美的置业赴港上市：或成年度最大规模房企IPO

（原标题：美的置业赴港上市 或成年度最大规模房企IPO）

9月27日，美的置业控股有限公司（以下简称美的置业）在香港召开公开招股上市前发布会。据悉，美的置业此次香港公开招股上市，预计发售1.8亿股，每股作价17港元至21.5港元，算上15%的超额配股权，集资最多44.51亿港元。

按照计划，美的置业将在10月11日挂牌。

相较房企鼎盛时期动辄百亿的融资额，此次集资规模并不算大。然而，在楼市整体下行的背景下，部分企业如弘阳地产选择了折价上市，美的置业香港上市，将有可能造就今年房企最大融资规模IPO。

上市意味着，美的置业正式加入了房企的规模化竞争。背靠美的集团以及多年的积累，美的置业的土地储备在规模之战中极具优势。

去年销售规模已达500亿的美的置业，是一个隐形的大地主。自2004年成立以来，其业务覆盖全国11个省份的36个城市、参与项目达30个。截至今年中，美的置业权益土储总建筑面积约4千万平方米，可达二线房企水平。

2018上半年，美的置业销售排名跃至35位，达371.5亿元。如无意外，公司将在2020年实现千亿销售额。

500亿美的上市梦

2004年，美的正式进军地产领域。13年后，美的已实现507亿销售，跻身房企销售前50名。

背靠美的集团这一家电行业的大树，美的置业采取了区域深耕策略，策略性布局于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南经济区五大地区，累积多元化及低成本土地储备。截至2018年6月30日，集团已于五大目标区域的22个城市取得三个或以上物业开发项目。

覆盖物业开发及销售、物业管理服务、商业物业投资的三大业务布局之下，截至2018年中，集团有142个规模化的项目组合，覆盖全国11个省份的36个城市、1个自治区的2个城市及1个直辖市，也通过合营企业及联营公司参与了30个项目，于2018年6月30日集团土地储备总量的总建筑面积约4千万平方米。

同时，美的置业为最早在住宅物业发展项目推行智慧家居及智慧社区概念的物业发展商之一，通过与美的集团合作，提供一站式差异化智慧家居解决方案并整合全服务价值链。

在今年多家科技股扎堆赴港上市的背景下，美的置业的上市之路并非一帆风顺。5月31日，美的置业向港交所递交IPO招股书申请主板上市，挂牌却到了5个月后。

根据招股书，截至3月31日，美的置业的估算物业权益总值为950.13亿元。目前，该公司法定股本增至20亿港元，分为20亿股每股面值1港元的股份。

美的置业计划发行1.8亿股股份（视乎超额配股权行使与否而定），其中1.62亿股股份将作国际发售（可予重新分配及视乎超额配股权行使与否而定），合共占初步发售股份总数的90%。

余下0.18亿股股份将在香港公开发售（可予重新分配），合共占初步发售股份总数的10%。根据招股文件，此次募集资金将用于投向收购土地以及装备式建造厂房等业务。

此外，美的置业此次招股有两名基础投资者入场，包括雅戈尔集团及Foshan Yesheng Investment，合共入股约1.78亿美元。

美的置业是新晋上市房企中的佼佼者。其1.3-1.57的市净率，远超两年内上市的融信中国0.21的市净率，也超过正荣的1.22及两个月前上市的弘阳地产的0.71市净率。

总市值方面，美的置业介于180.38亿人民币至228.69亿人民币之间，而融信中国、正荣、弘阳地产的总市值分别为123.33亿、175.64亿、85.32亿。

不过，此番公开发行的股份数量，仅占公司扩大后股份之15.25%，可见在当前市况下，发行策略较为保守，仅相当于香港IPO发行之最低公众持股比例。

净负债率待降

与大多数冲击上市的房企一样，美的置业从三年前开始了大规模扩张。

2015年至2017年期间，美的置业合约销售分别为111亿元、206亿元、507亿元，复合年增长率约113.7%；净利润从2015年的3.83亿，增长至2017年底的18.93亿，复合增速达到70.34%。公司近期目标是2020年迈进“千亿俱乐部”。

招股书显示，其年内利润及综合收益总额由2015年的人民币3.8亿元增至2017年人民币18.94亿元； 2017年度以及截至2017年及2018年3月31日止三个月，毛利率分别为27.6%、33.7%及33.5%，而净利率分别为10.7%、17.3%及14.0%。

今年上半年，美的置业收益和毛利分别为人民币106.37亿元及人民币37.80亿元。

大规模的扩张也伴随着不断高企的负债。招股书显示，2015年、2016年及2017年末、2018年中，美的置业的借款总额分别为人民币114.54亿元、243.59亿元、382.55亿元、435.79亿元，呈逐步上升之势。

其2015年和2016年，美的置业净负债率一度高达622.1%和624.7%，今年3月末该比值降至181.4%。

总体来说，美的置业的净负债率呈走低之势，但目前仍高于一二线房企的平均水平。

不过，数据显示，美的置业与同行业相比融资成本较低，整体加权平均融资成本在6%以下，今年以前发行的三笔总额35亿债券成本不足5%。

今年以来，受房地产融资收紧影响，美的置业的融资成本有所提升。数据显示，2018年5月及9月，该公司分别发行本金总额为人民币14亿元及人民币10亿元的公司债券，年票息率分别为7.8%及7.5%，将分别于2020年5月及2020年9月到期。

2018年7月，美的置业发行了本金总额为人民币17.9亿元资产支持证券，以物业销售之应收账款作为质押物。对于该新增融资，美的置业表示将用于偿还部分到期债务，不会显著增加净负债率。

今年以来，美的置业的扩张仍未停步。3月31日后，公司合计投得39幅地块，总土地面积约为287.64万平方米，总对价约为人民币220亿元。

据披露，美的今年预计合同销售目标为600亿，较上年同期增长约20%。资金方面，美的置业仍然手握157亿元的总体现金流净额，其中，融资现金流净额高达39亿元。

未来，美的置业表示目标是覆盖中国50个城市，在每个城市有四至五个房地产开发项目。

同时，集团也计划策略性投资商业物业，增加经常性租金收入和释放潜在资本升值，并计划承接更多大型多用途发展项目和邻里中心，选若干资本升值潜力大的商业物业用作长期投资。