顾云昌:应该允许城里人购买农村宅基地使用权

2018-12-07 07:56:07 来源: 网易研究局
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网易研究局NO.486

据报道,目前农村空置宅基地有3000万亩,相当于所有城市建成区的37%。城市可建设用地日趋缩紧,农村宅基地却出现一户多地,无人使用的情况。是否可以放开村镇宅基地的流转,让城里人租赁或购买?网易研究局采访了全国房地产商会联盟主席顾云昌

60秒要点速读:

1、农村建设用地包括农民宅基地十分重要的生产要素和生活资料,目前的状况是这一重要的资源没有充分发挥作用,优化城乡土地资源的配置,亟需深化土地制度改革。

2、农村的青壮年都进了城,越来越多的房子空闲,宅基地可能荒芜。目前宅基地只能在本乡村内流通,就造成大量的土地和房屋资源浪费。

3、改革的方向是在确保十八亿亩耕地的前提下,打破城乡分割的土地市场格局,实现城乡土地资源的一体化,即建设城乡统一的建设用地市场,在城乡之间流转,土地是不动产,不可以移动,但土地资源的使用权或经营权应当可以在城乡之间流转,城乡土地价值都得到实现,使用价值得到充分利用。

4、农民对自己的宅基地非常看重,根据法律规定,农村宅基地的所有权是集体的,农户享用资格权和使用权。农民可以转让使用权,以宅基地的资格权和经营权的入股,合作等形式投资,获得利益。

5、农村宅基地土地资源的优化配置,充分发挥它的效用,不仅有利于节约十分珍贵的土地资源,也有利于增加城乡建设用地,特别是增加十分稀缺的城乡住房建设用地,还有利于增加农民的财产性收入,从而促进消费结构和产业结构。

6、促进新型城镇化健康发展,这是农民富起来的主要渠道之一。在农民进城务工、经商的同时,又能通过宅基地使用权的转让获得权益,从而使他们能够在城里租得起或是买得起住房,促进农民的市民化进程;而允许让城里人到乡下投资、入住、工作、消费,来享受田园生活,又有助于乡村振兴,这样有助于贫富差距和城乡差别的缩小。

以下是采访精编:

网易研究局:是否应该允许城里人购买宅基地?

顾云昌:从改革的方向说,应推进城乡建设用地市场一体化,探索宅基地“三权分置”,落实宅基地集体所有权,确保宅基地农户资格权和农户房屋所有,放活宅基地农民房屋所有权,让宅基地的所有人享有资格权和使用权,可以用来交易。建设交易的对象不能只局限于本村本乡,可转让到城里人,形成城乡建设用地的统一市场。当然交易的不是土地所有权,而是使用权,这和城市土地一样。

城市土地所有权是国家的,农村土地所有权是集体的,但可以允许人们交易使用权,实现资格权。农村人可以到城里购房,让城里人可以到农村去安家乐业。这和城乡建设用地一样,使用权可以有个权限,比如说70年,跟城市一样。实际上现在已有好多城里人在农村拥有住房,有出租的,也有向农民买的。目前的法律上还不予认定,谁买谁就是违法的。政府更不允许开发商到农村去把宅基地拿来重新开发。买农村房或建在农村建设用地上的房屋属于小产权。

农村建设用地,特别是越来越多的宅基地长期空置,使其破损倒塌,这么重要的资源、资产没有充分发挥作用,很可惜,亟需改革。

网易研究局:如何看待大量农村青壮年去城市的问题?

顾云昌:农村宅基地数量巨大,但是农村人越来越少,这是四十年中国城市化发展的结果。城市人口1978年占18%,2018年超过58%。1978年,全国有近10亿人口,城市人口1.8亿,现在是近14亿人口,城市人口8.1亿。城市化进程使中国从40年前的1.8亿到现在8.1亿。农村的青壮年都进了城,越来越多的村庄人去屋空,宅基地日益荒芜。现在的情形是,“农民工”在城里打工,收入较低,租不起像样的房子,和他人拥挤在一间小屋。而在他们老家,空着大房子,没人住,房子不能交易,出现空置。

另一方面,越来越多城市人喜欢到农村去过田园生活,但是城里人不能买宅基地的使用权。城市越来越拥挤,房价越来越高,农村越来越荒芜,房子越来越破旧,不值钱,形成非常巨大的差别。改革应该到了非推进不可的时候。

网易研究局:应该如何切实有效的盘活宅基地?

