香港楼市“寒意渐浓”现拐点 房价两个月降约15%

（原标题：香港楼市“寒意渐浓”现拐点 房价两个月降约15%）

香港曾长期霸占全球房价最高城市的前几名，不过，今年9月以来，随着美联储加息，导致全球流动性趋紧，又因为香港金管局跟进，多家香港本地银行上调最优惠利率，香港维持了十年之久的超低息环境结束，随之，香港楼市“寒意渐浓”。多位香港业内人士预测，香港住宅价格将于2019年底前下降10%-15%，下降的深度和广度还不好预测，但香港长达10年的楼市上升周期将宣告完结。

中介门店打出降价的广告牌，以吸引购房者

上升十余年后开启下行通道

2009年初，全球金融风暴后香港经济复苏，香港住宅价格持续上升，一轮长达十余年的大牛市随即开启。

据恒大研究院的统计，1986年-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍，年均增长10%、10%和9%，2018年房价收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。由于房价过高，住房自有率从2004年的54%下滑到2017年的49%。尽管香港政府兴建了大量的公营房屋，但房价居高不下，高房价与住房困境并存。

与此同时，为冷却过热的楼市，香港政府“辣招”不断，推出了多轮调节按揭成数和贷款额度的措施，也多次加征印花税，2018年更是征收一手房空置税，但香港楼市的热情始终浇不灭，仲量联行的研究数据指出，香港中小型住宅价格自金融风暴后已上升2倍，并超越1997年高位63%。

今年上半年，香港房地产市场仍保持较强的增长态势。据全球性房地产咨询公司——莱坊房地产咨询公司发布的研究数据显示，截至今年11月中旬，香港房价已连涨29个月，并按年10%的涨幅增长。

香港楼市何以形成如此上涨局面？业内普遍认为首先是宽松的银行政策。协纵策略管理集团创始人黄立冲指出，美国自2015年启动加息进程后，已加息了8次，但香港只跟随了一次，金融环境宽松，“香港过于借助美元低息，使信用不断放大，支持了楼市的上涨。”

除此之外，市场普遍把香港房价畸高的原因，归结为香港土地供给的长期不足，一是香港重视生态环保，不少郊野土地不能开发，近年来因环保人士反对，还大幅减少了填海造地。

不过，从今年9月份开始，种种迹象显示，香港楼市“拐点”或已悄然到来。近日，记者在香港实地走访多个房产中介了解到，不少门店交易量有所下降，房价也开始回落。传统蓝筹屋苑之一的太古城，因受到中产人士的追捧而以抗跌性著称。然而，这个蓝筹楼盘近期也有所回落。

十大“蓝筹屋苑”几乎出现全面回调

记者走访了解到，目前太古城两居室总价在800万-1400万港元之间，三居室最低可至1300万港元，带两个洗手间的三居室总价则在1700万港元左右，高层有露台可达2500万港元。

今年7月、8月房价高峰时，太古城整体单价达2.3万-2.5万港元/平方尺（折合约21.9万-23.8万元人民币/平方米），9月份开始，房价有所回落，目前单价为1.8万-2万港元/平方尺（折合约17.2万-19.1万元人民币/平方米）。

之所以楼市有所回落，在中原地产太古城一门店工作人员看来，是受到中美贸易摩擦、股票下跌等因素影响，致买家持观望态度。而希望尽快出售的业主，只能选择降价。

不过，在美联物业太古城一高级物业顾问看来，9月份开始，虽然出现了总价千万以上房源，最终便宜100万港元出售的案例，但仅为个案，总体而言，太古城房价下跌幅度有限。

而在成交量方面，据记者走访了解到，太古城成交量高峰期在7、8月份，9-10月份下降明显，相比10月份，11月成交量则有所回暖，但依然没有恢复至最高峰。

“9月份太古城成交2单，10月份7、8单，11月至今（11月29日），已成交12单。”中原地产太古城一门店工作人员表示。与此同时，美联物业太古城门店物业顾问表示，她所在门店7、8月份成交15单左右，10月份下降至5单，不过，11月至今回升至10单。

记者注意到，反映香港二手房价走势的中原城市领先指数（CCL），于11月23日仅为179.18，比上月下滑3.03%。而中原城市分区领先指数，港岛、九龙、新界东和新界西均全线下滑。下跌幅度最大的地区，并非位于供应较为充足的新界偏远地区，而是市中心的港岛区，较上月跌幅达4.24%。

其中，被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”，也几乎出现全面回调。位于港岛区的康怡花园环比下跌9.31%，杏花村下跌5.6%，太古城下跌2.54%；位于九龙区的新都城较上月下跌12.59%；新界的映湾园则下跌10.10%。

戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿接受记者采访时指出，受中美贸易战影响，香港楼市成交量开始下调，房价跟9月份相比，已下调了13%-15%。

十大蓝筹屋苑9月房价变化对比表

名称          环比上月数据

太古城         下降2.54%

康怡花园       下降 9.31%

杏花村         下降5.6%

黄埔花园       下降 2.16%

丽港城         下降0.56%

新都城         下降12.59%

美孚新村       下降1.33%

沙田第一城     下降 3.87%

嘉湖山庄       上升0.44%

映湾园         下降10.10%

数据来源：中原地产11月18日公布，反映9月（签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖。

新房、二手房观望情绪渐浓

市场转冷，成交数据可现端倪。综观整个第三季度，住宅需求量开始放缓，高力国际据香港土地注册处的数据得出，第三季度香港住宅物业市场共完成交易14413套，环比下降23.7%。

