网易研究局NO.433
导读：
金融资产的收益、风险、流动性是投资者进行投资决策的核心要素。与股票、债券相比，权益型REITs的收益率、波动率如何？
REITs市场的信息有效性如何，能否提供一个良好的价格发现机制，从而成为不动产资产合理定价的“锚”？
中国公募REITs市场发展空间如何，应着重在哪些方面加强公募REITs市场建设？
2018年10月17日，北京大学光华管理学院REITs课题组发布《中国公募REITs发展研究——投资者的视角》（下称《报告》），从REITs对投资者的意义、全球REITs市场表现等多个视角审视公募REITs的作用，并给中国公募REITs市场建设提出建议。这是光华管理学院REITs课题组发布的第六份报告。
《报告》称，REITs对于一、二级投资者、机构与个人投资者都具有重要意义。对于一级市场投资者而言，资本的收益和退出是社会资本考虑是否介入不动产项目的两个重要问题，而REITs为社会资本提供了新的退出渠道；对二级市场投资者，REITs为投资者提供了几乎完美的替代途径，因为REITs相比直接不动产投资有着更高的流动性、更低的交易成本和更低的交易门槛；对机构投资者，资管新规下，REITs可成为机构投资者合规资产的新选择；对个人投资者，REITs则可为居民的财产性收入提供大类资产，充分体现普惠性。
课题组研究全球REITs市场的发展经验发现，REITs是高收益风险比、具有分散化价值、流动性良好的金融资产。例如，美国权益型REITs的20年年化投资收益率高达11.4%，远高于同期限美国股市、债市的收益率；在全球主要的REITs市场中，除日本之外，欧洲、英国、新加坡、香港、澳大利亚REITs的10年年化收益率均超过本国股市收益率1%~3%。
此外，《报告》还指出，从整体上看，对于世界上绝大部分的地区和种类，REITs市场是有效的，至少可以满足弱信息有效的要求。从短期看，REITs价格与不动产价格之间的相关性较低，受到股票市场波动的影响较大。而从长期看，REITs市场的价格与不动产的价格之间关联紧密。REITs 市场的价格变动先于不动产市场，具有价格发现的功能，可以成为不动产市场价格的“锚”。
目前，中国国内公募REITs尚未正式落地，还停留在类REITs的探索阶段，截至2018年6月15日总规模为764.83亿元。据该课题组此前报告测算，中国公募REITs市场规模未来可达4万亿至12万亿元，发展空间极为广阔。
基于对中国类REITs市场的分析，北大光华REITs课题组建议：中国公募REITs市场建设，应通过提升产品透明度、完善信息披露、完善交易和税收机制、加大投资者教育等方式，提升未来中国REITs市场的有效性。
大部分REITs业绩表现优秀
金融资产的收益、风险、流动性是投资者进行投资决策的核心要素。
北大光华REITs课题组计算美国及其他主要国家REITs、股票、债券的收益率、波动率风险调整收益比率发现，若将时间拉长，权益型REITs的年化收益普遍高于该国市场的股票收益率。
以全球最大的美国REITs市场为例，若以近5年的短周期为投资期限：美国权益型REITs的5年年化收益率为7.6%，抵押型REITs的年化收益率为9.7%，均低于美国股市的收益率，但高于高收益债券的收益；REITs的波动率与纳斯达克指数的波动率相似，略高于道琼斯指数和标普500的波动率；REITs的风险调整收益比率不及美国股市、债市；若将投资周期拉长到20年：权益型REITs的年化收益率高达11.4%，远高于同期限美国股市、债市的收益率；REITs的波动率同样高于美国股市、债市的波动率；权益型REITs的风险调整收益比率为0.56，高于同期限标普500的风险调整收益比率0.53，但不及美国债市的风险调整收益比率。
在美国以外的主要市场，以近10年为投资周期观察：除日本REITs收益率略低于股市以外，欧洲、英国、新加坡、澳大利亚的REITs收益率均高过股票收益率1%~3%，而香港的REITs收益率则超过股市收益率10%，达到了惊人的21%；日本、香港REITs的波动率低于股市，而欧洲、英国、新加坡、澳大利亚REITs的波动率高于股市波动率；考虑单位风险的收益，新加坡、香港REITs的风险调整收益比率远超股市，欧洲、英国、日本、澳大利亚股市和REITs的收益率则十分接近。
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