顾云昌:改革的方向是促进城乡土地互相流动,改革城乡分割的局面,形成城乡建设用地的一体化土地市场。土地虽是不动产,不能移动,但可以流转,流转土地的使用权、经营权。不仅可在乡村内流转,还可在全国城乡之间流转。

我发现,近几年一些企业和个人已经开始行动。城里的开发商、或从事康养、旅游产业的企业,到农村去,和农民合作。把宅基地的房子进行整修改善、包装,打造为农家乐或者民宿,开发经营田园综合体、共享农庄。市场经济正在或已经打破过去死水一潭的僵局,当然改革正在推进中,还需要时间不断探索和积累经验。改革到位后,农村建设土地使用权应当真正成为商品,可以出让、出租、抵押、融资。

网易研究局:如果宅基地开放后,可以设立哪些条件保障农民的权益?

顾云昌:农民对自己的宅基地非常看重和珍惜,可以用入股、合作、合资等方式,与城里企业和个人共享收益。当然也可以将土地使用权作价,转让或转租多少年得多少分成,这完全是市场经济的企业行为。城里的企业可以是房地产开发商,也可以是文化、旅游、健康等方面的企业,有民营企业,也有国有企业。让企业家们根据市场的需求,开发出不同的产品。政府还应该进行市场管理和监督,必要时,也可调控市场,但不要过度干预市场。

深化城乡用地制度,是当前中国改革十分重要的任务之一。在城乡统一的土地市场,交易的是土地使用权,要打破城乡屏障,城乡主体之间可以互相交易。据我所知,深圳对集体土地上的城中村改造,就是让开发商自己与村庄的代表去谈,说好后再向政府报备。政府部门承担起认真管理和监督的作用,很少直接干预市场的行为,总体效果不错。

网易研究局:现在的年轻人大部分都不愿意回到农村,如果农村宅基地要转化为土地供应,是否具备相应的条件?

顾云昌:现在国家土地部门已经明确农村宅基地的所有权是集体的,根据城乡土地的规划要求,住户有资格权和使用权(经营权),农村宅基地在各种不同的区域,不同的地段,地价也不一样。在市场经济中,农村的土地和城市土地一样有价值,也有价格,这个价格应该在交易当中产生。

宅基地将来开发后变成民宿,变成康养中心,或旅游景区等等,农民将使用权转让时,这就体现价值,而价值在市场交易中产生,价格的高低决定取决于区位、定位、地价、环境、房屋品质等,由供求关系决定价格。市场交易产生利益按协议规定分成,农户自然是受益方之一。这样的作法在城里早是如此,例如允许单位在自用土地上建造住房,当这个单位资金不足时,必然就与有钱的单位合作。有出地的,有出钱的,建成住房后,按协议分成,一部分归出地的单位,另一部分归出钱的单位。

网易研究局:是否可以让闲置的农房,成为乡村振兴的一个产业载体?

顾云昌:完全可以。城里的企业或个人收购农村闲置的房子后与农村组织合作,或与农户签订合作协议。农民把房子作为一定的股权,开发商投入一定的资金作为股权,通过经营获利,按照股权比例分成。在城乡统一的土地市场中农村宅基地上的房子,既能出售,又能转让买卖,其使用权出让可和城市一样,50年、或70年、或者更多时期。允许城市居民买卖,不亦乐乎?

农民为什么贫穷?原因之一,他们拥有的房地产还不是真正的商品,体现不出价值!辛苦盖起来的房子不能交易,不能抵押,更不可能升值。要让农民富起来,必须将农村土地,特别是宅基地的价值体现出来。农村一个巨大的资产就是土地,农民的主要财富就是宅基地上的是房地产。如果宅基地都能流转了,能通过市场出租、出售、融资,农民的财富增加了,农村经济活跃了,乡村振兴就有希望了。

网易研究局:如果允许城里人购买宅基地使用权,对一线城市房价是否会有影响?

顾云昌:我们发现世界各国城市化过程中都有一个逆城市化阶段,即城里人往城外走。因为郊外的土地房价便宜,环境和空气质量比城里更好,又有政府把城乡之间的交通、基础设施搞起来,更吸引人住到郊外去,这样既满足不同人的需求,也缓解城市的拥挤,既让城里人能住上便宜和环境好的房子,又能把农村土地充分利用起来,也能缓解住房紧张。而我国现行的城乡土地分割的体制问题,阻碍了逆城市化过程,不利于新型城市化。

我们看到房价是梯度形成的,越靠近城市中心房价越贵,越靠近郊外越便宜。不同的人通过选择不同地段的房子,来实现各自不同的诉求。而我们国家由于城乡分割的土地制度,难以形成这样的机制,现在各地城乡有许多小产权得不到承认,更难形成梯度房价。因此城乡土地制度的深化改革,对整个经济改革意义重大,对解决住房问题和平抑房价,促进房地产市场健康发展也意义重大。

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杨泽宇 本文来源:网易研究局 责任编辑:杨泽宇_NF6036
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