推动1亿人落户城市 国内楼市形势能否逆转？

（原标题：推动1亿人落户城市，国内楼市形势能否逆转？）

首先告诉大家一个好消息，上周提到了我考虑针对当下楼市形势推出一个新的投资系列课，这个课程已经确定会在本月29号上架，目前已经开始预售，大家可以扫描直播间海报的二维码购买课程，也可以添加我助理志远的微信：DHZ696，了解更多。

好，言归正传，近日，国家发改委发布了一则督查通知：推动1亿非户籍人口在城市落户。话音刚落，各大媒体就炸了，有人解读说这是城镇化进程下房价的助推器。也有人分析房价已经这么高了，不可能再揠苗助长。究竟这次政策会对房价造成什么影响呢？楼市新形势之下，我们又该怎么寻找投资机会呢？

本文，将分成以下两个部分：

一、1亿人落户真能带来大量居住需求？

二、楼市低迷，还有更好的投资方向吗？

一、1亿人落户城市 真能带来大量居住需求？ 1.推进1亿人落户城市的政策是怎样的？

事实上，关于推动1亿人在城市落户的政策早已经不是新鲜事，早在2016年国务院就下发了正式的方案文件。而这次发改委发布的只是一则督查通知，再次强调一下工作目标。

（1）“十三五”期间，也就是2016-2020年，户籍人口城镇化率年平均提高1个百分点以上，年均落户达到1300万人以上。

（2） 到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%。

那为什么会有这个方案的诞生呢？多年以来，我国大量农村人口进入到城市工作生活，但他们中相当一部分户籍还在农村。2015年全国常住人口城镇化率为56.1%，而户籍人口城镇化率却只有39.9%。这样突出的“人户分离”问题显然是不利于城市的发展的。说明这个城市还是留不住这些劳动力，人都留不住，经济自然就发展不起来了。那方案落实的如何呢？

2017年，全国户籍人口城镇化率已经提高到了42.35%,年增长率为1.22%，距离2020年45%的目标只剩下2.65个百分点，3年时间实现这个目标可以说是没什么压力了。此次此刻，督查文件再出来站台，可以说是提点一下各地的CEO，该紧张还是要紧张，千万不能放松。

有认真听过我课的学员可能会问了：老师，你不是说就城镇化还会推动中国房价的上涨吗？那这次落户政策也是为了推动新型城镇化，那会不会让房价上涨呢？

2.对房价影响大吗？

1亿人落户城市，是促进国家发展的政策，对房价的影响有多大可以从下面几点来看：

（1）购房能力有限

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近两年，各大城市陆续放开落户门槛，城市抢人大战轮番上演，不少城市还推出人才落户购房补贴。可以说，对于有购房能力的人来说，落户红利之下大多都选择了买房落户。而剩余的目标群体，相当大一部分的一些外来务工人员或者是农民工，哪怕让他们落户到这个城市来，他们也承受不起这个城市的房价。对他们来说，这个政策确实是利好，落户不再是只能通过买房这样一条渠道了，他们的子女未来也能享受城市好的教育、好的配套，城市也在接纳他们。他们或许能给城市带来大量的劳动力，但诞生的购房需求却是有限的，对房价的推动作用自然也不大。

（2）购房需求远不足1亿

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首先，如果真的即将有1亿人进城落户，新增这么巨大的购房需求，房价当然会大幅上涨。但前面我们也有提到：亿人落户方案在16年就已经开始执行，现在已经过去两年，落户人口目标已经落实了一半，1亿这个数字至少要砍掉一半。其次，落户城市后不一定就要买房，尤其是在老家有房的务工人员和农民工，很多会选择在大城市租房，在老家买房，所以把落户目标人数等同于购房需求也是不合理的。再者说，非城镇人口并不代表这些人都是没有房的，有些外来人口买了房却还没有在城市落户。所以推动1亿人落户城市的举措带来的购房需求远没有1亿这个数字那么震撼。如果再将这些购房需求稀释到全国三百多个城市，每个城市增加的购房需求其实并没有大家想象中的那么多，产生不了大波动。

（3）楼下下行趋势难以扭转

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2018年9月份，全国100个重点城市中下跌城市由上月的29个增加到33个。楼市的热度也不是骤然降低的。回顾过去的大半年，调控风向从“房住不炒”升级为“坚决遏制上涨”。信贷方面，9月全国首套房贷利率已经是连续第21个月上涨，完全没有转头的迹象。今年虽有四次降准放水，但却下了“严禁资金流入楼市”的死命令。土地市场作为楼市的风向标，也凉的不能再凉。截止9月低，全国土地流拍已经达到890宗，创同期历史新高。前两天住建部又发言：对于房价上涨过快、棚改货币安置比例高的城市要收紧棚改政策。这样一套组合拳下来，房价总算是熄了火。国家也成功的稳定住了大家的购房预期。你想想，这个时候国家有可能一边摁住房价，另一头再给房价煽风点火吗？

再者说，人口迁移、城镇化进程虽然是中国房价未来整体仍将上涨的重要因素，但是要搞清楚，这两点对房价都是长期影响，不能马上在楼市中兑现。而政策调控、货币金融等因素都能快速作用在楼市上，撇开这个利好有多少水分不说，想靠远水来救近火显然也是行不通的。

总而言之，亿人落户城市，是促进国家发展的政策，对楼市确实有部分利好，但却无法扭转楼市下行形势。既然这样，那现在还能买房投资吗？又有没有更好的理财方式呢?

