（原标题：万科6折甩卖别墅，一个月后，我站在售楼部前还原真相）
一个月前，全网最火的开发商应该当属万科，高喊“活下去”的万科甚至把标语打到了会议大屏幕上。
一个月前，恐怕全网最火的的楼盘也当属万科，厦门万科白鹭郡，500W降到300W的传言，刷爆朋友圈。
一时间真假难辨。
求真，是【大胡子说房】一贯的追求。
所以，1个月后，大胡子说房团队站在了这个降价200W的别墅售楼部前，力求尽可能还原整个降价事件的真实情况和前因后果。
我先简单回顾一下此次事件的时间线：
市场降温——厦门多出楼盘下跌——万科白鹭郡降价200W消息传出——万科给老业主退款100万消息传出——国庆开盘秒清消息传出。
如果用一句话来形容此次的万科白鹭郡，我只能感叹到：万科在楼市“兵荒马乱”之际，打出一手营销好牌！
为什么这么说？我们放在后边谈。我们先看看项目具体是个什么情况。
在到达项目之前，我们已经在厦门岛内外及周边的漳州港考察了三四天。
整体而言，就是冷冷清清。无论是刚需盘还是改善盘，售楼部内的客户基本都是三三两两零零散散。不少项目置业顾问也很诚实，也愿意承认市场不好，客户少。
而原以为“远郊+别墅”应该更加冷清的白鹭郡，不仅没有门可罗雀，反而在登记过来访信息后排队发了一张牌号单，颇有一种在海底捞吃饭排队叫号的感觉。
而事实上，这张单子不仅仅是身份证明，也确确实实让我们等待了近20分钟，置业顾问才姗姗来迟。
随后跟随置业顾问进入案场，沙盘区和洽谈区的人头攒动也证明了案场到底有多火爆。
整个售楼部的人气给人的感觉，完全和厦门的其他售楼部格格不入，更是和当下楼市下行冷下来的基调不符，更是无法和万科高喊的“活下去”联系到一起。
在一路看完沙盘、区位、景观到达样板间后，置业顾问告诉我们：“今天其实人已经很少了，之前那段时间人更多。你们自己看吧，我太累了，休息一下，看好叫我，我就在楼下。”
颇有一种，这么多客户我们不愁卖，你们爱买不买的感觉。
在谴责置业顾问懈怠之前，我们先了解一下产品和价格：
万科白鹭郡的主力户型为100平左右联排别墅，比如上图中的92平南入户户型。建筑面积92平，负二楼为车库，负一楼为厨房餐厅，一楼客餐厅，二楼卧室书房，三楼卧室套房加露台。算上偷面积加露台、院子、地下室，实际使用面积超过200平，得房率超高。
三楼露台
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仿铜对开入户门
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有天有地有院子，万科品牌加持的纯别墅，为何还会滞销降价？
这，就要从项目的外围说起了：
第一个问题：远。万科这个楼盘位置虽然在翔安，其实在于翔安正北和同安的交接新圩镇，距离岛内直线距离就达到了30公里，实际开车距离到SM广场，开快了40多分钟，正常都要一个小时以上，更不用说隧道拥堵的高峰期。
第二个问题：周边环境差。楼盘周围除对面有一个莫名其妙的小区中澳城外，满地村落以及工业区。
项目环绕的工业区还不止一处，除了大名鼎鼎的银鹭外，还有一二十家小型工厂汇聚在楼盘对过的工业园区。东南三公里还有个垃圾填埋场，西北一公里污水处理厂，无山无水无景区的外部配套，让万科白鹭郡基本没有环境可以作为卖点。
项目隔壁万科大力宣传的的半山公园：实际宽度仅为80米左右。
相对于如此密密麻麻的联排别墅群，高到夸张的建筑密度，60亩的半山公园怕是有些相形见绌。
换句话说，项目一侧是大车穿梭的乡道，另一侧一百多米就是银鹭。
外部环境到底是什么样呢？我想没有比图片更加直观：
售楼部对面的近况
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项目门前的县道
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这样一个藏在远郊村落工业区中的大体量别墅群，市场向好时价格一路攀高，零零星星卖不出去，在市场走跌时主动跳楼价抛售自然也是合情合理。
真的降价了么？
按照置业顾问的说法，从500万降直降200万，300万一套。万科是血亏，此时买是千载难逢的好机会，所以，售楼部才会被挤爆。整个售楼部也没剩下几套房源。
但实际算下来，其实300万并不是最终的价格，最终的价格需选择36万的车位和50万的装修款。单套实际成交价接近400万。
经过多方打听，其实原本的毛坯价格大概也跟现在接近，但装修款需要加150万，电梯还另需要额外加十几万元，再加上车位成交价500万左右。
差价在100万左右。
按照正常的逻辑，150万装修降到50万装修，装修估计要大幅降标。但当我们看到样板间里，几年前几千块一平的万科城里，标配的洗脸池后。我想，怕是50万的装修也没什么可降了。
一套少了100万，这么大折扣的万科，真亏了么？
其实，万科在16年就拿到这个项目对应了两块土地，分别以楼面价22169.49元/㎡、22336.84元/㎡竞得。
之前一套成交价在500万左右，折合每平五万左右。现在的价格折合后每瓶也要3.5W近4W。对于这样的楼面价，以及几乎没有的公共区域。万科怕是怎么卖都赔不了。
我们最后梳理一下此次营销事件的关键点：
行情好就加大额装修，行情不好就加小额装修，卖不动就拿毛坯价高喊我降价了。同户型不同位置，用均一价包装销售，给人以“楼王也在甩卖”的心里暗示。
项目上了头条之后火了，万科就加推一个组团，集中开盘，制造抢购的场面。
前不久有句话特别火，叫：天下最笨杨国强。
我特别想补一句：天下最会演数万科。
在厦门房价泡沫即将破灭，竞品远郊盘凄凄惨惨一片哀嚎中，万科红红火火把农村和工业区包围的四万远郊盘迅速换成现金，友商同行真的羡慕不来。
在离开厦门的一周后，置业顾问打来电话，问：哥，考虑的怎么样了？92㎡的没剩2套了，再不来就没有了。
挂完电话，我又换了一个号打过去，对方说：哥，前边卖的太火了，我们又加推一批房源，好的楼位，这会儿还有，你来现场选吧。
万科在厦门，打的真是一手营销好牌！
本文来源：华尔街见闻
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王宏贵_NF7326
