网易研究局NO.440
作者|盘和林（中国财政科学研究院应用经济学博士后，网易研究局专栏作家）
九月底，万科在深圳大梅沙召开秋季例会，会议主题却是“活下去”，随后，万科开始在多个城市开展降价促销活动，“厦门万科白鹭郡五折甩卖”的消息更是引爆了市场舆论。
很多人在震惊之余，会觉得这一幕似曾相识，十年前的2008年，王石提出“拐点论”后，万科率先降价，掀起楼市降价风暴。但结果是，经过2009年的短暂“沉寂”，万科在2010年的房地产调控中逆势崛起，成为国内首家突破1000亿元的房地产企业。
这两年，政府逐渐加强对房地产市场的管控，调控手段也更加直接，政策力度明显大于从前。同时，政府大力推动的国企混合制改革、租售并举、房产税等政策，使得房地产行业外部环境日益严峻，市场竞争越加激烈。如万科总裁郁亮所说，房地产行业已告别了黄金发展的时代，正式步入白银时代。
万科对大势的判断向来有很好的嗅觉，面对形势的大变，做出战略调整是正常的，早在2017年度股东大会上，郁亮就明确表示，“要把地产这几个字都拿掉，改做美好生活的服务商”。但在此时却大张旗鼓地降价促销，则不免让人生疑。
直观来看，降价出售手上的囤积房源，可能是因为资金周转出现紧张，所以急于回笼资金。但万科2018年中报显示，其账面现金1595亿，一年期负债总和609亿。这意味着即使未来两年内万科没有得到新的融资，万科的资金链也依旧稳健。
在短期偿债能力上，万科2017年的流动比率为1.20，流动比率连续四年下降，但流动负债的增加主要是预收账款增长快，所以万科短期偿债能力实际上也不差。而在长期偿债能力上，万科净负债率远远低于大多数主要竞争对手，17年全年的净负债率仅有8.84%，说明万科的长期偿债能力很好，财务安全性高。
在盈利能力上，万科2017年的营收仅增长了1.01%，房地产业务（占总营收比重为95.93%）略微下降0.48%，营收增长主要得益于物业服务和其他业务的快速增长。同时，营业成本总体下降5.69%，导致其营业利润率上升。
综合来看，万科的经营状态还是很不错的，至少没有生存之虞，但万科何以在内部高喊“活下去”？
从万科的发展历程来看，在面临严峻的市场环境时，降价销售是其常用招数，而数次“过冬”计划更像是万科的一种发展策略，而并非防守性的行为。更进一步的消息表明，“活下去”其实在一定程度上是市场的误读，郁亮内部讲话里说的是 “更好地活下去”。
尽管万科动不动就要“过冬”，但每次“过冬”以后，万科都发展得更好，所谓“过冬”，更像是“蛰伏”。其中的逻辑在于，凭借自身拥有的比竞争对手更为良好的资金面，配合严峻的市场环境，通过降价等手段，先在一定程度上控制住市场的节奏，然后寻求更好的发展机会。
当前看来，万科的思路可能是这样的：一方面，以降价销售的手段以加快资金回笼，进一步加剧竞争，将部分实力弱小的房企淘汰出局；另一方面，在人们对市场预期模糊之时，逆周期拿地增加土地储备，为下一次大战囤积弹药。
最近与降价促销相配合的大动作就有：10月9日，与华夏幸福就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，交易对价约为32.34亿元。除此之外，万科还以29亿元入股深高速与新通产共同设立的合资公司。据悉，联合置地主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。
数据宝统计显示，按照权益金额计算，万科三季度拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创4家的总和。可见，万科其实一直保持着积极拿地的态势。 随着“房住不炒”新定位的提出，配套的调控政策不断出台，同时住房长效机制也在稳步建立，这意味着房企传统的发展模式已经难以为继，房地产行业将迎来新一轮的变革。
随着房地产行业的发展，其资金密集型的特点愈加明显。行业的头部效应也越来越强，一些头部企业吸纳了包括商业银行在内的各种融资渠道的绝大部分资金，那些小规模房企的生存环境进一步恶化，最终很可能走向消亡。正如中国房地产协会会长胡志刚在6月所警告的，“现在的市场形势，只会让能活的活好，濒死的死掉”。所以，切莫被万科“活下去”所迷惑。
作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后，网易研究局专栏作家
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