楼市“降价未遂” 是谁按住了房地产这块奶酪?

2018-11-16 08:36:00 来源: 华尔街见闻(上海)
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(原标题:楼市“降价未遂”,是谁按住了房地产这块奶酪?)

楼市“降价未遂”,是谁按住了房地产这块奶酪?

最近楼市出现了一个新词,叫“降价未遂”。一边开发商频频喊穷,楼市进入寒冬的舆论甚嚣尘上,一边房价迟迟不跌,多数地区甚至稳步上涨,这波操作着实令人费解……

楼市“降价未遂”,是谁按住了房地产这块奶酪?

近日安徽合肥传出,当地一家楼盘被政府强制调价格,由原先的1.5万/㎡特惠价调到2万元/㎡,不少人感概瞬间错失100万。

据了解,合肥这家项目之前降价6000元/㎡,房产局长亲自前往调研,不久,房价便又回涨。

同时,房产局领导重点声明了房地产市场健康平稳发展的重要性!

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无独有偶,安徽砀山某楼盘降价后,当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

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这份会议纪要说了啥呢?主要是三点:

第一:明确地方的中心思想——“楼市要平稳,降价不批准”;文件中是这么说的“政府对此高度重视,坚决打击影响市场健康的行为”、“政府要的是整体市场的平稳健康发展,不会因为一棵树毁掉一片森林”……

第二:果断杀鸡儆猴,遏制降价风气;于是乎,停止了该开发商接下来几个房地产预售证的办理,跟它合作的4家银行也一起吃了罚单。

第三:透漏下一步当地楼市的政策走向;砀山县的拆迁还要搞,我们房地产市场还是有政策利好的。

不管是砀山还是合肥,一系列降价潮最终都以喊停结束。这些,都在重申着一个事实:房价,是不许大跌的!

2008年,王石抛出楼市“拐点论”。并且率先降价,不仅遭遇老业主围攻售楼处的冲击,同时连地方政府都冷眼相对。

这一年,尝到在上海8盘联动降价、2日内销售176套房源、回收约2.57亿元现金的甜头之后,万科如法炮制,在杭州,万科九堡?魅力之城、良渚?白鹭郡东等4个楼盘7.5折降价售卖。

第二天,万科的售楼处迎来了一群愤怒的新业主,他们把万科售楼处和办公区砸成稀巴烂。

这个事件惊动了高层,主管部委旋即派人赴万科调研,此后中国楼市进入了一段短时期的维稳和刺激阶段。

2014年,王石在接受《中国新闻周刊》采访时回忆说:

那一年,有政府给万科开了四千万罚款单,为什么,因为降价。这就是物价局开的。我们一般认为你物价局更应该管的是哄抬物价啊,但物价局说你降价是为了垄断。这就是万科当时的地位。

不过,这事不关乎万科的地位,只关乎地方政府对待房价的态度。

有观点认为,不让降价和遏制过快上涨一样,都是为了维持楼市稳定,防止大起大落,避免市场混乱引发各类业主维权风波。

这么多年,房价只要有下调的迹象或者出现下调,调控政策就必然放松。

楼市“降价未遂”,是谁按住了房地产这块奶酪?

特别是最近经济日报的一篇文章,更是被很多人看作是房地产调控要转向的代表。

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从企业预期看,冬天之说有所夸张,但秋天的确出现了

楼市“降价未遂”,是谁按住了房地产这块奶酪?

从销售情况看,到目前为止,没有一家企业是同比下调的!

楼市“降价未遂”,是谁按住了房地产这块奶酪?

在已经公布销售业绩的31家房企中,10个月销售额就破千亿的企业多达14家。与9月份相比,10月份整体标杆房企的销售上涨幅度有所放缓,9月这31家销售额平均上涨幅度高达40%、但整体看31家房企全面同比上涨,无一房企销售下调。2018年依然是房地产行业刷新历史记录的一年,标杆房企市场占有率继续集中。

集中来看,现在的楼市有三个很有意思的现象:

1.一边中央不断调控加码,另一边地方却在购房有奖。

2. .新闻里轰炸房价花式下跌,实际上房价却在悄悄上涨。

3. 一边是富人们纷纷套现离场,一边是穷人们抢房大战再起高潮。

那么为什么在中央不断调控加码的情况下楼市依然没有入冬,房价依然坚挺,其实原因很简单:

1.银行信贷刺激房地产

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过去十几年的房地产波动历史,与货币政策完全吻合。过去历次小周期波动的背后,外部因素才是主要原因。不论是经济大环境的变化(2008年),还是各项调控政策,都是市场下行的主要原因。

因为信贷的刺激,所以房价本来应该降温再现爆发。央行公布前三季度信贷投向房地产增量占新增贷款近四成,10月19日,央行公布2018年三季度贷款投向,截至2018年三季度末,人民币房地产贷款余额37.45万亿元,同比增长20.4%,增速与上季末持平;前三季度增加5.21万亿元,占同期各项贷款增量的39.6%。

2. GDP增长的市场需要

“十三五”规划纲要草案提出,到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番,实行有利于缩小收入差距的政策,明显增加低收入劳动者收入,扩大中等收入者比重。

楼市“降价未遂”,是谁按住了房地产这块奶酪?

中国并没有完全的市场经济,GDP增长6.5%,是执政思路,是政治要求,因为这个数据,所以经济的所有指标已经确定,如果其他不够就需要刺激能够达成这个目标的行业。

所以房地产成为了最容易补缺的行业。

3.土地财政收入

楼市若不景气,土地市场必受影响。我们关注到土拍市场流拍严重,今年土拍市场频频爆出流拍的消息,据中国指数研究院统计数据显示,2018年以来全国房地产市场土地流拍已超过800宗。虽然,这并不是房地产市场第一次爆出流拍的消息了。但是,年内全国共流拍800多宗地,似乎确实也能证明房企对楼市新项目的开发已经不再那么有热情了,甚至已经对房地产行业还能赚大钱不抱有很大的希望了。

土地溢价率明显降低。在过去的10个多月,一二线土地市场整体土地涨幅放缓,累计土地出让金2.25万亿,同比2017年同期的2.19亿只上涨了2.7%。土地市场平均溢价率只有12.37%,而2017年则高达24%,2016年48%。

4.维护社会稳定

如果要对2008年到2018年这十年的中国房地产市场进行概括,在百亿千亿房企爆发、市场规模爆炸、房价不断飙涨之外,肯定还要算上砸售楼处。

2008年,砸一次。

2012年,再砸。

2014年,又砸。

现在是2018年,再次砸。

2008年的万科被砸角色,2018年换成了碧桂园。10月4日,江西上饶碧桂园的一个售楼处,被大量业主投掷鸡蛋,冲撞大门。原因是开发商降价销售。

全国很多城市房闹泛滥,大部分开发商为免自身麻烦,也就“随波逐流”顺遂了“房闹”的要求。且不论一味顺从房闹者的要求是否合理,房闹确实在一定程度上掣肘了房产商的降价考量。

楼市“降价未遂”,是谁按住了房地产这块奶酪?

从某种角度来看,楼市“降价未遂”确实是中央调控政策一再加码后的反常表现,然而综合各种因素考量,楼市牵一发而动全身的经济地位确实存在,众多刚需购房者所期盼的房价大跌怕是不会出现,接下来楼市维稳是政府和社会的需要。

王宏贵 本文来源:华尔街见闻 责任编辑:王宏贵_NF7326
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