“活下去”的另一面：房地产市场蛋糕仍在做大

（原标题：“活下去”的另一面：房地产市场蛋糕仍在做大）

“整个市场并不像有些企业说的那样悲观。目前形势下，房企最重要的是现金流。有现金流就不会出问题，不仅是安全的，还可以趁别人活不下去的时候收并购。”新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者说。

就在万科喊出“活下去”口号同时，有几项数据值得关注：第一，截至目前，发布2018年前9月销售业绩的房企超过26家，合计销售额达到3万亿，平均同比上涨幅度达到37.3%。在已经公布销售业绩的26家房企中，9个月销售额破千亿的房企多达10家；第二，2018年1-9月，碧桂园以1198亿元拿地金额继续位居榜首，万科以1163亿元稳居第二位，保利以869亿元位居第三位，三家房企的拿地金额均超800亿，碧桂园和万科更是以超1100亿拿地金额领先行业。TOP10企业1-9月拿地总金额达6994亿元，占TOP50企业的45.1%，较1-8月占比上升0.6个百分点。

硬币都有两面性，市场低迷期反而也是大房企提升市场份额最好的时期。10月9日晚间，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。不仅如此，数据宝统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

降价与业绩新高同在

就在万科喊出“活下去”口号后，房地产市场弥漫着悲观情绪。不过，当前房地产市场复杂形态超过了以往每轮调控周期。硬币的一面是降价，另一面是标杆房企业绩再创新高。

上海浦东碧桂园南郡项目一期业主曾伟（化名）内心非常不平衡。原因是他才购置的房产不足两月就降价了。

8月18日，曾伟以3.5万元/平方米购置了该项目一套房产。但国庆促销期间，曾伟通过中介（分销商）了解到，该项目已降至2.8万元/平方米。“一共三十套，碧桂园声称是员工内部价格。一直以来碧桂园方否认这个活动的存在。”曾伟说。

不仅碧桂园。21世纪经济报道记者了解到，包括万科、泰禾等房企在内，均在近期以小幅降价方式试探市场反应。据相关爆料，10月2日，40多个业主集体在景德镇“碧桂园-昌南府”售楼部维权，在现场异口同声高喊要退房。

房产经纪人反馈，碧桂园昌南府一期成交价格基本都在1万多元/平方米。如今，8700元/平方米就可以买到。受碧桂园昌南府影响，恒大悦府目前售价也已降为9000元/平方米左右。10月4日，上饶碧桂园信州府也因价格从1万元/平方米降到7000元/平方米，遭到业主维权。据当地房产经纪人介绍，率先降价的并非碧桂园，而是当地另一楼盘。该楼盘以6000元/平方米起开盘，因此引发了碧桂园等一系列楼盘降价。

因规模巨大，龙头房企的市场敏锐度往往高于同行。不过，部分市场的低迷并非代表全部。“整个市场并不像有些企业说的那样悲观。全国所有城市中，下降的城市占比约为20%，上涨的城市约为30%，有涨有跌的城市大概占50%，我觉得这不能反映整体情况。”欧阳捷说。

中原地产研究中心统计数据显示：截至日前，发布2018年前9月销售业绩的企业合计超过26家。 9月销售依然处于高位，26家企业合计9月单月销售3789亿。前9月，这26家房企合计销售额达到了3万亿，平均同比上涨幅度达到了37.3%。在已经公布销售业绩的26家房企中，9个月销售额就破千亿的企业多达10家。

“从数据上看，今年前三季度，全国房地产市场蛋糕还在做大，这些大型房企跟着全国大势水涨船高。在全国市场份额保持正常的情况下，大企业的增速更高，因为大企业的增速要明显超过全国平均水平。从这两方面讲，这20家企业的销售额仍在增长都是合乎情理的。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

哭声背后：扩张赛不停歇

欧阳捷认为，市场降温时更是市场的洗牌期。“今年很多房企的销售业绩还是比较好的，特别是大的房企。我们在2015年做过预测，90%的小房企会退出地产江湖，百强房企会占据市场份额的50%以上，这个预测去年已经兑现了，未来中小房企会加速推出地产江湖是一个必然的趋势。”

值得关注的是，克而瑞数据显示，三季度以来土地市场降温显著，企业拿地愈发谨慎，但强者恒强的格局未变。从1-9月各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看，土地资源仍倾向规模房企，销售TOP10房企获得半数土地，新增货值在百强占比达到53%，较1-8月增长3个百分点，且比销售集中度高出8个百分点，规模增长潜力仍在。TOP30以后的企业，各梯队销售集中度高于货值集中度，在当前市场逐步下行、土地市场降温、融资收紧的背景下，未来生存环境不容乐观，可以预见竞争将更加激烈。总体而言，未来TOP100房企的规模还将继续分化，中小企业差距将越拉越大。

另据中国指数研究院数据显示，从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利继续保持排行榜冠军、亚军、季军地位。2018年1-9月，碧桂园以1198亿元拿地金额继续位居榜首，万科以1163亿元稳居第二位，保利以869亿元 稳居第三位，三家房企的拿地金额均超800亿，碧桂园和万科更是以超1100亿拿地金额领先行业。

龙头房企在土地市场的优势凸显，土地资源集中度加速提升。碧桂园9月控制拿地节 奏，新增土储主要分布在佛山、惠州等地，其中，碧桂园为发展机器人业务在佛山以底价13.4亿拿下一宗自持比重较高地块；万科9月拿地力度不减，继续通过招拍挂积极拓储，月内获得江门蓬江里村旧村改造项目；保利9月拿地力度有所下降。其中，保利以17.4亿元拿下西安沣东新城征和路地块。

客观来讲，欧阳捷认为，“具体来看，我们认为今年楼市将回归零增长区间，即主要指标在正负百分之三以内，少数指标可能在百分之五左右，不可能一刀切，比如因库存不足，房地产新开工面积可能增长，而且可能会呈现比较高的增长速度，但是销售面积可能会回到零增长的区间之内。就整体情况来看，房价涨多降少，销售额可能会在5%左右，销售面积可能会在3%以内。”

杨红旭也判断，四季度预计全国销售面积会由正

增长转为负增长，2018年相比2017年全年数据销售面积很可能会出现下降，但由于全国房屋均价还在小额增涨，销售金额从目前来看仍在增长，但2019年增长还是下降还不能确定。

“以万科为代表的房企及时向社会传递‘哭声’，正是为了让自身更好‘活下去。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房企追求规模化和打折促销两者之间并不矛盾，追求规模化是行业集中化表现，也是品牌房企考虑未来长远发展的举措。打折促销则是应对当前楼市现状，市场化“修正”价格的正常表现。受惯性影响房企开发投资还将维持一定增速，但土地市场将进一步降温，四季度土地的流拍或将成为一种常态。