房贷利率连刹22个月 这一轮楼市调控成效几何？

（原标题：房贷AB面：连踩22个月“刹车” 增速仍高于整体贷款）

房地产市场的开放也激活了房价，为满足普通民众的消费需求，差不多与此同时，个人住房贷款开始走近普通百姓身边。1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务，经过多年的房地产市场发展和房价不断上涨，2008—2017年，个人未还住房贷款金额(个人房贷余额)从3.0万亿元增至21.9万亿元。

阿基米德曾说过，给我一个支点，就能撬动地球。

两千多年过去，人类没找到撬动地球的支点，但越来越多人找到了撬到一套房子的杠杆。

在过去的几年，中国大地上很多家庭以“六个钱包”做首付为支点，数百万的个人住房贷款为杠杆，拥有了一套靠自己纯攒钱很多年可能也买不起的房子。

在这场游戏中，杠杆一头是人们的住房需求，另一头是庞大规模的房贷债务。中国人因为买房借了多少钱?带来的家庭债务负担又有多大?

房贷游戏：杠杆的两头有多重?

在1998年上映的电影《没事偷着乐》中，天津的张大民(冯巩/饰)一家六口挤在小小的平房里，大民和云芳结婚后不久，大民的三弟也要结婚，老母亲为了给孩子腾婚房，睡在两个木箱子搭起的床上，为了腾出更多的地方，大民后来又推倒围墙建起了一间房间，以解决房间不够的问题。

电影《没事偷着乐》视频截图，夫妻俩在院子里搭起了属于自己的小房子，一棵树被围在房中。

这是那个时代的写照，兄弟姐妹多，随着各自结婚成家，房子不够成为很多家长犯愁的事情。1998年全国城市人均居住面积为9.3平方米。

1998年中国开始城市住房制度改革，全国范围内城市住房停止实物分配，实行货币化分配。而在这之前，住宅建设投资大多靠政府和单位，规模有限，居民房子多靠分配。

“房改”带来了房地产市场的开放，住宅建设成为新的经济增长点和新的消费热点，促进了经济的发展。同时也满足了随着城市人口增加而扩大的住房需求，城市居民生活的质量得到提高，像大民这样的人再也不用为居住环境脏乱挤而熬煎。

到2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，较2012年增长了11.1%，年均增长2.7%。

房地产市场的开放也激活了房价，为满足普通民众的消费需求，差不多与此同时，个人住房贷款开始走近普通百姓身边。1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务，经过多年的房地产市场发展和房价不断上涨，2008—2017年，个人未还住房贷款金额(个人房贷余额)从3.0万亿元增至21.9万亿元。

房贷大幅抬升了中国家庭的债务

房贷规模上升带来的最直接后果就是家庭债务水平的攀升。根据中国人民银行最新公布的《中国金融稳定报告2018》显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍。

个人住房贷款一直在住户部门债务中占据主体地位。正如下图所示，近十年来，个人房贷占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。房贷大幅抬升了中国家庭的债务。

不过，债务负担不能只看数量，规模庞大不一定就有问题，关键还是要看收入能不能负担得起债务。

这里就需要引入“杠杆率”和“债务收入比”两个概念。通常，我们以居民债务/GDP总量，来衡量住户部门杠杆率;债务收入比则是另一个较好衡量家庭负债状况的指标，它以可支配收入衡量住户部门的债务水平，即家庭债务余额与年收入的比值。

2017年末，我国住户部门杠杆率为49.0%，低于国际平均水平(62.1%)。

相较于住户部门杠杆率这样的宏观指标，债务收入比(家庭债务与可支配收入之比)更能直接反映一个家庭的债务负担水平。根据《中国金融稳定报告2018》显示，2017年末，我国住户部门债务收入比为112.2%;其中，房贷收入比(个人住房贷款/可支配收入)为60.5%。不过，家庭债务收入比区域性不均衡问题突出，部分区域的债务负担更是严重。

长期以来，我国实施审慎的住房信贷政策，对首付比要求较为严格。2017年，我国个人住房贷款平均抵借比(即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值)为59.3%，抗风险能力较强。

2017年末，个人住房贷款不良率0.3%，低于上年0.1个百分点，低于个人贷款不良率(1.5%)、个人信用卡贷款不良率(1.6%)和个人汽车贷款不良率(0.7%)。

连踩了22个月的房贷“大刹车”

但这并不代表就没有问题，不然房贷市场也不会连续22个月在“踩刹车”。

据融360数据显示，2018年10月，全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，刷新年内新高;比去年同期上升了0.41个百分点。这已是首套房贷利率连续22个月上涨。

为什么要“大刹车”呢?因为在房价上涨的大背景下，房贷“超速”了。

根据央行发布的金融机构贷款投向统计季度报告显示，近年来，个人房贷增速明显高于同期各项贷款增速，2016年几乎是同期各项贷款增速的2倍多。速度太快了。

房贷增长与家庭债务水平齐头并进。国家金融与发展实验室发布的《2017年度中国去杠杆进程报告》指出，1993-2008年，居民杠杆率由8.3%上升到17.9%，15年不到10个百分点;2008-2017年，由17.9%上升到49%，9年上升了31个百分点，年均增幅近3.5个百分点;近两年年均增幅更是扶摇直上，达到4.9个百分点。

从2017年初，针对房价上涨过快问题，相关部门出台一系列房地产调控政策，个人住房贷款余额同比增速持续下降。

2018年三季度末，个人住房贷款余额24.88万亿元，同比增长17.9%，增速比上季末低0.7个百分点，但同期增速仍高于整体贷款水平(13.2%)，这说明群众贷款买房依旧较热。