二、楼市低迷，还有 更好的投资方向吗？ 1.当下最佳的投资渠道是什么？

在中国，投资的渠道本来就少，而靠谱的投资方式更是少的可怜。下面我就跟大家分析一下比较常见的投资理财方式。

国债：国债的年化收益一般在4%左右，安全性高，但是收益却不高，跟放余额宝差不多。

信托：银行信托产品年化收益一般在7%-10%，收益还算客观。但起投金额基本在百万以上，投资门槛很高。而且信托是委托别人帮你去投资，是不承诺保底的，相比国债，信托的风险更高。

金融衍生品:比如股票、期货、外汇、贵金属之类。这类交易专业性要求特别强，暴涨暴跌是常事，非专业人士我不建议投入太多，至少需要5年以上操盘和学习经历，否则只能被人收割。尤其是股票可以说是让人伤心欲绝了，牛市赶不上，崩盘永远少不你，前段时间美股A股又双双暴跌。贵金属原油这种更是一夜亏几十万很正常。期货、外汇也是如此，受伤的永远是咱们老百姓。

P2P、数字货币：这是近几年兴起的理财方式。P2P收益从6%-20%都有，但是高回报背后是极大的风险。近两年网贷平台暴雷跑路的实在太多，无数人血亏在里面。而各类数字货币看似美好，但是已经收割了一轮又一轮韭菜，国内目前大部分数字货币都是假的，本质上就是庞氏骗局。

房产：这是过去大家最普遍的投资去向，也是大家最好的利用银行贷款杠杆的方式，通过房贷这个杠杆，过去10年平均的年收益率在15%以上。而且相比其它投资渠道，投资实物的房产，最差的情况也有一套房子可以住，不至于像股票、P2P这些亏起来除了一堆数字什么都剩不下来。

对比一下以上几种投资方式，收益稍微可观一点的，承担的风险要么太大，要么专业性要求太强。绕了一圈发现，其实对咱们老百姓来说，还是投资买房最省心，收益也最为稳定。

2007-2016年，中国年平均通货膨胀率在7%左右，而整体房价年平均涨幅为9.8%，是唯一可以稳妥跑赢通胀的方式。而根据2016年胡润财富报告显示，在中国的高净值家庭的投资理财方式中，有98%的家庭都有不动产投资这一项。当然，这都是过去的数据，但我依然坚定看好中国未来的楼市！为什么呢？这点我在即将推出的最新房产投资系列课程：《房价暴涨落幕，新形势下正确的房产投资策略》里，会用5节课从多个维度分析当下的经济和楼市的形式，包括：

一、《楼市已凉？买房还能不能赚钱？》，告诉大家未来房价是涨是跌。

二、《涨跌分化，这些城市才是价值龙头》，告诉大家哪些城市投资最稳健还能有高收益。

三、《房产投资股，哪些是最具价值环一线》，教大家筛选有价值的环一线价值。

四、《居住升级下的房产投资新风口》，带大家去认识国内房产新风口是怎样的，能不能投资。

五、《海外房产投资，寻找15年前的中国》，给大家展示一个有15年前中国房价暴涨潜力的国家。

课程已经在大胡子说房公众号预售，目前正在实行大力度的优惠，购课后在本月29号就可以收听、学习，大家可以关注大胡子说房微信公众号最新课程。

好，言归正传，既然房产投资依然是最好的投资方式，那当下究竟该怎么投资房产呢?

2.新形势下如何投资房产？

（1）国内房产投资一定要避开这些坑

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房价开始回调、土地流拍、棚改收紧这些都在释放一个信号：楼市已经进入下行周期了。楼市上行周期和下行周期的玩法是完全不一样的。

在上个上行周期，去库存利好与货币放水并行。这一波浪潮中，不管买了哪里房价都涨了，上了车的都赚了个盆满钵满。但进入下行周期，浪潮退去，过去一些滥竽充数的城市就会显现出来。在中国随便买、在哪里买都能赚钱的时代已经过去，而以下这几种城市如果你还在傻乎乎的关注，那是非常危险的。

①小心依赖货币化安置去库存的省份

过去几年棚改货币化安置完全是以一种国家给你制造需求的方式，意外推动了一些本来房价不具备上涨基础的城市上涨。所以对于货币安置比例越高的区域，其上涨的房价里面水分就越多。全国棚改正式收官的时间是2020年，而随着棚改逐渐降温，这些地方的房价将最先受到挑战，被挤出水分。

从全国范围来看，黑龙江、内蒙古、吉林棚改货币化安置的比例最高，而陕西、新疆、甘肃、贵州等地紧随其后。云南、湖南、辽宁、山东等省份作为第三梯队，面临的调整压力也很大。上述这些省份货币安置程度高的三四线城市尤其危险，在接下来的两年房价就面临着被打回原形的结果。

