全国最低"房价"?广州400万的房子一半产权10元起拍

2018-12-07 09:48:22 来源: 第一财经日报(上海)
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(原标题:可能全国最低“房价”:广州400万的房子一半产权10元起拍)

近日,在京东拍卖上一则法拍房信息引起了众人关注。

拍卖信息显示:此次拍卖的标的是位于广州市海珠区革新路上金沙花园里一套88平方房产的1/2产权份额,处置单位是广东省广州市中级人民法院(下称“广州中院”)。

尽管这套房子的评估价已超过400万,但起拍价仅为10元,保证金为1元,增价幅度也为1元,目前已有212人报名,175人设置提醒,20365次围观。

要买的是半个房子

之所以如此低价,原因在于竞买人只能获得这套房子的1/2产权,“办理过户、再出租、再出售都有可能遇到诸多麻烦。”国内某大型律师事务所合伙人对第一财经表示。

事实上,近日法拍房争议不断,此前有媒体报道称广州的李某某以约560万元竞拍到一套“不交吉”房屋后,要求原住户腾空搬离其房屋,广州中院终审判决“不支持”,原住户认为该房以不交吉方式拍卖,竞拍时为低价,自己有权长期居住,对方拍下时应有心理预期不能马上收回房屋。

广州中院的判决结果也引发了社会热议,为此,广州中院连发两条微博回应,并启动再审程序,中止原判决的执行。

根据上述拍卖信息显示:这套金沙花园的房产地理位置还是十分优越的,距广州地铁8号线凤凰新村站仅258 米、距梅园西(地铁凤凰新村站)约266米,这种房子通常被广告为“双地铁上盖”,周边还有大型购物广场,多家医院以及小学、中学、甚至大学。

总价自然不便宜,根据询价结果显示:该房产均价45400元,总价4011385元。

但问题是该房产有两个产权人,被拍卖的仅是其中一位产权人的产权,另外一位产权人如果在拍卖五日前向处置法院提交合法有效的证明,资格经法院确认后可以以优先购买权人身份参与竞买;逾期不提交的,视为放弃对本标的物享有优先购买权。

那么,买半个房子,可能会遇到哪些风险?

“在办理过户、再出租、再出售的过程中,可能会遇到障碍,”上述律所合伙人说,理论上,法院出具执行裁定可以直接办理过户,但是房产中心通常会要求另外1/2产权人共同去办理签字等手续,如果对方不配合,情况就会变得比较麻烦。

“同理,再出租、再出售时也需要另一个产权人的同意,尤其是再出售的时候,如果没有法院再去协助执行,困难会更大。”该合伙人说,财产权本身是有的,但收益处分权可能会面临纠纷的风险。

对此,广州市中级人民法院也在拍卖公告中提醒,拍卖成交后,法院不负责清场和移交标的物,仅出具确认拍卖裁定书和协助执行通知书,并送达给相关主管部门办理解封和产权过户手续。标的物过户登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税、费、金均由买受人承担(税、费、金的种类和金额竞买人应自行向税务机关了解),水、电、物业管理等欠费以及未明确缴费义务人的费用均由买受人自行解决;涉及违法、违章部分,由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。对拍卖标的物能否办理过户手续以及办理时间等情况,请竞买人在竞买前自行向相关职能部门咨询确认。

法拍房背后的风险

事实上,自2014年以来,法拍房市场日渐火热,浙商资产研究院《淘宝司拍数据半月报》数据显示:今年11月的上半个月,全国网络司法拍卖合计拍卖涉诉房产15667处,较去年同比上升41.4%。一拍环节房产7418处,较去年同比上升37%。

与普通房产相比,法拍房面临最核心的难点不在于税费,而且对于其本身价值的把握和收房清场的难度。

在买受人收房时,如果遇到空房,自然皆大欢喜;如果有短期租客,可待租约到期;如果被执行人自住,只能商量,如果这是被执行人的唯一一套住房,麻烦就开始了。

2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。

实践中,法院从维护社会稳定角度考虑,被执行人名下只有一套房产的,往往不予执行。

所幸,2015年5月,最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。

最棘手的情况是遇到老赖,赖着房子不走,最终的处理方式可能就“八仙过海”了。

早前,法拍房不受限购约束,但鉴于法拍房成交量的攀升,个别城市开始限购。在北京,2017年4月,北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委召开会议,就“法拍房”的购房资格问题进行了研究,明确了“法拍房”纳入限购的相关事项。三部门明确,将住建部门对竞拍人购房资格审查纳入北京市司法竞拍流程。

遇到“不交吉”后

一般的法拍房在办理过户手续时,出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》,房地产交易中心即可准许过户,但前提条件是产权明晰,且债务人配合交房。

但在实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。

此前,媒体报道称,广东的的沓先生在司法拍卖中获得了佛山一处房产,且顺利过了户,可在收房时,原房主以不知情为由,据不交房。沓先生找到法院申请强制执行,法院以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”为由不予强制执行。

“不交吉”也被业内戏称为“不着急”,是粤语地区房屋交易中常见的词汇,“吉”字本应是“空”字,由于粤语中“空”字与“凶”字谐音,生意人为了避讳,把“空”改成了“吉”。所以“交吉”和“不交吉”实际上应该是“交空”和“不交空”,字面的意思指的是交易的房屋是否已无人居住、是否已经腾空,在法律上指的是交易房屋是否正在被第三者使用。

近日,就有媒体报道称,广州的李某某以约560万元竞拍到市区一套“不交吉”房屋后,要求原住户腾空搬离其房屋,广州中院终审判决“不支持”,原住户认为该房以不交吉方式拍卖,竞拍时为低价,自己有权长期居住,对方拍下时应有心理预期不能马上收回房屋。

广州中院的判决结果也引发了社会热议,为此,广州中院连发两条微博回应,并启动再审程序,中止原判决的执行。

虽然,根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”但地方法院在拍卖“不交吉”房产后,如果买受人收房时遇到阻碍进而向法院主张权利时,相当一部分法院以“竞买人拍卖时知晓不交吉拍卖方式,故其应该承担相应的法律后果”为由选择不支持买受人的主张。

所以,不交吉的房屋通常远低于市场价。

王晓武 本文来源:第一财经日报 责任编辑:王晓武_NF
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