在万科喊着活下去的时候 小地产公司正在准备跑路

2018-10-12 17:46:00 来源: 华尔街见闻(上海)
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(原标题:在万科喊着“活下去”的时候,小地产公司正在准备跑路)

早上上班,在十字路口发现一个怪现象,一位穿着短裤的女郎和一位穿着羽绒服的并排走在人行道上。一阵寒风吹过,我意识到金秋十月到来了。

按说,这个季节是几个传统行业的旺季:汽车、房地产的“金九银十”。

今年的秋天格外的冷,万科在9月底竟然喊出了“活下去”的口号。8、9月份刚刚披露的半年报中,虽然著名房企普遍营收和利润创新高,但是都在财报中强调回笼资金确保现金流。除了万科,连一向激进的融创中国强调,一方面提高投资标准并严格控制投资节奏,另一方面坚决加大周转和去化力度。恒大更是明确提出从“三高一低”向“三低一高”(即“低负债、低杠杠、低成本及高周转”)转型。

由于房企的特殊性,收到客户的钱的时候只能算做预收账款(新会计准则是计入合同负债),收入要多年后客户验房后延迟确认,所以报表中的业绩看到的只是几年前的兴旺,当前的房地产市场,各家房企冷暖自知。

当大房企都开始瑟瑟发抖的时候,小房企怎样了呢?

10月10日晚间,做房地产的上市公司中弘股份发布一则公告:关于公司股票可能将被终止上市的第五次风险提示性公告。

公司股票已连续14个交易日(2018年9月13日-10月10日)收盘价格均低于股票面值(即1元),根据《深圳证券交易所股票上市规则》的有关规定,公司股票可能将被终止上市。

一、深交所发来的关注函

2018年年以来,中弘股份收到深交所发来的12份关注函,不能不说是一个奇迹。

这些关注函中,有针对2017年年报的质疑,有对公司五花八门的重组业务的疑虑,也有对公司迟迟不肯回复关注函的嗔怒。

我不知道深交所起草这些关注函的人员,是不是一脸无力吐槽的神情。

以10月10日的关注函为例,深交所注意到,公司在10月9日披露《关于签署经营托管协议的公告》,约定委托宿州国厚对公司实施托管经营,中泰创展将配合宿州国厚,酌情为公司的生产经营提供流动性支持,同时中泰创展给予流动性支持不构成你公司的承诺,协议也未就上述事项约定违约责任。

这个经营托管协议非常搞笑,即不约定权利,也没约定义务,更没有明确的金额,只是说“酌情”为公司提供流动性支持。

莫非是酒桌上的口头约定给发了公告了?

估计深交所的员工看到后也是一肚子火,公告第二天就发去了关注函。

在8月28日,深交所还发了一份关注函,对公司和加多宝签署的《债务重组及经营托管协议》表示关注。因为在公司发布这个协议的公告后,加多宝公开否认签署了这个协议。10月10日,公司发布公告,宣布终止这个协议。

从这些自欺欺人的操作来看,除了好好经营,中弘股份为了自救绞尽脑汁,把能做的都做了。换来的是一纸没有实际约束力的空协议或者是虚假合作,投资者早就看穿了一切,所以公司的股价丝毫没有改善的迹象。

二、巨亏和涉嫌财务造假的2017年

在万科喊着“活下去”的时候,小地产公司正在准备跑路

(单位:万元,数据来源:wind)

公司近年的业绩并不稳定,但至少之前一直盈利,到了2017年,突然巨亏26.1亿。其中房地产营业收入从2016年的41.35亿一下子变为-3.48亿,骤降108%。

作为一家房地产企业,这一年不仅没有卖出房子,还被退房了?

除了可疑的营收,公司还在未经规范的内控手续的前提下,向三亚鹿回头旅游区开发有限公司、海南新佳旅业开发有限公司预付61.5亿元购买股权。

对此,事务所审计师认为公司在重大投资管理和资金管理方面的内部控制存在重大缺陷,出具了保留意见。

根据中弘股份的披露,直到如今,这两家公司也未能如约将相关股权过户给中弘股份,我倒是在天眼查看到一纸破产文书,公告内容为:海南省三亚市中级人民法院关于三亚鹿回头旅游区开发有限公司及其6家子公司、海南新佳旅业开发有限公司及其4家子公司破产重整案竞争选任管理人的公告。

这两家公司收到61.5亿巨款后,赶紧破产重组,这笔账是不是就可以不承认了?

