网易研究局NO.445
主题为“提升城市竞争力”的第三届野三坡中国经济论坛,于9月15日至16日在野三坡风景名胜区举行。网易研究局围绕房地产市场的热点话题,采访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。
倪鹏飞(中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任)
核心看点:
1、在一些较大的城市,加快租赁市场的建设、增加租赁市场的供应,在一定程度上可以缓解目前住房市场失衡的问题。
2、房租暴涨主要还是长租公寓等中介采取新的商业模式导致的。
3、房地产税的征收是针对过度消费,针对投机,普通居民大不必为此担忧。
4、总体来看,中国房地产还是波动性的增长,我们一直坚持认为,2025年肯定是一个真正的拐点。接下来房价的增长率会有所下降,但是2025年之前还有一波上涨,2025年之后可能形势就会发生转折性的变化
【采访实录】(有删减)
网易研究局:国家目前正在推行共有产权房,发展租赁住房,这些措施可以从根本上解决住房难的问题吗?
倪鹏飞:我觉得在一定程度上可以缓解这个问题,中国的住房供应体系中租赁住房占比较小,尤其是在一些大城市里面,因此国家提出来“租售并举”。在一些较大的城市,加快租赁市场的建设、增加租赁市场的供应,在一定程度上可以缓解目前住房市场失衡的问题。
网易研究局:前段时间房租过快上涨,有人认为是租房平台哄抢房源抬高了房价,也有人认为中介只是背锅侠,根本原因是供需关系不平衡,您怎么看?
倪鹏飞:就北京或者一些大城市而言,房租过快上涨的核心原因有两个,一个是过去拆除违建的速度过猛,导致大量的低端住房消失。
第二个就是在推进租赁市场建设的时候,引进了所谓的长租公寓等新模式。这些公司在进入市场时候,一方面与资本嫁接,一方面采取先占领市场形成垄断再提高价格的策略。
基于上述两个因素,我认为,房租暴涨主要还是长租公寓等中介采取新的商业模式导致的。
你们可能注意到滴滴、共享单车等都是采取这个模式,亏本也要先占领市场,一旦占领市场了以后,形成垄断,采取高价。长租公寓比较恶劣的是还没有完全占领市场就形成了高价,因为它比共享单车、滴滴更容易形成垄断。
网易研究局:房地产税立法已经提上日程,5年内拟提请全国人大常委会审议,您认为征收房地产税会对房价有影响吗?
倪鹏飞:房地产税有多重功能,对于优化财税体制、结束土地财政、调整收入分配等都有重要的影响,它对房地产价格,应该是有一定的影响,但不一定是长期的影响。对于房地产税,我的取向非常明确,就是要加快推进房地产税的推出。
原因很简单,现在我们房地产无论是消费,或者是投资,都是没有成本的,特别是投资没有成本,你到其他领域投资是有成本,都要交税的。不征收房地产税,就会有人占用更多的资源,这样也就不能起到公平配置资源的效果。
总的来说,我积极支持房地产税的开征,因为它有多重效应,特别是对房价的效应,当然这是不确定的,最根本还是要用它来取代土地财政,让财政回到税收的路径上来。
至于如何开征,我的想法是先推进,开征的步伐和幅度根据效果做抉择,如果房价对房地产税比较敏感的话,那不就起到抑制房价的作用了吗?房价的敏感度越高,征税的幅度就越小。如果房价对房地产税不敏感,那就更好,我们加快开征然后结束土地财政,把地方政府的土地出让金转给中央,或者重新来分成。地方政府的收入来源就转变为房地产税,这样一来,地价不再上升了。地价就稳定了,那房价不就稳定了吗?因此,无论开征房地产税对房价是有影响还是没有影响,我们都可以去推进。
网易研究局:现在具备普遍开征房地产税的条件吗?
倪鹏飞:我认为,早已具备了,关键还是要看我们的决心。
有一些反对者忽悠老百姓来反对这个事情,其实我们征收房产税的共识已经很明确了,它是有起征点的。在开始的时候不是对所有住房都征税,应该是对一定标准以上的。也可以说对于基本的住房消费不但不会征收,可能还会有一定的税收方面的优惠。所以,房地产税的征收是针对过度消费,针对投机,普通居民大不必为此担忧。
网易研究局:上半年,很多城市抛出落户、买房等优惠政策吸引人才。但是也有人说,地方政府这么做是为了房地产去库存,会导致房价上涨,您怎么看?
倪鹏飞:不排除有这种因素在里面,但是我始终认为,“抢人大战”确实是地方政府从长远的角度,为城市发展考虑的结果。
就一个城市来讲,如果在落户等方面能够先行一步的话,那人才可能就聚集到你这里了,那么你就有主动权了,如果当地的宜居环境、创业环境和创新环境能跟得上,人才就有可能长期留下来,在新一轮城市竞争中,你就有可能处在有利的位置。
但是这其中也有一些热点的二线、三线城市,存在着限购、限价等问题,不排除一些城市既想吸引人才,又想房地产去库存,因此我们建议,对于人才的优惠政策,可以出台,但是不能和房地产调控搅在一起,应该出台专门的人才政策,或者像深圳这样提供人才特定的住房。
网易研究局:您如何看接下来的房价走势?
倪鹏飞:各地的情况不太一样,总体来看,中国房地产还是波动性的增长,我们一直坚持认为,2025年肯定是一个真正的拐点。
短期内,房价崩盘或者是大跌的可能性还是比较小,原因如下:第一,房价上涨的预期没变,房地产还是唯一的、比较好的投资选择;第二,由于城市化的推进,住房需求还在持续增加,一旦高速的城市化结束或者减速了,那么住房的绝对需求可能就会减少。现阶段,人口还在向城市里流入。
但是在这个过程中,如果房价涨的太高,可能有一些下降波动。如果有相关的行政措施出台,也可能导致房价下跌。据我判断,接下来房价的增长率会有所下降,但是2025年之前还有一波上涨,2025年之后可能形势就会发生转折性的变化。
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