网易研究局NO.445
主题为“提升城市竞争力”的第三届野三坡中国经济论坛，于9月15日至16日在野三坡风景名胜区举行。网易研究局围绕房地产市场的热点话题，采访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。
倪鹏飞（中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任）
核心看点：
1、在一些较大的城市，加快租赁市场的建设、增加租赁市场的供应，在一定程度上可以缓解目前住房市场失衡的问题。
2、房租暴涨主要还是长租公寓等中介采取新的商业模式导致的。
3、房地产税的征收是针对过度消费，针对投机，普通居民大不必为此担忧。
4、总体来看，中国房地产还是波动性的增长，我们一直坚持认为，2025年肯定是一个真正的拐点。接下来房价的增长率会有所下降，但是2025年之前还有一波上涨，2025年之后可能形势就会发生转折性的变化
【采访实录】（有删减）
网易研究局：国家目前正在推行共有产权房，发展租赁住房，这些措施可以从根本上解决住房难的问题吗？
倪鹏飞：我觉得在一定程度上可以缓解这个问题，中国的住房供应体系中租赁住房占比较小，尤其是在一些大城市里面，因此国家提出来“租售并举”。在一些较大的城市，加快租赁市场的建设、增加租赁市场的供应，在一定程度上可以缓解目前住房市场失衡的问题。
网易研究局：前段时间房租过快上涨，有人认为是租房平台哄抢房源抬高了房价，也有人认为中介只是背锅侠，根本原因是供需关系不平衡，您怎么看？
倪鹏飞：就北京或者一些大城市而言，房租过快上涨的核心原因有两个，一个是过去拆除违建的速度过猛，导致大量的低端住房消失。
第二个就是在推进租赁市场建设的时候，引进了所谓的长租公寓等新模式。这些公司在进入市场时候，一方面与资本嫁接，一方面采取先占领市场形成垄断再提高价格的策略。
基于上述两个因素，我认为，房租暴涨主要还是长租公寓等中介采取新的商业模式导致的。
你们可能注意到滴滴、共享单车等都是采取这个模式，亏本也要先占领市场，一旦占领市场了以后，形成垄断，采取高价。长租公寓比较恶劣的是还没有完全占领市场就形成了高价，因为它比共享单车、滴滴更容易形成垄断。
网易研究局：房地产税立法已经提上日程，5年内拟提请全国人大常委会审议，您认为征收房地产税会对房价有影响吗？
倪鹏飞：房地产税有多重功能，对于优化财税体制、结束土地财政、调整收入分配等都有重要的影响，它对房地产价格，应该是有一定的影响，但不一定是长期的影响。对于房地产税，我的取向非常明确，就是要加快推进房地产税的推出。
原因很简单，现在我们房地产无论是消费，或者是投资，都是没有成本的，特别是投资没有成本，你到其他领域投资是有成本，都要交税的。不征收房地产税，就会有人占用更多的资源，这样也就不能起到公平配置资源的效果。
总的来说，我积极支持房地产税的开征，因为它有多重效应，特别是对房价的效应，当然这是不确定的，最根本还是要用它来取代土地财政，让财政回到税收的路径上来。
至于如何开征，我的想法是先推进，开征的步伐和幅度根据效果做抉择，如果房价对房地产税比较敏感的话，那不就起到抑制房价的作用了吗？房价的敏感度越高，征税的幅度就越小。如果房价对房地产税不敏感，那就更好，我们加快开征然后结束土地财政，把地方政府的土地出让金转给中央，或者重新来分成。地方政府的收入来源就转变为房地产税，这样一来，地价不再上升了。地价就稳定了，那房价不就稳定了吗？因此，无论开征房地产税对房价是有影响还是没有影响，我们都可以去推进。
网易研究局：现在具备普遍开征房地产税的条件吗？
倪鹏飞：我认为，早已具备了，关键还是要看我们的决心。
有一些反对者忽悠老百姓来反对这个事情，其实我们征收房产税的共识已经很明确了，它是有起征点的。在开始的时候不是对所有住房都征税，应该是对一定标准以上的。也可以说对于基本的住房消费不但不会征收，可能还会有一定的税收方面的优惠。所以，房地产税的征收是针对过度消费，针对投机，普通居民大不必为此担忧。
网易研究局：上半年，很多城市抛出落户、买房等优惠政策吸引人才。但是也有人说，地方政府这么做是为了房地产去库存，会导致房价上涨，您怎么看？
倪鹏飞：不排除有这种因素在里面，但是我始终认为，“抢人大战”确实是地方政府从长远的角度，为城市发展考虑的结果。
就一个城市来讲，如果在落户等方面能够先行一步的话，那人才可能就聚集到你这里了，那么你就有主动权了，如果当地的宜居环境、创业环境和创新环境能跟得上，人才就有可能长期留下来，在新一轮城市竞争中，你就有可能处在有利的位置。
但是这其中也有一些热点的二线、三线城市，存在着限购、限价等问题，不排除一些城市既想吸引人才，又想房地产去库存，因此我们建议，对于人才的优惠政策，可以出台，但是不能和房地产调控搅在一起，应该出台专门的人才政策，或者像深圳这样提供人才特定的住房。
网易研究局：您如何看接下来的房价走势？
倪鹏飞：各地的情况不太一样，总体来看，中国房地产还是波动性的增长，我们一直坚持认为，2025年肯定是一个真正的拐点。
短期内，房价崩盘或者是大跌的可能性还是比较小，原因如下：第一，房价上涨的预期没变，房地产还是唯一的、比较好的投资选择；第二，由于城市化的推进，住房需求还在持续增加，一旦高速的城市化结束或者减速了，那么住房的绝对需求可能就会减少。现阶段，人口还在向城市里流入。
但是在这个过程中，如果房价涨的太高，可能有一些下降波动。如果有相关的行政措施出台，也可能导致房价下跌。据我判断，接下来房价的增长率会有所下降，但是2025年之前还有一波上涨，2025年之后可能形势就会发生转折性的变化。
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