当初为什么十万火急的给这两家准备破产的公司付款呢?董事会声称这是董事长和财务总监操作的,董事会并不知情,并且由于海南新佳旅业与三亚鹿回头没有进行资金偿付,中弘股份始终未能追回任何款项。

董事会决定向上述两家公司提起法律诉讼,以此维护公司利益。

公司的董事长呢?

根据中国执行信息公开网,中弘股份的董事长王永红先生因债务纠纷,被北京三中院列入失信被执行人名单,并被采取限制消费措施。如今,王永红先生躲在香港。

上一个享受这种待遇的上市公司董事长,还是贾跃亭,他现在美国闭门造车。

在万科喊着“活下去”的时候,小地产公司正在准备跑路

据公司2018年8月30日发布的半年报,报告期内,公司作为房地产开发企业,由于资金紧张,在建地产项目基本上都处于停工状态,房地产经营业务核心团队及对应人才不断流失,因此就主营房地产业务而言,公司已不具备竞争力。

公司上半年的核心业务已经不是房地产,而是新收购的AK公司带来的21.3亿旅游收入。虽然这家公司开始改善公司的盈利状况,但为时已晚并且杯水车薪。

在万科喊着“活下去”的时候,小地产公司正在准备跑路

(单位:百分比,数据来源:wind)

事实上,公司成立以来营收最多的2016年,也不过44.5亿,这61.5亿的预付款掏空了上市公司,让本来就经营不善的公司现金流枯竭,步履维艰。

在半年报上,公司煞有介事的提出了自救方案:一是寻求重组,初步合作目标是加多宝,当然,之后的公告中显示,这很可能是虚晃一枪,因为这个协议被加多宝否认了;二是加快资产出售;三是催收应收账款。

这些方案基本没有实质可落地的内容,赖以生存的房地产业务一蹶不振,公司陷入泥沼。2018年1-6月,公司实现主营业务收入247,733.91万元,较上年同期增加9.04%;利润总额-137,506.16万元,较去年同期下降2,043.45%;实现归属于母公司所有者的净利润-132,637.38万元,较上年同期下降4,625.39%。

三、欠款信息披露不及时

在2017年巨亏后,公司2018年上半年继续大额亏损,并且无力支付到期债务。

10月8日,深交所慧眼如炬,发现公司与中泰创展的借款官司并未及时披露,第一时间向公司发去了关注函。

次日中弘股份发布公告,声称公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为558,704.98万元,全部为各类借款。并且,公司控股股东中弘卓业集团有限公司持有的公司全部股份再次被司法轮候冻结。

中泰创展也是老熟人,今年年初的时候,曾经向贾跃亭追讨过14亿。从其投资风格来看,中泰创展的投资路线很有想象力。

四、股东减持套现加速离场

9月27日,公司发布两则公告,一个是股东“招商财富-招商银行-增富1号专项资产管理计划”减持方案执行完成的公告,3月份至今,累计减持1.68亿股,套现约1.92亿元;第二个公告是同一个股东继续减持的公告。

这个增富1号的资管计划是谁呢?

该资管计划为招商基金子公司招商财富管理,2016年投入近19.5亿元参与中弘股份定增,截止到目前亏损超50%。

在公司巨亏、老板疑似跑路的情况下,基金也扛不住了,准备尽可能的抽身。减持新规严重束缚了离场的进度,同时由于深交所接连不断的发关注函,增富1号也不得不做出承诺:在中弘股份被中国证监会立案调查或者被司法机关立案侦查期间,以及在行政处罚决定、刑事判决作出之后未满六个月的,作为大股东不减持中弘股份的股票。

随着房地产市场进一步调控以及“去库存”等政策的影响,上市房企越来越感受到冬天的来临。万科、保利、时代地产等当地产商甚至更名,将原名里的房地产相关内容替换掉,如万科旗下的深圳市万科房地产有限公司更名为“深圳市万科发展有限公司”、“保利房地产(集团)股份有限公司”变更为“保利发展控股集团股份有限公司”、时代地产更名为“时代中国”… …

房地产行业,巨变在即。

刘嵩 本文来源:华尔街见闻 责任编辑:刘嵩_NBJ9949
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