二手市场交易量为9918套，环比大幅下滑28.8%。新房方面，由于开发商提供了价格优惠及有利的财务激励政策，吸引了自用型买家。

另据香港差饷物业估价署的每月数据表示，第三季度香港住宅整体价格环比下调0.6%。其中，8月总体住宅价格环比下调0.8%。这是过去27个月以来首次出现月度下滑。其中，普通住宅市场整体价格环比下降0.3%，香港岛豪华公寓价格则上调0.3%，优于普通住宅市场表现。

“金融市场普遍预测香港未来的楼市会大幅度调整，目前已经有部分业主割肉离场，交易大幅度萎缩，部分边缘或受高铁开通和港珠澳大桥开通前大幅度上涨的楼盘，出现较多折让现象。”黄立冲表示。

值得注意的是，香港楼市降温仍在延续。转入11月份，截至11月21日，根据香港中原地产数据，一手私人住宅方面，11月份录得489套，总值70.3亿元，预期整月约有700套及90.0亿元，将较10月的2334套及214.5亿元，分别下跌70.0%及58.0%。估计宗数是创2017年1月660宗后的22个月新低，金额是创2016年3月74.0亿元后的32个月新低。反映开发商放缓推盘，以致一手交投显著下降。

二手房方面，购房者减慢入市步伐。截至11月21日，暂时录得1186宗，总值108.6亿元。预测整月登记约1800宗及160.0亿元，分别上升1.8%及下跌1.5%。估计二手金额是自2016年3月的94.3亿元之后，将创32个月新低。

值得注意的是，房地产市场与经济、金融环境密切相关。今年9月底，美联储加息，香港金管局跟进，随后汇丰、渣打等多家香港主要银行上调最优惠利率。银行利率上调，香港维持近十年的超低息环境结束，而这也意味着购房者增加了还贷压力。

来自仲量联行11月中旬发布的研究数据显示，受市场影响，香港住宅价格于过去2个月已开始下跌。中美贸易摩擦加剧及国内调整后的经济策略，正影响个人交易市场的业务信心，导致恒生指数由1月的最高位至今下跌超过20%，购房人士开始重新考虑其入市决定，购买者更趋于保守观望。

上述报告还指出，经济前景不明朗，已令中小型住宅价格在连升27个月后，于过去2个月下跌1.4%。此外，过去3个月，由于市场交易状况不佳，每月的住宅成交套数已进一步减少至4188套，远低于过往长期每月8500套的平均水平。

业内预计明年年底房价或再下调10%-15%

值得注意的是，一些报道认为，香港楼市的内地投资者正在逃离香港楼市，而这也是导致香港楼市降温的原因。

不过，在采访中，不少人士表示，香港楼市与内地购房者关联并不大。“香港前几年房价升温，与内地购房者没有太大关联，如今下跌，主要因素还在于香港购房者。”香港中原地产研究部高级联席董事黄良昇表示。陶汝鸿亦表示，内地购房者在香港占比较低，香港买房的动力还在于香港本地购买力。

实际上，非香港居民购房除缴纳15%的从价印花税，还须缴纳15%的买家印花税。此外，如果购买的是未满3年内转售的房屋，买家还须与卖家共同缴纳10%-20%的额外印花税。税基均为物业售价或评估价的较高者。

来自高力国际的研究报告指出，香港住宅市场的高价已面临压力，同时根据国际货币基金组织、美联储和牛津经济研究院的预估，2019年经济增速将普遍放缓。预计因利息上调给市场带来的实际影响，将在2019年真正显现。

上述报告亦指出，由于香港具备健康稳固的经济基础，强大的劳动力市场和供应紧缺，预期2019年香港的住宅价格仅会下浮3.3%，之后价格会趋于稳定。不过，中美贸易战或是2019年价格变化的最大风险之一，或将导致更显著的价格调整。

整体而言，香港楼市供应短缺的事实并没有较大变化。因此，莱坊董事和大中华区研究及咨询部主管纪言迅预计，明年年底楼价跌幅不会超过10%。陶汝鸿则表示，明年房价面临下降压力，预计会继续下调10%-15%左右。不过，在仲量联行香港董事总经理曾焕平看来，预期香港住宅价格将于2019年底前下跌15%，香港长达10年的楼市上升周期也将宣告完结。

值得注意的是，虽然目前香港楼价有所调整，但在不少受访人士看来，再经历一次2008年期间的大跌可能性并不大。纪言迅给出的理由在于，当前香港楼市下行与2008年在大环境与政策上有较大区别。首先，2008年时贷款利率较高，供房一族还款压力较大，很多人供不起房子，出现很多坏账，而当前利率水平处于低位；其次，近两年的购房者需要通过金融管理局较为严格的压力测试，严格限制购房者的借贷成数，而且对借贷人的资产审查较为严格，导致购房者杠杆率较低；此外，当前香港经济环境尚可，失业率处于3%以下，接近全民就业状态，购买力并没有下降，因此，出现房价大跌的可能性并不大。