最热楼市彻底凉了！香港11月住宅销售同比腰斩

近两个月，诸多迹象表明，全球牛的楼市——香港楼市真的凉了。

刚刚，香港特区政府的一项数据显示，香港楼市凛冬已至，这一全球房价最高的城市正经历一波楼市大幅回调。

香港11月住宅成交量、成交金额双双腰斩

12月4日，据香港土地注册处数据，香港11月住宅销售额260亿港元，较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量2635套，去年同期为5694套，同比下降54%。

从楼宇买卖合约数据来看，从今年6月住宅楼宇成交达到顶峰后，便开始了为期5个月的下行趋势。11月的合约数据无论是同比和环比，都出现大幅下降。

上周，据美联物业数据显示，香港11月新屋销售已跌至2016年第一季度以来的最低水平；而10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，剔除假日因素后，已经降至16个月最低水平;同时10月新屋交易数量仅为1130宗，仅为9月份的一半左右。

与此同时，中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示，香港11月房价环比跌幅达3.43%，已连续两个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。从8月份的峰值来看，房价已经下跌了约5%。

分区域看，香港岛环比上月下跌3.01%，九龙环比下跌5.3%；新界（东）环比跌1.93%，新界（西）环比下跌4.27%。

楼市遇冷的其它迹象：地王流拍、买家毁约

除了近两个月的房价环比下跌、成交量萎缩，稍早前的地王流拍、买家毁约等现象的出现，也说明香港楼市“秋风瑟瑟，寒冬已至”。

10月中旬，香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺（约合人民币57.16万至114.31万元/平方米）。这块至少60万一平米的顶级地皮，因出价未达港府底价而流拍。

与此同时，毁约退房事件不断增多。

据香港房地产信息网站Data elements数据显示，今年截至10月底，香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。

今年违约楼盘的成交价，从490万港币到3980万港币不等，意味着选择违约的购房者，需要交纳25万至200万港元的违约金。

这些业主，宁可损失数十万到数百万港元不等的定金，也要毅然退房，表明买家对楼市的认知正出现重大转变。

地王流拍、买房毁约、成交量大跌之后，房价开始回调只是一种必然的“结果”。

香港财政司司长曾警告：楼市风险将上升

华尔街见闻10月曾提及，香港财政司司长陈茂波撰文表称，展望明年，利率继续上升无可避免。虽然美联储已八次加息，但美国的实质利率近十年才刚回复正数，加上经济向好，预期美国的加息会持续进行。

陈茂波表示，这对美元汇率和全球息率都有影响，对一些发行美元债较多的新兴市场来说，挑战不少。而香港超低息的年代，不但结束，可能还会步入逐步加息，资产市场的风险不能忽视。

当时，他还曾警告称，正在供楼的市民，不少都已经感受到加息带来的额外负担。早前，本港多家银行又相继宣布上调新造楼宇按揭的利率，置业人士的供楼负担将会加重。

香港金管局此前曾暗示，将结束长达10年的超低息环境。

2018年二季度以来，金管局多次买入港币投放美元，香港银行体系总结余账户降到了2008年末以来的最低水平。收紧了基础货币，港币短端市场利率与政策利率逐渐收敛，与美元利差也在缩小，从而稳定了港币汇率，港币兑美元的汇率稳定在了7.85弱方兑换保证下方。

但全面加息背景下，香港住宅按揭贷款利率上升，直接打压资产价格。香港的中长端贷款利率和短端政策利率是高度相关的，在短期港币利率一次次触及近10年新高后，汇丰、渣打、中银香港等主要银行也跟随上调按揭贷款利率。

9月，香港最优惠贷款利率上调至5.125%，住房贷款利率也创近10年来最高值，对高企的房地产价格构成直接的压力。

暴跌22%！香港楼市10年牛市终结 明年更悲观
香港楼市正面临十年未有之变局。
据媒体14日报道，房地产服务机构仲量联行发布最新报告指出，香港长达10年的楼市上升周期正式结束。预计至2019年底，香港住宅楼价将至少下跌15%；如果宏观经济面趋弱、股市持续下滑，跌幅可能扩大至25%。
仲量联行已不是第一家唱空香港楼市的机构。
上一轮经济危机，香港房价大幅下滑，跌幅高达70%，崩盘之痛仍然历历在目。
此轮降价事实上已经开启，而25%的跌幅，目前来看或许仅仅是保守预期。因为从目前楼盘的实际成交价的降价幅度来看，香港楼价要达到25%跌幅，可能已经等不到2019年末。
数据显示，近期已经有蓝筹盘出现了高达22%的跌幅。
被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄，其房价日前大幅下跌。据中原地产10月发布的报告显示，在截至10月初的12周内，嘉湖山庄房价已大跌15%。而近日，嘉湖山庄的一套实用面积为442平方英尺的两房，以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价，降价幅度已经超过22%。
降价逾20%的嘉湖山庄并非个例。
根据中原地产最新数据显示，最近两个月来，降价楼盘最多、降价幅度最大的区域，是新界东；唯一一个楼盘房价全线下跌的区域，也是新界东。此外，在截至10月初的12周内，新界西私人住宅价格也下滑了2.5%，而新界东和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一周的数据中，一个月降价幅度超过10%的楼盘，并非少数。