广东产业用地革命 为实体经济降成本留空间

（原标题：广东产业用地革命：为实体经济降成本留空间）

谈到企业发展面临的困难，李红雨脱口而出——土地。

这位珠海英博尔电器股份有限公司的副总经理说，公司正迅速扩张，但却没空间了。“我们虽然一直在争取，可是土地太少、太贵了。”

这并非孤例。当前，用地难、用地贵已成制造企业普遍烦恼，在地少人多的广东尤其是土地开发强度高企的珠三角更是突出问题。

政府已不得不重视。9月10日，广东发布新的制造业降成本政策《实体经济新十条》就对此着墨颇多。甚至可以说，该政策修订的一大目的就是为进一步破解实体企业用地难、用地贵，特别是针对重大产业项目。

与此同时，一些广东城市也开始行动。最近，佛山、东莞、惠州和深圳等城市相继强化对产业用地的保障，包括划定工业产业发展保护区/线，并在其中实施极为严格的房地产项目禁入，或是明确未来城市新增建设用地指标中要高比例用于工业项目。此外，各地城市更新也开始加速推进。

供地模式趋向灵活多样

许多珠三角制造企业老板还记得，过去工人和厂房都便宜，只要有订单，生意就能做起来，但如今红利双双消逝，甚至演化为困扰。

广东，特别是珠三角的工业地价已经很高了。2017年广东省政协一份调研报告显示，2016年第四季度全国主要监测城市工业地价总体水平为782元/㎡，而珠三角高达1234元/㎡，个别城市甚至是省外5-10倍或更高。

广东省委党校经济学教研部副主任许德友说，珠三角本身土地就不多，作为人口流入地，在快速城镇化中房地产不仅挤占产业用地，更联动推高后者价格。同时，过去粗放发展土地利用效率一直较低，也加剧了如今的矛盾。

暨南大学教授胡刚说，对比商业住宅用地的价差也给近年工业地价上涨创造动力，全国均如此，但珠三角工业地价较高与其城市和产业配套较成熟也有关。

不管原因几何，用地难、用地贵已成广东制造业企业的困扰。广东海兴控股集团近年便遭遇拿不到地、拿不起地的尴尬现实，该企业董事长宋旭彬表示，用地成本太高压制了企业发展动力。今年初发布的一份有关广东实体经济降成本第三方报告也显示，降低用地成本是当前企业最期盼的政策之一。

在振兴实体经济的背景下，该问题的破解压力更突出，近年广东强调坚持“制造业立省”不动摇，欲加速转型升级和汇聚新动能。

许德友说，广东需以此支撑传统制造业生存和转型，如放任自生自灭，不仅影响稳增长，更将导致一些产业链断裂，难再重构。此外，当前广东急需通过吸聚外部高端新动能来带动本地产业链加速转型升级，这也要求用地方面不能形成障碍。

这也是广东政策不断“加码”的原因。以《实体经济新十条》为例，广东省经信委副主任吴育光说，实体企业用地问题是此次修订所聚焦的重点。

广东明确，对该省优先发展产业且用地集约的制造业项目，土地出让底价可按所在地土地等别对应工业用地最低价标准的70%执行。

此外，广东将对符合条件的重大产业项目给予用地指标奖励，如各地引进重大产业项目但当年用地指标确有不足的，也可按规定向省申请预支奖励指标。

更为重要的是，完善和规范“弹性出让”和“先租后让”政策，包括可根据企业意愿对有需求企业实行弹性年期出让供地，无需一口气按50年出让；可以先租后让方式向企业供地，租赁期满达到合同约定条件的优先受让等。

许德友说，这表明广东工业用地供应模式正以降低成本为导向，从过去的“单一传统”转向“灵活多样”，更契合当前经济发展需求，将为实体企业应对高地价提供更多出路，这种政策创新还应在法律框架内多探索。

多市划定工业保护区

这场产业用地革命中，珠三角多个城市表现积极，包括佛山、东莞、惠州和深圳等。这些城市无一不是制造业重镇，更为重要的是，其中不少城市目前的土地开发强度都已较高，经济发展正面临着空间资源告急的严峻挑战。

深圳、东莞和佛山的土地开发强度都已超过国际公认的30%的警戒线，深圳已逼近50%，东莞紧随其后也不乐观。佛山为35%左右，其中作为佛山制造业引擎的顺德已高达50%。此外，珠海也为35%左右。

最近，这些城市相继强化产业用地保障政策，不约而同地采取划定工业产业发展保护区/线，或者明确未来城市新增建设用地指标中要高比例用于工业项目的形式，通过为产业用地预留足够空间，进而降低成本。

佛山9月4日披露，该市划定352个产业保护区，用以保障350平方公里产业用地总规模，并明确其中不得新增开发商品住宅类经营性房地产项目。

深圳9月3日公布，全市工业区块线总规模原则上不少于270平方公里，并且各区区块线内工业用地面积不得低于辖区区块线总用地面积60%；单个区块线内工业用地面积原则上不低于该区块总用地面积60%。同样，深圳也明确工业区块线对商品住宅和大型商业服务业设施要严格准入。

8月29日，东莞公布该市一共划定420平方公里工业保护线以支持实体经济。近期惠州明确，未来3年盘活7.67万亩批而未供和低效用地，并要将6成以上的年度新增建设用地指标将用于工业项目。

划设工业用地控制线的做法，也是新旧广东两版“实体经济十条”中明确的内容，不过各地早有探索。佛山顺德在2017年就曾宣布划定18万亩作为产业发展保护区。深圳早在2016年就开始对此进行研究，并且当年8月深圳宝安就开始探索，划定了约75平方公里的工业控制线。

各市近期的动作，更准确来说是基于前期探索后的正式推出力度更强、更全面的全市性政策，这或与当前经济形势和宏观政策导向有关。

胡刚分析认为，当前在国家振兴实体经济和“房住不炒”的指引下，地方政府的思维有明显转变，逐渐认识到尽管工业用地卖得不如住宅和商业用地高，但产业、税收、就业等能为城市带来持续收益。

同时，各市对保障工业用地积极性的高涨，或也与粤港澳大湾区建设进入实质性推进有关。比如，此前东莞就曾以“粤港澳大湾区内最大一块连片待开发区域”为概念宣传该市滨海湾新区，筹谋彰显自身对高端产业的承接能力。

许德友认为，作为营商环境的重要内容之一，一个城市的产业用地供应和保障能力确实是综合竞争力优势的影响因素。不过，这种优势能否有效发挥，更关键还得有相应的产业链优势、区位优势和其余诸多优势匹配支撑。

胡刚指出，未来随着大湾区内各市产业发展走向一体化协同，企业将逐步迈向专业化，通过产业链相互依存，大湾区土地利用效益将有效提高。