“取消限购”传言下的楼市生态

本报记者 张敏 北京报道

导读

有房企人士形容，当前的市场“神经紧绷”。开发商虽然坚守，但价格底线在不断松动。购房者仍在观望，“买了房子的人，盯着你会不会涨价；没买房子的人，盯着你会不会降价。”

近日，一则有关“取消限购令”的传言在业内迅速发酵。传言称，根据国办在今年5月发布的《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》（即“29号文”），到今年10月底，国务院和地方政府制定的有违产权保护的相关文件将被清理，其中就包括各地出台的“限购令”。

该传言因论据不充分、逻辑存在漏洞，很快被证明属于谣言。

但该消息对市场的影响不可忽视，除了被大量传播外，近几日，A股和港股的地产板块都曾出现大涨。

分析人士指出，这反映出当下房地产市场的一种紧张情绪。自2016年初以来，全国范围内的楼市调控已经持续了超过30个月。受此影响，房企频繁采取价格促销策略，从而维持现金流。二手房市场的价格拉锯战同样激烈。

有房企人士直言，在政策和市场的压力下，“供需双方的神经高度紧绷”，任何一丝政策变化都有可能打破平衡。这也是谣言能够迅速发酵的原因。

传言扰市

“29号文”出台于今年5月，按照规定，到今年10月底，国务院和地方政府制定的有违产权保护的相关文件将被清理。

对于其中是否包含“限购令”，中原地产首席分析师张大伟指出，该文件并非关于房地产领域，而是国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知。因此其与“限购令”的存废完全无关。

他还表示，“29号文”的依据，是国务院于2016年11月出台的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。该意见是产权保护方面的重要文件，但同样与房地产领域的“限购令”无关。

张大伟表示，取消“限购令”的消息属于“假新闻”。

10月26日早间，人民网亦发文称，通过向权威部门求证获知，上述消息并不属实。同样是今年5月，住建部曾印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出了关于加快制定实施住房发展规划、抓紧调整住房和用地供应结构、切实加强资金管控、大力整顿规范市场秩序等6项明确要求。

虽然被证伪，但该消息引发的余波并未平息。除了消息被大量传播外，10月26日，在大盘继续阴跌的情况下，A股房地产板块逆势上涨2.17个百分点，成为领涨板块。其中，卧龙地产、华业资本、中粮地产等6只股票涨停。

港股中的内房股则于10月25日大涨，但到10月26日时已归于平静。

市场人士普遍认为，在此轮地产股的异动中，“取消限购令”传闻起到了关键作用。当然，“首套房贷利率下调”、“房贷放款提速”等消息的影响也不可忽视。

价格博弈

“任何有关楼市调控松绑的消息，都会快速传播。”北京大兴区某商品房项目负责人向21世纪经济报道表示。

自2016年3月南京、苏州等地出台调控措施至今，本轮房地产调控已持续了30个月以上，时长超过以往任何一轮调控。在力度上，除以往的限价、限购、限贷外，又增加了限售、限商两大“杀招”。在广度上，调控政策因地制宜，已经细化到区、县一级。

虽然过去两年楼市交易规模不断攀高，但从今年开始，这些政策的影响逐渐显现。

今年6月，因售价下调，位于北京市通州区的“K2十里春风”项目售楼处被业主“包围”，并被要求退房。此后，合肥、长沙、杭州、天津、郑州等一批二线城市也陆续出现类似现象。当年位居房价上涨“四小龙”之列的南京、厦门，如今也出现区域性降价。

易居克而瑞指出，到今年9、10月，“无论是单个楼盘项目，还是整体市场，折扣力度都在加大。”从单个房企来看，今年若恒大项目全部优惠政策叠加，住宅最高折扣幅度可达7.4折，高于去年的8.5折。从整体市场来看，9、10月份今年房企折扣平均可达9.3折左右，高于去年的9.5折。

从官方的交易数据看，这些措施对刺激市场的作用相对有限，反而引起前期业主的不满，以打砸售楼处为主的“维权”现象不断出现。

二手房市场也出现类似局面。贝壳研究院通过对11个热点城市的分析指出，今年第三季度，“业主挂牌量开始下滑，已入市业主预期松动，挂牌价趋稳，调涨占比下滑。”即便如此，观望情绪仍在加剧。

前述房企人士形容，当前的市场“神经紧绷”。开发商虽然坚守，但价格底线在不断松动。购房者仍在观望，“买了房子的人，盯着你会不会涨价；没买房子的人，盯着你会不会降价。”

他表示，其所在公司位于合肥的一个项目，由于前期定价过高，目前面临较大的销售压力。但项目不敢直接降价，因为“既怕业主闹事，又怕影响公司在当地的口碑”。目前，项目不断给总部报送预案，希望以比较小的代价实现今年的销售和回款目标。

今年第三季度以来，向来供不应求的北京市场供应了一批限竞房，但遭遇网签率低、去化缓慢的尴尬。在该人士看来，这恰恰反映出持续调控下的楼市僵局。

调控风向未变

按照以往的经验，这种僵局恐怕只能通过松绑调控来打破。这也被认为是传言频出，且容易快速传播的原因。

实际上，由于此轮调控时长远远超过以往，从今年上半年开始，有关松绑调控的传言就已出现。

今年年中，同样因“29号文”引发的“限购令”松绑传言就曾有过一轮传播，但最终被有关部门否认。9月，网传一份改革预售制度的评估函，引发了关于取消预售制度的传言，住建部随后否认。10月，部分城市下调首套房贷利率，同样被解读为楼市调控松绑的信号。

据21世纪经济报道了解，近期部分城市的确出现了价格管控中的“松绑”现象。如北京就在近期给一批单价超过10万的豪宅项目发放了预售许可证。厦门也曾放宽高校毕业生、技术工人、留学归国人员的落户条件。

但多数受访者认为，这并不意味着楼市调控将会有实质性松动。相反，张大伟认为，楼市升级的调控政策内容将不断出现，从而巩固楼市调控的效果，避免政策边际效应递减的情况出现。

据中原地产统计，截至10月，今年全国累计房地产调控次数接近400次，比去年同期增加8成。

从政策类型上看，近期以治理市场乱象为主的做法占据多数，这也体现出现阶段楼市调控“打补丁”、“管秩序”的特征。

人民网亦援引主管部门的回应指出，下一阶段，各地区、各有关部门将坚决贯彻落实好习近平总书记在7月31日中央政治局会议上的重要讲话精神，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

这也将使价格博弈进入白热化阶段。易居克而瑞发布的数据显示，2018年9月，100个城市新房住宅成交均价为13082元/平方米，环比增长1.0%，同比增长7.7%。但该机构同时指出，今年第四季度，房企会积极加入到降价促销的行列中。这也从侧面说明一点，即房地产市场的调控效应正不断显现，房价过高的态势也逐渐受到遏制，房价的泡沫正在减少。