②避免投资经济基本面差、人口持续流出的三四线

过去几年，在去库存、棚改的疯狂刺激之下，很多小城市的土地财政收入暴涨，交给上头的经济数据虽然好看。但其产业结构并没有发生变化，在政策刺激熄火之下，其经济下行的真相便无法被掩饰。就比方说湖南一个小城市耒阳，今年上半年的财政收入只有10.63亿元，较去年同期下跌了23%，惨到连公务员的工资都发不出来。而分析耒阳的经济结构，一方面过分依赖土地财政，另一方面产业结构单一，支柱产业为煤炭产业，属于典型的资源依赖性城市，经济基础面太差。

“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。人口是房价的长期基本面，如果失去人口的支撑，房价必然也稳不住。对于一些人口还在流出的三四线城市，房价就好比摇摇欲坠的危楼。本来人口基数就小，房地产市场规模小。去库存已经透支了一波购房需求，现在如果你人口还在流出的话，那不就是在雪上加霜吗？即便现在可能这些城市房价还在上涨，那也是家乡。未来这些城市房子没有人来接手，那房价也只有黯然收场的结局。

对于这些经济基本面差、人口持续流出的城市，都不用多久，就这两年大概率房价就会开始下跌甚至土崩瓦解，所以一定不要去碰。

③远离郊区盘，谨慎选择非学区、非地铁盘

楼市已经在下行了，买房逻辑当然也要发生变化。这个时间，看的不是谁还在上涨，而且应该看看谁最抗跌。如果这个时候都能抗住下跌的压力，那未来咸鱼翻身的时候一定是上涨最快最猛的。那该怎么挑选最抗跌的项目呢？

这时候就要以需求为导向去投资。什么意思呢？就是不管房价是上涨还是下跌，仍然有巨大需求量的项目。比如说城市中心区域的人口密度远远大于郊区，谁都想住市中心享受最好的配套，市中心的住房需求是最强大的，大家也可以看到这次国内爆发的降价维权潮，几乎都是从远郊盘开始的。一旦有下跌的趋势，远郊盘肯定是先扛不住的。

其次优质的学区房、地铁盘不管是刚需还是投资都是有限考虑的因素。因为在一个城市优质的教育资源和便利的交通就是稀缺的资源，大家都愿意为它买单，哪怕楼市不好的时候，也不能磨灭大家对这些房子的需求。

不管是考虑当下的投资风险还是未来的上涨空间，都要远离远郊盘。那些非学区盘、非地铁盘如果没有特别亮眼的因素也要谨慎考虑。

（2）从海外寻找投资机会

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国内房产投资的坑这么多，稍有不慎就可能血本无归，国内有前景的投资方向当然也还有，但是当下房价已经是处于高位了，有投资价值的城市基本上都已经限购而且丝毫不见要松绑，购房门槛将很多投资者都拒之门外。与其冒险去选择一些没有投资价值的城市做投机取消，或者看着资产在手里缩水，为什么不尝试从海外寻找投资机会呢？有没有想过有些海外房产投资收益并不会输给国内的一二线城市呢?

另一方面，当下中美贸易战进行的如火如荼，大国博弈我们难以左右，但是个人资产的风险我们是可控的。从今年4月初开始，美元便开始强势上涨。兑人民币的汇率从6.27到本月16号已经飙升到6.91，涨幅达到10%。人民币和美元是此消彼长的，美元的上涨便代表人民币的贬值，可以说不知不觉你国内资产已经蒸发了十分之一，只是你还没有感受到而已。国内房价已经去到历史新高，说完全没有风险是不可能的。如果将所有的房产都集中在国内，就有可能让自己的资产风险达到最大。另外投资是有机会成本的，只盯着国内，你会错失海外掘金的机会。投资海外房产，你不仅可以避开国内楼市下行危机，还可以对冲人民币贬值资产缩水风险。只要你能挑对国家，你完全可以用手里有泡沫的资产去置换成其他国家能够翻倍的房产。

当然，投资海外房产，同样不能当愣头青。海外市场比中国要大得多了，要根据自己的投资预期和购房目的，当然也要根据自己的资金预算量力而行。比如说，如果稳健性投资，英美等发达国家的房产可以稳中有涨，但更多偏向保值。如果是追求高收益，目前东南亚正处于高速发展期，房地产红利容易得到兑现。而欧美一些国家社会福利会比较成熟，是移民的热门板块，但是美国移民要求高，而欧洲经济整体不乐观，投资收益不看好，对于纯投资来说，相关移民福利也无法享受。如果没有移民需求，轻易别碰欧洲移民国家。

本月27号，我将在广州展开一场线下房产投资私享会，在私享会中会教大家一套适用于当前楼市形势的房产投资方案，并会和大家分享一些落地实操的方向，同时也给大家分析一下当前很多人关心的海外房产。大家可以添加我助理佳莹的微信GF92388报名参加。