北京城建：业绩较快增长 销售低位改善

（原标题：北京城建：毛利提升+三费改善+投资收益保障前三季度业绩增速39%，京内棚改项目将带来88-110亿业绩增量）

事项

10月26日，公司发布2018年3季报，公告实现营业收入76.8亿元，同比增长8.5%；归母净利润6.7亿，同比增长39.1%；每股收益0.37元，同比增长20.8%。

点评

1前三季度业绩6.7亿、同比+39%，源于毛利提升、三费改善、投资收益高增

公司18年前三季度实现营收76.8亿元，同比+8.5%；归母净利润6.7亿元，同比+39.1%；每股收益0.37元，同比+20.8%；毛利率和净利率分别为30.4%和8.7%，分别同比+2.0pct和+1.9pct；三项费用率合计9.0%，同比-1.5pct，其中财务费用率和管理费用率分别为1.9%、3.7%，分别同比-0.7pct、-1.6pct；销售费用率3.5%，同比+0.7pct。公司业绩增速大幅高于营收增速，主要源于毛利率和净利率双双提升、投资收益比上年同期增长66.6%、且少数股东权益占比大幅下降，其中投资收益明显增长主要源于参股公司科技园建设、国奥投资以及国信证券的投资收益较多。前三季度，公司ROE为3.1%，同比+0.6pct，主要源于净利率的提升。

2京限价放松及开工提速推动销售低位改善，预收款及棚改结算保障18年业绩

公司前三季度实现销售金额91.5亿元，同比-31.5%，对应销售回款93.0亿元，同比-7.0%；实现销售面积54.5万平米，同比-18.5%；销售均价16,804元/平米，同比-15.9%；公司第三季度实现销售金额35.9亿元，同比+43.6%；实现销售面积26.6万平米，同比+104.2%，第三季度销售有明显改善；公司前三季度新开工131.8万平米，同比+75.0%；竣工面积47.6万平米，同比-42.2%，开工明显提速，有望推动销售改善，竣工有一定程度放缓。考虑到北京近期预售证监管略有放松趋势下，四季度销售或将持续改善。截至三季度末，公司预收账款144.1亿，较17年末+12.1%，可覆盖17年全年营收1.0倍，可结算资源较丰富，公司全年业绩有较强保障，同时考虑到公司大量一级开发投资和棚改投资如望坛、临河村、康庄项目的高效推进，公司全年业绩有较强保障。

3三季度拿地态度谨慎中有所积极，京棚改独特标签、资源丰富，负债率略降

公司前三季度新增建面23.2万方，同比-84.9%；第三季度公司以4.5亿元获得黄山市黄山区谭家桥镇项目，新增建面17.3万方，同比+356.3%；此外，公司于10月新获天津市武清区项目，新增建面8.8万方，下半年拿地有所加强。另外公司目前在手棚改项目7个，包括存量望坛村（持股98%）、张仪村（持股91%）、怀柔新城（持股92%）、顺义临河村、延庆康庄镇项目以及今年新获取的大兴海子角、怀柔老城（持股65%）项目，建面分别为136、16、30、75、50、82、166万平米，对应投资额1,038亿元，权益投资额976亿元；按目前北京棚改最高可获15%回报率（范围12-15%），上述项目合计可贡献权益净利润88-110亿元。报告期末，公司资产负债率76.7%，同比-2.2pct；净负债率131.3%，同比-0.6pct，处于行业较高水平，主要原因在于长期借款增加。

4投资建议：业绩较快增长，销售低位改善，维持“推荐”评级

北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力，尤其棚改模式拿地是最大亮点，目前京内棚改项目权益计划投资额合计达976亿元，后续可贡业绩达88-110元，贡献规模可观，并预计将在18-19年逐步开始贡献业绩。我们维持2018-20年每股收益预测1.08元、1.30元和1.52元，现价对应18-20年PE分别为6.8、5.7、4.9倍，18年PB仅0.5倍，鉴于18年销售差于同行以及行业整体估值下行，下调目标价至为8.88元，维持“推荐”评级。

5风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