经营范围包括投资管理、从事房地产经纪业务等;中元世家(北京)资产管理有限公司(下称“中元资管”),注册于2016年1月12日,法定代表人为王四会,经营范围包括资产管理、出租办公用房、房地产信息咨询等;万兴伟业(北京)投资管理有限公司,注册于2012年10月,经营范围包括投资管理、从事房地产经纪业务等。

以上公司,王四会是绝对控股。其中,在成立于2016年1月,注册资本为2亿的中元资管中,担任法定代表人的王四会持有80%的股份,还有一家名为“禾目信息咨询(北京)有限公司(下称‘禾目信息’)”的公司,持有该公司20%的股份。根据变更记录,王四会在2017年7月进入中元资管,成为自然人股东之一,而在2018年5月7日,中元资管的投资人由王四会和杨小丰变更为王四会和禾目信息。

禾目信息持股比例达到99%的大股东名为宋建,其正是持有元宝亿家互联网信息服务(北京)有限公司(元宝e家的运营方)100%股份的的法定代表人。

这或许表明,元宝亿家法定代表人宋建,曾在2018年5月7日通过名下公司投资昊园恒业法定代表人王四会名下的企业

值得一提的是,公开报道显示,近期暴雷的上海寓见公寓、北京爱佳心仪,部分租客贷款的分期平台均为元宝e家。

租金贷模式:资金池及期限错配成两大原罪

近几个月来,长租公寓频频爆雷。而在昊园恒业爆雷的背后,隐藏着一个“租金贷”迷局。租户通过昊园恒业租房,按月付租金需将银行卡绑定“元宝e家”金融平台,并通过该平台缴纳房租。

然而当租户搬进房子之后,房东却告知未收到租金,租客找到昊园恒业要求退租。由于之前从元宝e家扣房租是以分期付款的形式,如果每个月贷款逾期,个人征信会受到影响。

所谓的租金贷,指的是租客在与长租公寓签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款。

这种消费分期贷款与长租公寓的合作模式,曾被认为是一项创新举措。然而随着行业的野蛮生长,这种合作模式逐渐暴露出问题。部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张,并形成资金池,聚集了极大风险。

此次昊园恒业的爆雷事件,再次将长租公寓以及租金贷模式推向风口浪尖。苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁认为,租房分期模式最大的风险在于交割时间很长,而平台的运营和盈利情况、出租率如何都是不确定的。

对于租金贷模式出现的原因,陈嘉宁解释道,长租公寓行业是重资产行业,初期在装修、运营管理和维修上的投入很大,资金周转很慢,如果按每个季度来回收,运营方将面临资金周转的困境,同时租客也有付房租的压力,“结合两端的需求,消费金融公司找到切入口,通过房贷租客可以押一付一,运营方也能够一次性拿到一年的钱。”

“最大的风险是看运营方的能力怎么样,如果拿到钱之后急剧扩张,但是运营跟不上,租金并没有履约,后面的交割就会出现很大问题。” 陈嘉宁指出,更坏的案例则是运营方付给租客和房东的资金会有档期差异,利用中间的资金沉淀卷钱跑路。

麻袋研究院行业研究员苏筱芮也指出,租金贷产品本身并没有问题,但利用产品模式违规形成资金池和期限错配,才是导致长租公寓资金链断裂的根本原因。长租公寓资金回收期较长、周转效率不高带来的盈利痛点,对于小型长租公寓来说仍是未解难题,由此导致其通过“租金贷”玩起了杠杆,加剧了链条上的各方风险。

“在昊园恒业的爆雷事件中,应该承担最大问题的依然是长租公寓运营商本身。传统消费金融的坏账是小而分散的,但一旦长租公寓借款不还,是大面积集中的风险,各比贷款的关联度很高。” 陈嘉宁指出。

苏筱芮则认为,在租金贷模式中,长租公寓主要扮演的是“渠道中介”角色,即介绍借款人和资金方;而作为租金贷平台的金融机构则主要扮演了“放贷者”的角色。

“简而言之,资金池和期限错配,是致使长租公寓爆雷的两大原罪。”苏筱芮指出,在现有暴雷案例中,长租公寓通常突破了“介绍人”的角色,实施了归集、沉淀资金,甚至挪用资金的操作行为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,租金贷业务应当强调几个概念。一是备案为前提,没有备案的,则不给予开办此类业务的资格;二是强调知情权,即应该让业主等知道这个模式,而不是稀里糊涂被签了合同;三是适当管控风险,若是后续经营困难,租金贷的规模和期限等也要做出调整。

从2017年11月开始,众多国有大行及股份制银行开始布局住房租赁市场。据网易号外了解,建设银行(601939)搭建了专门的住房租赁平台,可以在平台上挂房源、租房、签约、申请租房贷款等。

建行行长王祖继此前在业绩发布会上表示,“我们没有给中介提供融资,特别是支持他们去做收房源这类业务。我们是给租户提供一部分‘按居贷’,这个贷款应该说很好地稳定了租期和租金价格”。他强调,建行的贷款是明确贷给租户的,由建行通过租赁平台直接将租金付给出租方,并没有经过中介的环节。

苏筱芮提到,传统银行与这些房屋中介经纪公司曾有过租金贷业务的试点合作,但由于长租公寓爆雷产生的影响,不少银行的租金贷业务已经暂停。就银行而言,其更倾向于与大型正规地产机构开展合作。

在频频爆雷之后,北京、上海、浙江、深圳等多省市已开展租金贷业务的监管。2018年9月30日,上海市金融服务办公室发布相关文件,要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务;10月19日,浙江省出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》,严格规范“租金贷”业务;11月23日,深圳市发布《深圳市人民政府法制办公室关于征求<深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)>意见的通告》,提出禁止哄抬租金、强制使用租金贷。

“作为中介,长租公寓应当充分披露各方信息,包括租客、房东和金融机构。而实施放款的金融机构应当尽到审核义务。包括贷前调查、贷中审查、贷后管理等,对借款资料的真实性进行充分把控。”苏筱芮指出。

李兆元 本文来源:网易号外 责任编辑:李兆元_B7890
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